المسيرة المهنية في العقارات في مصر

القواعد التي يجب أن يعرفها الوسيط

الجهة العقارية

الهيئة العامة للرقابة على الصادرات والواردات (GOEIC)، سجل الوسطاء العقاريين، التابع لوزارة الاستثمار والتجارة الخارجية

تسجيل الوسطاء (GOEIC)

يجب على كل من يتوسط في بيع أو شراء أو تأجير العقارات أو الأراضي أن يكون مقيدًا في سجل الوسطاء العقاريين لدى GOEIC، الذي أُنشئ بموجب القانون 21 لسنة 2022 المعدِّل لقانون الوكالة التجارية والوساطة رقم 120 لسنة 1982. وصدر القرار الوزاري 578 لسنة 2025 بشأن أنواع الوسطاء وفئاتهم في 16 ديسمبر 2025 ودخل حيز التنفيذ في 18 يناير 2026 وفقًا لـ Property Finder Egypt، ومُنح الممارسون الحاليون مهلة ستة أشهر، حتى يوليو 2026، للتسجيل. يجتاز المتقدمون أولًا دورة ممارسة الوساطة العقارية الإلكترونية لدى GOEIC (3 أيام، 12 ساعة، حضور 80% وتقييم نهائي، EGP 1,500)، ثم يقدّمون استمارة الفرد أو الشركة مع الشهادة في أحد فروع GOEIC. يُسجَّل الوسطاء كوسطاء بائعين أو مشترين أو مزدوجين أو وسطاء تأجير، ويُصنَّفون حسب حجم الصفقة: A (أكثر من EGP 100 مليون، رأس مال EGP 1 مليون)، وB (أكثر من EGP 50 مليون، EGP 500,000)، وC (أكثر من EGP 10 ملايين، EGP 50,000)، وD (حتى EGP 10 ملايين، EGP 20,000). تُستلَم بطاقة الوسيط من فروع المعروف (القاهرة) أو 6 أكتوبر أو الإسكندرية. تُدفع رسوم التسجيل في الفروع لكنها غير منشورة، وتصل عقوبة الممارسة دون تسجيل إلى الحبس سنتين وغرامة من EGP 50,000 إلى EGP 1 مليون.

من يمكنه أن يكون وسيطًا

التسجيل الفردي مقصور على المصريين: يشترط القانون 120 لسنة 1982 (المادة 3، المطبَّقة على الوسطاء العقاريين بموجب المادة 3 مكرر) أن يحمل المتقدم الجنسية المصرية، وأن يكون قد مضى على تجنّس المصري المتجنس عشر سنوات. لذا لا يمكن للمواطن الأجنبي التسجيل باسمه الشخصي كوسيط عقاري. ومع ذلك يمكن للأجانب المشاركة عبر شركة: يحدد سجل GOEIC مسارات منفصلة للشركات المصرية ذات المؤسسين الأجانب وللفروع المصرية للشركات الأجنبية، ويتيح القانون للوزير الإعفاء من شرط الجنسية للشركات ذات المؤسسين الأجانب. ويحتاج الأجنبي الذي تعيّنه مثل هذه الشركة إلى تصريح عمل من وزارة العمل بموجب قانون العمل 14 لسنة 2025 (الساري منذ 1 سبتمبر 2025)، ويحدد القرار الوزاري 279 لسنة 2025 سقف الموظفين الأجانب بنسبة 10% من العمالة المصرية في المنشأة (حتى 20% لبعض مشاريع قانون الاستثمار عند تعذّر إيجاد مصريين مؤهلين). أما ما إذا كان يجوز للموظف الأجنبي توقيع عقود الوساطة بنفسه بينما تحمل الشركة التسجيل، فلم يُؤكَّد في أي نص رسمي عثرنا عليه.

قواعد الوساطة

يجب أن يكون كل عقد وساطة مكتوبًا وأن يذكر التاريخ والأطراف وبيانات العقار وطريقة الدفع كاملة، ويجب على الوسيط مطابقة بيانات العقار مع السجلات الرسمية والحفاظ على سرية معلومات العملاء. لا يجوز دفع العمولات التي تتجاوز EGP 10,000 نقدًا، ويحتفظ الوسطاء بسجل معاملات (إلكتروني عبر موقع GOEIC) يدوّنون فيه الأسعار والعمولات، ويُصرَّح بالمبالغ المستلمة لمصلحة الضرائب خلال 30 يومًا. لا يحدد القانون 120 سقفًا للعمولة، فالنسبة والعملة هما ما ينص عليه العقد. وفي المشاريع الجديدة يدفع المطور عمولة الوسيط، فيدفع المشتري السعر نفسه في الحالتين، وقيل إن الوسطاء يتولون 70 إلى 80% من مبيعات المطورين (Invest-Gate، 2022). ويجب فحص العملاء مقابل قوائم وحدة مكافحة غسل الأموال قبل أي صفقة.

