يقول كتيّب أحد المطوّرين إن الزوار الصينيين يهيمنون الآن على السياحة في بالي. وفقًا لبيانات BPS للنصف الأول من 2026، ما الدولة التي كانت فعليًا أكبر مصدر للزيارات الأجنبية إلى بالي؟
- الصين
- أستراليا
- الهند
- المملكة المتحدة
تصدّرت أستراليا بفارق كبير بنحو 802,800 زيارة في النصف الأول من 2026، أي نحو ربع الإجمالي. وتلتها الصين (نحو 285,000) والهند (نحو 278,000). وفي يونيو 2026 وحده، شكّلت جوازات السفر الأسترالية 25.9% من الوافدين الأجانب، لذا يبقى الأستراليون الجمهور الأساسي لفيلات بالي.
Databoks (Katadata)، 3.2 مليون زيارة سياحية أجنبية إلى بالي في النصف الأول من 2026 (بيانات BPS) (2026-08) أرقام توضيحية مستندة إلى بيانات BPS: استقبلت بالي نحو 3.2 مليون زيارة أجنبية في النصف الأول من 2026، منها 802,837 زيارة أسترالية. ما حصة الزيارات القادمة من أستراليا (بالنسبة المئوية، برقم عشري واحد)؟
% 802,837 / 3,200,000 = 0.2509، أي نحو 25.1%. وتذكر Databoks نسبة 25.06% باستخدام الإجمالي الدقيق لـ BPS. فزائر من كل أربعة أسترالي، ولهذا تُعد Perth و Melbourne و Sydney أهدافًا طبيعية لتسويق فيلات بالي.
Databoks (Katadata)، 3.2 مليون زيارة سياحية أجنبية إلى بالي في النصف الأول من 2026 (بيانات BPS) (2026-08) يقول مشترٍ إن السياحة في بالي تنمو كل عام، لذا لا يمكن لدخل الإيجار إلا أن يرتفع. ماذا تُظهر أرقام 2026؟
- ارتفع عدد الوافدين بأكثر من 10% في 2026، لذا فالادعاء صحيح
- تضاعف عدد الوافدين بعد فرض الرسوم السياحية
- بلغ عدد الوافدين الأجانب 6.95 مليون في 2025، لكن الأشهر الثمانية الأولى من 2026 كانت أقل بنحو 1.6% من العام السابق
- توقفت BPS عن نشر بيانات الوافدين إلى بالي في 2026
تقدّر أرقام BPS عدد الوافدين الأجانب في 2025 بـ 6.95 مليون، وكانت الفترة من يناير إلى أغسطس 2026 أقل بنحو 1.6% من الفترة نفسها من 2025 (وانخفض النصف الأول بنسبة 2.42%). لا يزال الطلب ضخمًا، لكنه مستقر وليس في ازدياد. لا تبنِ عرضك أبدًا على فكرة أن السياحة لا تفعل إلا الارتفاع.
The Jakarta Post (محتوى مموّل، بيانات Bali Villa Hub)، الإيجارات طويلة الأجل في بالي تمتد إلى ما بعد Canggu (2026-10-14) يريد زميل فرنسي استهداف المشترين الأوروبيين. ما الدولة الأوروبية التي أرسلت أكبر عدد من الزوار إلى بالي في النصف الأول من 2026؟
- فرنسا
- ألمانيا
- روسيا
- المملكة المتحدة
جاءت المملكة المتحدة في المرتبة الرابعة إجمالًا بنحو 138,200 زيارة. وجاءت روسيا في المرتبة السابعة (نحو 109,600) وفرنسا في الثامنة (نحو 105,500). الروس مجموعة مشترين بارزة في بالي، لكن من حيث عدد الزوار يتصدّر البريطانيون الأوروبيين.
