Un acheteur australien demande : « Puis-je simplement acheter la villa en pleine propriété à mon nom ? » Quelle est la réponse honnête ?

1. Oui, tout étranger peut détenir un Hak Milik
2. Non. La pleine propriété en Hak Milik est réservée aux citoyens indonésiens. Ses options sont un leasehold (Hak Sewa), un Hak Pakai sur une maison respectant le prix minimum, ou une société (PT PMA) détenant un titre HGB
3. Oui, s'il se marie avec n'importe qui
4. Seulement s'il paie un double BPHTB

Un retraité allemand veut une maison individuelle à Bali en Hak Pakai (droit d'usage). Quel prix minimum s'applique aux étrangers pour une maison individuelle à Bali selon le Kepmen ATR/BPN 1241/2022 ?

1. IDR 1 milliard
2. IDR 2 milliards
3. IDR 10 milliards
4. IDR 5 milliards

Combien de temps un Hak Pakai sur une maison d'habitation peut-il durer pour un propriétaire étranger, prolongations comprises ?

1. Jusqu'à 80 ans au total (30 + 20 + 30)
2. 10 ans, non renouvelable
3. Pour toujours, comme la pleine propriété
4. 25 ans, comme un bail classique

Un couple néerlandais veut une PT PMA pour « posséder » une villa de vacances qu'il louera quelques semaines par an. Que leur dites-vous honnêtement ?

1. Une PT PMA est une coquille bon marché que n'importe qui peut ouvrir en ligne
2. Une PT PMA est une vraie société d'exploitation à capitaux étrangers, avec d'importantes exigences de capital, des licences correspondant à son code KBLI (55193 pour les villas commerciales), des déclarations fiscales et des rapports ; en 2026, les autorités de Bali ont exigé des preuves de capital et lutté contre les bureaux virtuels, donc elle convient rarement à une résidence de vacances occasionnelle
3. Une PT PMA leur permet de détenir un Hak Milik
4. Elle n'a besoin d'aucun enregistrement fiscal indonésien

Un client russe dit que son chauffeur balinais va mettre le terrain à son propre nom « pour lui », avec un accord annexe privé. Quel est votre conseil ?

1. C'est une pratique courante et parfaitement sûre
2. C'est acceptable si l'accord est en anglais
3. Refuser de l'organiser : les montages avec prête-nom n'offrent à l'étranger aucune protection juridique, et Bali a décidé de les sanctionner, donc il risque de perdre le terrain et d'engager sa responsabilité
4. C'est légal si le chauffeur est un parent

Quelle est la première vérification de documents avant tout acompte sur une villa ou un terrain à Bali ?

1. Vérifier le certificat foncier au bureau local du BPN : nom du titulaire, type de titre, superficie, et toute hypothèque, saisie ou litige
2. Demander au vendeur une belle photo du certificat
3. Consulter les avis Google du promoteur
4. Confirmer que la villa apparaît sur Airbnb

Une parcelle à Canggu semble parfaite, mais le client prévoit de la location courte durée. Quelle vérification de zonage compte le plus ?

1. La couleur des maisons voisines
2. Faire une vérification de zonage (KKPR) : les zones touristiques permettent des licences de location complètes, les zones résidentielles sont restreintes, et les zones agricoles vertes sont bloquées pour la location
3. Le zonage ne compte que pour les hôtels de plus de 100 chambres
4. Le zonage peut être modifié par le vendeur

Une villa ancienne à vendre ne dispose que d'un permis de construire IMB de 2015. Que dites-vous à l'acheteur qui veut la louer ?

1. L'IMB suffit pour toujours
2. Les villas n'ont pas besoin de permis
3. Seules les villas neuves ont besoin de permis
4. L'IMB doit être converti en PBG avec un SLF (certificat de conformité) avant de pouvoir obtenir ou renouveler une licence de location, donc intégrez le coût et le délai dans l'offre

Une parcelle bon marché près d'Uluwatu n'est accessible que par un sentier traversant le terrain d'un voisin. Quel est le bon conseil ?

1. Acheter maintenant, le voisin acceptera sûrement plus tard
2. L'accès n'a pas d'importance pour la valeur d'une villa
3. Faire de l'accès routier légal une condition : obtenir un droit de passage enregistré ou acheter la bande d'accès, car une parcelle enclavée peut être impossible à construire, à faire agréer ou à revendre
4. Utiliser plutôt une hélisurface

Le terrain proposé est un terrain familial balinais hérité par quatre frères et sœurs, mais seul l'aîné négocie. Que devez-vous exiger ?

1. Rien, c'est l'aîné qui décide
2. La preuve que chaque titulaire enregistré ou héritier consent et signe devant le notaire (ainsi que les conjoints si nécessaire), sinon la transaction pourra être contestée plus tard
3. Juste un oui verbal des parents
4. Un acompte plus élevé en compensation

Un investisseur du Moyen-Orient veut qu'un achat de villa lui donne le golden visa indonésien. Quelle est la bonne réponse ?

