Ein Bauträger möchte, dass Käufer für Villen mit Grundstück in einem neuen Projekt in Ubud einen PPJB (bedingter Kaufvertrag) unterzeichnen. Welche Bedingungen müssen nach PP 14/2016, geändert durch PP 12/2021, zuerst erfüllt sein?

1. Nur ein unterzeichnetes Reservierungsformular und eine Anzahlung
2. Geklärter Status des Landes, die Baugenehmigung (PBG), vorhandene Infrastruktur und Versorgung sowie mindestens 20% Baufortschritt
3. Eine Bankgarantie über 100% des Preises
4. Die Zustimmung von AREBI und des banjar

Vor wem müssen Käufer und Bauträger nach der Wohnungsbauverordnung einen PPJB für ein Haus unterzeichnen?

1. Nur vor dem Dorfvorsteher
2. Vor dem anbietenden Makler als Zeugen
3. Vor niemandem: Eine Bestätigung per WhatsApp genügt
4. Vor einem Notar

Worin unterscheidet sich nach der Wohnungsbauverordnung der Zeitpunkt der Vermarktung eines Wohnungsprojekts von dem eines Projekts mit Häusern mit Grundstück?

1. Wohnungen (rumah susun) dürfen vor Baubeginn vermarktet werden, während Häuser mit Grundstück per PPJB verkauft werden, sobald mindestens 20% gebaut sind
2. Beide dürfen erst nach Erteilung der SLF vermarktet werden
3. Häuser mit Grundstück dürfen vor dem Erwerb des Landes vermarktet werden, Wohnungen nicht
4. Es gibt keinen Unterschied und keine Bedingung

Beispielzahlen: Ein Käufer hat einen PPJB für eine Villa zum Preis von IDR 3,000,000,000 unterzeichnet und IDR 900,000,000 gezahlt. Er tritt aus eigenem Verschulden zurück. Nach Artikel 22L(4) darf der Bauträger 10% des Preises einbehalten. Wie viel muss erstattet werden (in IDR)?

Ein Käufer hat unter einem PPJB eine Anzahlung von IDR 250,000,000 auf eine Villa zu IDR 3,000,000,000 geleistet und steigt dann aus persönlichen Gründen aus. Was erlaubt die Verordnung dem Bauträger?

1. Alles zu erstatten, da ein Rücktritt immer kostenlos ist
2. Die Hälfte der Anzahlung zu erstatten
3. Die gesamte Zahlung zu behalten, da sie 10% des Preises nicht übersteigt
4. Den vollen Preis vom Käufer zu fordern

Der Bauträger verpasst die Übergabe und erfüllt seine Pflichten aus dem PPJB nicht, und der Käufer tritt zurück. Worauf hat der Käufer nach der Wohnungsbauverordnung Anspruch?

1. Auf nichts, da Off-Plan-Käufer das gesamte Risiko tragen
2. Auf 90% der Zahlungen, der Bauträger behält 10%
3. Nur auf eine Gutschrift für ein künftiges Projekt
4. Auf die Rückzahlung aller erhaltenen Zahlungen

Eine Broschüre für ein Villenprojekt in Pecatu versprach einen Beach Club und eine feste Rendite von 12%, aber beides steht nicht im PPJB. Der Käufer fühlt sich getäuscht. Welches Gesetz gibt ihm eine Handhabe, und welche Strafe kann drohen?

1. Das Verbraucherschutzgesetz: Irreführende Werbung ist rechtswidrig und kann mit bis zu 5 Jahren Haft oder einer Geldstrafe von bis zu IDR 2 Milliarden geahndet werden
2. Keines: Nur der PPJB zählt, und Broschüren haben keinen rechtlichen Wert
3. Das Tourismusgesetz, mit einer Geldstrafe von höchstens IDR 10 Millionen
4. Nur der Ethikkodex von AREBI, ohne rechtliche Strafe

Ein Bauträger zeigt eine alte IMB für eine Parzelle in Jimbaran. Welches Dokument hat die IMB nach PP 16/2021 als Baugenehmigung ersetzt?

1. Das SHM-Zertifikat
2. Die PBG (Persetujuan Bangunan Gedung), beantragt über SIMBG
3. Die NIB aus OSS
4. Der PPJB

Eine fertige Off-Plan-Villa wird übergeben, aber der Bauträger hat noch keine SLF. Warum ist das wichtig?

1. Es ist nicht wichtig: Die SLF ist für Villen freiwillig
2. Es betrifft nur die Steuererklärung des Bauträgers
3. Die SLF (Nutzungsbescheinigung) bestätigt, dass das Gebäude nutzungstauglich ist, und muss vor der Nutzung oder dem Bezug vorliegen
4. Die SLF ist der Landtitel, daher besitzt der Käufer nichts

Wie oft muss eine SLF für ein Gebäude erneuert werden, das kein Wohnhaus ist, etwa ein Hotel?

