مسيرات مهنية في العقارات في المغرب

القواعد التي يجب أن يعرفها الوسيط

الهيئات العمومية

لا توجد جهة تنظيمية للوسطاء. تشرف وزارة إعداد التراب الوطني والتعمير والإسكان وسياسة المدينة على الوكلاء العقاريين لأغراض مكافحة غسل الأموال؛ وتتولى الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية (ANCFCC) إدارة السجل العقاري (المحافظة العقارية)

الرخصة

لا توجد في المغرب رخصة للوسطاء، ولا بطاقة مهنية، ولا امتحان للولوج: مهنة الوكيل العقاري غير معرّفة في أي قانون. أُودع مشروع قانون بشأن النظام الأساسي للوكلاء العقاريين (المشروع 36.17، ويضم 37 مادة) في فبراير 2014، وأُحيل إلى الأمانة العامة للحكومة في 2017؛ وسيشترط سجلًا عدليًا نظيفًا، إضافة إلى شهادة بعد البكالوريا بسنتين أو خمس سنوات من الخبرة. ووعد وزير الإسكان في أكتوبر 2023 بإعادة إطلاقه، لكن Bladi أفادت في مارس 2025 بأنه لم يُعتمد بعد، وفي نوفمبر 2025 قال وكلاء في الرباط لـ Le Brief إن المهنة لا تزال بلا إطار قانوني. ولم يُعثر على ما يفيد اعتماده حتى أكتوبر 2026. وكان سجل وطني طوعي يضم نحو 1,312 وكيلًا في 2023 (Le360). ويعمل الوكلاء في إطار قانون الشركات والقانون الضريبي العاديين، ويهيمن على المهنة وسطاء غير مهيكلين يُعرفون بالسماسرة.

من يمكنه أن يكون وكيلًا

لأن النشاط غير منظّم، يمكن لأي شخص، مغربيًا كان أو أجنبيًا، العمل كوكيل؛ أما الوكالة الرسمية فتسجّل ببساطة كنشاط تجاري برقم في السجل التجاري (RC)، والمعرّف الموحّد للمقاولة ICE، والرسم المهني (الباتنتا سابقًا)، مثلًا عبر شركة SARL. ويمكن للأجانب تأسيس شركة من هذا النوع أو امتلاك حصة فيها. ونظام المقاول الذاتي المبسّط (بسقف رقم معاملات قدره MAD 500,000 للتجارة وMAD 200,000 للخدمات، وضريبة بنسبة 0.5% أو 1% من رقم المعاملات) متاح للمقيمين، بمن فيهم الأجانب المقيمون، وفقًا لـ Upsilon Consulting؛ ولم يتأكد ما إذا كانت الوساطة العقارية ضمن قائمة الأنشطة المؤهلة. ويحتاج الأجير الأجنبي إلى عقد عمل وفق النموذج الرسمي لوزارة التشغيل، يُؤشَّر عليه عبر منصة TAECHIR بموجب المواد 516 إلى 520 من مدونة الشغل؛ ولا يسري العقد إلا من تاريخ التأشير. وعادةً يجب على المشغّل أولًا الحصول على شهادة من ANAPEC تثبت عدم تقدّم مرشح مغربي مناسب (نحو 60 يومًا بعد نشر العرض لمدة 15 يومًا). وتشمل الفئات المعفاة مسيّري الشركات والشركاء والمساهمين، وأزواج المغاربة، والأجانب المولودين في المغرب، والمقيمين كأجراء لأكثر من 10 سنوات، وموظفي شركات Casablanca Finance City، ومواطني الدول المشمولة باتفاقيات ثنائية مثل الجزائر وتونس والسنغال. ويحتاج الأجنبي الذي يقيم أكثر من 90 يومًا إلى بطاقة إقامة من الشرطة (DGSN): بطاقة التسجيل صالحة من سنة إلى 10 سنوات وقابلة للتجديد، ويمكن الحصول على بطاقة مقيم بعد أربع سنوات من الإقامة القانونية المتواصلة (القانون 02-03).

