Cómo ser agente inmobiliario en Bali

Bali atrae a miles de compradores extranjeros, y muchas personas que llegan allí quieren vender villas. Sin embargo, Indonesia regula la intermediación inmobiliaria con más rigor de lo que esperan la mayoría de los visitantes, y desde octubre de 2025 las normas dicen claramente que el agente debe ser indonesio. Así funciona el sistema en octubre de 2026, y esto es lo que un extranjero puede y no puede hacer.

En resumen

1. La intermediación es una actividad empresarial sujeta a licencia. La ejerce una empresa intermediaria del comercio inmobiliario, conocida como P4, registrada en el sistema OSS con el código KBLI 68200.
2. La norma vigente es el Reglamento del Ministro de Comercio 33 de 2025 (Permendag 33/2025), en vigor desde el 5 de octubre de 2025. Derogó el antiguo reglamento de agentes, el Permendag 51/2017.
3. Los agentes deben ser ciudadanos indonesios y tener un certificado de competencia. Los directores de una P4 también deben estar certificados y pueden ser extranjeros.
4. El periodo de gracia termina en octubre de 2026. Después, según el Ministerio de Comercio, los agentes sin certificar serán sancionados.
5. Un extranjero con visado de turista, visado a la llegada o un régimen de trabajo remoto no puede vender legalmente inmuebles en Bali. Ha habido personas deportadas por anunciar villas en redes sociales.
6. Existen vías legales para los extranjeros, pero son estrechas: un permiso de trabajo patrocinado en un puesto que no sea el de agente, una PT PMA con las licencias adecuadas o un trabajo de referidos para una agencia indonesia con licencia, estructurado con un asesor.
7. La comisión de venta está regulada entre el 2% y el 5%, y los vendedores de Bali suelen pagar alrededor del 5%.

Cómo se concede la licencia de intermediación

Indonesia concede la licencia a la empresa, no solo a la persona. Una empresa intermediaria del comercio inmobiliario (Perusahaan Perantara Perdagangan Properti, P4) necesita un número de identificación empresarial (NIB) expedido a través del sistema de licencias OSS del gobierno con el código de actividad KBLI 68200, actividades inmobiliarias a cambio de honorarios o por contrato.

Según la crónica de Bisnis.com sobre un seminario de AREBI en noviembre de 2025, los requisitos del nuevo marco incluyen:

• Una forma jurídica de PT, PT unipersonal, cooperativa o Perum.
• Agentes inmobiliarios certificados como personal experto. La crónica indica que los agentes deben ser ciudadanos indonesios (WNI).
• Directores con un certificado de competencia laboral BNSP. Los directores pueden ser extranjeros, pero cada uno solo puede estar registrado en un único centro de actividad y no puede trabajar para otra P4.
• Acuerdos por escrito con los clientes y con los socios de co-broking.
• Un informe anual de actividad a través del sistema del Ministerio de Comercio antes del 30 de abril.
• Los datos de la licencia en la web y las publicaciones de la empresa.

La misma crónica indica que el Reglamento del Gobierno 28 de 2025, que sustituyó al reglamento de 2021 sobre licencias basadas en el riesgo, pasó el KBLI 68200 de riesgo bajo a riesgo medio-alto. Eso significa más controles antes de que una agencia inmobiliaria pueda operar.

La base de datos jurídica de BPK indica que el Permendag 33/2025 se aprobó y promulgó el 3 de octubre de 2025, en vigor desde el 5 de octubre de 2025, y que derogó el Permendag 51/2017 sobre empresas intermediarias del comercio inmobiliario.

La certificación y el plazo de octubre de 2026

SIP Law Firm explica que cada agente debe tener un certificado de competencia, normalmente expedido por un organismo de certificación profesional acreditado (LSP) según el estándar nacional de competencias (SKKNI). El despacho enumera las sanciones administrativas por operar sin licencia: advertencia por escrito, suspensión, revocación y multas.

