Immobilienkarrieren in Ubud

Der Markt in Ubud

Der Hotelumsatz pro Zimmer in Ubud stieg 2025 um 5.6% bei einem Anstieg der Durchschnittspreise um 11% (Horwath HTL), während eine Villa mit 3 Schlafzimmern in Sayan etwa USD 400 bis 700 pro Nacht erzielen kann (Rumavi, 2026).

Ubud im Regierungsbezirk Gianyar in den Hügeln Zentralbalis ist die Kultur- und Wellnesshauptstadt der Insel: Tempel, Künstlerdörfer, Yoga-Retreats und Reisterrassen ziehen Gäste an, die länger bleiben, statt der Strandmassen. Land ist günstiger als an der Küste, laut Inseratsdaten durchschnittlich etwa IDR 5.18 Millionen pro qm (Own Property Abroad, 2026), und Leasehold-Villen reichen von etwa USD 100,000 bis 180,000 für 1 bis 2 Schlafzimmer bis USD 800,000 bis 2 Millionen oder mehr im Tal des Ayung (Rumavi, 2026). Der Hotelmarkt wächst: Horwath HTL meldet, dass der Umsatz pro Zimmer in Ubud 2025 dank eines Anstiegs der Durchschnittspreise um 11% um 5.6% stieg, und Colliers erwartet, dass Ubud bis 2027 die meisten neuen Hotelzimmer erhält. Die größte Einschränkung ist die Widmung, da ein Großteil des Landes um Ubud Grüngürtel oder geschütztes Subak-Bewässerungsland für Reis ist, und Balis Reisfeldgesetz von 2026 wird in Gianyar und Tabanan am strengsten durchgesetzt.

Ausländische Käufer

Ubud zieht Wellnessreisende, Ruheständler, Künstler und Remote-Arbeiter aus Europa, Australien und Nordamerika an, von denen viele Wochen oder Monate bleiben, was Langzeit- und Monatsvermietungen stützt. Ausländische Käufer nutzen Leaseholds, meist über 25 bis 30 Jahre. Vor jedem Kauf muss die Widmung der Parzelle beim Planungs- und Genehmigungsamt des Regierungsbezirks Gianyar geprüft werden, denn Villen auf Grünland oder geschützten Reisfeldern erhalten keine Baugenehmigung, und die Provinz hat Genehmigungen zur Umwandlung von Reisfeldern eingefroren.

Wichtigste Viertel

Zentrum von Ubud (Jalan Monkey Forest, Jalan Hanoman)PenestananSayan und das Tal des AyungNyuh KuningTegallalangMasPeliatanKeliki und Payangan (Norden)

Maklerlizenz

Ein Maklerbüro muss eine juristische Person sein (eine PT, eine PT Perorangan mit einem einzigen Gründer, eine Genossenschaft oder ein öffentliches Unternehmen) mit einer NIB unter dem Code für Immobilienvermittlung KBLI 68200 (der laut Handelsministerium vom Januar 2026 in KBLI 68210, Immobilienvermittlungsdienste, überführt wird und Online- wie Offline-Vermittlung abdeckt). Nach Permendag 33/2025, das Kemendag inzwischen als Tätigkeit mit mittelhohem Risiko einstuft, muss das P4 zertifizierte Immobilienmakler (Broker Properti) als Fachpersonal beschäftigen, schriftliche Verträge mit Kunden und Co-Broking-Partnern schließen, bis zum 30. April einen jährlichen Tätigkeitsbericht bei Kemendag einreichen, seine Lizenzen auf seiner Website und in seiner Werbung zeigen und bei Online-Tätigkeit die E-Commerce-Regeln einhalten. Leiter der Vermittlung und Leiter der Hausverwaltung brauchen ein Arbeitskompetenzzertifikat der nationalen Zertifizierungsbehörde BNSP, ausgestellt über akkreditierte Zertifizierungsstellen nach dem nationalen Kompetenzstandard (SKKNI), und dürfen nur bei einem einzigen P4 registriert sein. Der indonesische Maklerverband (AREBI) ist die wichtigste Berufsorganisation: Er treibt die Zertifizierung voran (bis Januar 2026 hatten sich etwa 5,000 Personen zur Zertifizierung angemeldet) und fordert Banken auf, nur mit lizenzierten Maklern zu arbeiten. Auf Bali schätzte AREBI im November 2025, dass etwa 200 Maklerunternehmen auf der Insel tätig sind, davon rund 110 im Verband registriert, mit mehr als 3,000 Maklern, viele davon noch nicht zertifiziert. Der vollständige Ratgeber