Immobilienkarrieren in Spanien

Die Regeln, die ein Makler kennen muss

Öffentliche Stellen

Keine landesweite Maklerbehörde. Wohnen ist Sache der Regionen, daher entscheidet jede autonome Gemeinschaft, ob Makler sich eintragen müssen: Katalonien führt ein verpflichtendes Register der Immobilienmakler (Registre d'Agents Immobiliaris de Catalunya), die Valencianische Gemeinschaft ein verpflichtendes Register nach dem Dekret 98/2022, Andalusien schuf mit dem Gesetz 5/2025 ein Register der spezialisierten Immobilienmakler im Wohnungssektor, und die Balearen ein freiwilliges amtliches Register (Gesetz 3/2024). Auf nationaler Ebene legt das Ministerium für Wohnungswesen und Urbane Agenda (MIVAU) die Wohnungspolitik fest, SEPBLAC überwacht die Einhaltung der Geldwäschevorschriften, die Grundbuchämter (Colegio de Registradores) und Notare (Consejo General del Notariado) beurkunden die Kaufurkunden, und das Finanzamt (AEAT) und die regionalen Steuerbehörden erheben die Immobiliensteuern

Lizenz

Spanien hat keine landesweite Maklerlizenz und keine Pflichtprüfung. Das Königliche Gesetzesdekret 4/2000 (Artikel 3) öffnete die Immobilienvermittlung für alle, ohne dass der offizielle Titel Agente de la Propiedad Inmobiliaria (API) oder die Mitgliedschaft in einem Colegio de APIs nötig ist; der API-Titel und die Kammern bestehen weiter und sind ein Qualitätsmerkmal, keine gesetzliche Pflicht. Regionale Regeln fügen dort Bedingungen hinzu, wo ein Makler Geschäftsräume hat. Katalonien (Gesetz 18/2007 und Dekret 12/2010) verlangt von jedem Makler, der regelmäßig und gegen Entgelt tätig ist, die Eintragung, mit anerkannter Ausbildung, einem öffentlich zugänglichen Büro (oder einer Regelung für reine Online-Tätigkeit), einer Berufshaftpflichtversicherung von mindestens EUR 100,000 pro Schadensfall und EUR 600,000 pro Jahr und Büro sowie einer Bürgschaft von EUR 60,000 pro Jahr und Büro (EUR 300,000 für reine Online-Makler), so die Generalitat. Die Valencianische Gemeinschaft machte die Eintragung mit dem Dekret 98/2022 verpflichtend, doch im Januar 2025 strich der Oberste Gerichtshof von Valencia (TSJCV) auf Klage der Wettbewerbsbehörde CNMC die Sicherheitsleistung von EUR 60,000, die Haftpflichtversicherung von EUR 100,000 und zwei weitere Anforderungen; gegen das Urteil konnte beim Obersten Gerichtshof Berufung eingelegt werden. Das andalusische Wohnungsgesetz 5/2025 (BOJA 24. Dezember 2025, BOE 8. Januar 2026) schafft ein Register, das seine Präambel als verpflichtend bezeichnet, mit Eintragung auf Basis einer eidesstattlichen Erklärung und Bedingungen wie einem API-Titel, einem einschlägigen Abschluss oder vier Jahren nachgewiesener Erfahrung, dazu 100 Stunden spezifischer Ausbildung für den Inhaber und die Hälfte des Personals, Versicherung oder Garantien und ein leeres Führungszeugnis; eine Schlussbestimmung überlässt den Start des Registers einem späteren Schritt, und das Startdatum war im Oktober 2026 nicht bestätigt. Das Register der Balearen ist freiwillig.

Wer Makler sein kann

Da es keine landesweite Lizenz gibt, kann jeder Bürger der EU, des EWR oder der Schweiz in Spanien als Makler arbeiten, angestellt oder selbstständig, nachdem er eine Ausländeridentifikationsnummer (NIE) und bei einem Aufenthalt über drei Monate eine EU-Registrierungsbescheinigung erhalten hat. Nicht-EU-Bürger brauchen eine Aufenthaltserlaubnis, die Arbeit erlaubt: eine von einer Agentur geförderte Erlaubnis als Angestellter oder eine Aufenthalts- und Arbeitserlaubnis als Selbstständiger (cuenta propia), beide seit dem 20. Mai 2025 durch die neue Einwanderungsverordnung, das Königliche Dekret 1155/2024, geregelt. Freiberufler melden sich als autónomos beim Finanzamt (Zensusformular 036 oder 037) und im Sondersystem der Sozialversicherung für Selbstständige an, und Agenturen werden meist als SL-Gesellschaft gegründet. In Katalonien, der Valencianischen Gemeinschaft und, sobald sein Register öffnet, in Andalusien muss der Makler oder die Agentur dort, wo Geschäftsräume eröffnet werden, auch die regionalen Eintragungsbedingungen erfüllen. Mitarbeiter einer Agentur, die nur Immobilien für eine eingetragene Agentur zeigen, sind durch die Eintragung der Firma abgedeckt.