En julio de 2026, un director del Ministerio de Comercio, Dwinanto Rumpoko, dijo en una declaración escrita recogida por AFU que el periodo de difusión del Permendag 33/2025 termina en octubre de 2026, y que después los agentes sin certificar recibirán amonestaciones. Si piensas unirte ahora a una agencia de Bali, pide ver los certificados de sus agentes y de su director.

AREBI

AREBI (Asosiasi Real Estate Broker Indonesia) es la asociación nacional de agentes inmobiliarios. No es un regulador y ser miembro no sustituye a una licencia, pero organiza formaciones y campañas de certificación y habla en nombre del sector. Su presidente nacional en 2025, Clement Francis, describió el Permendag 33/2025 como una nueva base para la profesión (Bisnis.com). En Bali, el presidente de la sección, Michael Hikma Gunawan, ha sido una de las voces más firmes contra los agentes extranjeros sin licencia.

¿Puede un extranjero trabajar como agente en Bali?

La respuesta honesta en 2026 es: no como agente inmobiliario, y nunca con un visado de turista.

La función de agente está reservada a los ciudadanos. Con el marco descrito arriba, los agentes certificados que actúan como personal experto de una P4 deben ser indonesios. Un extranjero puede ser director certificado de una P4, pero no puede ser el agente.

Trabajar exige un permiso de estancia por trabajo. Hukumonline explica que un permiso de estancia limitada (ITAS, cuya tarjeta se llama KITAS) puede expedirse por motivos de trabajo, y que los trabajadores extranjeros suelen necesitar una carta de garantía de la empresa que los contrata. Un visado a la llegada o un visado de visita no permite trabajar. Indonesia también mantiene una lista de puestos cerrados a los trabajadores extranjeros, fijada por el Decreto 349 de 2019 del Ministro de Trabajo.

La ofensiva es real. Los controles han aumentado desde 2023:

• En abril de 2023, la oficina de inmigración de Bali deportó a una mujer eslovaca que comercializaba inmuebles en sus propias cuentas de Instagram y Facebook con un permiso de estancia de visita (Detik Bali).
• En septiembre de 2024, un australiano con visado a la llegada fue deportado y se le prohibió volver a entrar durante al menos seis meses tras promocionar una villa en redes sociales. Inmigración dijo que lo localizó mediante vigilancia digital (INP Polri).
• En junio de 2025, The Jakarta Post informó de que inmigración había detenido a 312 extranjeros en Bali en enero y febrero por infracciones de visado vinculadas a inversiones extranjeras problemáticas, y de que se habían revocado las licencias de 267 empresas extranjeras por no cumplir el requisito de capital. El gobernador Wayan Koster creó un grupo de trabajo para auditar las licencias de las empresas turísticas.
• En julio de 2025, el presidente de AREBI Bali dijo a Tirto que los extranjeros representaban alrededor del 20% de todos los agentes de Bali, que muchos trabajaban sin oficina, hacían marketing en Instagram y en sus propias webs, cobraban en el extranjero y no pagaban impuestos en Indonesia.
• En febrero de 2026, el Ministerio de Inversión propuso normas más estrictas para las empresas de propiedad extranjera en Bali, incluida la prohibición de las oficinas virtuales y la acreditación del capital (Bali Villa Realty).

Si alguien te ofrece un puesto de “agente freelance” en Bali con un visado de turista, el riesgo de deportación lo corres tú, no ellos.

Las vías legales que quedan

Estas son las opciones que usan realmente los profesionales extranjeros. Cada una requiere el asesoramiento de un abogado indonesio antes de empezar.

1. Empleo con permiso de trabajo en un puesto que no sea de agente. Una agencia o un promotor con licencia puede patrocinar un KITAS de trabajo para un puesto como director, director de marketing o responsable de ventas internacionales, cuando la ley lo permite a un extranjero. Como el director de una P4 puede ser extranjero, es posible un director extranjero certificado. El agente que firma los acuerdos con los clientes debe seguir siendo indonesio.

