Immobilienkarrieren in Marokko

Die Regeln, die ein Makler kennen muss

Öffentliche Stellen

Keine Makleraufsicht. Das Ministerium für nationale Raumordnung, Städtebau, Wohnungsbau und Stadtpolitik beaufsichtigt Immobilienmakler im Hinblick auf die Geldwäscheprävention; die Nationale Agentur für Grundbuch, Kataster und Kartografie (ANCFCC) führt das Grundbuch (conservation foncière)

Lizenz

Marokko hat keine Maklerlizenz, keinen Berufsausweis und keine Zugangsprüfung: Der Beruf des Immobilienmaklers ist durch kein Gesetz definiert. Ein Gesetzentwurf zum Status der Immobilienmakler (Entwurf 36.17, 37 Artikel) wurde im Februar 2014 eingebracht und 2017 an das Generalsekretariat der Regierung übermittelt; er würde ein sauberes Führungszeugnis und entweder einen zweijährigen Abschluss nach dem Abitur oder fünf Jahre Berufserfahrung verlangen. Der Wohnungsbauminister versprach im Oktober 2023, ihn wieder aufzunehmen, doch im März 2025 berichtete Bladi, dass er noch nicht verabschiedet war, und im November 2025 sagten Makler aus Rabat Le Brief, dass der Beruf noch immer keinen rechtlichen Rahmen habe. Bis Oktober 2026 wurde keine Verabschiedung festgestellt. Ein freiwilliges nationales Register zählte 2023 etwa 1,312 Makler (Le360). Makler arbeiten nach dem allgemeinen Gesellschafts- und Steuerrecht, und das Gewerbe wird von informellen Vermittlern, den sogenannten Samsars, dominiert.

Wer Makler sein kann

Da die Tätigkeit nicht reguliert ist, kann jeder, ob Marokkaner oder Ausländer, als Makler tätig sein; eine formelle Agentur meldet sich einfach als Unternehmen an, mit Handelsregisternummer (RC), Unternehmenskennung ICE und der taxe professionnelle (früher Patente), zum Beispiel über eine SARL. Ausländer können eine solche Firma gründen oder mitbesitzen. Der vereinfachte Auto-Entrepreneur-Status (Umsatzgrenzen von MAD 500,000 für Handel und MAD 200,000 für Dienstleistungen, Steuer von 0.5% oder 1% des Umsatzes) steht laut Upsilon Consulting Einwohnern offen, auch ausländischen Einwohnern; ob die Immobilienvermittlung auf der Liste der zulässigen Tätigkeiten steht, wurde nicht bestätigt. Ein ausländischer Angestellter braucht einen Arbeitsvertrag nach dem offiziellen Muster des Arbeitsministeriums, genehmigt über die Plattform TAECHIR nach Artikel 516 bis 520 des Arbeitsgesetzbuchs; der Vertrag gilt erst ab dem Datum der Genehmigung. Normalerweise muss der Arbeitgeber zuerst eine ANAPEC-Bescheinigung einholen, die belegt, dass sich kein geeigneter marokkanischer Bewerber gemeldet hat (etwa 60 Tage nach einer 15-tägigen Ausschreibung). Ausgenommen sind unter anderem Geschäftsführer, Gesellschafter und Anteilseigner, Ehepartner von Marokkanern, in Marokko geborene Ausländer, Personen, die seit über 10 Jahren als Angestellte im Land leben, Mitarbeiter von Unternehmen der Casablanca Finance City sowie Staatsangehörige, für die bilaterale Abkommen gelten, etwa Algerien, Tunesien und Senegal. Ein Ausländer, der länger als 90 Tage bleibt, braucht eine Aufenthaltskarte der Polizei (DGSN): Die Aufenthaltskarte ist 1 bis 10 Jahre gültig und verlängerbar, und eine Daueraufenthaltskarte ist nach vier Jahren ununterbrochenen legalen Aufenthalts möglich (Gesetz 02-03).