Vermittlungsregeln

Verkaufsprovisionen sind weder geregelt noch gedeckelt: Traditionelle Agenturen verlangen meist etwa 3% bis 7% des Preises, an der Costa del Sol oft um 5%, plus 21% MwSt., normalerweise vom Verkäufer bezahlt, während einige Agenturen auch dem Käufer etwas berechnen (HelpMyCash, Februar 2026). Ein schriftlicher Auftrag (nota de encargo) ist überall gute Praxis und nach den regionalen Regeln in Katalonien und auf den Balearen Pflicht; er sollte Preis, Honorar, Exklusivität und Laufzeit enthalten. Anzahlungen werden meist im Rahmen einer privaten Reservierung und dann eines Arras-Vertrags (oft 10% des Preises) geleistet, bevor die Kaufurkunde vor einem Notar unterzeichnet wird. Immobilienmakler und Bauträger sind Verpflichtete nach dem Geldwäschegesetz 10/2010: Sie müssen Kunden und wirtschaftlich Berechtigte identifizieren, risikobasierte Sorgfaltspflichten anwenden und verdächtige Geschäfte an SEPBLAC melden. Bei langfristigen Vermietungen änderte das Wohnungsgesetz 12/2023 (in Kraft seit 26. Mai 2023) das Mietgesetz so, dass Agenturgebühren und die Kosten der Vertragserstellung vom Vermieter und nicht vom Mieter getragen werden, wenn der Vermieter die Agentur beauftragt hat.

Ausländische Käufer

Jeder, ob ansässig oder nicht, jeder Staatsangehörigkeit, darf in Spanien Immobilien kaufen; der Käufer braucht eine NIE, und ein spanisches Bankkonto ist der übliche Weg, um Steuern und Rechnungen zu zahlen. Die wichtigste Ausnahme sind Militär- oder Verteidigungszonen, in denen manche Nicht-EU-Käufer eine vorherige Genehmigung brauchen. Die Aufenthaltserlaubnis für Investoren (Golden Visa) bei Immobilienkäufen ab EUR 500,000 wurde durch das Organgesetz 1/2025 mit Wirkung zum 3. April 2025 abgeschafft (La Moncloa); vor diesem Datum gestellte Anträge werden nach den alten Regeln entschieden, und bereits erteilte Erlaubnisse bleiben gültig und können unter den Bedingungen der ursprünglichen Erteilung verlängert werden. Ein Gesetzentwurf, Nicht-EU-Käufer ohne Wohnsitz mit bis zu 100% des Preises zu besteuern, wurde 2025 im Kongress eingebracht, war aber im Oktober 2026 nicht verabschiedet. Die ausländische Nachfrage ist auf Rekordniveau: Im Q2 2026 tätigten Ausländer 15.98% aller Wohnungskäufe (etwa 26,800), angeführt von britischen (6.99%), niederländischen (6.94%), deutschen (6.11%), marokkanischen (6.09%), rumänischen, italienischen, französischen und polnischen Käufern (Registradores).

Steuern und Gebühren

Bei einer Bestandsimmobilie zahlt der Käufer die regionale Grunderwerbsteuer (ITP): 7% in Andalusien (6% für eine Hauptwohnung bis EUR 150,000 und 3.5% für Käufer unter 35 bis EUR 150,000) und in der Valencianischen Gemeinschaft 9% für Kaufurkunden ab dem 1. Juni 2026 (zuvor 10%) sowie 11% auf den gesamten Preis, wenn die Immobilie mehr als EUR 1 Million wert ist. Bei einem vom Bauträger gekauften Neubau zahlt der Käufer 10% MwSt. (21% auf Grundstücke und Gewerbeeinheiten) plus Stempelsteuer (AJD) von 1.2% in Andalusien und 1.4% in der Valencianischen Gemeinschaft ab Juni 2026 (zuvor 1.5%), mit ermäßigten Sätzen für manche Hauptwohnungen. Notar- und Grundbuchgebühren sind durch amtliche Tarife festgelegt und liegen zusammen meist deutlich unter 1% des Preises. Der Verkäufer zahlt die kommunale Bodenwertzuwachssteuer (plusvalía municipal, auf den Wertzuwachs des Bodens, nach der objektiven oder der realen Methode) und die Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn. Nichtansässige Verkäufer zahlen 19% auf den Gewinn, und der Käufer muss 3% des Preises einbehalten und innerhalb eines Monats an das Finanzamt abführen (Formular 211). Nichtansässige Eigentümer zahlen jährlich die Einkommensteuer für Nichtansässige: auf Mieteinnahmen 19% des Nettoeinkommens für Ansässige der EU und des EWR und 24% des Bruttoeinkommens für andere; bei einer nicht vermieteten Immobilie ein fiktives Einkommen von 1.1% oder 2% des Katasterwerts, besteuert mit denselben Sätzen. Eigentümer zahlen außerdem die jährliche kommunale Grundsteuer (IBI).

