Um comprador australiano pergunta: 'Posso simplesmente comprar a villa em plena propriedade no meu nome?' Qual é a resposta honesta?

1. Sim, qualquer estrangeiro pode ter Hak Milik
2. Não. A plena propriedade Hak Milik é reservada a cidadãos indonésios. As opções dele são um arrendamento (Hak Sewa), Hak Pakai em uma casa que atinja o preço mínimo, ou uma empresa (PT PMA) com título HGB
3. Sim, se ele se casar com qualquer pessoa
4. Só se ele pagar o BPHTB em dobro

Um aposentado alemão quer uma casa térrea em Bali em Hak Pakai (direito de uso). Que preço mínimo se aplica a estrangeiros para uma casa térrea em Bali pelo Kepmen ATR/BPN 1241/2022?

1. IDR 1 bilhão
2. IDR 2 bilhões
3. IDR 10 bilhões
4. IDR 5 bilhões

Quanto tempo pode durar o Hak Pakai sobre uma casa residencial para um proprietário estrangeiro, contando as prorrogações?

1. Até 80 anos no total (30 + 20 + 30)
2. 10 anos, não renováveis
3. Para sempre, como a plena propriedade
4. 25 anos, o mesmo que um arrendamento típico

Um casal holandês quer uma PT PMA para poder 'ser dono' de uma villa de férias que vão alugar algumas semanas por ano. O que você diz a eles com honestidade?

1. Uma PT PMA é uma empresa de fachada barata que qualquer um abre online
2. Uma PT PMA é uma empresa operacional real de capital estrangeiro, com grandes exigências de capital, licenças compatíveis com o seu código KBLI (55193 para villas comerciais), declarações fiscais e relatórios; em 2026, as autoridades de Bali exigiram comprovação de capital e combateram os escritórios virtuais, então raramente serve para uma casa de férias ocasional
3. Uma PT PMA permite que eles tenham Hak Milik
4. Ela não precisa de registro fiscal na Indonésia

Um cliente russo diz que o motorista balinês dele vai colocar o terreno no próprio nome 'para ele', com um acordo particular paralelo. Qual é a sua orientação?

1. É uma prática comum e totalmente segura
2. Tudo bem se o acordo for em inglês
3. Recusar-se a montar isso: as estruturas com testa de ferro não dão ao estrangeiro nenhuma proteção legal, e Bali passou a puni-las, então ele corre o risco de perder o terreno e ser responsabilizado
4. É legal se o motorista for um parente

Qual é a primeira verificação de documentos antes de qualquer sinal por uma villa ou um terreno em Bali?

1. Verificar o certificado do terreno no escritório de terras do BPN local: nome do titular, tipo de título, área e qualquer hipoteca, bloqueio ou litígio
2. Pedir ao vendedor uma foto bonita do certificado
3. Ver as avaliações da incorporadora no Google
4. Confirmar que a villa aparece no Airbnb

Um lote em Canggu parece perfeito, mas o cliente planeja aluguel por temporada. Qual verificação de zoneamento importa mais?

1. A cor das casas vizinhas
2. Fazer uma verificação de zoneamento (KKPR): as zonas turísticas permitem licenças de aluguel completas, as zonas residenciais são restritas e as zonas agrícolas verdes estão bloqueadas para aluguel
3. O zoneamento só importa para hotéis com mais de 100 quartos
4. O zoneamento pode ser alterado pelo vendedor

Uma villa mais antiga à venda só tem uma licença de construção IMB de 2015. O que você diz ao comprador que quer alugá-la?

1. O IMB basta para sempre
2. Villas não precisam de licenças
3. Só villas novas precisam de licenças
4. O IMB deve ser convertido em PBG com um SLF (certificado de funcionamento) antes que uma licença de aluguel possa ser obtida ou renovada, então inclua o custo e o prazo na proposta

Um lote barato perto de Uluwatu só tem acesso por uma trilha que atravessa o terreno de um vizinho. Qual é a orientação certa?

1. Comprar já, o vizinho com certeza vai concordar depois
2. O acesso não importa para o valor da villa
3. Tornar o acesso viário legal uma condição: obter uma servidão de passagem registrada ou comprar a faixa de acesso, porque um lote sem saída pode ser impossível de construir, licenciar ou revender
4. Usar um heliponto

O terreno oferecido é uma terra de família balinesa herdada por quatro irmãos, mas só o irmão mais velho está negociando. O que você deve exigir?

1. Nada, o irmão mais velho decide
2. Prova de que todos os titulares registrados ou herdeiros consentem e assinam perante o notário (e os cônjuges quando exigido), caso contrário o negócio pode ser contestado depois
3. Apenas um sim verbal dos pais
4. Um sinal maior para compensar

Um investidor do Oriente Médio quer que a compra de uma villa lhe dê o golden visa da Indonésia. O que é correto?

