Un comprador australiano pregunta: “¿Puedo comprar la villa en plena propiedad a mi nombre sin más?”. ¿Cuál es la respuesta honesta?

1. Sí, cualquier extranjero puede tener Hak Milik
2. No. La plena propiedad en Hak Milik está reservada a los ciudadanos indonesios. Sus opciones son un leasehold (Hak Sewa), un Hak Pakai sobre una casa que alcance el precio mínimo, o una empresa (PT PMA) titular de un HGB
3. Sí, si se casa con cualquier persona
4. Solo si paga el doble de BPHTB

Un jubilado alemán quiere una casa con terreno en Bali en Hak Pakai (derecho de uso). ¿Qué precio mínimo se aplica a los extranjeros para una casa con terreno en Bali según el Kepmen ATR/BPN 1241/2022?

1. IDR 1 mil millones
2. IDR 2 mil millones
3. IDR 10 mil millones
4. IDR 5 mil millones

¿Cuánto puede durar un Hak Pakai sobre una vivienda residencial para un propietario extranjero, contando las prórrogas?

1. Hasta 80 años en total (30 + 20 + 30)
2. 10 años, no renovable
3. Para siempre, como la plena propiedad
4. 25 años, igual que un arrendamiento típico

Una pareja neerlandesa quiere una PT PMA para poder “ser propietaria” de una villa vacacional que alquilará unas semanas al año. ¿Qué les dices con honestidad?

1. Una PT PMA es una sociedad pantalla barata que cualquiera puede abrir en línea
2. Una PT PMA es una empresa operativa real de propiedad extranjera, con fuertes requisitos de capital, licencias acordes con su código KBLI (55193 para villas comerciales), declaraciones fiscales e informes; en 2026 las autoridades de Bali exigieron pruebas del capital y se opusieron a las oficinas virtuales, así que rara vez conviene para una casa de vacaciones ocasional
3. Una PT PMA les permite tener Hak Milik
4. No necesita registro fiscal en Indonesia

Un cliente ruso dice que su chófer balinés pondrá el terreno a su propio nombre “por él”, respaldado por un acuerdo privado. ¿Qué le aconsejas?

1. Es una práctica habitual y totalmente segura
2. No hay problema si el acuerdo está en inglés
3. Negarte a organizarlo: las estructuras con testaferro no dan al extranjero ninguna protección legal y Bali ha decidido sancionarlas, así que se arriesga a perder el terreno y a incurrir en responsabilidad
4. Es legal si el chófer es un familiar

¿Cuál es la primera comprobación documental antes de cualquier depósito por una villa o un terreno en Bali?

1. Comprobar el certificado del terreno en la oficina local de tierras del BPN: nombre del titular, tipo de título, superficie y cualquier hipoteca, bloqueo o litigio
2. Pedir al vendedor una buena foto del certificado
3. Mirar las reseñas de Google del promotor
4. Confirmar que la villa aparece en Airbnb

Una parcela en Canggu parece perfecta, pero el cliente quiere hacer alquiler de corta duración. ¿Qué comprobación de zonificación es la más importante?

1. El color de las casas vecinas
2. Hacer una comprobación de zonificación (KKPR): las zonas turísticas admiten licencias de alquiler completas, las zonas residenciales están restringidas y las zonas verdes agrícolas están bloqueadas para el alquiler
3. La zonificación solo importa para los hoteles de más de 100 habitaciones
4. El vendedor puede cambiar la zonificación

Una villa antigua en venta solo tiene una licencia de obra IMB de 2015. ¿Qué le dices al comprador que quiere alquilarla?

1. El IMB vale para siempre
2. Las villas no necesitan permisos
3. Solo las villas nuevas necesitan permisos
4. El IMB debe convertirse en un PBG con un SLF (certificado de aptitud funcional) antes de poder obtener o renovar una licencia de alquiler, así que incluye el coste y el tiempo en la oferta

A una parcela barata cerca de Uluwatu solo se accede por un sendero que cruza el terreno de un vecino. ¿Cuál es el consejo correcto?

1. Comprar ya, seguro que el vecino estará de acuerdo más adelante
2. El acceso no importa para el valor de la villa
3. Poner como condición un acceso legal por carretera: obtener una servidumbre de paso registrada o comprar la franja de acceso, porque en una parcela sin salida puede ser imposible construir, obtener licencias o revender
4. Usar un helipuerto en su lugar

El terreno ofrecido es tierra familiar balinesa heredada por cuatro hermanos, pero solo negocia el hermano mayor. ¿Qué debes exigir?

1. Nada, decide el hermano mayor
2. Prueba de que cada titular registrado o heredero da su consentimiento y firma ante el notario (y los cónyuges cuando se requiera); si no, la operación puede impugnarse más adelante
3. Solo un sí verbal de los padres
4. Un depósito más alto para compensar

Un inversor de Oriente Medio quiere que la compra de una villa le dé la golden visa de Indonesia. ¿Qué es correcto?