2. Tu propia PT PMA. Una empresa de propiedad extranjera (PT PMA) puede solicitar el KBLI 68200 a través de OSS y después contratar a agentes indonesios certificados. Infiniti indica que el Reglamento BKPM 5/2025 redujo el capital mínimo desembolsado de las nuevas PT PMA de Rp10 mil millones a Rp2.5 mil millones, mientras que el valor de inversión previsto debe seguir superando los Rp10 mil millones. Bali vigila de cerca estas empresas, así que cuenta con auditorías del capital, de la dirección de la oficina y del uso del KBLI.

3. Trabajo de referidos para una agencia con licencia. Algunos extranjeros presentan compradores del extranjero y reciben una comisión por referido de una P4 indonesia con licencia, que se encarga del acuerdo con el cliente, las visitas y la venta. Que sea legal depende de dónde vives, dónde trabajas y cómo cobras. Hacerlo desde Bali con un visado de visita no es seguro.

4. Ventas de promotores en el extranjero. Trabajar para la oficina de ventas de un promotor en tu país, con las normas de tu país, te mantiene fuera de la ley de inmigración indonesia. Aun así, necesitas que el promotor tenga las licencias correctas en Indonesia.

Cómo se paga a los agentes

La comisión de venta regulada es del 2% al 5% del valor de la operación, y del 5% al 8% en los alquileres, según el resumen de Bisnis.com del Permendag 33/2025. Una P4 puede pagar a su personal experto hasta el 70% de la comisión que cobra.

En la práctica en Bali, Global Investments (junio de 2026) indica que el agente del vendedor suele recibir alrededor del 5%, a menudo incluido en el precio, y que los agentes del comprador cobran entre el 2.5% y el 5% o comparten los honorarios del vendedor. Brighton señala que las agencias que cumplen la normativa añaden el IVA a la comisión.

No encontramos datos salariales oficiales de los agentes de Bali. Pregunta a cada agencia si paga un salario base o solo comisión, y pide el reparto por escrito. Para ver cifras con ejemplos, consulta Comisión del agente en Bali.

Idiomas y mercado

Los compradores de Bali vienen de muchos países. El presidente de AREBI Bali dijo a Tirto en julio de 2025 que muchos compradores extranjeros recientes procedían de Rusia, Ucrania, Francia, el Reino Unido y Suecia. El inglés es el idioma de trabajo en la mayoría de las operaciones internacionales. El indonesio es necesario para los notarios, la oficina del catastro, los contratos y los vendedores locales. El ruso y el francés son una ventaja real para los puestos de marketing.

Cómo elegir una agencia

• Pide el NIB y el KBLI 68200 de la agencia y comprueba que la licencia aparece en su web, como exigen las normas.
• Pide ver los certificados de competencia de sus agentes y de su director.
• Pregunta si es miembro de AREBI.
• Pregunta cómo va a patrocinar tu permiso de trabajo, qué denominación de puesto usará, y pídelo por escrito antes de llegar.
• Pregunta por el reparto de comisión, la fecha de pago y qué pasa con las operaciones que se cierran después de que te vayas.
• Pregunta cómo gestiona el dinero de los clientes. Los pagos deben pasar por cuentas bancarias indonesias a nombre de la empresa.

Señales de alarma

• Una oferta de empleo que dice que un visado de turista o un visado a la llegada “sirve por ahora”.
• Una agencia sin oficina física, con una dirección de oficina virtual o sin datos de licencia en su web.
• Comisión pagada en el extranjero, en efectivo o en criptomonedas.
• Que te pidan firmar acuerdos con clientes a tu propio nombre.
• Anuncios que usan fotos de otra agencia sin un acuerdo de co-broking por escrito.

Las normas de Indonesia para agentes cambiaron en octubre de 2025 y los controles empiezan después de octubre de 2026. Esta guía se comprobó en la fecha indicada arriba. Es información general, no asesoramiento legal ni migratorio. CloserPass no está afiliado a ninguna autoridad ni asociación indonesia.

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