Como se tornar corretor de imóveis em Bali

Bali atrai milhares de compradores estrangeiros, e muitas pessoas que chegam lá querem vender villas. A Indonésia, porém, regula a corretagem imobiliária com mais rigor do que a maioria dos visitantes imagina, e desde outubro de 2025 as regras dizem claramente que o corretor deve ser indonésio. Veja como o sistema funciona em outubro de 2026, e o que um estrangeiro pode e não pode fazer.

A versão resumida

1. A corretagem é uma atividade empresarial licenciada. Ela é exercida por uma empresa intermediária de comércio imobiliário, conhecida como P4, registrada no sistema OSS sob o KBLI 68200.
2. A regra atual é a Regulamentação do Ministro do Comércio 33 de 2025 (Permendag 33/2025), em vigor desde 5 de outubro de 2025. Ela revogou a antiga regulamentação dos corretores, a Permendag 51/2017.
3. Os corretores devem ser cidadãos indonésios e ter um certificado de competência. Os gerentes de uma P4 também devem ser certificados e podem ser estrangeiros.
4. O período de transição termina em outubro de 2026. Depois disso, o Ministério do Comércio diz que os corretores sem certificação serão punidos.
5. Um estrangeiro com visto de turista, visto na chegada ou em regime de trabalho remoto não pode vender imóveis legalmente em Bali. Há pessoas que foram deportadas por anunciar villas nas redes sociais.
6. Existem caminhos legais para estrangeiros, mas são estreitos: uma autorização de trabalho patrocinada em um cargo que não seja o de corretor, uma PT PMA com as licenças certas, ou trabalho de indicação para uma imobiliária indonésia licenciada, estruturado com um assessor.
7. A comissão de venda é regulada entre 2% e 5%, e os vendedores de Bali costumam pagar cerca de 5%.

Como a corretagem é licenciada

A Indonésia licencia a empresa, não apenas a pessoa. Uma empresa intermediária de comércio imobiliário (Perusahaan Perantara Perdagangan Properti, P4) precisa de um número de identificação empresarial (NIB) emitido pelo sistema de licenciamento do governo, o OSS, com o código de atividade KBLI 68200, atividades imobiliárias mediante remuneração ou contrato.

Segundo a reportagem do Bisnis.com sobre um seminário da AREBI em novembro de 2025, os requisitos do novo marco incluem:

• Uma forma jurídica de PT, PT unipessoal, cooperativa ou Perum.
• Corretores de imóveis certificados como equipe técnica. A reportagem diz que os corretores devem ser cidadãos indonésios (WNI).
• Gerentes com certificado de competência profissional BNSP. Os gerentes podem ser estrangeiros, mas cada um só pode estar registrado em um único local de atividade e não pode trabalhar para outra P4.
• Contratos escritos com clientes e com parceiros de co-corretagem.
• Um relatório anual de atividades pelo sistema do Ministério do Comércio até 30 de abril.
• Dados da licença exibidos no site e nas publicações da empresa.

A mesma reportagem diz que o Regulamento Governamental 28 de 2025, que substituiu o regulamento de licenciamento baseado em risco de 2021, passou o KBLI 68200 de baixo risco para risco médio-alto. Isso significa mais verificações antes que uma imobiliária possa operar.

A base de dados jurídica do BPK registra a Permendag 33/2025 como assinada e promulgada em 3 de outubro de 2025, em vigor a partir de 5 de outubro de 2025, e indica que ela revogou a Permendag 51/2017 sobre empresas intermediárias de comércio imobiliário.

A certificação e o prazo de outubro de 2026

O SIP Law Firm explica que cada corretor deve ter um certificado de competência, normalmente emitido por um organismo de certificação profissional credenciado (LSP) de acordo com o padrão nacional de competência (SKKNI). O escritório lista as sanções administrativas por operar sem licença: advertência por escrito, suspensão, cassação e multas.