Databoks (Katadata)، 3.2 مليون زيارة سياحية أجنبية إلى بالي في النصف الأول من 2026 (بيانات BPS) (2026-08) أرقام توضيحية مستندة إلى متوسطات AirDNA في بالي: تحقق فيلا متوسط سعر يومي قدره USD 130 بنسبة إشغال 57%. ما الإيراد السنوي الإجمالي الذي يعنيه ذلك (بـ USD)؟
USD 130 x 365 x 0.57 = USD 27,046.5. ويبلغ رقم AirDNA للإيراد على مدى الأشهر الـ 12 الماضية نحو USD 24,800 لكل إعلان نشط، لأن متوسطات السعر والإشغال لا تتضاعف بدقة عبر 48,000 إعلان. استخدم الرقمين للتحقّق من معقولية أي توقعات يقدّمها مطوّر.
AirDNA، نظرة عامة على سوق الإيجار قصير الأجل في بالي (2026-10-13) يعد مطوّر بنسبة إشغال 85% طوال العام لفيلا جديدة من غرفتي نوم في Canggu. ما المعيار الصادق الذي تشاركه مع عميلك؟
- بلغ متوسط إشغال الفنادق المصنّفة في بالي نحو 65% في يونيو 2026 (الأعلى بين المقاطعات)، وتُظهر AirDNA نحو 57% للإيجارات قصيرة الأجل على مدى 12 شهرًا، لذا فإن 85% طوال العام تحتاج إلى إثبات قاطع
- 85% هو متوسط بالي وفقًا لـ BPS
- الإشغال لا يهم للفيلات، بل السعر الليلي فقط
- الإيجارات قصيرة الأجل تتفوق دائمًا على الفنادق بـ 20 نقطة
أفادت BPS بنسبة إشغال 64.87% للفنادق المصنّفة في بالي في يونيو 2026، وهي الأفضل بين مقاطعات إندونيسيا، ومتوسط AirDNA على 12 شهرًا لإعلانات بالي هو 57%. والوعد بـ 85% طوال العام أعلى بكثير من كليهما. اطلب سجل الحجوزات الفعلي للمطوّر في وحدات مماثلة.
Bisnis.com، إشغال الفنادق المصنّفة في يونيو 2026 (BPS)، بالي الأعلى (2026-08-03) ماذا يحدث عندما ينتهي إيجار طويل الأجل لمدة 25 سنة على فيلا في بالي دون الاتفاق على تمديد؟
- يصبح المستأجر تلقائيًا مالكًا بالتملك الحر
- يتحوّل الإيجار إلى Hak Pakai
- تعود الأرض والمبنى إلى مالك الأرض، وتنخفض قيمة العقد المتبقية إلى صفر
- تشتري الحكومة الفيلا بقيمتها السوقية
الإيجار طويل الأجل (Hak Sewa) حق في استخدام الأرض لمدة محددة. وعند انتهائه، تعود الفيلا المبنية على الأرض إلى مالك الأرض ما لم يمنح العقد تمديدًا مضمونًا. والسنوات الثلاث إلى الخمس الأخيرة تكاد لا تساوي شيئًا دون هذا التمديد.
Rumavi، بيع فيلا بنظام الإيجار طويل الأجل في بالي (2026-09-11) مثال مبسّط: يدفع عميل USD 300,000 مقابل فيلا تتبقى من إيجارها 25 سنة. باستخدام نظرة خطية (دون نمو في السوق، وتنخفض القيمة بالتساوي مع الوقت)، كم تساوي قيمة الإيجار بعد 10 سنوات (بـ USD)؟
USD USD 300,000 x 15 / 25 = USD 180,000. وتتبع أسعار السوق الفعلية منحنى أقرب إلى شكل S: تنخفض القيمة ببطء في السنوات العشر الأولى وبشكل أسرع بعد السنة الخامسة عشرة، مع خصومات من 20% إلى 30% على عقود الإيجار التي تقل عن 15 سنة. والنظرة الخطية أداة تعليمية بسيطة ومتحفّظة.
