Chiffres d'exemple : un acheteur indonésien acquiert une villa en pleine propriété pour IDR 5,000,000,000. Le BPHTB est de 5% de la valeur d'acquisition moins le NPOPTKP ; supposez le NPOPTKP minimum national de IDR 80,000,000 pour une première acquisition. Combien de BPHTB est dû (en IDR) ?
IDR (5,000,000,000 - 80,000,000) x 5% = IDR 246,000,000. La loi HKPD plafonne le BPHTB à 5% et fixe le NPOPTKP à au moins IDR 80 millions pour une première acquisition. Chaque régence (Badung, Gianyar, Tabanan) fixe son propre montant, donc confirmez le chiffre local avec le PPAT.
DDTCNews, UU HKPD rules on NPOPTKP and BPHTB (2021-12-24) Chiffres d'exemple : le même acheteur acquiert plus tard un second bien dans la même régence pour IDR 3,000,000,000. Le NPOPTKP ne peut pas être réutilisé pour une seconde acquisition. Combien de BPHTB est dû (en IDR) ?
IDR 3,000,000,000 x 5% = IDR 150,000,000. L'abattement NPOPTKP ne s'applique qu'à la première acquisition dans la région, donc les achats suivants paient les 5% complets.
DDTCNews, UU HKPD rules on NPOPTKP and BPHTB (2021-12-24) Chiffres d'exemple : un vendeur cède une villa en pleine propriété pour IDR 6,200,000,000. L'impôt libératoire sur le revenu pour les cessions de terrains et de bâtiments est de 2.5% de la valeur brute. Combien le vendeur doit-il payer (en IDR) ?
IDR 6,200,000,000 x 2.5% = IDR 155,000,000. Selon le PP 34/2016, les 2.5% sont libératoires et calculés sur la valeur brute de cession, pas sur la plus-value. L'impôt doit être payé avant que le PPAT signe l'acte.
Setkab RI, PP 34/2016: 2.5% final income tax on land and building transfers (2016-08-08) Lors d'une vente en pleine propriété entre deux Indonésiens à Bali, qui paie légalement quelle taxe de mutation ?
- L'acheteur paie les deux
- Le vendeur paie l'impôt libératoire de 2.5% et l'acheteur paie le BPHTB de 5%
- Le notaire paie les deux sur ses honoraires
- Les deux taxes sont partagées à 50/50 par la loi
L'impôt libératoire de 2.5% est à la charge du vendeur (PP 34/2016) et le BPHTB est le droit d'acquisition de l'acheteur. En pratique, l'impôt du vendeur est parfois reporté sur l'acheteur lors de la négociation, donc mettez tout accord de ce type par écrit.
Setkab RI, PP 34/2016: 2.5% final income tax on land and building transfers (2016-08-08) Chiffres d'exemple : un promoteur livre une maison individuelle neuve en décembre 2026 pour IDR 4,500,000,000 (hors TVA). La TVA est effectivement de 11% (12% sur une base de 11/12 du prix). Selon le PMK 90/2025, l'État prend en charge 100% de la TVA sur les premiers IDR 2 milliards pour les logements d'un prix allant jusqu'à IDR 5 milliards. Combien de TVA l'acheteur paie-t-il encore (en IDR) ?
IDR TVA totale = 4,500,000,000 x 11% = 495,000,000. Part de l'État = 2,000,000,000 x 11% = 220,000,000. L'acheteur paie 495,000,000 - 220,000,000 = IDR 275,000,000. L'incitation couvre les livraisons de janvier à décembre 2026 ; vérifiez l'éligibilité de l'acheteur et du bien avec le conseiller fiscal du promoteur.
Antara, Finance Minister issues PMK 90/2025 on 100% VAT borne by government for homes in 2026 (2026-01-05) Une villa neuve est affichée à IDR 5,600,000,000 avec une livraison en novembre 2026. L'incitation TVA 2026 (PPN DTP) s'applique-t-elle ?
- Oui, sur les premiers IDR 2 milliards
- Oui, sur le prix total
- Non, car le prix dépasse le plafond de IDR 5 milliards, donc la TVA complète s'applique
- Seulement si l'acheteur est étranger
Le PMK 90/2025 limite l'incitation aux logements d'un prix allant jusqu'à IDR 5 milliards, avec 100% d'allègement sur la part allant jusqu'à IDR 2 milliards. Au-dessus du plafond, il n'y a aucun allègement, ce qui peut modifier le coût total de l'acheteur de plus de IDR 200 millions.
Antara, Finance Minister issues PMK 90/2025 on 100% VAT borne by government for homes in 2026 (2026-01-05) Chiffres d'exemple : un propriétaire foncier indonésien résident fiscal loue un terrain à un acheteur étranger pour 25 ans pour un total de IDR 2,000,000,000. L'impôt libératoire sur la location de terrains et de bâtiments est de 10% du montant brut. Combien d'impôt est dû (en IDR) ?