Em julho de 2026, um diretor do Ministério do Comércio, Dwinanto Rumpoko, disse em nota escrita citada pela AFU que o período de divulgação da Permendag 33/2025 termina em outubro de 2026, e que depois disso os corretores sem certificação receberão advertências. Se você pretende entrar em uma imobiliária de Bali agora, peça para ver os certificados dos corretores e do gerente.

AREBI

A AREBI (Asosiasi Real Estate Broker Indonesia) é a associação nacional dos corretores de imóveis. Ela não é um órgão regulador e a filiação não substitui a licença, mas organiza treinamentos e campanhas de certificação e fala em nome do setor. Seu presidente nacional em 2025, Clement Francis, descreveu a Permendag 33/2025 como uma nova base para a profissão (Bisnis.com). Em Bali, o presidente da seção regional, Michael Hikma Gunawan, tem sido uma das vozes mais fortes contra os corretores estrangeiros sem licença.

Um estrangeiro pode trabalhar como corretor em Bali?

A resposta honesta em 2026 é: não como corretor, e nunca com visto de turista.

A função de corretor é reservada aos cidadãos. Pelo marco descrito acima, os corretores certificados que formam a equipe técnica de uma P4 devem ser indonésios. Um estrangeiro pode ser gerente certificado de uma P4, mas não pode ser o corretor.

Trabalhar exige uma autorização de permanência para trabalho. O Hukumonline explica que uma autorização de permanência limitada (ITAS, cujo cartão se chama KITAS) pode ser emitida para trabalho, e que os trabalhadores estrangeiros geralmente precisam de uma carta de garantia da empresa empregadora. Um visto na chegada ou um visto de visita não permite trabalhar. A Indonésia também mantém uma lista de cargos fechados a trabalhadores estrangeiros, definida pelo Decreto 349 de 2019 do Ministro do Trabalho.

A repressão é real. A fiscalização cresceu desde 2023:

• Em abril de 2023, a imigração de Bali deportou uma eslovaca que anunciava imóveis nas próprias contas de Instagram e Facebook enquanto estava com uma autorização de permanência para visita (Detik Bali).
• Em setembro de 2024, um australiano com visto na chegada foi deportado e proibido de entrar novamente por pelo menos seis meses depois de promover uma villa nas redes sociais. A imigração disse que o encontrou por meio de monitoramento digital (INP Polri).
• Em junho de 2025, o The Jakarta Post informou que a imigração havia detido 312 estrangeiros em Bali em janeiro e fevereiro por violações de visto ligadas a investimentos estrangeiros problemáticos, e que as licenças de 267 empresas estrangeiras haviam sido cassadas por não cumprirem a exigência de capital. O governador Wayan Koster criou uma força-tarefa para auditar as licenças de empresas de turismo.
• Em julho de 2025, o presidente da AREBI Bali disse ao Tirto que os estrangeiros eram cerca de 20% de todos os corretores em Bali, que muitos trabalhavam sem escritório, anunciavam no Instagram e nos próprios sites, recebiam no exterior e não pagavam impostos na Indonésia.
• Em fevereiro de 2026, o Ministério do Investimento propôs regras mais rígidas para empresas de capital estrangeiro em Bali, incluindo a proibição de escritórios virtuais e a comprovação de capital (Bali Villa Realty).

Se alguém lhe oferece uma vaga de “corretor freelancer” em Bali com visto de turista, o risco de deportação é seu, não deles.

Os caminhos legais que restam

Estas são as opções que os profissionais estrangeiros realmente usam. Cada uma exige a orientação de um advogado indonésio antes de começar.

1. Emprego com autorização de trabalho em um cargo que não seja de corretor. Uma imobiliária ou incorporadora licenciada pode patrocinar um KITAS de trabalho para um cargo como gerente, diretor de marketing ou líder de vendas internacionais, quando a lei permite um estrangeiro. Como um gerente de P4 pode ser estrangeiro, um gerente estrangeiro certificado é possível. O corretor que assina os contratos com clientes ainda precisa ser indonésio.

