Die Broschüre eines Bauträgers behauptet, chinesische Besucher dominierten inzwischen den Tourismus auf Bali. Welches Land war laut BPS-Daten für das erste Halbjahr 2026 tatsächlich die größte Herkunftsquelle ausländischer Besuche auf Bali?

1. China
2. Australien
3. Indien
4. Vereinigtes Königreich

Beispielzahlen auf Basis von BPS-Daten: Bali verzeichnete im ersten Halbjahr 2026 etwa 3.2 Millionen ausländische Besuche, davon 802,837 aus Australien. Welcher Anteil der Besuche kam aus Australien (in %, eine Dezimalstelle)?

Ein Käufer sagt, der Tourismus auf Bali wachse jedes Jahr, also könnten die Mieteinnahmen nur steigen. Was zeigen die Zahlen für 2026?

1. Die Ankünfte stiegen 2026 um mehr als 10%, die Behauptung stimmt also
2. Die Ankünfte haben sich nach Einführung der Touristenabgabe verdoppelt
3. Die ausländischen Ankünfte lagen 2025 bei 6.95 Millionen, aber die ersten acht Monate 2026 lagen etwa 1.6% unter dem Vorjahr
4. BPS hat 2026 aufgehört, Ankunftsdaten für Bali zu veröffentlichen

Ein französischer Kollege möchte europäische Käufer ansprechen. Welches europäische Land schickte im ersten Halbjahr 2026 die meisten Besucher nach Bali?

1. Frankreich
2. Deutschland
3. Russland
4. Vereinigtes Königreich

Beispielzahlen auf Basis der Bali-Durchschnittswerte von AirDNA: Eine Villa erzielt einen durchschnittlichen Tagespreis von USD 130 bei 57% Belegung. Welchen Bruttojahresumsatz ergibt das (in USD)?

Ein Bauträger verspricht für eine neue Villa mit zwei Schlafzimmern in Canggu ganzjährig 85% Belegung. Welchen ehrlichen Vergleichswert sollten Sie Ihrem Kunden nennen?

1. Sternehotels auf Bali lagen im Juni 2026 im Schnitt bei etwa 65% (der höchste Wert aller Provinzen), und AirDNA zeigt über 12 Monate etwa 57% bei Kurzzeitvermietungen, daher braucht ganzjährig 85% harte Belege
2. 85% ist laut BPS der Durchschnitt auf Bali
3. Die Belegung spielt bei Villen keine Rolle, nur der Übernachtungspreis
4. Kurzzeitvermietungen schlagen Hotels immer um 20 Punkte

Was passiert, wenn ein Leasehold über 25 Jahre für eine Villa auf Bali ausläuft, ohne dass eine Verlängerung vereinbart wurde?

1. Der Pächter wird automatisch Freehold-Eigentümer
2. Die Pacht wandelt sich in Hak Pakai um
3. Land und Gebäude fallen an den Grundeigentümer zurück, und der verbleibende Vertragswert sinkt auf null
4. Der Staat kauft die Villa zum Marktwert

Vereinfachtes Beispiel: Ein Kunde zahlt USD 300,000 für eine Villa mit 25 verbleibenden Pachtjahren. Bei linearer Betrachtung (kein Marktwachstum, der Wert sinkt gleichmäßig mit der Zeit): Was ist die Pacht nach 10 Jahren wert (in USD)?

Beispielzahlen: Eine Leasehold-Villa kostet USD 250,000 bei 20 verbleibenden Jahren und erzielt USD 22,000 netto pro Jahr. Wenn Sie den Preis als gleichmäßig über die Pacht verteilte Kosten betrachten (USD 12,500 pro Jahr), wie hoch ist die tatsächliche jährliche Rendite auf den Kaufpreis (in %)?

Beispielzahlen: Eine für USD 350,000 gekaufte Villa bringt USD 45,000 Bruttomietumsatz pro Jahr. Verwaltung, Plattformgebühren, Personal, Nebenkosten, Instandhaltung und Steuern verbrauchen 40% dieses Umsatzes. Wie hoch ist die Nettorendite (in %, eine Dezimalstelle)?

Ein Investor fragt, was Indonesiens Golden Visa über passive Anlagen (Staatsanleihen, börsennotierte Aktien oder Investmentfonds) ohne Gründung einer Gesellschaft kostet. Was ist richtig?

1. USD 100,000 für 10 Jahre
2. USD 350,000 für eine Erlaubnis über 5 Jahre oder USD 700,000 für eine Erlaubnis über 10 Jahre
3. Jede Leasehold-Villa über USD 500,000
4. Rp 2 Milliarden auf einem Sparkonto für 10 Jahre

Ein australisches Rentnerpaar fragt nach dem Second-Home-Visum. Was ist die zentrale finanzielle Voraussetzung?

