Carreiras no mercado imobiliário em Canggu

O mercado em Canggu

Canggu e Berawa concentram cerca de 40% da oferta de residências de marca de Bali (Horwath HTL, 2026), e os terrenos nobres em arrendamento em Berawa, Batu Bolong e Pererenan custam cerca de IDR 40 a 50 milhões por are por ano (Bali Villa Realty, setembro de 2026).

Canggu, no distrito de Kuta Norte da regência de Badung, passou de arrozais e picos de surfe ao maior polo de villas, cafés e nômades digitais de Bali, e hoje se expande para o norte e o oeste, rumo a Pererenan e Seseh. É o principal mercado da ilha para villas em arrendamento vendidas a estrangeiros: os dados de anúncios colocam as villas em arrendamento em cerca de USD 200,000 a 600,000 e as construções em propriedade plena acima de USD 1 milhão (Rumavi, 2026), e Canggu/Berawa concentra cerca de 40% da oferta de residências de marca de Bali (Horwath HTL, 2026). O boom tem um custo: trânsito, alagamentos e crescimento da oferta. O estoque do Airbnb em Bali subiu cerca de 162% de 2022 a 2025, e os administradores de villas esperavam uma queda de 10% na ocupação e nas diárias em toda a ilha em 2026 (Villa-Finder), por isso a microlocalização, o zoneamento e as licenças agora separam os bons projetos dos fracos.

Compradores estrangeiros

Os compradores e inquilinos de Canggu são em sua maioria estrangeiros: australianos (o principal mercado de Bali, 1.63 milhão de chegadas em 2025 segundo a Horwath HTL), europeus, russos e ucranianos, indianos e nômades digitais com vistos de trabalho remoto. Os estrangeiros compram arrendamentos, não propriedade plena, e muitos investidores anteriores mantinham villas por meio de pequenas empresas PT PMA; desde 2026, o OSS não aceita mais novos registros de PMA de baixo risco em Bali, então os novos compradores precisam planejar a estrutura de aluguel antes de assinar. Aluguéis de curta duração sem licença, corretores estrangeiros ilegais e villas construídas em zonas de arrozal são os principais alvos da fiscalização em Badung.

Principais bairros

Batu Bolong e Echo BeachBerawaPererenanSeseh e CemagiUmalasTibubenengBabakan e Padonan (Canggu interior)Munggu (vizinha, Badung)

Licença de corretor

Uma imobiliária deve ser uma pessoa jurídica (uma PT, uma PT Perorangan de sócio único, uma cooperativa ou uma empresa pública) com um NIB sob o código de corretagem imobiliária KBLI 68200 (em transição para o KBLI 68210, serviços de intermediação imobiliária, que abrange a corretagem online e offline, segundo o Ministério do Comércio em janeiro de 2026). Pela Permendag 33/2025, que o Kemendag agora trata como atividade de risco médio-alto, a P4 deve empregar corretores de imóveis certificados (Broker Properti) como equipe técnica, usar contratos escritos com clientes e parceiros de co-corretagem, entregar um relatório anual de atividades ao Kemendag até 30 de abril, exibir suas licenças no site e na publicidade, e seguir as regras de comércio eletrônico quando atua online. Os gerentes de corretagem e de administração de imóveis devem ter um certificado de competência profissional da Agência Nacional de Certificação Profissional (BNSP), emitido por organismos de certificação credenciados de acordo com o padrão nacional de competência (SKKNI), e só podem estar registrados em uma P4. A Associação Indonésia de Corretores de Imóveis (AREBI) é a principal entidade profissional: ela conduz a campanha de certificação (cerca de 5,000 pessoas haviam se inscrito para a certificação até janeiro de 2026) e pede aos bancos que trabalhem apenas com corretores licenciados. Em Bali, a AREBI estimou em novembro de 2025 que cerca de 200 imobiliárias atuam na ilha, das quais cerca de 110 estão registradas na associação, com mais de 3,000 corretores, muitos ainda sem certificação. O guia completo