Vermittlungsregeln

Ohne spezielles Gesetz ist die Beziehung zwischen Makler und Kunde ein Vertrag nach dem allgemeinen Schuld- und Vertragsgesetzbuch. Ein schriftlicher Auftrag ist gute Praxis, aber Makler aus Rabat sagten Le Brief 2025, dass unterschriebene Aufträge, Akquiseverträge und Besichtigungsnachweise oft fehlen. Es gibt keine gesetzliche Obergrenze für die Provision: Agenturen verlangen meist 2% bis 3% des Preises, oft 2.5% pro Seite und bei manchen Geschäften bis zu 5%, alles verhandelbar. Seit dem 16. Juli 2026 (Gesetz 41.25) müssen die Kaufurkunde, das Verkaufsversprechen und der VEFA-Vorvertrag öffentliche Urkunden sein, die von einem Notar oder zwei Adouls aufgesetzt werden, und beim Kassationsgericht zugelassene Anwälte dürfen sie nicht mehr erstellen; seit dem 1. Juni 2026 (Gesetz 31.18) muss jede Vollmacht zum Verkauf oder zur Belastung einer Immobilie zuerst in ein Register beim Gericht erster Instanz eingetragen werden, sonst kann das Grundbuchamt das Geschäft ablehnen. Immobilienmakler sind nach dem Geldwäschegesetz 43-05 meldepflichtig: Der Ministerialerlass 133.23 (in Kraft seit Januar 2023) verlangt ein risikobasiertes System für Sorgfaltspflichten und interne Kontrolle, die Identifizierung von Kunden und wirtschaftlich Berechtigten, Verdachtsmeldungen an die Nationale Behörde für Finanzinformationen (ANRF), den Abgleich mit Sanktionslisten und einen Jahresbericht an das Wohnungsbauministerium, das 45 Kontrolleure ernannt hat. Seit dem 1. Juli 2026 (Finanzgesetz 2026, CGI Artikel 133-III) fällt bei Verkäufen über MAD 300,000 eine zusätzliche Registrierungsgebühr von 2% auf jeden Teil des Preises an, der nicht nachvollziehbar (Banküberweisung, Verrechnungsscheck, Karte) gezahlt und in der Urkunde vermerkt wird. Registrierte Agenturen stellen ihre Honorare in Rechnung und versteuern sie, während informelle Samsars meist weder Mehrwertsteuer noch Gewerbesteuer zahlen.

Ausländische Käufer

Ausländer können in Marokko Wohn- und Gewerbeimmobilien, insbesondere städtische Immobilien mit Grundbuchtitel, zu denselben Bedingungen wie Einheimische kaufen. Landwirtschaftliche Flächen sind geschützt: Ein Ausländer, der Land außerhalb eines städtischen Gebiets kauft, muss eine Bescheinigung über die nicht landwirtschaftliche Nutzung (attestation de vocation non agricole) vorlegen, die nur für ein nicht landwirtschaftliches Projekt auf Land mit geringem landwirtschaftlichem Wert und in projektgerechter Größe erteilt wird (Rundschreiben der Regierung, 2022). Käufer sollten Immobilien mit Grundbuchtitel (titre foncier) bevorzugen, die bei der ANCFCC eingetragen, garantiert und gegenüber Dritten durchsetzbar sind; Immobilien ohne Titel unter einer Melkia, einer von zwei Adouls auf Grundlage von Zeugenaussagen aufgesetzten Urkunde, haben kein zentrales Register und bergen das Risiko des Doppelverkaufs, und die Umwandlung in einen Titel kann 12 bis 36 Monate dauern. Um das Recht zu behalten, den Preis und einen etwaigen Veräußerungsgewinn später zurückzuführen, muss ein Nichtansässiger den Kauf in Devisen über eine marokkanische Bank (oder von einem Konto in konvertiblen Dirham) finanzieren und den Nachweis aufbewahren; beim Wiederverkauf überweist die Bank den Erlös gegen Vorlage der Kaufurkunde und des Steuerzahlungsnachweises (Office des Changes). Banken verlangen von nicht ansässigen Privatpersonen eine eidesstattliche Erklärung, dass sie keinen weiteren Wohnsitz in Marokko besitzen, eine Regel, die für im Ausland lebende Marokkaner (MRE) nicht gilt.