قواعد الوساطة

في غياب قانون خاص، تُعدّ علاقة الوكيل بالعميل عقدًا خاضعًا لقانون الالتزامات والعقود العام. والتفويض المكتوب ممارسة جيدة، لكن وكلاء في الرباط قالوا لـ Le Brief في 2025 إن التفويضات الموقّعة وعقود التنقيب وسندات الزيارة غالبًا ما تكون غائبة. ولا يوجد حد قانوني للعمولة: تتقاضى الوكالات عادةً من 2% إلى 3% من السعر، وغالبًا 2.5% من كل طرف، وقد تصل إلى 5% في بعض الصفقات، وكلها قابلة للتفاوض. ومنذ 16 يوليو 2026 (القانون 41.25)، يجب أن تكون عقود البيع والوعد بالبيع والعقد الابتدائي في VEFA عقودًا رسمية يحرّرها موثق أو عدلان، ولم يعد بإمكان المحامين المقبولين لدى محكمة النقض تحريرها؛ ومنذ 1 يونيو 2026 (القانون 31.18)، يجب أن تُقيَّد أولًا في سجل لدى المحكمة الابتدائية أي وكالة تُستخدم لبيع عقار أو رهنه، وإلا أمكن للمحافظة العقارية رفض الصفقة. والوكلاء العقاريون جهات ملزمة بالتصريح بموجب قانون مكافحة غسل الأموال 43-05: ويفرض القرار الوزاري 133.23 (الساري منذ يناير 2023) نظامًا لليقظة والمراقبة الداخلية قائمًا على المخاطر، والتعرّف على العملاء والمستفيدين الفعليين، والتصريح بالمعاملات المشبوهة لدى الهيئة الوطنية للمعلومات المالية (ANRF)، والفحص مقابل قوائم العقوبات، وتقريرًا سنويًا إلى وزارة الإسكان التي عيّنت 45 مراقبًا. ومنذ 1 يوليو 2026 (قانون المالية 2026، المادة 133-III من CGI)، تخضع المبيعات التي تتجاوز MAD 300,000 لرسوم تسجيل إضافية بنسبة 2% على أي جزء من الثمن لم يُدفع بوسيلة قابلة للتتبع (تحويل بنكي، شيك مسطّر، بطاقة) ولم يُقيَّد في العقد. وتصدر الوكالات المسجّلة فواتير بأتعابها وتدفع الضريبة عليها، بينما لا يدفع السماسرة غير المهيكلين عادةً لا الضريبة على القيمة المضافة ولا الرسم المهني.

المشترون الأجانب

يمكن للأجانب شراء العقارات السكنية والتجارية في المغرب، لا سيما العقارات الحضرية المحفّظة، بنفس شروط المواطنين. أما الأراضي الفلاحية فهي محمية: يجب على الأجنبي الذي يشتري أرضًا خارج المدار الحضري تقديم شهادة الصبغة غير الفلاحية (attestation de vocation non agricole)، التي لا تُمنح إلا لمشروع غير فلاحي على أرض ذات قيمة فلاحية ضعيفة وبمساحة تتناسب مع المشروع (دورية حكومية، 2022). ويُستحسن أن يفضّل المشترون العقار المحفّظ (titre foncier) المسجّل لدى ANCFCC، فهو مضمون ويمكن الاحتجاج به في مواجهة الغير؛ أما العقار غير المحفّظ المملوك بعقد ملكية (melkia)، وهو عقد يحرّره عدلان استنادًا إلى شهادات الشهود، فلا سجل مركزي له، وينطوي على خطر البيع المزدوج، وقد يستغرق تحويله إلى رسم عقاري من 12 إلى 36 شهرًا. وللاحتفاظ بحق إعادة الثمن وأي ربح لاحق إلى الخارج، يجب على غير المقيم تمويل الشراء بالعملة الأجنبية عبر بنك مغربي (أو من حساب بالدرهم القابل للتحويل) والاحتفاظ بالإثبات؛ وعند إعادة البيع، يحوّل البنك العائدات بناءً على عقد البيع وإثبات أداء الضريبة (مكتب الصرف). وتطلب البنوك من الأفراد غير المقيمين تصريحًا بالشرف بأنهم لا يملكون سكنًا آخر في المغرب، وهي قاعدة لا تنطبق على المغاربة المقيمين بالخارج (MRE).

الضرائب والرسوم

يدفع المشترون عادةً نحو 6% إلى 7% فوق السعر: 4% رسوم تسجيل على العقار المبني (بحد أدنى MAD 1,000؛ و5% على الأرض العارية؛ و3% للسكن الاجتماعي المؤهَّل)، و1.5% رسوم المحافظة العقارية إضافة إلى MAD 100 عن كل رسم (بحد أدنى MAD 500، تعريفة ANCFCC لسنة 2016)، وأتعاب موثق تبلغ عادةً نحو 1% إضافة إلى الضريبة على القيمة المضافة، وتكاليف صغيرة للطوابع والنسخ. ويدفع البائعون الضريبة على الأرباح العقارية (TPI) بنسبة 20% من الربح الصافي، بحد أدنى قدره 3% من سعر البيع حتى في غياب أي ربح. ويُعفى السكن الرئيسي المشغول لمدة خمس سنوات على الأقل (خُفّضت من ست سنوات بموجب قانون المالية لسنة 2023)، ويمكن الاستفادة من ذلك مرة كل خمس سنوات، لكن الحد الأدنى البالغ 3% يظل مطبقًا على الجزء من السعر الذي يتجاوز MAD 4 ملايين؛ كما تُعفى المبيعات السنوية التي يقل مجموعها عن MAD 140,000. ويجب تقديم الإقرار والأداء خلال 30 يومًا من البيع. ويدفع المالكون ضريبة السكن (taxe d'habitation، بأشطر 10% و20% و30% من القيمة الإيجارية، مع إعفاء حتى MAD 5,000، وتخفيض بنسبة 75% على السكن الرئيسي، وإعفاء لمدة 5 سنوات على المنازل الجديدة) والرسم على الخدمات الجماعية؛ وبموجب القانون 14-25 الصادر في يوليو 2025، أصبحت المديرية العامة للضرائب (DGI) تحصّلهما معًا ويُدفعان عبر الإنترنت. وتخضع مداخيل الإيجار للضريبة على الدخل وفق السلّم التصاعدي بعد خصم 40%، مع اقتطاع 10% أو 15% من المصدر عندما يكون المستأجر شركة.