IDR 2,000,000,000 x 10% = IDR 200,000,000. Selon le PP 34/2017, l'impôt est libératoire et calculé sur le loyer brut. Le locataire ne le retient à la source que s'il est un agent de retenue désigné (par exemple une société) ; sinon, le propriétaire foncier le paie. Convenez dans le contrat de qui le supporte.
DDTCNews, 10% final income tax on land and building rental (PP 34/2017) (2024-05-06) Chiffres d'exemple : un propriétaire indonésien résident loue une villa avec un contrat annuel pour USD 24,000. Convertissez à IDR 17,900 pour un USD, puis appliquez l'impôt libératoire de 10% sur les revenus locatifs. Combien d'impôt est dû (en IDR) ?
IDR 24,000 x 17,900 = IDR 429,600,000. 10% = IDR 42,960,000. Le taux libératoire de 10% s'applique au loyer brut, y compris les charges de service facturées avec.
DDTCNews, 10% final income tax on land and building rental (PP 34/2017) (2024-05-06) Chiffres d'exemple : un étranger non résident vend les années restantes de sa villa en leasehold pour USD 200,000. Les cessions de bail sont imposées comme des revenus locatifs : 10% pour les résidents fiscaux, 20% pour les non-résidents (réductible par une convention fiscale). Avant tout allègement conventionnel, combien d'impôt est dû (en USD) ?
USD 200,000 x 20% = USD 40,000. L'impôt porte sur le prix brut, même s'il vend à perte. Un résident fiscal paierait USD 20,000. C'est pourquoi les vendeurs de leasehold ne touchent souvent qu'environ 74% à 85% du prix.
Rumavi, selling a leasehold villa in Bali (2026-09-11) Chiffres d'exemple : un notaire PPAT facture 0.75% sur une transaction de IDR 3,580,000,000 (le maximum légal est de 1%). Quels sont les honoraires (en IDR) ?
IDR 3,580,000,000 x 0.75% = IDR 26,850,000. Les honoraires du PPAT sont plafonnés à 1% de la valeur de la transaction, et 0.5% à 0.75% est courant. Prévoyez séparément le budget de la due diligence juridique (environ IDR 5 à 20 millions) et les frais d'enregistrement au BPN.
Global Investments, full buying costs breakdown in Bali (2026-06-13) Chiffres d'exemple : des clients réservent une villa agréée pour 5 nuits à IDR 3,000,000 la nuit. La taxe hôtelière régionale (PBJT sur l'hébergement, anciennement PHR ou PB1) est de 10%. Combien de taxe est collectée (en IDR) ?
IDR 5 x 3,000,000 = IDR 15,000,000. 10% = IDR 1,500,000. La taxe est appliquée au prix de la chambre et versée à la régence, indépendamment de l'impôt sur le revenu dû sur le bénéfice du propriétaire.
Pajakku, PBJT rules and rates (UU HKPD) (2024-05-08) Un propriétaire pense qu'Airbnb gère toutes les taxes de sa villa à Bali. Quelle est la bonne position ?
- Airbnb collecte et paie toutes les taxes indonésiennes
- Les locations courte durée sont exonérées d'impôt à Bali
- Seuls les voyageurs paient une taxe, à l'aéroport
- Airbnb ne collecte pas toujours la taxe hôtelière de 10% en Indonésie, donc l'exploitant doit s'enregistrer pour un NPWPD, la déclarer et la payer chaque mois
La taxe hôtelière régionale de 10% doit être déclarée et payée chaque mois par l'exploitant avec un numéro fiscal régional (NPWPD). Les données de réservation sont partagées avec l'administration fiscale, donc les taxes impayées s'accumulent en une dette qui peut suivre la villa.
Villa Bali Sale, Bali villa rental compliance guide (2026-04-02) Chiffres d'exemple : une villa se vend IDR 7,160,000,000 avec une commission d'agence de 5%. Quel est le montant de la commission (en IDR) ?
IDR 7,160,000,000 x 5% = IDR 358,000,000. Environ 5% du prix de vente est le chiffre habituel pour les villas à Bali, généralement payé par le vendeur. Vérifiez si la TVA s'applique à la facture de l'agence.
Global Investments, full buying costs breakdown in Bali (2026-06-13) Chiffres d'exemple : une villa en leasehold se vend USD 400,000. La commission de 5% est partagée à 50/50 entre l'agence mandataire et l'agence qui a apporté l'acheteur. Combien chaque agence reçoit-elle (en USD) ?
USD 400,000 x 5% = USD 20,000, partagés en deux = USD 10,000 chacune. Mettez le partage de co-courtage par écrit avant la visite, pas après la transaction.