1. Der Besitz einer beliebigen Villa auf Bali
2. USD 60,000 jährliches Einkommen aus dem Ausland
3. USD 1 Million in indonesischen Aktien
4. Mittel von mindestens Rp 2 Milliarden (etwa USD 130,000) bei einer indonesischen Bank, für einen Aufenthalt von 5 oder 10 Jahren

Ein digitaler Nomade mit einem Remote-Worker-KITAS E33G möchte eine Villa kaufen und die Mieteinnahmen selbst kassieren. Was sollten Sie ihm sagen?

1. Das E33G deckt nur Einkommen aus ausländischen Quellen ab, daher brauchen Mieteinnahmen aus einer Villa auf Bali eine geeignete Struktur (lizenzierter Betreiber oder Gesellschaft) und eine Steuerberatung
2. Das E33G erlaubt ihm, jedes Geschäft in Indonesien zu betreiben
3. Er kann sie unter seinem eigenen Namen auf Airbnb vermieten
4. Mieteinnahmen sind für KITAS-Inhaber steuerfrei

Einwanderungsdaten zeigen 1,274 Golden Visa, die zwischen Juli 2024 und Mai 2026 erteilt wurden, im Wert von etwa USD 2.9 Milliarden. Was ist die richtige Schlussfolgerung für einen Villenmakler auf Bali?

1. Die meisten Erlaubnisse gingen an Australier, die Villen kauften
2. Das Programm ist gescheitert und wurde eingestellt
3. Fast 98% des Geldes kamen von Unternehmensinvestoren, mit Amerikanern, Chinesen und Taiwanern als wichtigsten Nationalitäten, daher sind Einzelkäufer eines Golden Visa eine kleine Nische
4. Jeder Inhaber musste eine Immobilie auf Bali kaufen

Ein Verkäufer in Buleleng behauptet, sein Land werde sich im Wert verdoppeln, weil „der Flughafen in Nordbali bald öffnet“. Wie ist der Stand im Oktober 2026?

1. Er wurde 2025 eröffnet
2. Der Standort in Kubutambahan, Buleleng, steht im nationalen Entwicklungsplan 2025 bis 2029, und der Präsident hat sich im Juli 2026 für eine Beschleunigung ausgesprochen, aber das Projekt ist noch in Planung, ohne Baubeginn
3. Das Projekt wurde vom Verkehrsministerium gestrichen
4. Er ist im Bau, die Eröffnung ist für 2027 geplant

Welches Signal aus dem Jahr 2026 deutet am klarsten auf ein Überangebotsrisiko bei Villen auf Bali hin?

1. Hotels auf Bali erreichten 100% Belegung
2. Die Touristenabgabe wurde abgeschafft
3. Die Ankünfte stiegen 2026 um 15%
4. Die Villeninserate einer Vermietungsplattform stiegen von etwa 2,400 im Juni auf über 3,300 im Oktober 2026, und neue Inserate verlangten etwa 5% weniger als Ende 2025, während AirDNA über 48,000 aktive Kurzzeitinserate erfasst

Ein Kunde möchte auf produktivem Reisfeldland in Tabanan eine Mietvilla bauen. Welches regulatorische Risiko sprechen Sie zuerst an?

1. Keines, Reisfelder sind die günstigste legale Option
2. Im September 2025 wies Gouverneur Koster die Landräte und Bürgermeister an, keine neuen Hotel- und Villengenehmigungen auf produktivem Ackerland mehr zu erteilen, daher erhält das Projekt womöglich nie eine Lizenz
3. Nur die Farbe des Dachs ist geregelt
4. Ackerland kann nach 5 Jahren automatisch umgewidmet werden

Welches Gebiet hatte laut den im Oktober 2026 veröffentlichten Inseratsdaten von Bali Villa Hub die höchste mediane Angebotsmiete für eine Villa mit zwei Schlafzimmern bei monatlicher Miete?

1. Pererenan, mit etwa USD 2,414 pro Monat
2. Kuta
3. Ubud
4. Lovina

Beispielzahlen: Eine Villa mit zwei Schlafzimmern in Pererenan wird mit Jahresvertrag für USD 2,414 pro Monat vermietet. Das Leasehold kostet USD 280,000. Wie hoch ist die Bruttomietrendite (in %, eine Dezimalstelle)?

Eine Familie aus Jakarta möchte eine Villa auf Bali. Bank Indonesia hielt den BI Rate im Juli 2026 nach Erhöhungen um 100 Basispunkte in diesem Jahr bei 5.75%, bei einem Rupiah-Kurs von etwa 17,900 pro USD. Was sollten Sie beachten?

1. Indonesische Käufer können auf Bali nicht kaufen
2. Die Zinsen wurden auf null gesenkt, Hypotheken sind also kostenlos
3. Als indonesische Staatsangehörige können sie Freehold als Hak Milik halten, aber höhere Zinsen verteuern die Hypothekenfinanzierung, prüfen Sie also früh ihren Finanzierungsplan
4. Sie müssen eine PT PMA nutzen