Carreiras no mercado imobiliário na Espanha

As regras que um corretor precisa conhecer

Órgãos públicos

Não há órgão regulador nacional de corretores. A habitação é competência regional, então cada comunidade autônoma decide se os corretores devem se registrar: a Catalunha mantém um Registro de Agentes Imobiliários obrigatório (Registre d'Agents Immobiliaris de Catalunya), a Comunidade Valenciana um registro obrigatório pelo Decreto 98/2022, a Andaluzia criou um Registro de Agentes Imobiliários Especializados do Setor Residencial pela Lei 5/2025, e as Ilhas Baleares um registro oficial voluntário (Lei 3/2024). No nível nacional, o Ministério da Habitação e Agenda Urbana (MIVAU) define a política habitacional, o SEPBLAC supervisiona o cumprimento das regras contra lavagem de dinheiro, os registros de imóveis (Colegio de Registradores) e os tabeliães (Consejo General del Notariado) registram as escrituras, e a Agência Tributária (AEAT) e as fazendas regionais cobram os impostos sobre imóveis

Licença

A Espanha não tem licença nacional de corretor nem prova obrigatória. O Real Decreto-lei 4/2000 (Artigo 3) abriu a intermediação imobiliária a qualquer pessoa, sem necessidade do título oficial de Agente de la Propiedad Inmobiliaria (API) nem de filiação a um Colegio de APIs; o título de API e os colégios ainda existem e são um selo de qualidade, não uma exigência legal. As regras regionais acrescentam condições onde o corretor tem um estabelecimento. A Catalunha (Lei 18/2007 e Decreto 12/2010) exige que todo corretor que trabalhe de forma habitual e remunerada se registre, com formação reconhecida, um escritório aberto ao público (ou um regime apenas online), seguro de responsabilidade civil profissional de pelo menos EUR 100,000 por sinistro e EUR 600,000 por ano por escritório, e uma caução de EUR 60,000 por ano por escritório (EUR 300,000 para corretores apenas online), segundo a Generalitat. A Comunidade Valenciana tornou o registro obrigatório com o Decreto 98/2022, mas em janeiro de 2025 o Tribunal Superior de Valência (TSJCV), em recurso da autoridade da concorrência CNMC, anulou a garantia de EUR 60,000, o seguro de responsabilidade civil de EUR 100,000 e outros dois requisitos; a decisão podia ser objeto de recurso ao Supremo Tribunal. A Lei de Habitação 5/2025 da Andaluzia (BOJA de 24 de dezembro de 2025, BOE de 8 de janeiro de 2026) cria um registro que o seu preâmbulo classifica como obrigatório, com inscrição baseada em declaração responsável e condições como o título de API, um diploma relevante ou quatro anos de experiência comprovada, além de 100 horas de formação específica para o titular e metade do pessoal, seguro ou garantias e ficha limpa; uma disposição final deixa o início do registro para uma etapa posterior, e a data de lançamento não estava confirmada em outubro de 2026. O registro das Baleares é voluntário.

Quem pode ser corretor

Como não há licença nacional, qualquer cidadão da UE, do EEE ou da Suíça pode trabalhar como corretor na Espanha, como empregado ou autônomo, depois de obter um número de identidade de estrangeiro (NIE) e um certificado de registro da UE quando ficar mais de três meses. Cidadãos de fora da UE precisam de uma autorização de residência que permita trabalhar: uma autorização de empregado patrocinada por uma imobiliária, ou uma autorização de residência e trabalho por conta própria (cuenta propia), ambas regidas desde 20 de maio de 2025 pelo novo regulamento de imigração, o Real Decreto 1155/2024. Os profissionais independentes se inscrevem como autónomos na Agência Tributária (formulário censitário 036 ou 037) e no regime especial da Seguridade Social para trabalhadores autônomos, e as imobiliárias costumam ser constituídas como sociedade SL. Na Catalunha, na Comunidade Valenciana e, quando o seu registro abrir, na Andaluzia, o corretor ou a imobiliária também deve cumprir as condições regionais de registro onde abrir um estabelecimento. Os funcionários de imobiliária que apenas mostram imóveis para uma imobiliária registrada estão cobertos pelo registro da empresa.