Rumavi، بيع فيلا بنظام الإيجار طويل الأجل في بالي (2026-09-11) أرقام توضيحية: تبلغ تكلفة فيلا بنظام الإيجار طويل الأجل USD 250,000 مع 20 سنة متبقية، وتحقق USD 22,000 صافيًا سنويًا. إذا اعتبرت السعر تكلفة موزّعة بالتساوي على مدة الإيجار (USD 12,500 سنويًا)، فما العائد السنوي الحقيقي على سعر الشراء (بالنسبة المئوية)؟
% صافي الدخل 22,000 ناقص الاستهلاك 12,500 = USD 9,500. و 9,500 / 250,000 = 3.8%. أما الرقم المعلن 8.8% (22,000 / 250,000) فيتجاهل أن الأصل يُستهلك. اعرض دائمًا على عملاء الإيجار طويل الأجل العائد بعد الاستهلاك.
Rumavi، بيع فيلا بنظام الإيجار طويل الأجل في بالي (2026-09-11) أرقام توضيحية: فيلا اشتُريت بـ USD 350,000 تحقق USD 45,000 إيرادات إيجار إجمالية سنويًا. وتستهلك الإدارة ورسوم المنصات والموظفون والمرافق والصيانة والضرائب 40% من هذا الإيراد. ما العائد الصافي (بالنسبة المئوية، برقم عشري واحد)؟
% صافي الدخل = 45,000 x 0.60 = USD 27,000. العائد الصافي = 27,000 / 350,000 = 7.71%. وغالبًا ما يعلن المطوّرون الرقم الإجمالي (12.9% هنا). اشرح الفارق قبل أن يراه العميل في كشوف السنة الأولى.
AirDNA، نظرة عامة على سوق الإيجار قصير الأجل في بالي (2026-10-13) يسأل مستثمر عن تكلفة التأشيرة الذهبية في إندونيسيا عبر الاستثمارات السلبية (السندات الحكومية أو الأسهم المدرجة أو صناديق الاستثمار) دون تأسيس شركة. ما الإجابة الصحيحة؟
- USD 100,000 لمدة 10 سنوات
- USD 350,000 لتصريح مدته 5 سنوات أو USD 700,000 لتصريح مدته 10 سنوات
- أي فيلا بنظام الإيجار طويل الأجل تتجاوز USD 500,000
- Rp 2 مليار في حساب توفير لمدة 10 سنوات
يحتاج المستثمرون الأفراد الذين لا يؤسسون شركة إلى USD 350,000 (5 سنوات) أو USD 700,000 (10 سنوات) في أدوات مؤهلة. والفيلا على أرض مستأجرة لا تؤهل مباشرة. لا تعد بالتأشيرة الذهبية كمكافأة على شراء فيلا.
Bali Exception، دليل المستثمر للتأشيرة الذهبية في إندونيسيا 2026 (2026-05-11) زوجان أستراليان متقاعدان يسألان عن تأشيرة المنزل الثاني. ما الشرط المالي الأساسي؟
- امتلاك أي فيلا في بالي
- دخل أجنبي سنوي قدره USD 60,000
- USD 1 مليون في أسهم إندونيسية
- أموال لا تقل عن Rp 2 مليار (نحو USD 130,000) في بنك إندونيسي، لإقامة مدتها 5 أو 10 سنوات
تتطلب تأشيرة المنزل الثاني Rp 2 مليار على الأقل في حساب مصرفي إندونيسي (وبعض الأدلة تقبل الآن أيضًا تملّك عقار مؤهل)، لإقامة من 5 إلى 10 سنوات. وتبقى الوديعة مجمّدة طوال سريان التأشيرة. وجّه الزوجين إلى وكيل هجرة للحصول على قائمة المتطلبات الحالية.