Steuern und Gebühren

Käufer zahlen meist etwa 6% bis 7% zusätzlich zum Preis: 4% Registrierungsgebühr auf bebaute Immobilien (mindestens MAD 1,000; 5% auf unbebautes Land; 3% für förderfähigen Sozialwohnungsbau), 1.5% Grundbuchgebühr plus MAD 100 pro Titel (mindestens MAD 500, ANCFCC-Tarif von 2016), Notarhonorare von üblicherweise etwa 1% plus Mehrwertsteuer sowie geringe Kosten für Stempel und Kopien. Verkäufer zahlen die Immobiliengewinnsteuer (TPI) von 20% des Nettogewinns, mit einem Minimum von 3% des Verkaufspreises auch ohne Gewinn. Ein mindestens fünf Jahre bewohnter Hauptwohnsitz ist befreit (durch das Finanzgesetz 2023 von sechs Jahren verkürzt), nutzbar einmal alle fünf Jahre, aber das Minimum von 3% gilt weiterhin für den Teil des Preises über MAD 4 Millionen; jährliche Verkäufe von insgesamt unter MAD 140,000 sind ebenfalls befreit. Erklärung und Zahlung sind innerhalb von 30 Tagen nach dem Verkauf fällig. Eigentümer zahlen die Wohnsteuer (taxe d'habitation, Stufen von 10%, 20% und 30% des Mietwerts, befreit bis MAD 5,000, 75% Abschlag auf einen Hauptwohnsitz, 5 Jahre Befreiung für Neubauten) und die Gemeindedienstleistungssteuer; nach Gesetz 14-25 vom Juli 2025 werden beide jetzt von der Steuerbehörde (DGI) erhoben und online gezahlt. Mieteinnahmen werden nach einem Freibetrag von 40% nach dem progressiven Einkommensteuertarif besteuert, mit einem Einbehalt von 10% oder 15%, wenn der Mieter ein Unternehmen ist.

Off-Plan (VEFA)

Off-Plan-Verkäufe fallen unter die Regeln zum Verkauf von Gebäuden im künftigen Fertigstellungszustand (VEFA) nach Gesetz 44-00, geändert durch Gesetz 107-12. Das Gesetz sieht einen Reservierungsvertrag vor, sobald die Baugenehmigung erteilt ist (der Käufer kann innerhalb eines Monats zurücktreten), einen Vorvertrag, sobald die Baugenehmigung vorliegt (Art. 618-5), der seit dem 16. Juli 2026 eine öffentliche Urkunde eines Notars oder von Adouls sein muss (Gesetz 41.25), eine Rückzahlungs- oder Fertigstellungsgarantie des Bauträgers sowie einen gestaffelten Plan, der mit 5% bei Reservierung, 5% beim Vorvertrag, 10% bei Baubeginn, 60% über Rohbau und Ausbau und 20% bei Übergabe angegeben wird. In der Praxis wird die VEFA selten genutzt: Bauträger bevorzugen lockerere Reservierungsgeschäfte, manchmal nur mit einer Quittung, was Käufer bei Fristen und Baubeschreibung kaum schützt (Finances News, 2023). Die direkte Wohnungsbauhilfe der Regierung, die von 2024 bis 2028 läuft, zahlt MAD 100,000 für eine neue Wohnung mit einem Preis bis MAD 300,000 und MAD 70,000 für eine Wohnung zwischen MAD 300,000 und 700,000, für Käufer, die keine andere Wohnung besitzen. Bis Juni 2026 hatte sie mehr als 105,000 Begünstigte bei 218,000 Anträgen erreicht, davon 24% MRE, und das Finanzgesetz 2026 öffnete sie für Miteigentümer.

Vermietung

Wohnraummietverträge unterliegen Gesetz 67-12. Der Mietvertrag muss schriftlich sein, die Kaution ist auf zwei Monatsmieten begrenzt, und die Miete darf höchstens alle drei Jahre angepasst werden, mit einer Erhöhung von maximal 8%; eine Räumung erfordert einen Gerichtsbeschluss. Ferien- und Touristenvermietungen fallen unter Gesetz 80-14 über touristische Unterkünfte, das eine Betriebsgenehmigung verlangt, und Einnahmen aus Kurzzeitvermietung sind steuerpflichtig und müssen der DGI gemeldet werden. Im Juli 2025 kündigte der Tourismusminister einen Durchführungserlass an, um nicht gemeldete Wohnungen und Riads in das System zu holen, und im Januar 2026 sagte das Staatssekretariat für Wohnungsbau, dass ein Dekret zur Begrenzung von Kurzzeitvermietungen in nicht touristischen Gebieten vorbereitet werde; bis Oktober 2026 war keiner der beiden Texte als verabschiedet bestätigt.

Plattformen

Grundbuch der ANCFCC (conservation foncière) und KatasterDirection Générale des Impôts (Registrierungsgebühren, TPI, Wohnsteuer)Notare und Adouls (öffentliche Urkunden, Gesetz 41.25)Register der Immobilienvollmachten beim Gericht erster Instanz (Gesetz 31.18)Nationale Behörde für Finanzinformationen (ANRF)AML-Aufsicht des Wohnungsbauministeriums über ImmobilienmaklerOffice des Changes (Finanzierung in Devisen und Rückführung)Plattform TAECHIR und ANAPEC (Arbeitsverträge für Ausländer)Handelsregister (RC), ICE und taxe professionnelleImmobilienpreisindex von Bank Al-Maghrib und ANCFCC (IPAI)