Immobilienmakler in Spanien werden

Spanien hat keine landesweite Lizenz für Immobilienmakler. Jeder kann anfangen, und viele Makler an den Küsten kommen aus dem Ausland. Aber drei Regionen führen inzwischen eigene Register, Sie unterliegen dem Geldwäscherecht, und Ihre Staatsangehörigkeit entscheidet, wie Sie arbeiten dürfen. So passt alles im Oktober 2026 zusammen.

Die Kurzfassung

1. Es gibt keine landesweite Lizenz und keine Prüfung. Der alte API-Titel existiert noch, wird aber seit einem Liberalisierungsdekret vom Juni 2000 nicht mehr verlangt.
2. Katalonien verlangt die Eintragung in das AICAT-Register, mit Ausbildung, Büro, Versicherung und Sicherheitsleistung.
3. Die Valencianische Gemeinschaft verlangt die Eintragung nach Dekret 98/2022, mit mindestens 200 Stunden Ausbildung. Ein Gericht hob im Januar 2025 die Beträge für Versicherung und Sicherheitsleistung auf.
4. Andalusien hat mit seinem Wohnungsgesetz 5/2025 ein Pflichtregister geschaffen, in Kraft seit dem 24. Januar 2026. Prüfen Sie, ob es geöffnet ist, bevor Sie sich darauf verlassen.
5. EU-Bürger dürfen frei arbeiten. Nicht-EU-Bürger brauchen eine Aufenthalts- und Arbeitserlaubnis, als Angestellte oder als Selbstständige.
6. Alle brauchen eine NIE, und Sie arbeiten entweder als Angestellter oder als autónomo (Selbstständiger).
7. Die Vergütung ist meist ein Grundgehalt plus Provision oder reine Provision für autónomos.

Keine landesweite Lizenz

Spanien hat den Beruf im Jahr 2000 liberalisiert. Laut Consumer erlaubt das Königliche Gesetzesdekret 4/2000 vom 23. Juni jedem, Immobilien ohne Titel zu vermitteln, und die letzte Zulassungsprüfung für den offiziellen Titel Agente de la Propiedad Inmobiliaria (API) fand am 9. April 2000 statt. Der API-Titel und seine Berufskammern bestehen weiter, und manche Makler nutzen ihn als Qualitätsmerkmal, aber er ist freiwillig.

Der Verbraucherverband OCU beschrieb die Vermittlung im Januar 2026 als „auf staatlicher Ebene wenig geregelt“, sowohl bei der Frage, wer tätig sein darf, als auch bei dem, was Makler verlangen dürfen. Diese Lücke ist der Grund, warum mehrere Regionen eigene Regeln geschaffen haben. OCU nennt Katalonien, Valencia und die Balearen als Regionen mit Pflichtregister und Madrid, die Kanarischen Inseln und Navarra als Regionen mit freiwilligem Register.

Katalonien: das AICAT-Register

Wenn Sie in Katalonien von einem öffentlich zugänglichen Büro aus arbeiten, müssen Sie im Register der Immobilienmakler Kataloniens eingetragen sein, oft AICAT genannt nach dem Abzeichen, das Makler zeigen. Die Regeln stammen aus dem Gesetz 18/2007 über das Recht auf Wohnraum und dem Dekret 12/2010. Die Verfahrensseite der Generalitat nennt:

• Ausbildung: ein einschlägiges Hochschulstudium (Recht, Wirtschaft, Betriebswirtschaft, Bauingenieurwesen und Ähnliches) oder Zertifikate anerkannter Immobilienkurse. In einem Unternehmen müssen die Geschäftsführer und die Leitung jedes Büros dies erfüllen.
• Ein öffentlich zugängliches Geschäftslokal, es sei denn, Sie arbeiten nur online.
• Haftpflichtversicherung von mindestens €100,000 pro Schadensfall und €600,000 pro Jahr je Büro. Für reine Online-Tätigkeit €150,000 und €1,000,000.
• Eine Sicherheitsleistung (Kaution oder Bürgschaft) von mindestens €60,000 pro Büro oder €300,000 pro Makler bei reiner Online-Tätigkeit.
• Keine Gebühr für das Verfahren.

