المسيرة المهنية في العقارات في إسبانيا

القواعد التي يجب أن يعرفها الوسيط

الهيئات العمومية

لا توجد جهة وطنية تنظّم الوسطاء. فالإسكان اختصاص إقليمي، لذا يقرر كل إقليم ذاتي الحكم ما إذا كان على الوكلاء التسجيل: تدير Catalonia سجلًا إلزاميًا للوكلاء العقاريين (Registre d'Agents Immobiliaris de Catalunya)، وValencian Community سجلًا إلزاميًا بموجب المرسوم 98/2022، وأنشأت Andalusia سجلًا للوكلاء العقاريين المتخصصين في القطاع السكني بموجب القانون 5/2025، ولدى Balearic Islands سجل رسمي طوعي (القانون 3/2024). وعلى المستوى الوطني، تضع وزارة الإسكان والأجندة الحضرية (MIVAU) سياسة الإسكان، ويشرف SEPBLAC على الامتثال لمكافحة غسل الأموال، وتسجّل السجلات العقارية (Colegio de Registradores) والموثقون (Consejo General del Notariado) العقود، وتحصّل مصلحة الضرائب (AEAT) ومكاتب الضرائب الإقليمية الضرائب العقارية

الرخصة

لا توجد في إسبانيا رخصة وطنية للوسطاء ولا امتحان إلزامي. فتح المرسوم الملكي بقانون 4/2000 (المادة 3) الوساطة العقارية أمام الجميع، دون الحاجة إلى اللقب الرسمي Agente de la Propiedad Inmobiliaria (API) أو العضوية في Colegio de APIs؛ ولا يزال لقب API والنقابات قائمين، وهما علامة على الجودة لا شرط قانوني. ثم تضيف القواعد الإقليمية شروطًا حيث يكون للوكيل مقر. تشترط Catalonia (القانون 18/2007 والمرسوم 12/2010) أن يسجّل كل وكيل يعمل بانتظام ومقابل أجر، مع تدريب معترف به، ومكتب مفتوح للجمهور (أو نظام العمل عبر الإنترنت فقط)، وتأمين مسؤولية مهنية لا يقل عن EUR 100,000 لكل مطالبة وEUR 600,000 سنويًا لكل مكتب، وكفالة قدرها EUR 60,000 سنويًا لكل مكتب (EUR 300,000 للوكلاء الذين يعملون عبر الإنترنت فقط)، وفقًا لـ Generalitat. وجعلت Valencian Community التسجيل إلزاميًا بالمرسوم 98/2022، لكن في يناير 2025 ألغت المحكمة العليا في Valencia (TSJCV)، بناءً على طعن من هيئة المنافسة CNMC، الضمان البالغ EUR 60,000 وتأمين المسؤولية البالغ EUR 100,000 وشرطين آخرين؛ ويمكن الطعن في الحكم أمام المحكمة العليا الإسبانية. وينشئ قانون الإسكان 5/2025 في Andalusia (BOJA 24 ديسمبر 2025، BOE 8 يناير 2026) سجلًا تصفه ديباجته بأنه إلزامي، ويقوم القيد فيه على إقرار مشفوع باليمين وشروط مثل لقب API، أو شهادة ذات صلة، أو أربع سنوات من الخبرة الموثّقة، إضافة إلى 100 ساعة من التدريب المتخصص لصاحب النشاط ونصف الموظفين، وتأمين أو ضمانات، وسجل جنائي نظيف؛ ويترك حكم ختامي بدء تشغيل السجل لخطوة لاحقة، ولم يُؤكَّد موعد إطلاقه حتى أكتوبر 2026. أما سجل Balearic Islands فهو طوعي.

من يمكنه أن يكون وكيلًا

نظرًا لعدم وجود رخصة وطنية، يمكن لأي مواطن من الاتحاد الأوروبي أو المنطقة الاقتصادية الأوروبية أو سويسرا العمل كوكيل في إسبانيا، موظفًا أو لحسابه الخاص، بعد الحصول على رقم هوية الأجنبي (NIE) وشهادة تسجيل في الاتحاد الأوروبي عند الإقامة أكثر من ثلاثة أشهر. ويحتاج مواطنو الدول من خارج الاتحاد الأوروبي إلى تصريح إقامة يسمح بالعمل: تصريح موظف تكفله وكالة، أو تصريح إقامة وعمل مستقل (cuenta propia)، وكلاهما يخضع منذ 20 مايو 2025 لنظام الهجرة الجديد، المرسوم الملكي 1155/2024. ويسجّل العاملون المستقلون كـ autónomos لدى مصلحة الضرائب (نموذج التعداد 036 أو 037) وفي نظام الضمان الاجتماعي الخاص بالعاملين لحسابهم، وتُؤسَّس الوكالات عادةً كشركة SL. وفي Catalonia وValencian Community، وفي Andalusia عند فتح سجلها، يجب على الوكيل أو الوكالة أيضًا استيفاء شروط التسجيل الإقليمي حيث يفتح مقرًا. أما موظفو الوكالة الذين يقتصر عملهم على عرض العقارات لوكالة مسجّلة فيشملهم تسجيل الشركة.