المشترون الأجانب

قيّد القانون 230 لسنة 1996 تاريخيًا غير المصري بعقارين لا تتجاوز مساحة كل منهما 4,000 متر مربع، مع حظر إعادة البيع لمدة خمس سنوات. وألغت قرارات مجلس الوزراء من 2023 إلى 2026 الحد الأقصى لعدد الوحدات السكنية للمشترين الذين يدفعون بعملة أجنبية محوّلة من الخارج، ولا يمكن توثيق الوحدات المشتراة من جهات مثل NUCA إلا بإثبات الدفع بالدولار الأمريكي (Ahram Online، يوليو 2026). ويشمل التملك الوحدات لا الأراضي: فقد قال رئيس الوزراء إن تملك الأجانب يقتصر على الوحدات العقارية، والأراضي الصحراوية مخصصة للمصريين والشركات ذات الأغلبية المصرية (القانون 143 لسنة 1981)، والأراضي الزراعية مغلقة أمام الأجانب. وفي سيناء، يخصص قانون التنمية المتكاملة لسنة 2012 ملكية الأراضي والمباني للمصريين ويتيح للأجانب حق انتفاع قابلًا للتجديد (حتى 50 عامًا، و75 عامًا كحد أقصى)، مع إشارة الأهرام إلى استثناءات لدهب وشرم الشيخ ومنطقة خليج العقبة السياحية. وتُتاح الإقامة عبر العقار، بحدود مُعلنة تبلغ USD 50,000 لسنة واحدة، وUSD 100,000 لثلاث سنوات، وUSD 200,000 لخمس سنوات (IMI Daily، 2023)، وإن لم نعثر على جدول رسمي يؤكد المبالغ الحالية.

الضرائب والرسوم

يدفع البائع ضريبة التصرفات العقارية بنسبة 2.5% على إجمالي سعر بيع العقار المبني أو أرض البناء، سواء كان العقد مسجلًا أم لا، وتمنح تعديلات ضريبة الدخل بموجب القانون 151 لسنة 2026، السارية منذ 29 يوليو 2026، مهلة 60 يومًا للدفع. ويكلّف تسجيل البيع في مصلحة الشهر العقاري رسمًا ثابتًا حسب المساحة بموجب القانون 83 لسنة 2006، يُقدَّر بـ EGP 500 حتى 100 متر مربع ويرتفع إلى حد أقصى EGP 2,000 لما يزيد على 300 متر مربع، إضافة إلى المساحة والتصديق في نقابة المحامين (1% بحد أقصى EGP 25,000) وتكاليف العقد، وغالبًا ما تبلغ تكلفة الإجراءات كاملة EGP 30,000 إلى 50,000 (Enterprise، 2023). ومنذ القرار 3562 لسنة 2023، يمكن توثيق عقود الوحدات في المدن الخاضعة لإشراف الدولة دون التسجيل الكامل في الشهر العقاري. وتخضع عقود الإيجار غير السكنية الآن لضريبة القيمة المضافة بنسبة 14% (القانون 149 لسنة 2026).

على الخارطة

تُباع معظم المنازل الجديدة على الخارطة من المطورين بخطط تقسيط طويلة، امتدت بحسب JLL من سنتين قبل 2016 إلى 15 عامًا اليوم، وغالبًا على أراضٍ مشتراة من هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة (NUCA) أو مشتركة معها بموجب صفقات تقاسم الإيرادات. وتفرض القواعد الحالية (قرار رئيس الوزراء 2184 لسنة 2022) حسابات بنكية للمشاريع وودائع ضمان، لكن دون تسجيل المطورين أو تصنيفهم، وأصبح التأخر في التسليم قضية سياسية: ففي سبتمبر 2026 بدأت الحكومة حصر المشاريع المتعثرة. ومشروع قانون لإنشاء اتحاد إلزامي للمطورين العقاريين المصريين، أنجزته وزارة الإسكان أواخر سبتمبر 2026، سيشترط التسجيل قبل الموافقة على أي مشروع، وحساب ضمان (escrow) واحدًا لكل مشروع أو مرحلة مع صرف مرتبط بالتقدم المعتمد، وجداول سداد مرتبطة بالإنجاز، وصندوقين لحماية المشترين، ولا يزال عليه أن يمر بمجلس الوزراء ومجلس النواب.

الإيجارات

ينهي قانون الإيجار القديم 164 لسنة 2025، المنشور في 4 أغسطس 2025، عقود الإيجار الخاضعة للتحكم بعد سبع سنوات للمساكن وخمس سنوات للاستخدامات الأخرى. وخلال الفترة الانتقالية ترتفع الإيجارات إلى 20 ضعف الإيجار القديم في المناطق المتميزة (EGP 1,000 شهريًا على الأقل)، و10 أضعاف في المناطق المتوسطة (EGP 400 على الأقل) وفي المناطق الاقتصادية (EGP 250 على الأقل)، وخمسة أضعاف للوحدات غير السكنية، ثم تزيد 15% سنويًا، وقد تعهدت الدولة بتوفير سكن بديل للمستأجرين الأصليين. أما عقود الإيجار الموقعة منذ 30 يناير 1996 فهي خارج نطاق هذا القانون وتخضع للقانون المدني، مع حرية الاتفاق على الإيجار والمدة.

المنصات

سجل الوسطاء العقاريين لدى GOEIC وبطاقة الوسيطالحجز الإلكتروني لدى GOEIC (goeic.gov.eg/reserv-online، الخط الساخن 19591)سجل المعاملات الإلكتروني لدى GOEICمصلحة الشهر العقاريهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة (NUCA)مصلحة الضرائب المصريةقوائم وحدة مكافحة غسل الأموال وتمويل الإرهاب المصريةتصاريح عمل الأجانب لدى وزارة العمل