Nach der Eintragung zeigen Sie ein Abzeichen und ein Schild mit Ihrer Registernummer, und die Nummer muss auf Ihren Geschäftspapieren und Anzeigen stehen. Nach Artikel 6.2 des Dekrets müssen Sie jedem, der fragt, sagen, welcher Versicherer oder welche Bank Ihre Sicherheitsleistung ausgestellt hat.

Valencianische Gemeinschaft: das RAI-Register

Das valencianische Register der Immobilienvermittler wurde durch das Dekret 98/2022 vom 29. Juli geschaffen und ist seit dem 16. Oktober 2022 in Kraft. Laut den FAQ der Generalitat erfasst es alle, die Verkäufe, Vermietungen, Tausch oder Übertragungen von Eigentumsrechten an Immobilien vermitteln, beraten oder abwickeln. Reine Hausverwaltung und Dienstleistungen für Ferienvermietungen wie Schlüsselservice und Reinigung fallen nicht darunter.

• Ausbildung: Zertifikate über mindestens 200 Unterrichtsstunden zu Immobilienthemen.
• In einem Unternehmen müssen die Geschäftsführer und jede Büroleitung dies erfüllen, und eine Person darf höchstens drei Büros beaufsichtigen.
• Reine Online-Makler brauchen eine physische Adresse in der Region.

Im Januar 2025 gab der Oberste Gerichtshof von Valencia einer Klage der Wettbewerbsbehörde (CNMC) teilweise statt und erklärte mehrere Anforderungen des Dekrets für nichtig, darunter die Sicherheitsleistung von €60,000 (€300,000 für Online-Makler) und die Haftpflichtversicherung von €100,000 (€600,000 online). Das Gericht nannte die höheren Beträge für Online-Makler diskriminierend. Gegen das Urteil konnte beim Obersten Gerichtshof Berufung eingelegt werden, fragen Sie daher die Generalitat oder einen Anwalt, was am Tag Ihrer Eintragung gilt.

Andalusien: ein neues Register nach dem Gesetz 5/2025

Andalusien ist für ausländische Makler wichtig, weil die Costa del Sol dazugehört. Sein Wohnungsgesetz 5/2025 vom 16. Dezember wurde am 24. Dezember 2025 im Amtsblatt (BOJA) veröffentlicht und trat am 24. Januar 2026 in Kraft. Es schafft das Register der spezialisierten Immobilienmakler des Wohnungssektors von Andalusien, das die Präambel des Gesetzes als verpflichtend bezeichnet.

Artikel 52 legt die Voraussetzungen für die Eintragung fest:

• Eines davon: der offizielle API-Titel, ein Hochschulabschluss in Sozial- und Rechtswissenschaften, Ingenieurwesen oder Architektur, mindestens vier Jahre Immobilienerfahrung unmittelbar vor dem Antrag oder die Mitgliedschaft in einer offiziellen Maklerkammer.
• Mindestens 100 Stunden offizielle Ausbildung in Wohnimmobilienvermittlung und gefördertem Wohnungsbau, absolviert in den letzten vier Jahren. Dies gilt für den Inhaber und für 50% der Angestellten.
• Eine Sicherheitsleistung oder Versicherung, wie es das Gesetz und seine Verordnungen vorsehen.
• Keine Vorstrafen im Zusammenhang mit Immobilienvermittlung.

Das Gesetz enthält eine eigene Schlussbestimmung zur Inbetriebnahme des Registers. Wir konnten nicht bestätigen, dass das Register im Oktober 2026 für Anträge geöffnet war. Bewahren Sie Nachweise über Ihre Erfahrung und Ausbildung schon jetzt auf und erkundigen Sie sich bei der Junta de Andalucía, bevor Sie sich als eingetragen bewerben.

Pflichten zur Geldwäschebekämpfung

Nach Artikel 2.1(l) des Gesetzes 10/2010 sind Bauträger und alle, die beruflich als Makler, Kommissionär oder Vermittler bei Immobilienverkäufen tätig sind, Verpflichtete. Das bedeutet Kundenprüfungen (Know Your Customer), Identifizierung des wirtschaftlich Berechtigten und Meldung verdächtiger Geschäfte an SEPBLAC, die Financial Intelligence Unit Spaniens. Fragen Sie jede Agentur, wie sie diese Prüfungen handhabt. Eine seriöse Agentur hat ein schriftliches Verfahren und eine benannte verantwortliche Person.