1. Alle 5 Jahre
2. Alle 20 Jahre
3. Jedes Jahr
4. Nie

Beispielzahlen: Eine Off-Plan-Villa mit 2 Schlafzimmern kostet IDR 6,800,000,000, und der Bauträger prognostiziert IDR 485,000,000 jährliche Mieteinnahmen. Wie hoch ist die Bruttorendite (in %, zwei Dezimalstellen)?

Beispielzahlen: dieselbe Villa, Preis IDR 6,800,000,000 und Umsatz IDR 485,000,000. Ziehen Sie Verwaltung 20%, OTA-Provisionen 15%, Betriebskosten 15% und eine Investitionsrücklage von 5% ab, jeweils bezogen auf den Umsatz. Wie hoch ist die Nettorendite (in %, zwei Dezimalstellen)?

Ein Kunde fragt, was ein Full-Service-Villenverwalter auf Bali üblicherweise verlangt. Welche Spanne nennen Marktanalysen 2026?

1. 1% bis 3% des Umsatzes
2. Pauschal USD 100 im Monat
3. 50% bis 70% des Umsatzes
4. Etwa 15% bis 30% des Umsatzes, vor OTA-Provisionen

Ein Bauträger in Canggu wirbt mit einem „Brutto-ROI von 11.5%“ für eine Villa zu IDR 4.2 Milliarden. Wie erklären Sie diese Zahl einem Käufer am genauesten?

1. Es ist das garantierte Nettoeinkommen nach Steuern
2. Es ist der prognostizierte Umsatz geteilt durch die Kaufkosten, vor allen betrieblichen Abzügen, daher müssen Sie nach den Annahmen zu Belegung und Übernachtungspreis fragen
3. Es ist die jährliche Wertsteigerung der Villa
4. Es ist die Rendite, die der Bauträger mit früheren Projekten bereits erzielt hat

Branded Villas und Condotels auf Bali werden seit Langem mit einer garantierten Rendite verkauft. Auf welche Schwäche wies eine Studie von JLL hin?

1. Garantien sind illegal und nichtig
2. Garantien gelten immer für die gesamte Pachtdauer
3. Die üblichen Garantien waren kurz (etwa 7% für drei Jahre), und einige schwächere Projekte konnten nach Ablauf der Garantie keine angemessenen Renditen liefern
4. Garantien werden von der Regierung von Bali gezahlt

Beispielzahlen: Ein Bauträger bietet für eine Villa zum Preis von IDR 4,000,000,000 eine jährliche Mietgarantie von 8% für 3 Jahre. Wie hoch ist die gesamte garantierte Auszahlung über den Zeitraum (in IDR)?

Beispielzahlen: Ein Käufer unterzeichnet ein Off-Plan-Geschäft für eine Leasehold-Villa über 30 Jahre; die Pachtlaufzeit beginnt mit dem Unterzeichnungsdatum. Die Übergabe war in 18 Monaten versprochen, aber die Villa wird nach 36 Monaten übergeben. Wie viele Pachtjahre bleiben, sobald er sie nutzen kann?

Ein kleiner Bauträger auf Bali bittet Ihren Käufer, 70% im Voraus auf das Firmenkonto zu zahlen, ohne Treuhandkonto. Welchen Schutz sollten Sie empfehlen?

1. Zahlungen nach Baufortschritt, die erst nach unabhängiger Prüfung freigegeben werden, mit einem detaillierten Vertrag und einem unabhängigen Baugutachter
2. Im Voraus zahlen, aber um einen Rabatt bitten
3. Bar an den Polier auf der Baustelle zahlen, um die Sache zu beschleunigen
4. Akzeptieren, da das indonesische Recht alle Off-Plan-Anzahlungen garantiert

In welcher Phase eines Off-Plan-Villenbaus steigt ein Bauunternehmer laut Betreibern auf Bali am ehesten aus?

1. Bevor das Land geräumt ist
2. Am Tag der Unterzeichnung des PPJB
3. Nachdem die SLF ausgestellt ist
4. Gegen Ende des Baus, wenn der Großteil des Geldes bereits gezahlt ist

Beispielzahlen: Eine neu übergebene Villa wird für IDR 3,500,000 pro Nacht vermietet. Die regionale Steuer auf Hotelleistungen (PBJT, die auch Villen erfasst) beträgt 10%. Wie viel PBJT ist pro Nacht fällig (in IDR)?