2. A sua própria PT PMA. Uma empresa de capital estrangeiro (PT PMA) pode solicitar o KBLI 68200 pelo OSS e depois contratar corretores indonésios certificados. A Infiniti informa que o Regulamento BKPM 5/2025 reduziu o capital mínimo integralizado das novas PT PMA de Rp10 bilhões para Rp2.5 bilhões, enquanto o valor de investimento planejado ainda deve passar de Rp10 bilhões. Bali acompanha essas empresas de perto, então espere auditorias de capital, de endereço do escritório e do uso do KBLI.

3. Trabalho de indicação para uma imobiliária licenciada. Alguns estrangeiros apresentam compradores do exterior e recebem uma taxa de indicação de uma P4 indonésia licenciada, que cuida do contrato com o cliente, das visitas e da venda. Se isso é legal depende de onde você mora, de onde trabalha e de como é pago. Fazer isso a partir de Bali com visto de visita não é seguro.

4. Vendas de incorporadoras no exterior. Trabalhar no escritório de vendas de uma incorporadora no seu país de origem, sob as regras do seu país, mantém você fora da lei de imigração indonésia. Mesmo assim, a incorporadora precisa estar devidamente licenciada na Indonésia.

Como os corretores são pagos

A comissão de venda regulada é de 2% a 5% do valor da transação, e de 5% a 8% nos aluguéis, segundo o resumo do Bisnis.com sobre a Permendag 33/2025. Uma P4 pode pagar à sua equipe técnica até 70% da comissão que recebe.

Na prática de Bali, a Global Investments (junho de 2026) diz que o corretor do vendedor normalmente recebe cerca de 5%, muitas vezes embutidos no preço, e que os corretores do comprador cobram de 2.5% a 5% ou dividem os honorários do vendedor. A Brighton observa que as imobiliárias em situação regular acrescentam IVA sobre a comissão.

Não encontramos dados oficiais de salário de corretores em Bali. Pergunte a cada imobiliária se ela paga salário fixo ou só comissão, e tenha a divisão por escrito. Para números calculados, veja Comissão do corretor em Bali.

Idiomas e o mercado

Os compradores de Bali vêm de muitos países. O presidente da AREBI Bali disse ao Tirto em julho de 2025 que muitos compradores estrangeiros recentes eram da Rússia, da Ucrânia, da França, do Reino Unido e da Suécia. O inglês é o idioma de trabalho na maioria dos negócios internacionais. O indonésio é necessário para notários, o cartório de terras, contratos e vendedores locais. Russo e francês são uma vantagem real para cargos de marketing.

Como escolher uma imobiliária

• Peça o NIB e o KBLI 68200 da imobiliária e confira se a licença aparece no site dela, como exigem as regras.
• Peça para ver os certificados de competência dos corretores e do gerente.
• Pergunte se ela é membro da AREBI.
• Pergunte como ela vai patrocinar a sua autorização de trabalho, qual cargo vai usar, e tenha isso por escrito antes de chegar.
• Pergunte qual é a divisão de comissão, a data de pagamento e o que acontece com os negócios fechados depois que você sair.
• Pergunte como ela lida com o dinheiro dos clientes. Os pagamentos devem passar por contas bancárias indonésias em nome da empresa.

Sinais de alerta

• Uma oferta de emprego que diz que um visto de turista ou visto na chegada “serve por enquanto”.
• Uma imobiliária sem escritório físico, com endereço de escritório virtual ou sem os dados da licença no site.
• Comissão paga a você no exterior, em dinheiro vivo ou em cripto.
• Pedirem que você assine contratos com clientes no seu próprio nome.
• Anúncios que usam as fotos de outra imobiliária sem um contrato de co-corretagem por escrito.

As regras para corretores da Indonésia mudaram em outubro de 2025 e a fiscalização começa depois de outubro de 2026. Este guia foi verificado na data indicada acima. É uma informação geral, não aconselhamento jurídico ou de imigração. A CloserPass não tem vínculo com nenhuma autoridade ou associação indonésia.

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