1. Toute villa au-dessus de USD 300,000 est éligible
2. Les titulaires d'un golden visa peuvent détenir un Hak Milik
3. Une villa sur un terrain loué n'est pas directement éligible ; les voies individuelles sont principalement USD 350,000 (5 ans) ou USD 700,000 (10 ans) en obligations, actions ou fonds, donc orientez-le vers un spécialiste de l'immigration
4. Le golden visa est réservé aux Indonésiens

Un acheteur français lit qu'un bail comporte « une option de prolongation ». Quelle clause le protège le mieux ?

1. Une prolongation à prix fixe ou indexé sur l'inflation inscrite dans le bail, plus une clause de cession lui permettant de transférer le bail
2. Une prolongation « à un prix à convenir avec le propriétaire foncier »
3. Une promesse verbale du fils du propriétaire foncier
4. Aucune clause, car les prolongations sont automatiques

Une acheteuse de Jakarta demande en quoi son achat diffère de celui d'un étranger. Que lui expliquez-vous ?

1. Elle doit passer par un leasehold comme les étrangers
2. En tant que citoyenne indonésienne, elle peut détenir la pleine propriété en Hak Milik, paie un BPHTB de 5% après le NPOPTKP local sur une première acquisition, et le vendeur paie l'impôt libératoire de 2.5%
3. Elle ne paie aucune taxe
4. Elle a besoin d'une PT PMA

Vous organisez un voyage de visites pour un client britannique. Que doit-il savoir sur la taxe touristique de Bali ?

1. Elle est payée par jour de séjour
2. Elle est de IDR 1.5 million
3. Elle est facultative pour les acheteurs immobiliers
4. Elle est de IDR 150,000 par visiteur étranger et par visite, payée sur le portail officiel LoveBali (lovebali.baliprov.go.id) ou à l'aéroport, les titulaires d'un KITAS ou d'un KITAP en étant exemptés

Un acheteur à Melbourne veut acheter sans se déplacer. Quelle est la façon la plus sûre de gérer un achat à distance ?

1. Envoyer le prix total sur le compte personnel du vendeur pour le réserver
2. Payer uniquement via la procédure du notaire, après vérification du titre, du zonage et des permis, et signer via une procuration correctement préparée ou en personne lors d'une visite ultérieure, avec un avocat indépendant qui vérifie tout
3. Laisser l'agent tout signer sans mandat écrit
4. Payer en espèces par l'intermédiaire d'un ami

Un promoteur off-plan propose un « ROI garanti de 15% » et demande un acompte sur un compte personnel avant de montrer le certificat foncier. Comment réagissez-vous ?

1. Payer vite pour obtenir le prix de lancement
2. Demander seulement une remise
3. Le traiter comme un signal d'alerte : refuser tout paiement avant une vérification du certificat au BPN, du zonage et des permis, et comparer la promesse aux vraies références (environ 57% d'occupation moyenne sur AirDNA)
4. Les rendements garantis sont protégés par la loi à Bali

Les services d'immigration ont expulsé 342 étrangers à Bali entre janvier et juin 2026. Quelles étaient les infractions les plus courantes ?

1. Les excès de vitesse
2. L'achat de villas en leasehold
3. Le paiement tardif de la taxe touristique
4. L'utilisation abusive des titres de séjour et les dépassements de durée de séjour

Après la vente, votre client demande s'il peut louer la villa à son nom sur les plateformes de réservation. Quelle est la bonne réponse en 2026 ?

1. Oui, tout particulier peut mettre une villa en ligne
2. La location courte durée est une activité commerciale, donc elle doit passer par une entité enregistrée (sa PT PMA ou une société de gestion agréée agissant comme exploitant), et les annonces sans licence risquent d'être retirées
3. Oui, s'il paie la taxe touristique
4. Seuls les Russes sont concernés par des restrictions

Que doit contenir un bon contrat de gestion de villa pour un propriétaire à l'étranger ?

1. Seulement le planning de ménage
2. Une promesse de 90% d'occupation
3. Des honoraires clairs (la gestion prend généralement un pourcentage des revenus bruts), des relevés mensuels, la responsabilité des licences, de la taxe hôtelière de 10% et de l'impôt de 10% sur les revenus locatifs le cas échéant, des budgets d'entretien et une clause de sortie
4. Rien, une poignée de main est normale à Bali

Un client compare deux villas en leasehold au même prix : l'une avec 28 ans restants, l'autre avec 13 ans. Comment expliquez-vous honnêtement la différence ?

1. Elles ont la même valeur car le prix est le même
2. La valeur d'un leasehold suit une courbe en S : elle baisse lentement au début puis plus vite après environ la 15e année, donc le bail de 13 ans devrait se négocier avec une vraie décote (souvent 20% à 30%) sauf s'il a une prolongation verrouillée
3. Le bail le plus court est meilleur car il est plus récent
4. Les années restantes ne comptent que pour la pleine propriété