يريد مطوّر من المشترين توقيع PPJB (اتفاق بيع مشروط) لفيلات أرضية في مشروع جديد في Ubud. بموجب PP 14/2016 بصيغتها المعدّلة بـ PP 12/2021، ما الشروط التي يجب أن تتوفر أولًا؟

1. نموذج حجز موقّع ودفعة مقدمة فقط
2. وضع واضح للأرض، وموافقة البناء (PBG)، وبنية تحتية ومرافق متوفرة، وإنجاز 20% على الأقل من البناء
3. ضمان مصرفي يغطي 100% من السعر
4. موافقة AREBI و banjar

أمام من يجب أن يوقّع المشتري والمطوّر PPJB لمنزل بموجب لائحة الإسكان؟

1. رئيس القرية فقط
2. وكيل العرض بصفته شاهدًا
3. لا أحد: يكفي تأكيد عبر WhatsApp
4. كاتب عدل

ما الفرق في التوقيت بين تسويق مشروع شقق ومشروع منازل أرضية بموجب لائحة الإسكان؟

1. يمكن تسويق الشقق (rumah susun) قبل بدء البناء، بينما تُباع المنازل الأرضية عبر PPJB بعد إنجاز 20% على الأقل
2. لا يمكن تسويق أي منهما إلا بعد صدور SLF
3. يمكن تسويق المنازل الأرضية قبل الاستحواذ على الأرض؛ أما الشقق فلا
4. لا يوجد فرق ولا شرط

أرقام توضيحية: وقّع مشترٍ PPJB لفيلا سعرها IDR 3,000,000,000 ودفع IDR 900,000,000. ثم ألغى بسبب خطئه هو. بموجب المادة 22L(4)، يجوز للمطوّر خصم 10% من السعر. كم يجب ردّه (بـ IDR)؟

دفع مشترٍ عربونًا قدره IDR 250,000,000 على فيلا بقيمة IDR 3,000,000,000 بموجب PPJB، ثم انسحب لأسباب شخصية. ما الذي تسمح به اللائحة للمطوّر؟

1. ردّ كل شيء، لأن الإلغاء مجاني دائمًا
2. ردّ نصف العربون
3. الاحتفاظ بكامل الدفعة، لأنها لا تتجاوز 10% من السعر
4. مطالبة المشتري بالسعر كاملًا

يتأخر المطوّر في التسليم ويخلّ بالتزاماته في PPJB، فيلغي المشتري. ما الذي يستحقه المشتري بموجب لائحة الإسكان؟

1. لا شيء، لأن مشتري العقارات على الخارطة يتحملون كل المخاطر
2. 90% من الدفعات، ويحتفظ المطوّر بـ 10%
3. إشعار دائن لمشروع مستقبلي فقط
4. ردّ جميع الدفعات المستلمة

وعد كتيّب لمشروع فيلات في Pecatu بنادٍ شاطئي وعائد ثابت بنسبة 12%، لكن أيًّا منهما لا يظهر في PPJB. ويشعر المشتري بأنه ضُلِّل. أي قانون يمنحه أساسًا للتحرك، وما العقوبة التي قد تُطبَّق؟

1. قانون حماية المستهلك: الترويج المضلِّل غير قانوني ويمكن أن يعاقَب عليه بالسجن حتى 5 سنوات أو بغرامة تصل إلى IDR 2 مليار
2. لا شيء: PPJB وحده المعتبر والكتيّبات لا قيمة قانونية لها
3. قانون السياحة، بغرامة قصوى قدرها IDR 10 مليون
4. مدونة أخلاقيات AREBI فقط، دون عقوبة قانونية

يعرض مطوّر IMB قديمًا لقطعة أرض في Jimbaran. ما الوثيقة التي حلّت محل IMB كموافقة بناء بموجب PP 16/2021؟

1. شهادة SHM
2. PBG (Persetujuan Bangunan Gedung)، ويُطلب عبر SIMBG
3. NIB من OSS
4. PPJB

سُلِّمت فيلا مكتملة كانت على الخارطة، لكن المطوّر لا يملك SLF بعد. لماذا يهم ذلك؟

1. لا يهم: SLF اختياري للفيلات
2. يؤثر فقط على الإقرار الضريبي للمطوّر
3. تؤكد SLF (شهادة الصلاحية) أن المبنى صالح للاستخدام، ويجب الحصول عليها قبل استخدامه أو شغله
4. SLF هي سند ملكية الأرض، لذا لا يملك المشتري شيئًا

