Immobilienkarrieren in Ägypten

Die Regeln, die ein Makler kennen muss

Immobilienbehörde

General Organization for Export and Import Control (GOEIC), Real Estate Brokers Registry, beim Ministerium für Investitionen und Außenhandel

Maklerregistrierung (GOEIC)

Wer den Verkauf, Kauf oder die Vermietung von Immobilien oder Land vermittelt, muss im Real Estate Brokers Registry der GOEIC eingetragen sein, das durch das Gesetz 21 von 2022 zur Änderung des Handelsvertretungs- und Maklergesetzes 120 von 1982 geschaffen wurde. Der Ministerialerlass 578 von 2025 über Maklertypen und -kategorien wurde laut Property Finder Egypt am 16. Dezember 2025 erlassen und trat am 18. Januar 2026 in Kraft, und bereits tätige Makler hatten sechs Monate, bis Juli 2026, Zeit für die Registrierung. Bewerber absolvieren zuerst den Online-Kurs Real Estate Brokerage Practice der GOEIC (3 Tage, 12 Stunden, 80% Anwesenheit und eine Abschlussprüfung, EGP 1,500) und reichen dann das Formular für Einzelpersonen oder Unternehmen mit dem Zertifikat bei einer GOEIC-Zweigstelle ein. Makler registrieren sich als Verkäufer-, Käufer-, Doppel- oder Vermietungsmakler und werden nach Geschäftsvolumen eingestuft: A (über EGP 100 Millionen, Kapital EGP 1 Million), B (über EGP 50 Millionen, EGP 500,000), C (über EGP 10 Millionen, EGP 50,000) und D (bis EGP 10 Millionen, EGP 20,000). Die Maklerkarte wird in den Zweigstellen Maarouf (Kairo), 6th of October oder Alexandria abgeholt. Die Registrierungsgebühren werden in den Zweigstellen bezahlt, sind aber nicht veröffentlicht; die Tätigkeit ohne Registrierung wird mit bis zu zwei Jahren Haft und einer Geldstrafe von EGP 50,000 bis EGP 1 Million geahndet.

Wer Makler sein darf

Die Registrierung als Einzelperson ist Ägyptern vorbehalten: Das Gesetz 120 von 1982 (Artikel 3, durch Artikel 3 bis auf Immobilienmakler angewendet) verlangt die ägyptische Staatsangehörigkeit, und ein eingebürgerter Ägypter muss sie seit zehn Jahren besitzen. Ein ausländischer Staatsangehöriger kann sich also nicht in eigenem Namen als Immobilienmakler registrieren. Ausländer können sich dennoch über ein Unternehmen beteiligen: Das Register der GOEIC führt getrennte Verfahren für ägyptische Unternehmen mit ausländischen Gründern und für ägyptische Niederlassungen ausländischer Unternehmen, und das Gesetz erlaubt dem Minister, bei Unternehmen mit ausländischen Gründern auf die Staatsangehörigkeitsvorschrift zu verzichten. Ein Ausländer, der bei einem solchen Unternehmen angestellt ist, braucht eine Arbeitserlaubnis des Arbeitsministeriums nach dem Arbeitsgesetz 14 von 2025 (in Kraft seit 1. September 2025), und der Ministerialerlass 279 von 2025 begrenzt ausländisches Personal auf 10% der ägyptischen Belegschaft eines Betriebs (bis zu 20% bei einigen Projekten nach dem Investitionsgesetz, wenn keine qualifizierten Ägypter zu finden sind). Ob ein ausländischer Angestellter Maklerverträge persönlich unterzeichnen darf, während das Unternehmen die Registrierung hält, ist in keinem gefundenen offiziellen Text bestätigt.

Vermittlungsregeln

Jeder Maklervertrag muss schriftlich sein und Datum, Parteien, Angaben zur Immobilie und die vollständige Zahlungsweise enthalten, und der Makler muss die Immobiliendaten mit amtlichen Unterlagen abgleichen und Kundendaten vertraulich behandeln. Provisionen über EGP 10,000 dürfen nicht bar bezahlt werden, Makler führen ein Transaktionsregister (elektronisch über die Website der GOEIC), in dem Preise und Provisionen erfasst werden, und erhaltene Beträge werden der Steuerbehörde innerhalb von 30 Tagen gemeldet. Das Gesetz 120 sieht keine Provisionsobergrenze vor; Satz und Währung richten sich nach dem Vertrag. Bei Neubauprojekten zahlt der Bauträger die Provision des Maklers, sodass der Käufer in jedem Fall denselben Preis zahlt, und Makler sollen 70 bis 80% der Bauträgerverkäufe abwickeln (Invest-Gate, 2022). Kunden müssen vor einem Geschäft mit den Listen der Geldwäschebekämpfungsstelle abgeglichen werden.