قواعد الوساطة

عمولات البيع غير منظّمة ولا حدّ أقصى لها: تفرض الوكالات التقليدية عادةً نحو 3% إلى 7% من السعر، وغالبًا نحو 5% في Costa del Sol، زائد ضريبة القيمة المضافة 21%، ويدفعها البائع عادةً، بينما تُصدر بعض الوكالات فاتورة للمشتري أيضًا (HelpMyCash، فبراير 2026). والتفويض المكتوب (nota de encargo) ممارسة جيدة في كل مكان، وتشترطه القواعد الإقليمية في Catalonia وBalearic Islands؛ وينبغي أن ينص على السعر والأتعاب والحصرية والمدة. وتُدفع العرابين عادةً بموجب حجز خاص ثم عقد arras (غالبًا 10% من السعر) قبل توقيع العقد الرسمي أمام موثق. والوكلاء العقاريون والمطورون جهات ملزمة بموجب قانون مكافحة غسل الأموال 10/2010: يجب عليهم تحديد هوية العملاء والمستفيدين الفعليين، وتطبيق العناية الواجبة القائمة على المخاطر، والإبلاغ عن الصفقات المشبوهة إلى SEPBLAC. وفي الإيجارات طويلة الأجل، عدّل قانون الإسكان 12/2023 (الساري منذ 26 مايو 2023) قانون الإيجارات الحضرية بحيث يدفع المالك، لا المستأجر، أتعاب الوكالة وتكلفة إعداد عقد الإيجار، عندما يكون المالك هو من تعاقد مع الوكالة.

المشترون الأجانب

يمكن لأي شخص، مقيمًا كان أو لا، ومن أي جنسية، شراء عقار في إسبانيا؛ ويحتاج المشتري إلى NIE، والحساب البنكي الإسباني هو الطريق المعتاد لدفع الضرائب والفواتير. والاستثناء الرئيسي هو المناطق العسكرية أو الدفاعية، حيث يحتاج بعض المشترين من خارج الاتحاد الأوروبي إلى إذن مسبق. وأُلغي تصريح إقامة المستثمر (التأشيرة الذهبية) لمشتريات العقارات بقيمة EUR 500,000 أو أكثر بموجب القانون الأساسي 1/2025 اعتبارًا من 3 أبريل 2025 (La Moncloa)؛ ويُبتّ في الطلبات المقدّمة قبل ذلك التاريخ وفق القواعد القديمة، وتظل التصاريح الممنوحة سارية ويمكن تجديدها وفق شروط المنح الأصلي. وقُدّم إلى البرلمان في 2025 مشروع قانون لفرض ضريبة تصل إلى 100% من السعر على المشترين غير المقيمين من خارج الاتحاد الأوروبي، لكنه لم يُقرّ حتى أكتوبر 2026. والطلب الأجنبي عند مستوى قياسي: في الربع الثاني من 2026 نفّذ الأجانب 15.98% من جميع مشتريات المساكن (نحو 26,800)، يتقدّمهم البريطانيون (6.99%) والهولنديون (6.94%) والألمان (6.11%) والمغاربة (6.09%) ثم الرومانيون والإيطاليون والفرنسيون والبولنديون (Registradores).

الضرائب والرسوم

على منزل إعادة البيع يدفع المشتري ضريبة نقل الملكية الإقليمية (ITP): 7% في Andalusia (6% للمسكن الرئيسي حتى EUR 150,000 و3.5% للمشترين دون 35 عامًا حتى EUR 150,000)، وفي Valencian Community 9% للعقود الرسمية اعتبارًا من 1 يونيو 2026 (10% سابقًا) و11% على كامل السعر عندما تتجاوز قيمة العقار EUR 1 مليون. وعلى المبنى الجديد المشترى من مطوّر، يدفع المشتري ضريبة القيمة المضافة 10% (21% على قطع الأراضي والوحدات التجارية) زائد رسم الدمغة (AJD) بنسبة 1.2% في Andalusia و1.4% في Valencian Community اعتبارًا من يونيو 2026 (1.5% سابقًا)، مع نسب مخفّضة لبعض المساكن الرئيسية. وتُحدَّد رسوم الموثق والسجل العقاري بتعريفات رسمية، ومجموعها عادةً أقل بكثير من 1% من السعر. ويدفع البائع ضريبة قيمة الأرض البلدية (plusvalía municipal، على ارتفاع قيمة الأرض، بطريقة الربح الموضوعي أو الفعلي) وضريبة الدخل على الربح الرأسمالي. ويدفع البائعون غير المقيمين 19% على الربح، ويجب على المشتري حجز 3% من السعر ودفعها لمصلحة الضرائب خلال شهر (النموذج 211). ويدفع الملاك غير المقيمين ضريبة دخل غير المقيمين سنويًا: على الإيجار، 19% من صافي الدخل للمقيمين في الاتحاد الأوروبي والمنطقة الاقتصادية الأوروبية و24% من إجمالي الدخل لغيرهم؛ وعلى العقار غير المؤجَّر، دخل مفترض بنسبة 1.1% أو 2% من القيمة المساحية يخضع للنسب نفسها. ويدفع الملاك أيضًا ضريبة العقارات البلدية السنوية (IBI).