كم مرة يجب تجديد SLF لمبنى ليس منزلًا سكنيًا، مثل فندق؟

1. كل 5 سنوات
2. كل 20 سنة
3. كل سنة
4. أبدًا

أرقام توضيحية: تبلغ تكلفة فيلا على الخارطة من غرفتي نوم IDR 6,800,000,000، ويتوقع المطوّر إيرادات إيجار سنوية قدرها IDR 485,000,000. ما العائد الإجمالي (بالنسبة المئوية، برقمين عشريين)؟

أرقام توضيحية: الفيلا نفسها، بسعر IDR 6,800,000,000 وإيراد IDR 485,000,000. اخصم الإدارة 20%، وعمولات منصات الحجز 15%، وتكاليف التشغيل 15%، واحتياطي النفقات الرأسمالية 5%، وكلها من الإيراد. ما العائد الصافي (بالنسبة المئوية، برقمين عشريين)؟

يسأل عميل عمّا يتقاضاه عادةً مدير فيلات في بالي يقدّم خدمة شاملة. ما النطاق المذكور في تحليلات السوق لعام 2026؟

1. من 1% إلى 3% من الإيراد
2. مبلغ ثابت قدره USD 100 شهريًا
3. من 50% إلى 70% من الإيراد
4. نحو 15% إلى 30% من الإيراد، قبل عمولات منصات الحجز

يعلن مطوّر في Canggu عن "عائد إجمالي على الاستثمار بنسبة 11.5%" على فيلا بقيمة IDR 4.2 مليار. ما الطريقة الأدق لشرح هذا الرقم للمشتري؟

1. إنه الدخل الصافي المضمون بعد الضريبة
2. إنه الإيراد المتوقع مقسومًا على تكلفة الشراء، قبل أي خصومات تشغيلية، لذا يجب أن تسأل عن افتراضات نسبة الإشغال والسعر الليلي
3. إنه النمو السنوي لسعر الفيلا
4. إنه العائد الذي حققته مشاريع المطوّر السابقة بالفعل

طالما بيعت الفيلات ذات العلامات التجارية والشقق الفندقية في بالي بعائد مضمون. ما نقطة الضعف التي أشارت إليها أبحاث JLL؟

1. الضمانات غير قانونية وباطلة
2. الضمانات تستمر دائمًا طوال مدة الإيجار
3. كانت الضمانات المعتادة قصيرة (نحو 7% لمدة ثلاث سنوات)، وبعض المشاريع الأضعف لم تتمكن من تحقيق عوائد كافية بعد انتهاء الضمان
4. تدفع حكومة بالي الضمانات

أرقام توضيحية: يعرض مطوّر ضمان إيجار سنويًا بنسبة 8% لمدة 3 سنوات على فيلا سعرها IDR 4,000,000,000. ما إجمالي المبلغ المضمون خلال الفترة (بـ IDR)؟

أرقام توضيحية: يوقّع مشترٍ صفقة فيلا على الخارطة بنظام الإيجار طويل الأجل لمدة 30 سنة؛ وتبدأ مدة الإيجار من تاريخ التوقيع. وُعد بالتسليم خلال 18 شهرًا لكن الفيلا سُلِّمت بعد 36 شهرًا. كم سنة تتبقى من الإيجار عندما يتمكن من استخدامها؟

يطلب مطوّر صغير في بالي من مشتريك دفع 70% مقدمًا في حساب شركته، دون حساب ضمان. ما الحماية التي يجب أن توصي بها؟

1. دفعات مرتبطة بمراحل الإنجاز لا تُصرف إلا بعد تحقّق مستقل، مع عقد مفصّل ومدقّق بناء مستقل
2. ادفع مقدمًا لكن اطلب خصمًا
3. ادفع نقدًا لمشرف الموقع لتسريع الأمور
4. اقبل، لأن القانون الإندونيسي يضمن جميع دفعات البيع على الخارطة

في أي مرحلة من بناء فيلا على الخارطة يكون انسحاب المقاول أكثر احتمالًا، وفقًا لمشغّلين في بالي؟

1. قبل تمهيد الأرض
2. في يوم توقيع PPJB
3. بعد صدور SLF
4. قرب نهاية البناء، عندما يكون معظم المال قد دُفع بالفعل

أرقام توضيحية: تُؤجَّر فيلا سُلِّمت حديثًا بسعر IDR 3,500,000 لليلة. تُفرض الضريبة الإقليمية على خدمات الفنادق (PBJT، التي تشمل الفيلات) بنسبة 10%. كم تبلغ PBJT المستحقة لكل ليلة (بـ IDR)؟