Carreras inmobiliarias en Egipto

Las normas que un agente debe conocer

Autoridad inmobiliaria

General Organization for Export and Import Control (GOEIC), Real Estate Brokers Registry, dependiente del Ministerio de Inversión y Comercio Exterior

Inscripción de agentes (GOEIC)

Toda persona que intermedie en la venta, compra o alquiler de inmuebles o terrenos debe estar inscrita en el Real Estate Brokers Registry de la GOEIC, creado por la Ley 21 de 2022, que modifica la Ley 120 de 1982 de Agencia Comercial e Intermediación. La Decisión Ministerial 578 de 2025 sobre los tipos y categorías de agentes se dictó el 16 de diciembre de 2025 y entró en vigor el 18 de enero de 2026 según Property Finder Egypt, y quienes ya ejercían tuvieron seis meses, hasta julio de 2026, para inscribirse. Los solicitantes deben aprobar primero el curso online Real Estate Brokerage Practice de la GOEIC (3 días, 12 horas, 80% de asistencia y una evaluación final, EGP 1,500) y después presentar el formulario individual o de empresa con el certificado en una sucursal de la GOEIC. Los agentes se inscriben como agentes del vendedor, del comprador, duales o de alquiler y se clasifican según el importe de las operaciones: A (más de EGP 100 millones, capital EGP 1 millón), B (más de EGP 50 millones, EGP 500,000), C (más de EGP 10 millones, EGP 50,000) y D (hasta EGP 10 millones, EGP 20,000). La tarjeta de agente se recoge en las sucursales de Maarouf (El Cairo), 6th of October o Alejandría. Las tasas de inscripción se pagan en las sucursales pero no se publican; ejercer sin inscripción conlleva hasta dos años de prisión y una multa de EGP 50,000 a EGP 1 millón.

Quién puede ser agente

La inscripción individual está reservada a los egipcios: la Ley 120 de 1982 (artículo 3, aplicado a los agentes inmobiliarios por el artículo 3 bis) exige que el solicitante tenga la nacionalidad egipcia, y un egipcio naturalizado debe tenerla desde hace diez años. Por tanto, un extranjero no puede inscribirse a su propio nombre como agente inmobiliario. Aun así, los extranjeros pueden participar a través de una empresa: el registro de la GOEIC prevé vías distintas para empresas egipcias con fundadores extranjeros y para sucursales egipcias de empresas extranjeras, y la ley permite al ministro eximir de la condición de nacionalidad a las empresas con fundadores extranjeros. Un extranjero empleado por una de esas empresas necesita un permiso de trabajo del Ministerio de Trabajo conforme a la Ley Laboral 14 de 2025 (en vigor desde el 1 de septiembre de 2025), y la Decisión Ministerial 279 de 2025 limita el personal extranjero al 10% de la plantilla egipcia del establecimiento (hasta el 20% en algunos proyectos de la Ley de Inversiones cuando no se encuentran egipcios cualificados). Ningún texto oficial consultado confirma si un empleado extranjero puede firmar personalmente contratos de intermediación mientras la empresa es la titular de la inscripción.

Normas de intermediación

Todo contrato de intermediación debe constar por escrito e indicar la fecha, las partes, los datos del inmueble y la forma de pago completa, y el agente debe contrastar los datos del inmueble con los registros oficiales y mantener la confidencialidad de la información del cliente. Las comisiones superiores a EGP 10,000 no pueden pagarse en efectivo, los agentes llevan un registro de operaciones (electrónico, a través del sitio web de la GOEIC) con precios y comisiones, y los importes recibidos se declaran a la Autoridad Tributaria en un plazo de 30 días. La Ley 120 no fija un tope de comisión; el porcentaje y la moneda son los que indique el contrato. En los proyectos nuevos la promotora paga la comisión del agente, así que el comprador paga el mismo precio en cualquier caso, y se decía que los agentes gestionaban entre el 70 y el 80% de las ventas de las promotoras (Invest-Gate, 2022). Antes de una operación hay que verificar a los clientes en las listas de la unidad contra el blanqueo de capitales.