Off-Plan

Off-Plan-Wohnungen sind durch das Baugesetz, Gesetz 38/1999 (LOE), geschützt. Seine erste Zusatzbestimmung in der Fassung des Gesetzes 20/2015 verpflichtet Bauträger, die vor der Fertigstellung Geld annehmen, es auf ein Sonderkonto bei einem Kreditinstitut einzuzahlen und die gesamten Anzahlungen zuzüglich gesetzlicher Zinsen durch eine Bankgarantie oder eine Versicherungspolice abzusichern, sodass der Käufer sein Geld zurückerhält, wenn das Gebäude nicht begonnen oder nicht rechtzeitig fertiggestellt wird oder keine Bezugsgenehmigung erhält. Die Garantie sollte dem Käufer mit jeder Zahlungsquittung ausgehändigt werden, und nach der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs haftet die Bank für Käuferzahlungen, die sie auf den Konten des Bauträgers angenommen hat, auch ohne individuelle Garantie. Das LOE gibt Käufern außerdem eine zehnjährige Garantie für die Bausubstanz, abgesichert durch eine verpflichtende zehnjährige Bauschadenversicherung (seguro decenal) für Wohngebäude, dazu drei Jahre für Mängel der Bewohnbarkeit und ein Jahr für Mängel an der Ausführung. Ein typischer Zahlungsplan ist eine Reservierungsgebühr, dann 20% bis 40% in Raten während der Bauphase, mit dem Restbetrag und den Steuern bei Fertigstellung. Käufer sollten die Baugenehmigung, das Garantiezertifikat und den Grundbucheintrag des Projekts prüfen.

Vermietung

Langfristige Mietverträge fallen unter das Mietgesetz (LAU, Gesetz 29/1994) in der Fassung des Wohnungsgesetzes 12/2023: eine Mindestlaufzeit von fünf Jahren (sieben, wenn der Vermieter ein Unternehmen ist), eine gesetzliche Kaution von einer Monatsmiete für Wohnungen, Agenturgebühren zahlt der Vermieter, und Mietobergrenzen gibt es nur in Gebieten, die eine Region als „angespannt“ erklärt; Katalonien wendet sie an, während Andalusien und die Valencianische Gemeinschaft im Oktober 2026 keine solchen Gebiete erklärt hatten. Ferienvermietung erfordert eine regionale Registrierung (in Andalusien das Tourismusregister, in der Valencianischen Gemeinschaft das Register für Ferienwohnungen) und seit dem 1. Juli 2025 eine nationale Registrierungsnummer aus dem einheitlichen Mietregister (Registro Único de Arrendamientos, Königliches Dekret 1312/2024), um auf Plattformen inseriert zu werden. Seit dem 3. April 2025 verlangt das Organgesetz 1/2025 zudem die Zustimmung von drei Fünfteln der Eigentümergemeinschaft, bevor eine Wohnung in einem Gebäude als Ferienwohnung genutzt werden darf. Städte können weiter gehen: Málaga setzte im August 2025 neue Registrierungen von Ferienwohnungen für bis zu drei Jahre aus, während es seinen Bebauungsplan ändert.

Plattformen

Grundbuch (Registro de la Propiedad) und Statistiken des Colegio de Registradores (ERI)Catastro (Katasterwert und Referenzwert)Notare (Consejo General del Notariado, Portal Estadístico del Notariado)Agencia Tributaria (Steuerformulare 210 und 211 für Nichtansässige, Zensusformulare 036/037 für autónomos)Regionale Steuerbehörden (ATRIAN in Andalusien, Agència Tributària Valenciana)SEPBLAC (Aufsicht zur Geldwäschebekämpfung, Gesetz 10/2010)Ausländerbehörden der Polizei (NIE und Aufenthaltskarten)Registre d'Agents Immobiliaris de Catalunya und valencianisches Maklerregister (Dekret 98/2022)Andalusisches Register der spezialisierten Immobilienmakler (Gesetz 5/2025)Registro Único de Arrendamientos (Registrierungsnummer für Kurzzeitvermietung)INE-Wohnungspreisindex und Hypothekendaten der Banco de España