1. Cualquier villa de más de USD 300,000 da derecho a ella
2. Los titulares de la golden visa pueden tener Hak Milik
3. Una villa en terreno arrendado no da derecho directamente; las vías individuales son sobre todo USD 350,000 (5 años) o USD 700,000 (10 años) en bonos, acciones o fondos, así que remítelo a un especialista en inmigración
4. La golden visa es solo para indonesios

Un comprador francés lee que un arrendamiento tiene “una opción de prórroga”. ¿Qué cláusula lo protege mejor?

1. Una prórroga a un precio fijo o indexado a la inflación recogida en el contrato, más una cláusula de cesión que le permita transmitir el arrendamiento
2. Una prórroga “a un precio que se acordará con el propietario del terreno”
3. Una promesa verbal del hijo del propietario del terreno
4. Ninguna cláusula, porque las prórrogas son automáticas

Una compradora de Yakarta pregunta en qué se diferencia su compra de la de un extranjero. ¿Qué le explicas?

1. Debe usar un leasehold como los extranjeros
2. Como ciudadana indonesia puede tener la plena propiedad en Hak Milik, paga un BPHTB del 5% tras el NPOPTKP local en una primera adquisición, y el vendedor paga el impuesto final del 2.5%
3. No paga ningún impuesto
4. Necesita una PT PMA

Organizas un viaje de visitas para un cliente británico. ¿Qué debe saber sobre la tasa turística de Bali?

1. Se paga por día de estancia
2. Es de IDR 1.5 millones
3. Es opcional para los compradores de inmuebles
4. Es de IDR 150,000 por visitante extranjero y visita, se paga en el portal oficial LoveBali (lovebali.baliprov.go.id) o en el aeropuerto, y los titulares de KITAS y KITAP están exentos

Un comprador de Melbourne quiere comprar sin viajar. ¿Cuál es la forma más segura de gestionar una compra a distancia?

1. Enviar el precio completo a la cuenta personal del vendedor para asegurar la compra
2. Pagar a través del procedimiento del notario solo después de verificar el título, la zonificación y los permisos, y firmar mediante un poder debidamente preparado o en persona en una visita posterior, con un abogado independiente que lo revise todo
3. Dejar que el agente lo firme todo sin un mandato por escrito
4. Pagar en efectivo a través de un amigo

Un promotor sobre plano ofrece un “ROI garantizado del 15%” y pide un depósito en una cuenta personal antes de enseñar el certificado del terreno. ¿Cómo reaccionas?

1. Pagar rápido para conseguir el precio de lanzamiento
2. Pedir solo un descuento
3. Tratarlo como una señal de alarma: negarte a pagar antes de comprobar el certificado en el BPN, la zonificación y los permisos, y comparar la promesa con referencias reales (cerca del 57% de ocupación media en AirDNA)
4. Las rentabilidades garantizadas están protegidas por la ley en Bali

Inmigración deportó a 342 extranjeros en Bali de enero a junio de 2026. ¿Cuáles fueron las infracciones más frecuentes?

1. El exceso de velocidad
2. Comprar villas en leasehold
3. Pagar tarde la tasa turística
4. El uso indebido de los permisos de residencia y la permanencia irregular tras caducar el visado

Tras la venta, tu cliente pregunta si puede alquilar la villa a su propio nombre en las plataformas de reservas. ¿Qué es correcto en 2026?

1. Sí, cualquier particular puede anunciar una villa
2. El alquiler de corta duración se considera una actividad comercial, así que debe hacerse a través de una entidad registrada (su PT PMA o una empresa de gestión con licencia que actúe como operador), y los anuncios sin licencia pueden ser retirados
3. Sí, si paga la tasa turística
4. Solo los rusos tienen restricciones

¿Qué debe incluir un buen contrato de gestión de villas para un propietario en el extranjero?

1. Solo el calendario de limpieza
2. Una promesa de un 90% de ocupación
3. Honorarios claros (la gestión suele llevarse un porcentaje de los ingresos brutos), informes mensuales, responsabilidad sobre las licencias, el impuesto hotelero del 10% y el impuesto del 10% sobre los ingresos por alquiler cuando corresponda, presupuestos de mantenimiento y una cláusula de salida
4. Nada, en Bali basta con un apretón de manos

Un cliente compara dos villas en leasehold al mismo precio: una con 28 años restantes y otra con 13. ¿Cómo explicas la diferencia con honestidad?

1. Tienen el mismo valor porque el precio es el mismo
2. El valor de un leasehold sigue una curva en S: baja despacio al principio y más rápido a partir del año 15 aproximadamente, así que el arrendamiento de 13 años debería venderse con un descuento real (a menudo del 20% al 30%), salvo que tenga una prórroga cerrada
3. El arrendamiento más corto es mejor porque es más reciente
4. Los años restantes solo importan en la plena propiedad