Compradores extranjeros

La Ley 230 de 1996 limitaba históricamente a los no egipcios a dos inmuebles de hasta 4,000 m² cada uno, sin reventa durante cinco años. Decisiones del Gabinete de 2023 a 2026 eliminaron el límite de número de unidades residenciales para los compradores que pagan en divisas transferidas desde el extranjero, y las unidades compradas a organismos como la NUCA solo pueden escriturarse con prueba de pago en dólares estadounidenses (Ahram Online, julio de 2026). La propiedad abarca las unidades, no el terreno: el Primer Ministro ha dicho que la propiedad extranjera se limita a unidades inmobiliarias, el suelo desértico está reservado a egipcios y a empresas de mayoría egipcia (Ley 143 de 1981) y el suelo agrícola está cerrado a los extranjeros. En el Sinaí, la Ley de Desarrollo Integral de 2012 reserva la propiedad de terrenos y edificios a los egipcios y ofrece a los extranjeros un usufructo renovable (hasta 50 años, 75 como máximo), con excepciones, según Ahram, para Dahab, Sharm El Sheikh y la zona turística del Golfo de Aqaba. Se ofrece residencia vinculada a la compra de inmuebles, con umbrales publicados de USD 50,000 para un año, USD 100,000 para tres años y USD 200,000 para cinco años (IMI Daily, 2023), aunque no se encontró ningún baremo oficial que confirme los importes actuales.

Impuestos y tasas

El vendedor paga un impuesto de transmisión inmobiliaria del 2.5% sobre el precio de venta bruto de inmuebles construidos o terrenos edificables, esté o no inscrito el contrato; las modificaciones del Impuesto sobre la Renta de la Ley 151 de 2026, en vigor desde el 29 de julio de 2026, dan 60 días para pagarlo. Inscribir una venta en el Real Estate Publicity Department (Shahr El Aqary) cuesta una tasa fija según la superficie conforme a la Ley 83 de 2006, de EGP 500 hasta 100 m² y con un máximo de EGP 2,000 por encima de 300 m², más el levantamiento topográfico, la ratificación del Colegio de Abogados (1% con un máximo de EGP 25,000) y los gastos de contrato; el proceso completo suele costar entre EGP 30,000 y 50,000 (Enterprise, 2023). Desde la Decisión 3562 de 2023, los contratos de unidades en ciudades supervisadas por el Estado pueden escriturarse sin la inscripción registral completa. Los arrendamientos no residenciales llevan ahora un 14% de IVA (Ley 149 de 2026).

Sobre plano

La mayoría de las viviendas nuevas las venden las promotoras sobre plano con planes de pago a plazos largos, que según JLL han pasado de dos años antes de 2016 a hasta 15 años hoy, a menudo sobre suelo comprado a la New Urban Communities Authority (NUCA) o compartido con ella mediante acuerdos de reparto de ingresos. Las normas actuales (Decreto del Primer Ministro 2184 de 2022) exigen cuentas bancarias del proyecto y depósitos de garantía, pero no el registro ni la clasificación de las promotoras, y los retrasos en las entregas se han convertido en un asunto político: en septiembre de 2026 el gobierno empezó a listar los proyectos paralizados. Un anteproyecto de ley que crea una Unión Egipcia de Promotores Inmobiliarios obligatoria, terminado por el Ministerio de Vivienda a finales de septiembre de 2026, exigiría la inscripción antes de aprobar cualquier proyecto, una cuenta de garantía (escrow) por proyecto o fase con liberaciones vinculadas al avance certificado, calendarios de pago ligados a la ejecución y dos fondos de protección del comprador; aún debe pasar por el Gabinete y la Cámara.

Alquileres

La Ley 164 de 2025 sobre arrendamientos antiguos, publicada el 4 de agosto de 2025, pone fin a los contratos de renta controlada tras siete años para viviendas y cinco años para otros usos. Durante la transición los alquileres se multiplican por 20 en zonas exclusivas (mínimo EGP 1,000 al mes), por 10 en zonas de renta media (mínimo EGP 400) y en zonas económicas (mínimo EGP 250), y por cinco en unidades no residenciales, y después suben un 15% al año; el Estado se ha comprometido a ofrecer vivienda alternativa a los inquilinos originales. Los contratos firmados desde el 30 de enero de 1996 quedan fuera de esta ley y se rigen por el Código Civil, con renta y duración pactadas libremente.

Plataformas

Real Estate Brokers Registry de la GOEIC y tarjeta de agenteReserva online de la GOEIC (goeic.gov.eg/reserv-online, línea directa 19591)Registro electrónico de operaciones de la GOEICReal Estate Publicity Department (Shahr El Aqary)New Urban Communities Authority (NUCA)Autoridad Tributaria de EgiptoListas de la Unidad Egipcia de Lucha contra el Blanqueo de Capitales y la Financiación del TerrorismoPermisos de trabajo para extranjeros del Ministerio de Trabajo