على الخارطة

المساكن المبيعة على الخارطة محمية بقانون البناء، القانون 38/1999 (LOE). ويُلزم حكمه الإضافي الأول، بصيغته المعدّلة بالقانون 20/2015، المطورين الذين يتلقون أموالًا قبل الإنجاز بإيداعها في حساب خاص لدى مؤسسة ائتمانية، وضمان كامل المبالغ المدفوعة مقدمًا زائد الفائدة القانونية بكفالة بنكية أو وثيقة تأمين، بحيث يسترد المشتري أمواله إذا لم يبدأ البناء أو لم يكتمل في الموعد أو لم يحصل على رخصة الإشغال. وينبغي تسليم الضمان للمشتري مع كل إيصال دفع، وتحمّل أحكام المحكمة العليا البنكَ المسؤولية عن دفعات المشترين التي قبلها في حسابات المطوّر حتى دون ضمان فردي. ويمنح LOE المشترين أيضًا ضمانًا إنشائيًا لمدة عشر سنوات مدعومًا بتأمين إلزامي على الأضرار لمدة عشر سنوات (seguro decenal) للمساكن، إضافة إلى ثلاث سنوات لعيوب الصلاحية للسكن وسنة واحدة لعيوب التشطيب. وخطة الدفع المعتادة هي رسوم حجز، ثم 20% إلى 40% على أقساط أثناء البناء، والرصيد والضرائب عند الإنجاز. وينبغي للمشترين التحقق من رخصة البناء وشهادة الضمان وقيد المشروع في السجل العقاري.

الإيجارات

تخضع الإيجارات طويلة الأجل لقانون الإيجارات الحضرية (LAU، القانون 29/1994) بصيغته المعدّلة بقانون الإسكان 12/2023: مدة دنيا خمس سنوات (سبع عندما يكون المالك شركة)، وتأمين قانوني بقيمة إيجار شهر واحد للمساكن، وأتعاب الوكالة يدفعها المالك، وسقوف للإيجار فقط في المناطق التي يعلنها الإقليم “متوترة”؛ وتطبّقها Catalonia، بينما لم تعلن Andalusia وValencian Community مثل هذه المناطق حتى أكتوبر 2026. وتحتاج الإيجارات السياحية إلى تسجيل إقليمي (في Andalusia سجل السياحة، وفي Valencian Community سجل المساكن السياحية)، ومنذ 1 يوليو 2025 إلى رقم تسجيل وطني من السجل الموحد للإيجارات (Registro Único de Arrendamientos، المرسوم الملكي 1312/2024) لعرضها على المنصات. ومنذ 3 أبريل 2025، يشترط القانون الأساسي 1/2025 أيضًا موافقة ثلاثة أخماس جمعية الملاك قبل أن تبدأ شقة في مبنى بالعمل كإيجار سياحي. ويمكن للمدن أن تذهب أبعد: علّقت Málaga تسجيلات الشقق السياحية الجديدة في أغسطس 2025 لمدة تصل إلى ثلاث سنوات بينما تعدّل مخططها الحضري.

المنصات

السجل العقاري (Registro de la Propiedad) وإحصاءات Colegio de Registradores (ERI)Catastro (القيمة المساحية والقيمة المرجعية)الموثقون (Consejo General del Notariado، Portal Estadístico del Notariado)Agencia Tributaria (نموذجا ضريبة غير المقيمين 210 و211، وتعداد الـ autónomo 036/037)مصالح الضرائب الإقليمية (ATRIAN في Andalusia، وAgència Tributària Valenciana)SEPBLAC (الإشراف على مكافحة غسل الأموال، القانون 10/2010)مكاتب الأجانب لدى الشرطة (NIE وبطاقات الإقامة)Registre d'Agents Immobiliaris de Catalunya وسجل الوكلاء في Valencia (المرسوم 98/2022)سجل الوكلاء العقاريين المتخصصين في Andalusia (القانون 5/2025)Registro Único de Arrendamientos (رقم تسجيل الإيجارات قصيرة الأجل)مؤشر أسعار المساكن من INE وبيانات الرهون العقارية من Banco de España