Regras de corretagem

As comissões de venda não são reguladas nem têm teto: as imobiliárias tradicionais costumam cobrar de 3% a 7% do preço, muitas vezes cerca de 5% na Costa del Sol, mais 21% de IVA, normalmente pagos pelo vendedor, enquanto algumas imobiliárias também cobram do comprador (HelpMyCash, fevereiro de 2026). Um mandato por escrito (nota de encargo) é uma boa prática em todo lugar e exigido pelas regras regionais da Catalunha e das Baleares; ele deve indicar o preço, os honorários, a exclusividade e a duração. Os sinais costumam ser pagos com uma reserva particular e depois com um contrato de arras (muitas vezes 10% do preço) antes da assinatura da escritura perante um tabelião. Corretores de imóveis e incorporadoras são sujeitos obrigados pela Lei 10/2010 contra a lavagem de dinheiro: devem identificar os clientes e os beneficiários finais, aplicar diligência baseada em risco e comunicar operações suspeitas ao SEPBLAC. Nos aluguéis de longa duração, a Lei de Habitação 12/2023 (em vigor desde 26 de maio de 2023) alterou a Lei de Arrendamentos Urbanos para que os honorários da imobiliária e o custo de elaboração do contrato sejam pagos pelo proprietário, não pelo inquilino, quando foi o proprietário quem contratou a imobiliária.

Compradores estrangeiros

Qualquer pessoa, residente ou não, de qualquer nacionalidade, pode comprar imóveis na Espanha; o comprador precisa de um NIE, e uma conta bancária espanhola é o caminho habitual para pagar impostos e contas. A principal exceção são as zonas militares ou de defesa, onde alguns compradores de fora da UE precisam de autorização prévia. A autorização de residência para investidores (golden visa) por compras de imóveis de EUR 500,000 ou mais foi extinta pela Lei Orgânica 1/2025 com efeito a partir de 3 de abril de 2025 (La Moncloa); os pedidos apresentados antes dessa data são decididos pelas regras antigas, e as autorizações já concedidas continuam válidas e podem ser renovadas nas condições da concessão original. Um projeto de lei para tributar compradores não residentes de fora da UE em até 100% do preço foi apresentado ao Congresso em 2025, mas não havia sido aprovado em outubro de 2026. A demanda estrangeira está em nível recorde: no 2º trimestre de 2026, os estrangeiros fizeram 15.98% de todas as compras de imóveis (cerca de 26,800), liderados por compradores britânicos (6.99%), holandeses (6.94%), alemães (6.11%), marroquinos (6.09%), romenos, italianos, franceses e poloneses (Registradores).

Impostos e taxas

Em um imóvel de revenda, o comprador paga o imposto regional de transmissão (ITP): 7% na Andaluzia (6% para residência principal até EUR 150,000 e 3.5% para compradores com menos de 35 anos até EUR 150,000), e na Comunidade Valenciana 9% para escrituras a partir de 1 de junho de 2026 (antes 10%) e 11% sobre o preço total quando o imóvel vale mais de EUR 1 milhão. Em uma construção nova comprada de uma incorporadora, o comprador paga 10% de IVA (21% em terrenos e imóveis comerciais) mais o imposto do selo (AJD) de 1.2% na Andaluzia e de 1.4% na Comunidade Valenciana a partir de junho de 2026 (antes 1.5%), com alíquotas reduzidas para algumas residências principais. Os honorários de cartório e do registro de imóveis seguem tabelas oficiais e, somados, costumam ficar bem abaixo de 1% do preço. O vendedor paga o imposto municipal sobre a valorização do terreno (plusvalía municipal, sobre o ganho no valor do terreno, pelo método objetivo ou pelo ganho real) e o imposto de renda sobre o ganho de capital. Vendedores não residentes pagam 19% sobre o ganho, e o comprador deve reter 3% do preço e pagá-lo à Agência Tributária em até um mês (modelo 211). Proprietários não residentes pagam anualmente o imposto de renda de não residentes: sobre o aluguel, 19% da renda líquida para residentes da UE e do EEE e 24% da renda bruta para os demais; sobre um imóvel não alugado, uma renda imputada de 1.1% ou 2% do valor cadastral, tributada pelas mesmas alíquotas. Os proprietários também pagam o imposto municipal anual sobre o imóvel (IBI).