ASEAN Briefing، متطلبات تأشيرة المنزل الثاني في إندونيسيا (2023-05-09) رحّال رقمي يحمل KITAS العمل عن بُعد E33G يريد شراء فيلا وتحصيل دخل الإيجار بنفسه. بماذا يجب أن تخبره؟
- تغطي E33G الدخل من مصادر أجنبية فقط، لذا فإن دخل الإيجار من فيلا في بالي يحتاج إلى هيكل مناسب (مشغّل مرخّص أو شركة) واستشارة ضريبية
- تسمح له E33G بممارسة أي نشاط تجاري في إندونيسيا
- يمكنه تأجيرها باسمه الشخصي على Airbnb
- دخل الإيجار معفى من الضريبة لحاملي KITAS
تتطلب E33G دخلًا أجنبيًا لا يقل عن USD 60,000 سنويًا، وتدوم سنة واحدة، وتستبعد أي دخل من مصادر إندونيسية. وتأجير الفيلات قصير الأجل نشاط تجاري يجب أن يتم عبر كيان مرخّص. وجّهه إلى محامٍ ومستشار ضريبي قبل أن يوقّع.
Emerhub، KITAS العمل عن بُعد E33G (2026) تُظهر بيانات الهجرة إصدار 1,274 تأشيرة ذهبية بين يوليو 2024 ومايو 2026، بقيمة نحو USD 2.9 مليار. ما الاستنتاج الصحيح لوكيل فيلات في بالي؟
- ذهبت معظم التصاريح إلى أستراليين يشترون فيلات
- فشل البرنامج وأُغلق
- جاء نحو 98% من الأموال من مستثمرين من الشركات، وكان الأمريكيون والصينيون والتايوانيون في مقدمة الجنسيات، لذا فإن المشترين الأفراد للتأشيرة الذهبية شريحة صغيرة
- كان على كل حامل شراء عقار في بالي
المبلغ المعلن حقيقي، لكن المستثمرين من الشركات قدّموا نحو 98% منه. والمشترون الأفراد للتأشيرة الذهبية نادرون، والإيجار طويل الأجل للفيلات ليس المسار المؤهل. تعامل مع أسئلة التأشيرة الذهبية بإحالتها إلى مختص، لا كحجة للبيع.
Uglobal، التأشيرة الذهبية في إندونيسيا: 1,274 تصريحًا (بيانات الهجرة) (2026-05-27) يدّعي بائع في Buleleng أن قيمة أرضه ستتضاعف لأن 'مطار شمال بالي سيُفتتح قريبًا'. ما الوضع في أكتوبر 2026؟
- افتُتح في 2025
- الموقع في Kubutambahan بـ Buleleng مدرج في خطة التنمية الوطنية 2025 إلى 2029، وأيّد الرئيس تسريعه في يوليو 2026، لكنه لا يزال في مرحلة التخطيط دون موعد للبناء
- ألغت وزارة النقل المشروع
- إنه قيد الإنشاء ومن المقرر افتتاحه في 2027
المطار مخطط له في Kubutambahan وهو مدرج في RPJMN 2025 إلى 2029. وليس قيد الإنشاء ولا يوجد موعد لافتتاحه. قدّمه كاحتمال بعيد المدى، وليس أبدًا كأمر شبه مؤكد يبرر علاوة سعرية اليوم.
Villa Bali Sale، أحدث خطط مطار شمال بالي (2026-08-10) أي مؤشر من 2026 يدل بوضوح أكبر على خطر فائض المعروض من الفيلات في بالي؟
- وصلت فنادق بالي إلى نسبة إشغال 100%
- أُلغيت الرسوم السياحية
- نما عدد الوافدين بنسبة 15% في 2026
- قفزت إعلانات الفيلات على إحدى منصات التأجير من نحو 2,400 في يونيو إلى أكثر من 3,300 في أكتوبر 2026، وطلبت الإعلانات الجديدة أسعارًا أقل بنحو 5% من أواخر 2025، بينما ترصد AirDNA أكثر من 48,000 إعلان نشط للإيجار قصير الأجل
المعروض ينمو أسرع من عدد الوافدين المستقر. فقد ارتفعت إعلانات Bali Villa Hub بنحو 40% في أربعة أشهر وتراجعت الإيجارات المطلوبة، وتُحصي AirDNA نحو 48,162 إعلانًا نشطًا. ساعد العملاء على اختيار عقار يتميّز (الموقع، والتصميم، والتراخيص) بدلًا من فيلا عادية أخرى من غرفتي نوم.