1. Qualquer villa acima de USD 300,000 se qualifica
2. Os titulares de golden visa podem ter Hak Milik
3. Uma villa em terreno arrendado não se qualifica diretamente; as vias individuais são principalmente USD 350,000 (5 anos) ou USD 700,000 (10 anos) em títulos, ações ou fundos, então encaminhe-o a um especialista em imigração
4. O golden visa é só para indonésios

Um comprador francês lê que um arrendamento tem 'uma opção de prorrogação'. Qual cláusula o protege melhor?

1. Uma prorrogação a preço fixo ou corrigido pela inflação escrita no contrato de arrendamento, mais uma cláusula de cessão que permita a ele transferir o arrendamento
2. Uma prorrogação 'a um preço a ser acordado com o proprietário do terreno'
3. Uma promessa verbal do filho do proprietário do terreno
4. Nenhuma cláusula, porque as prorrogações são automáticas

Uma compradora de Jakarta pergunta em que a compra dela difere da de um estrangeiro. O que você explica?

1. Ela precisa usar um arrendamento, como os estrangeiros
2. Como cidadã indonésia, ela pode ter Hak Milik em plena propriedade, paga 5% de BPHTB depois do NPOPTKP local em uma primeira aquisição, e o vendedor paga o imposto definitivo de 2.5%
3. Ela não paga nenhum imposto
4. Ela precisa de uma PT PMA

Você organiza uma viagem de visitas para um cliente britânico. O que ele deve saber sobre a taxa turística de Bali?

1. É paga por dia de estadia
2. É de IDR 1.5 milhão
3. É opcional para compradores de imóveis
4. É de IDR 150,000 por visitante estrangeiro por visita, paga no portal oficial LoveBali (lovebali.baliprov.go.id) ou no aeroporto, com isenção para quem tem KITAS e KITAP

Um comprador em Melbourne quer comprar sem viajar. Qual é a forma mais segura de conduzir uma compra a distância?

1. Enviar o preço integral para a conta pessoal do vendedor para garantir o negócio
2. Pagar pelo processo do notário somente depois de verificados o título, o zoneamento e as licenças, e assinar por meio de uma procuração bem preparada ou pessoalmente em uma visita posterior, com um advogado independente revisando tudo
3. Deixar o corretor assinar tudo sem mandato por escrito
4. Pagar em dinheiro por meio de um amigo

Uma incorporadora de imóveis na planta oferece um 'ROI garantido de 15%' e pede um sinal em uma conta pessoal antes de mostrar o certificado do terreno. Como você reage?

1. Pagar rápido para garantir o preço de lançamento
2. Pedir apenas um desconto
3. Tratar como sinal de alerta: recusar o pagamento antes de uma verificação do certificado no BPN e de uma análise do zoneamento e das licenças, e comparar a promessa com referências reais (cerca de 57% de ocupação média na AirDNA)
4. Os retornos garantidos são protegidos por lei em Bali

A imigração deportou 342 estrangeiros em Bali de janeiro a junho de 2026. Quais foram as infrações mais comuns?

1. Excesso de velocidade
2. Comprar villas em arrendamento
3. Pagar a taxa turística com atraso
4. Uso indevido de autorizações de residência e permanência além do prazo

Depois da venda, o seu cliente pergunta se pode alugar a villa em seu próprio nome nas plataformas de reserva. O que é correto em 2026?

1. Sim, qualquer pessoa física pode anunciar uma villa
2. O aluguel por temporada é uma atividade comercial, então deve passar por uma entidade registrada (a PT PMA dele ou uma administradora licenciada atuando como operadora), e os anúncios sem licença correm o risco de ser removidos
3. Sim, se ele pagar a taxa turística
4. Só os russos têm restrições

O que um bom contrato de administração de villa deve incluir para um proprietário no exterior?

1. Apenas a escala de limpeza
2. Uma promessa de 90% de ocupação
3. Taxas claras (a administração geralmente fica com uma porcentagem da receita bruta), extratos mensais, responsabilidade pelas licenças, pelo imposto hoteleiro de 10% e pelo imposto de 10% sobre a renda de aluguel quando aplicável, orçamentos de manutenção e uma cláusula de saída
4. Nada, um aperto de mão é normal em Bali

Um cliente compara duas villas em arrendamento pelo mesmo preço: uma com 28 anos restantes e outra com 13. Como você explica a diferença com honestidade?

1. Têm o mesmo valor, porque o preço é o mesmo
2. O valor de um arrendamento segue uma curva em S: cai devagar no início e mais rápido depois do ano 15, aproximadamente, então o arrendamento de 13 anos deveria ser negociado com um desconto real (muitas vezes de 20% a 30%), a menos que tenha uma prorrogação travada
3. O arrendamento mais curto é melhor porque é mais novo
4. Os anos restantes só importam na plena propriedade