على الخارطة (VEFA)

تخضع مبيعات العقارات على الخارطة لقواعد بيع العقارات في طور الإنجاز (VEFA) الواردة في القانون 44-00 كما عدّله القانون 107-12. وينص القانون على عقد حجز بمجرد صدور رخصة البناء (ويمكن للمشتري التراجع خلال شهر)، وعقد ابتدائي بمجرد الحصول على رخصة البناء (المادة 618-5)، يجب منذ 16 يوليو 2026 أن يكون عقدًا رسميًا يحرّره موثق أو عدول (القانون 41.25)، وضمان استرداد أو إنجاز من المطوّر، وجدول دفعات مرحلي يُذكر أنه 5% عند الحجز، و5% عند العقد الابتدائي، و10% عند بدء الأشغال، و60% موزعة على مرحلتي الأشغال الكبرى والتشطيب، و20% عند التسليم. وعمليًا نادرًا ما يُستخدم VEFA: يفضّل المطوّرون صفقات حجز أكثر مرونة، مدعومة أحيانًا بوصل فقط، ما يترك المشترين بحماية ضعيفة فيما يخص الآجال والمواصفات (Finances News، 2023). ويمنح الدعم المباشر للسكن الحكومي، الممتد من 2024 إلى 2028، مبلغ MAD 100,000 لمنزل جديد لا يتجاوز سعره MAD 300,000، وMAD 70,000 لمنزل يتراوح سعره بين MAD 300,000 و700,000، للمشترين الذين لا يملكون منزلًا آخر. وبحلول يونيو 2026، بلغ عدد المستفيدين أكثر من 105,000 من أصل 218,000 طلب، 24% منهم من MRE، وفتحه قانون المالية لسنة 2026 أمام المالكين على الشياع.

الإيجارات

تخضع عقود الإيجار السكنية للقانون 67-12. يجب أن يكون العقد مكتوبًا، ويُحدَّد مبلغ الضمان بحد أقصى قدره إيجار شهرين، ولا يمكن مراجعة الإيجار إلا مرة كل ثلاث سنوات على الأكثر بزيادة لا تتجاوز 8%؛ ويتطلب الإفراغ حكمًا قضائيًا. وتخضع الإيجارات السياحية وإيجارات العطلات للقانون 80-14 المتعلق بمؤسسات الإيواء السياحي، الذي يشترط رخصة استغلال، ومداخيل الإيجار قصير المدة خاضعة للضريبة ويجب التصريح بها لدى DGI. وفي يوليو 2025 أعلنت وزيرة السياحة عن قرار تطبيقي لإدماج الشقق والرياضات غير المصرّح بها في المنظومة، وفي يناير 2026 قال كاتب الدولة المكلف بالإسكان إن مرسومًا للحد من الإيجارات قصيرة المدة في المناطق غير السياحية قيد الإعداد؛ ولم يتأكد اعتماد أي من النصين حتى أكتوبر 2026.

المنصات

المحافظة العقارية ANCFCC (conservation foncière) والمسح العقاريالمديرية العامة للضرائب (رسوم التسجيل، وTPI، وضريبة السكن)الموثقون والعدول (العقود الرسمية، القانون 41.25)سجل الوكالات العقارية لدى المحكمة الابتدائية (القانون 31.18)الهيئة الوطنية للمعلومات المالية (ANRF)إشراف وزارة الإسكان على الوكلاء العقاريين في مكافحة غسل الأموالمكتب الصرف (التمويل بالعملة الأجنبية وإعادة الأموال إلى الخارج)منصة TAECHIR وANAPEC (عقود عمل الأجانب)السجل التجاري (RC)، وICE، والرسم المهني (taxe professionnelle)مؤشر أسعار الأصول العقارية لبنك المغرب وANCFCC (IPAI)