Ausländische Käufer

Das Gesetz 230 von 1996 beschränkte Nicht-Ägypter historisch auf zwei Immobilien mit je bis zu 4,000 Quadratmetern, ohne Weiterverkauf für fünf Jahre. Kabinettsbeschlüsse von 2023 bis 2026 haben die Begrenzung der Anzahl der Wohneinheiten für Käufer aufgehoben, die in aus dem Ausland überwiesener Fremdwährung zahlen, und Einheiten, die von Stellen wie der NUCA gekauft werden, können nur mit Nachweis der Zahlung in US-Dollar notariell beurkundet werden (Ahram Online, Juli 2026). Das Eigentum umfasst Einheiten, nicht Land: Der Premierminister hat erklärt, dass ausländisches Eigentum auf Immobilieneinheiten beschränkt ist, Wüstenland ist Ägyptern und mehrheitlich ägyptischen Unternehmen vorbehalten (Gesetz 143 von 1981), und landwirtschaftliche Flächen sind für Ausländer gesperrt. Im Sinai behält das Gesetz zur integrierten Entwicklung von 2012 das Eigentum an Land und Gebäuden Ägyptern vor und bietet Ausländern ein verlängerbares Nießbrauchrecht (bis zu 50 Jahre, höchstens 75), wobei Ahram Ausnahmen für Dahab, Sharm El Sheikh und die Tourismuszone am Golf von Akaba meldet. Ein Aufenthaltstitel über Immobilienbesitz wird angeboten, mit gemeldeten Schwellen von USD 50,000 für ein Jahr, USD 100,000 für drei Jahre und USD 200,000 für fünf Jahre (IMI Daily, 2023), allerdings wurde kein offizieller Tarif gefunden, der die aktuellen Beträge bestätigt.

Steuern und Gebühren

Der Verkäufer zahlt eine Immobilienveräußerungssteuer von 2.5% auf den Bruttoverkaufspreis bebauter Immobilien oder Baugrundstücke, unabhängig davon, ob der Vertrag registriert ist; Änderungen der Einkommensteuer durch das Gesetz 151 von 2026, in Kraft seit 29. Juli 2026, geben 60 Tage Zeit für die Zahlung. Die Registrierung eines Verkaufs beim Real Estate Publicity Department (Shahr El Aqary) kostet nach dem Gesetz 83 von 2006 eine feste Gebühr nach Fläche, gemeldet mit EGP 500 bis 100 Quadratmeter, steigend bis zu einer Obergrenze von EGP 2,000 über 300 Quadratmeter, zuzüglich Vermessung, Beglaubigung durch die Anwaltskammer (1%, maximal EGP 25,000) und Vertragskosten, wobei das gesamte Verfahren oft EGP 30,000 bis 50,000 kostet (Enterprise, 2023). Seit dem Beschluss 3562 von 2023 können Verträge über Einheiten in staatlich beaufsichtigten Städten ohne vollständige Grundbucheintragung notariell beurkundet werden. Für Mietverträge über Nichtwohnräume fallen jetzt 14% Mehrwertsteuer an (Gesetz 149 von 2026).

Off-Plan

Die meisten Neubauten werden von Bauträgern off-plan mit langen Ratenplänen verkauft, die laut JLL von zwei Jahren vor 2016 auf heute bis zu 15 Jahre gewachsen sind, oft auf Land, das von der New Urban Communities Authority (NUCA) gekauft oder im Rahmen von Umsatzbeteiligungsmodellen mit ihr geteilt wird. Die geltenden Regeln (Erlass des Premierministers 2184 von 2022) verlangen Projektbankkonten und Garantieeinlagen, aber keine Registrierung oder Einstufung der Bauträger, und verspätete Übergaben sind zu einem politischen Thema geworden: Im September 2026 begann die Regierung, stockende Projekte zu erfassen. Ein Gesetzentwurf zur Gründung einer verpflichtenden Egyptian Real Estate Developers Union, den das Wohnungsbauministerium Ende September 2026 fertiggestellt hat, würde eine Registrierung vor jeder Projektgenehmigung verlangen, ein Treuhandkonto pro Projekt oder Phase mit Freigaben nach zertifiziertem Baufortschritt, an die Fertigstellung gekoppelte Zahlungspläne und zwei Käuferschutzfonds; er muss noch Kabinett und Parlament passieren.

Vermietung

Das Altmietgesetz 164 von 2025, veröffentlicht am 4. August 2025, beendet mietpreisgebundene Mietverträge nach sieben Jahren für Wohnungen und nach fünf Jahren für andere Nutzungen. In der Übergangszeit steigen die Mieten in Premiumlagen auf das 20-Fache der alten Miete (mindestens EGP 1,000 im Monat), in Lagen mit mittlerem Einkommen auf das 10-Fache (mindestens EGP 400) und ebenso in einfachen Lagen (mindestens EGP 250), bei Nichtwohneinheiten auf das Fünffache, und steigen danach um 15% pro Jahr; der Staat hat den ursprünglichen Mietern Ersatzwohnraum zugesagt. Mietverträge, die seit dem 30. Januar 1996 geschlossen wurden, fallen nicht unter dieses Gesetz und folgen dem Zivilgesetzbuch, mit frei vereinbarter Miete und Laufzeit.

Plattformen

GOEIC Real Estate Brokers Registry und MaklerkarteOnline-Terminbuchung der GOEIC (goeic.gov.eg/reserv-online, Hotline 19591)Elektronisches Transaktionsregister der GOEICReal Estate Publicity Department (Shahr El Aqary)New Urban Communities Authority (NUCA)Ägyptische Steuerbehörde (Egyptian Tax Authority)Listen der Egyptian Money Laundering and Terrorist Financing Combating UnitArbeitserlaubnisse für Ausländer beim Arbeitsministerium