Arbeitsrechte: EU und Nicht-EU

Bürger der EU, des EWR und der Schweiz. Sie dürfen in Spanien als Angestellte oder Selbstständige arbeiten. Wenn Sie länger als drei Monate bleiben, müssen Sie sich innerhalb von drei Monaten nach der Ankunft persönlich bei der Ausländerbehörde (Oficina de Extranjería) oder der Polizeidienststelle Ihrer Provinz registrieren. Laut Innenministerium wird die Registrierungsbescheinigung sofort ausgestellt und enthält Ihre Ausländeridentifikationsnummer.

Nicht-EU-Bürger als Angestellte. Der Arbeitgeber beantragt eine erste Aufenthalts- und Arbeitserlaubnis nach dem Organgesetz 4/2000 und dem Königlichen Dekret 1155/2024. Laut Informationsblatt des Inklusionsministeriums muss die Stelle entweder auf der vierteljährlichen Liste schwer zu besetzender Berufe stehen, oder der Arbeitgeber muss nachweisen, dass er sie nicht lokal besetzen konnte, unter anderem durch Veröffentlichung im öffentlichen Stellenportal. Der Vertrag muss Arbeit für die Laufzeit der Erlaubnis garantieren. Die Entscheidung muss innerhalb von drei Monaten ergehen, und Schweigen gilt als Ablehnung. Danach beantragen Sie innerhalb eines Monats ein Visum beim Konsulat, reisen nach Spanien ein, melden sich bei der Sozialversicherung an und beantragen Ihre Ausländerkarte (TIE).

Nicht-EU-Bürger als Selbstständige. Das Informationsblatt des Ministeriums zur Erlaubnis für selbstständige Tätigkeit verlangt die für Ihre Tätigkeit nötigen Lizenzen, Nachweise über Qualifikationen oder Erfahrung, den Nachweis, dass Ihre Investition ausreicht (ein Tragfähigkeitsgutachten eines Selbstständigenverbands wie ATA oder UPTA ist ein Weg), und ein leeres Führungszeugnis. Sie stellen den Antrag persönlich beim spanischen Konsulat an Ihrem Wohnort. Die erste Erlaubnis gilt ein Jahr und ist auf eine Region und eine Branche beschränkt.

Die NIE

Jeder Ausländer, der in Spanien arbeitet, kauft oder Geschäfte macht, braucht eine NIE (Ausländeridentifikationsnummer). Sie wird einmal vergeben und ändert sich nicht. In Spanien beantragen Sie sie mit dem Formular EX-15 bei einer Polizeidienststelle oder Ausländerbehörde, mit Termin, Reisepass und der Gebühr über das Formular 790 Code 012 (€9.84 laut Universidad Autónoma de Madrid). Aus dem Ausland beantragen Sie sie beim spanischen Konsulat. Nicht-EU-Arbeitnehmer, die mit einem Arbeitsvisum einreisen, finden die NIE meist schon auf dem Visum.

Angestellter oder autónomo

Angestellter. Die Agentur schließt einen Arbeitsvertrag, zahlt Ihre Sozialversicherung und behält die Einkommensteuer ein. Sie erhalten meist ein Grundgehalt und einen Anteil an den Honoraren, die Sie erwirtschaften.

Autónomo. Viele Makler, vor allem in Franchise- und Netzwerkmodellen, sind selbstständig. Sie melden sich beim Finanzamt und bei der Sozialversicherung an, stellen der Agentur oder dem Kunden Rechnungen, berechnen 21% MwSt. auf Ihre Honorare und zahlen Ihren eigenen Monatsbeitrag.

• Neue autónomos können den Pauschaltarif von €80 im Monat für die ersten 12 Monate nutzen, der um ein zweites Jahr verlängert werden kann, wenn Ihr Nettoeinkommen unter dem Mindestlohn bleibt (Billeo).
• Danach hängt der Beitrag von Ihrem Nettoeinkommen ab. Die Regierung behielt die Beträge von 2025 für 2026 bei, zwischen €200 und €590 im Monat auf die Mindestbemessungsgrundlage jeder Stufe (El Derecho, Dezember 2025). Eine kleine Zusatzabgabe (der MEI) stieg im Januar 2026 von 0.8% auf 0.9%.