Global Investments, full buying costs breakdown in Bali (2026-06-13) Dans une vente de villa classique à Bali, qui paie la commission de 5% de l'agent ?
- En général le vendeur ; tout honoraire d'agent côté acheteur est distinct et doit être convenu par écrit
- Toujours l'acheteur
- Le propriétaire foncier du leasehold
- Le notaire, sur les taxes de mutation
Les 5% payés par le vendeur sont la pratique courante. Si vous facturez aussi l'acheteur (pour la recherche ou la due diligence), indiquez-le clairement dans un accord signé pour éviter les litiges.
Global Investments, full buying costs breakdown in Bali (2026-06-13) Taux d'exemple : IDR 17,900 pour un USD (la roupie s'échangeait près de IDR 17,901 le 6 octobre 2026). Un client prévoit un budget de USD 250,000. Combien cela fait-il en IDR ?
IDR 250,000 x 17,900 = IDR 4,475,000,000. À Bali, les prix sont souvent annoncés en USD mais les actes et les taxes sont en IDR, donc indiquez toujours le taux et la date utilisés.
Databoks (Katadata), rupiah at IDR 17,901 per US dollar (2026-10-06) Taux d'exemple : IDR 17,900 pour un USD. Une villa est affichée à IDR 3,222,000,000. Quel est le prix en USD ?
USD 3,222,000,000 / 17,900 = USD 180,000. Divisez les IDR par le taux pour obtenir des USD ; multipliez les USD par le taux pour obtenir des IDR.
Databoks (Katadata), rupiah at IDR 17,901 per US dollar (2026-10-06) Chiffres d'exemple : un Américain achète une villa pour IDR 4,475,000,000 quand le taux est de IDR 17,900 pour un USD. Des années plus tard, il la revend au même prix en IDR, mais la roupie s'est renforcée à IDR 16,500 pour un USD. Quel est son gain de change (en USD, arrondi) ?
USD Coût d'achat = 4,475,000,000 / 17,900 = USD 250,000. Vente = 4,475,000,000 / 16,500 = USD 271,212. Gain = USD 21,212 sans aucune hausse de prix. L'inverse se produit si la roupie s'affaiblit, donc le risque de change joue dans les deux sens.
Databoks (Katadata), rupiah at IDR 17,901 per US dollar (2026-10-06) Chiffres d'exemple : une villa en leasehold coûte USD 300,000 pour un bail de 30 ans. Quel est le coût par année de bail (en USD) ?
USD 300,000 / 30 = USD 10,000 par an. Comparer le coût par année restante est le moyen le plus rapide de comparer deux villas en leasehold de durées différentes.
Rumavi, selling a leasehold villa in Bali (2026-09-11) Chiffres d'exemple : un acheteur loue 4 ares de terrain (1 are = 100 m2) à IDR 6,000,000 par are et par an pendant 25 ans, payés d'avance. Quel est le prix total du bail (en IDR) ?
IDR 4 x 6,000,000 x 25 = IDR 600,000,000. À Bali, les baux fonciers sont souvent fixés par are et par an. N'oubliez pas l'impôt libératoire de 10% du propriétaire foncier sur ce montant et convenez de qui le supporte.
DDTCNews, 10% final income tax on land and building rental (PP 34/2017) (2024-05-06) Chiffres d'exemple : une villa achetée USD 320,000 rapporte USD 48,000 bruts par an. La gestion prend 20% du brut, les frais de plateforme 15% du brut, et l'entretien et les charges USD 6,000. Quel est le rendement net (en %, une décimale) ?
% Gestion 9,600 + plateforme 7,200 + frais courants 6,000 = 22,800. Net = 48,000 - 22,800 = USD 25,200. Rendement net = 25,200 / 320,000 = 7.875%, soit environ 7.9%. Les taxes et l'amortissement du bail le réduiraient encore.
AirDNA, Bali short-term rental market overview (2026-10-13) En reprenant l'exemple précédent (prix USD 320,000, revenu net USD 25,200 par an), quel est le délai de récupération simple, et avec quoi devez-vous le comparer ?
- Environ 7.9 ans, sans comparaison
- Environ 12.7 ans, à comparer avec la durée restante du bail (sur un bail de 25 ans, il ne reste qu'environ 12 ans de bénéfice après la récupération)
- Environ 25 ans, la durée du bail
- Environ 3.8 ans, car les revenus locatifs doublent avec le temps
320,000 / 25,200 = 12.7 ans. Sur un leasehold, la récupération doit intervenir bien avant la fin du bail, car la villa revient au propriétaire foncier. Un délai de récupération plus long que la durée restante signifie que le client perd de l'argent.
Rumavi, selling a leasehold villa in Bali (2026-09-11) - Quartiers de Dubaï
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