The Jakarta Post (محتوى مموّل، بيانات Bali Villa Hub)، الإيجارات طويلة الأجل في بالي تمتد إلى ما بعد Canggu (2026-10-14) يريد عميل بناء فيلا للإيجار على أرض حقول أرز منتجة في Tabanan. ما الخطر التنظيمي الذي تنبّه إليه أولًا؟
- لا شيء، حقول الأرز هي الخيار القانوني الأرخص
- في سبتمبر 2025، طلب الحاكم Koster من رؤساء المقاطعات ورؤساء البلديات التوقف عن إصدار تراخيص جديدة للفنادق والفيلات على الأراضي الزراعية المنتجة، لذا قد لا يحصل المشروع على ترخيص أبدًا
- لون السقف فقط هو المنظَّم
- يمكن إعادة تصنيف الأراضي الزراعية تلقائيًا بعد 5 سنوات
نوقش تجميد كامل في 2024 لكنه لم يُطبَّق. وبدلًا من ذلك، أمر الحاكم في سبتمبر 2025 بوقف التراخيص الجديدة للفنادق والفيلات على الأراضي الزراعية المنتجة، والمناطق الخضراء (الزراعية) ممنوعة على الإيجارات. أجرِ دائمًا فحصًا للتصنيف العمراني قبل أي عربون.
The Jakarta Post (محتوى مموّل، بيانات Bali Villa Hub)، الإيجارات طويلة الأجل في بالي تمتد إلى ما بعد Canggu (2026-10-14) وفقًا لبيانات إعلانات Bali Villa Hub المنشورة في أكتوبر 2026، أي منطقة سجّلت أعلى إيجار وسيط مطلوب لفيلا من غرفتي نوم بعقد شهري؟
- Pererenan، بنحو USD 2,414 شهريًا
- Kuta
- Ubud
- Lovina
تصدّرت Pererenan بنحو USD 2,414 شهريًا، متقدمة على Seseh (نحو USD 2,232). وتراوحت Canggu و Uluwatu و Tabanan حول USD 2,039 إلى 2,070، وبلغ الوسيط على مستوى الجزيرة نحو USD 2,044. لاحظ أن هذا محتوى مموّل يستخدم بيانات منصة واحدة.
The Jakarta Post (محتوى مموّل، بيانات Bali Villa Hub)، الإيجارات طويلة الأجل في بالي تمتد إلى ما بعد Canggu (2026-10-14) أرقام توضيحية: تُؤجَّر فيلا من غرفتي نوم في Pererenan بعقد سنوي بسعر USD 2,414 شهريًا. وتبلغ تكلفة الإيجار طويل الأجل USD 280,000. ما العائد الإيجاري الإجمالي (بالنسبة المئوية، برقم عشري واحد)؟
% 2,414 x 12 = USD 28,968. و 28,968 / 280,000 = 10.35%. وهذا رقم إجمالي: اخصم الصيانة والضرائب (مثل الضريبة النهائية بنسبة 10% على دخل الإيجار) واستهلاك الإيجار قبل أن تسميه عائدًا.
The Jakarta Post (محتوى مموّل، بيانات Bali Villa Hub)، الإيجارات طويلة الأجل في بالي تمتد إلى ما بعد Canggu (2026-10-14) عائلة من جاكرتا تريد فيلا في بالي. أبقى Bank Indonesia سعر BI Rate عند 5.75% في يوليو 2026 بعد زيادات بلغت 100 نقطة أساس في ذلك العام، مع الروبية قرب 17,900 لكل USD. ما الذي يجب أن تضعه في اعتبارك؟
- لا يمكن للمشترين الإندونيسيين الشراء في بالي
- خُفّضت الفائدة إلى الصفر، لذا فالتمويل العقاري مجاني
- بصفتهم مواطنين إندونيسيين يمكنهم حيازة التملك الحر Hak Milik، لكن ارتفاع الفائدة يجعل التمويل العقاري أغلى، لذا تحقّق من خطة اقتراضهم مبكرًا
- يجب عليهم استخدام PT PMA
يمكن للإندونيسيين تملّك سند Hak Milik، وهو ما لا يستطيعه الأجانب. لكن زيادات 100 نقطة أساس في 2026 ترفع تكاليف التمويل العقاري (KPR)، لذا سيدفع كثير من مشتري جاكرتا نقدًا أو سيحتاجون إلى ميزانية أصغر. تحقّق من أهلية تمويلهم قبل المعاينات.
