Carreiras no mercado imobiliário em Uluwatu e o Bukit

O mercado em Uluwatu e o Bukit

Jimbaran e Uluwatu tiveram a maior diária média de hotel de Bali em 2025, cerca de IDR 4.8 milhões, e Nusa Dua a maior ocupação, 79.2% (Horwath HTL, 2026).

A península do Bukit, no distrito de Kuta Sul, em Badung, abrange as falésias de calcário e as praias de surfe de Uluwatu, Pecatu, Bingin e Ungasan, além da baía de Jimbaran e do enclave de resorts de Nusa Dua. É o mercado de luxo que mais cresce em Bali: a Colliers apontou Uluwatu como um polo hoteleiro emergente em 2025, e a Horwath HTL informa que o submercado de Jimbaran e Uluwatu teve a maior diária média de hotel de Bali em 2025, cerca de IDR 4.8 milhões, enquanto Nusa Dua teve a maior ocupação, 79.2%. Os preços dos terrenos variam muito, de cerca de IDR 120 a 250 milhões por are em lotes no interior de Ungasan a IDR 350 milhões a mais de IDR 1 bilhão por are na beira das falésias de Uluwatu (NusaBali, maio de 2026). O principal risco prático é a água: a maior parte do Bukit não tem abastecimento público confiável, então as villas dependem de caminhões-pipa, a cerca de IDR 150,000 a 250,000 por carga de 5,000 litros (Rumavi, 2026).

Compradores estrangeiros

O Bukit atrai surfistas, turistas de alto padrão, australianos e europeus, e um número crescente de investidores que saem de Canggu em busca de terrenos e de diárias melhores. Os compradores estrangeiros têm arrendamentos, geralmente de 25 + 25 anos, com prazo mediano de arrendamento acima de 34 anos nos anúncios do Bukit (NusaBali, maio de 2026), ou unidades de marca e administradas por hotéis. A due diligence deve cobrir o abastecimento de água, as estradas de acesso íngremes e estreitas em Bingin e Balangan, os recuos das falésias, e o zoneamento turístico e as licenças necessárias para aluguéis por diária.

Principais bairros

Uluwatu e SulubanPecatu (incluindo Pecatu Graha e Dreamland)Bingin e Padang PadangBalanganUngasan e Pandawa (Kutuh)JimbaranNusa Dua e Tanjung Benoa

Licença de corretor

Uma imobiliária deve ser uma pessoa jurídica (uma PT, uma PT Perorangan de sócio único, uma cooperativa ou uma empresa pública) com um NIB sob o código de corretagem imobiliária KBLI 68200 (em transição para o KBLI 68210, serviços de intermediação imobiliária, que abrange a corretagem online e offline, segundo o Ministério do Comércio em janeiro de 2026). Pela Permendag 33/2025, que o Kemendag agora trata como atividade de risco médio-alto, a P4 deve empregar corretores de imóveis certificados (Broker Properti) como equipe técnica, usar contratos escritos com clientes e parceiros de co-corretagem, entregar um relatório anual de atividades ao Kemendag até 30 de abril, exibir suas licenças no site e na publicidade, e seguir as regras de comércio eletrônico quando atua online. Os gerentes de corretagem e de administração de imóveis devem ter um certificado de competência profissional da Agência Nacional de Certificação Profissional (BNSP), emitido por organismos de certificação credenciados de acordo com o padrão nacional de competência (SKKNI), e só podem estar registrados em uma P4. A Associação Indonésia de Corretores de Imóveis (AREBI) é a principal entidade profissional: ela conduz a campanha de certificação (cerca de 5,000 pessoas haviam se inscrito para a certificação até janeiro de 2026) e pede aos bancos que trabalhem apenas com corretores licenciados. Em Bali, a AREBI estimou em novembro de 2025 que cerca de 200 imobiliárias atuam na ilha, das quais cerca de 110 estão registradas na associação, com mais de 3,000 corretores, muitos ainda sem certificação. O guia completo