Na planta

Os imóveis na planta são protegidos pela Lei de Ordenação da Edificação, Lei 38/1999 (LOE). A sua primeira disposição adicional, na redação da Lei 20/2015, exige que as incorporadoras que recebem dinheiro antes da conclusão o depositem em uma conta especial em uma instituição de crédito e garantam a totalidade dos valores pagos por conta, mais os juros legais, por meio de garantia bancária ou apólice de seguro, para que o comprador receba o dinheiro de volta se a obra não for iniciada ou concluída no prazo ou não obtiver a licença de ocupação. A garantia deve ser entregue ao comprador com cada recibo de pagamento, e a jurisprudência do Supremo Tribunal considera o banco responsável pelos pagamentos de compradores que aceitou nas contas da incorporadora, mesmo sem garantia individual. A LOE também dá aos compradores uma garantia estrutural de dez anos, respaldada por um seguro decenal obrigatório (seguro decenal) para imóveis residenciais, mais três anos para defeitos de habitabilidade e um ano para defeitos de acabamento. Um plano de pagamento típico é uma taxa de reserva, depois de 20% a 40% em parcelas durante a construção, com o saldo e os impostos na conclusão. Os compradores devem verificar a licença de obra, o certificado de garantia e a inscrição do empreendimento no registro de imóveis.

Locação

Os aluguéis de longa duração seguem a Lei de Arrendamentos Urbanos (LAU, Lei 29/1994), alterada pela Lei de Habitação 12/2023: prazo mínimo de cinco anos (sete quando o proprietário é uma empresa), caução legal de um mês de aluguel para imóveis residenciais, honorários da imobiliária pagos pelo proprietário e tetos de aluguel apenas nas zonas que uma região declara 'tensionadas'; a Catalunha os aplica, enquanto a Andaluzia e a Comunidade Valenciana não haviam declarado essas zonas em outubro de 2026. Os aluguéis por temporada precisam de um registro regional (na Andaluzia, o Registro de Turismo; na Comunidade Valenciana, o registro de habitações turísticas) e, desde 1 de julho de 2025, de um número de registro nacional do Registro Único de Arrendamientos (Real Decreto 1312/2024) para serem anunciados nas plataformas. Desde 3 de abril de 2025, a Lei Orgânica 1/2025 também exige a aprovação de três quintos da comunidade de proprietários para que um apartamento em um prédio comece a ser usado como aluguel turístico. As cidades podem ir além: Málaga suspendeu novos registros de apartamentos turísticos em agosto de 2025 por até três anos enquanto altera o seu plano urbanístico.

Plataformas

Registro de Imóveis (Registro de la Propiedad) e estatísticas do Colegio de Registradores (ERI)Catastro (valor cadastral e valor de referência)Tabeliães (Consejo General del Notariado, Portal Estadístico del Notariado)Agencia Tributaria (modelos 210 e 211 do imposto de não residentes, cadastro de autónomos 036/037)Fazendas regionais (ATRIAN na Andaluzia, Agència Tributària Valenciana)SEPBLAC (supervisão contra lavagem de dinheiro, Lei 10/2010)Escritórios de estrangeiros da polícia (NIE e cartões de residência)Registre d'Agents Immobiliaris de Catalunya e registro valenciano de corretores (Decreto 98/2022)Registro Andaluz de Agentes Imobiliários Especializados (Lei 5/2025)Registro Único de Arrendamientos (número de registro de aluguel de curta duração)Índice de preços de habitação do INE e dados de financiamento do Banco de España