IDN Financials، الإبقاء على BI Rate عند 5.75% بعد زيادات 100 نقطة أساس في 2026 (2026-07-22) - مناطق دبي
- القواعد والإجراءات
- المال والحسابات
- على الخارطة
- التأجير
- مهارات البيع
- بيع دبي
- الامتثال
- التسويق ووسائل التواصل الاجتماعي
- إتقان التعامل مع العملاء
- العقلية والأداء
- دورات السوق والتقييم
- أبوظبي: القواعد والمناطق
- الشارقة: القواعد والمناطق
- رأس الخيمة: القواعد والمناطق
- عجمان: القواعد والمناطق
- أم القيوين: القواعد والمناطق
- الفجيرة: القواعد والمناطق
- السعودية: القواعد والرخصة
- المناطق والأحياء في السعودية
- العقارات على الخارطة في السعودية (Wafi)
- أين تستثمر في السعودية
- حسابات السوق السعودية: ROI والعوائد
- العملاء السعوديون والثقافة
- مصر: القواعد وسجل الوسطاء
- مناطق مصر والمدن الجديدة
- العقارات على الخارطة في مصر
- أين تستثمر في مصر
- حسابات مصر: ROI وخطط السداد
- العملاء المصريون والثقافة
- المغرب: القواعد ومهنة الوكيل العقاري
- مدن المغرب ومناطقه
- العقارات على الخارطة في المغرب (VEFA)
- أين تستثمر في المغرب
- حسابات المغرب: التكاليف والعائد على الاستثمار (ROI) والعوائد
- العملاء المغاربة والثقافة
- إسبانيا: القواعد ومهنة الوكيل العقاري
- مدن إسبانيا ومناطقها
- العقارات على الخارطة في إسبانيا
- أين تستثمر في إسبانيا
- حسابات إسبانيا: الضرائب والعائد على الاستثمار (ROI) والعوائد
- العملاء الدوليون في إسبانيا
- بالي: القواعد والرخص ومن يمكنه أن يكون وسيطًا
- مناطق بالي
- الفلل على الخارطة في بالي
- أين تستثمر في بالي
- حسابات بالي: الضرائب والعائد على الاستثمار (ROI) والعوائد
- العملاء الدوليون في بالي
- كل الإمارات: من يفعل ماذا
- متدرب
- وسيط مبتدئ
- وسيط عقاري
- وسيط عقاري أول
- صاحب أعلى المبيعات
- Closer
سهلمتوسطمتقدم صحيح!أحسنت!إجابة في الصميم!تمامًا! ليس تمامًا.ليس هذه المرة.قريب، لكن لا. أداء ناري! مكافأة السلسلة السؤال التاليعرض نتيجتي الإجابة الصحيحة:إجابتك: وصلت إلى أعلى رتبةنقطة للوصول إلىالأفضل رائع. تعرف هذا مثل أفضل الوسطاء. جولة قوية. راجع التصحيحات أدناه للوصول إلى 90%. مجهود جيد. اقرأ التصحيحات والعب مجددًا: الجولة الثانية دائمًا أفضل. كل وسيط متميز بدأ من هنا. اقرأ التصحيحات، ثم العب مجددًا. حصلت للتو علىفي تدريب الوسطاء على CloserPass. هل تستطيع التفوق علي؟ تم نسخ الرابط الجولة الأولىأنهيت جولتك الأولى جولة مثالية100% إجابات صحيحة أداء ناري5 إجابات صحيحة متتالية عقل خبيرإجابة صحيحة على سؤال خبير خبير الأرقامعملية حسابية صحيحة لاعب يوميتم إنجاز تحدي اليوم جاهز للامتحان80% أو أكثر في وضع الامتحان 