Siehe Maklerprovision in Spanien für Rechenbeispiele.

Wie Makler bezahlt werden

Spanien hat keine offiziellen Gehaltsdaten für Makler. Die folgenden Zahlen sind Schätzungen einer Jobbörse von GoWork, zuletzt aktualisiert im Oktober 2023. Nutzen Sie sie als Ausgangspunkt für Verhandlungen, nicht als Versprechen.

Profil	Geschätztes Fixgehalt (brutto pro Jahr)
Keine Erfahrung	€12,800 bis €20,000
4 bis 10 Jahre	€25,000 bis €33,600
Mehr als 20 Jahre	Über €46,300
Vertriebsleiter	€32,600 bis €60,200

Quelle: GoWork, Oktober 2023.

GoWork beziffert das typische Gesamteinkommen aus Gehalt und Provision auf €20,000 bis €60,000 pro Jahr, je nach Stadt, Erfahrung und Ergebnissen. Die Provision ist ein Anteil am Honorar der Agentur für jedes Geschäft, das Sie abschließen. Agenturen legen die Aufteilung selbst fest, lassen Sie sie sich daher vor der Unterschrift schriftlich geben.

Wo die Arbeit ist, und Sprachen

Ausländische Käufer machen einen großen Teil des Küstenmarkts aus. Daten der Registradores, über die Alicante Plaza im August 2025 berichtete, bezifferten den Anteil ausländischer Käufer an Wohnungskäufen auf etwa 43% in der Provinz Alicante und rund 33% in Málaga, gegenüber einem Landesdurchschnitt von 14.1%. Die wichtigsten Käufernationalitäten waren Briten, Belgier und Niederländer.

• Spanisch wird für Notare, Banken, Rathäuser und die meisten Formalitäten gebraucht.
• Englisch ist die Arbeitssprache mit vielen internationalen Käufern an der Costa del Sol und der Costa Blanca.
• Niederländisch, Französisch, Deutsch oder skandinavische Sprachen sind angesichts der Käufer an den Küsten ein echter Vorteil.
• Katalanisch oder Valencianisch hilft in Katalonien und der Valencianischen Gemeinschaft, sowohl bei lokalen Kunden als auch bei den regionalen Behörden.

So wählen Sie eine Agentur aus

• Fragen Sie in Katalonien, Valencia oder Andalusien nach der Registernummer der Agentur und prüfen Sie, ob sie in ihren Anzeigen steht.
• Fragen Sie, welche Versicherung und Sicherheitsleistung Kundengelder absichern und wer sie ausgestellt hat.
• Fragen Sie, wie sie die Prüfungen zur Geldwäschebekämpfung nach dem Gesetz 10/2010 handhabt.
• Fragen Sie, ob Sie Angestellter oder autónomo sein werden, und lassen Sie sich Grundgehalt, Provisionsaufteilung, Ziele und Zahlungstermin schriftlich geben.
• Fragen Sie, was mit Geschäften passiert, die nach Ihrem Ausscheiden abgeschlossen werden.
• Wenn Sie aus einem Nicht-EU-Land kommen, stellen Sie sicher, dass die Agentur Ihre Arbeitserlaubnis beantragt, bevor Sie anfangen.

Warnsignale

• Eine Agentur, die möchte, dass Sie ohne Vertrag oder ohne Anmeldung als autónomo arbeiten.
• Honorare, die bar oder auf ein Privatkonto kassiert werden.
• Kein schriftlicher Auftrag mit Verkäufern (die „nota de encargo“), sodass Sie Ihren Anspruch auf ein Honorar nicht nachweisen können.
• Eine Nicht-EU-Einstellung, bei der Sie anfangen sollen, bevor Erlaubnis und Visum erteilt sind.
• Verdienstversprechen weit über den Spannen in diesem Ratgeber.

Die Maklerregeln in Spanien unterscheiden sich je nach Region und haben sich 2026 in Andalusien geändert. Dieser Ratgeber wurde zum oben angegebenen Datum geprüft. Er dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts- oder Steuerberatung. CloserPass ist mit keiner spanischen Behörde verbunden.

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