Carrières immobilières en Espagne

Les règles qu'un courtier doit connaître

Organismes publics

Pas de régulateur national des courtiers. Le logement est une compétence régionale : chaque communauté autonome décide donc si les agents doivent s'inscrire. La Catalogne tient un registre obligatoire des agents immobiliers (Registre d'Agents Immobiliaris de Catalunya), la Communauté valencienne un registre obligatoire au titre du décret 98/2022, l'Andalousie a créé un registre des agents immobiliers spécialisés du secteur résidentiel avec la loi 5/2025, et les îles Baléares un registre officiel facultatif (loi 3/2024). Au niveau national, le ministère du Logement et de l'Agenda urbain (MIVAU) définit la politique du logement, le SEPBLAC contrôle le respect des règles anti-blanchiment, les registres fonciers (Colegio de Registradores) et les notaires (Consejo General del Notariado) enregistrent les actes, et l'administration fiscale (AEAT) et les administrations fiscales régionales perçoivent les taxes immobilières

Licence

L'Espagne n'a ni licence nationale de courtier ni examen obligatoire. Le Real Decreto-ley 4/2000 (article 3) a ouvert l'intermédiation immobilière à tous, sans besoin du titre officiel d'Agente de la Propiedad Inmobiliaria (API) ni d'adhésion à un Colegio de APIs ; le titre d'API et les ordres existent toujours et sont un gage de qualité, pas une obligation légale. Les règles régionales ajoutent ensuite des conditions là où un agent a des locaux. La Catalogne (loi 18/2007 et décret 12/2010) impose à tout agent qui exerce de façon habituelle et rémunérée de s'inscrire, avec une formation reconnue, un bureau ouvert au public (ou un régime exclusivement en ligne), une assurance responsabilité civile professionnelle d'au moins EUR 100,000 par sinistre et EUR 600,000 par an et par bureau, et une caution de EUR 60,000 par an et par bureau (EUR 300,000 pour les agents exclusivement en ligne), selon la Generalitat. La Communauté valencienne a rendu l'inscription obligatoire avec le décret 98/2022, mais en janvier 2025 le Tribunal supérieur de justice de Valence (TSJCV), sur recours de l'autorité de la concurrence CNMC, a annulé la garantie de EUR 60,000, l'assurance responsabilité civile de EUR 100,000 et deux autres exigences ; la décision pouvait faire l'objet d'un pourvoi devant le Tribunal suprême. La loi andalouse sur le logement 5/2025 (BOJA du 24 décembre 2025, BOE du 8 janvier 2026) crée un registre que son préambule qualifie d'obligatoire, avec une inscription sur déclaration sur l'honneur et des conditions comme un titre d'API, un diplôme pertinent ou quatre ans d'expérience documentée, plus 100 heures de formation spécifique pour le dirigeant et la moitié du personnel, une assurance ou des garanties et un casier vierge ; une disposition finale renvoie le démarrage du registre à une étape ultérieure, et sa date de lancement n'était pas confirmée en octobre 2026. Le registre des Baléares est facultatif.

Qui peut être agent

Faute de licence nationale, tout citoyen de l'UE, de l'EEE ou de Suisse peut travailler comme agent en Espagne, salarié ou indépendant, après avoir obtenu un numéro d'identité d'étranger (NIE) et, pour un séjour de plus de trois mois, un certificat d'enregistrement de citoyen de l'UE. Les ressortissants hors UE ont besoin d'un permis de séjour qui autorise le travail : un permis de salarié parrainé par une agence, ou un permis de séjour et de travail indépendant (cuenta propia), tous deux régis depuis le 20 mai 2025 par le nouveau règlement sur l'immigration, le Real Decreto 1155/2024. Les indépendants s'inscrivent comme autónomos auprès de l'administration fiscale (formulaire de recensement 036 ou 037) et au régime spécial de sécurité sociale des travailleurs indépendants, et les agences sont en général constituées en société SL. En Catalogne, dans la Communauté valencienne et, une fois son registre ouvert, en Andalousie, l'agent ou l'agence doit aussi remplir les conditions d'inscription régionales là où il ouvre des locaux. Le personnel d'agence qui se contente de faire visiter des biens pour un agent inscrit est couvert par l'inscription de l'entreprise.

Règles du courtage

Les commissions sur les ventes ne sont ni réglementées ni plafonnées : les agences traditionnelles facturent en général environ 3% à 7% du prix, souvent autour de 5% sur la Costa del Sol, plus 21% d'IVA, normalement payés par le vendeur, tandis que certaines agences facturent aussi l'acheteur (HelpMyCash, février 2026). Un mandat écrit (nota de encargo) est une bonne pratique partout et exigé par les règles régionales en Catalogne et aux Baléares ; il doit préciser le prix, les honoraires, l'exclusivité et la durée. Les acomptes sont en général versés dans le cadre d'une réservation privée puis d'un contrat d'arras (souvent 10% du prix) avant la signature de l'acte devant notaire. Les agents immobiliers et les promoteurs sont assujettis à la loi anti-blanchiment 10/2010 : ils doivent identifier les clients et les bénéficiaires effectifs, appliquer une vigilance fondée sur les risques et déclarer les opérations suspectes au SEPBLAC. Pour les locations longue durée, la loi sur le logement 12/2023 (en vigueur depuis le 26 mai 2023) a modifié la loi sur les baux urbains afin que les honoraires d'agence et les frais de rédaction du bail soient payés par le propriétaire, et non par le locataire, lorsque c'est le propriétaire qui a mandaté l'agence.

Acheteurs étrangers

Toute personne, résidente ou non, de toute nationalité, peut acheter un bien en Espagne ; l'acheteur a besoin d'un NIE, et un compte bancaire espagnol est la solution habituelle pour payer taxes et factures. La principale exception concerne les zones militaires ou de défense, où certains acheteurs hors UE ont besoin d'une autorisation préalable. Le permis de séjour pour investisseurs (golden visa) pour les achats immobiliers de EUR 500,000 ou plus a été supprimé par la loi organique 1/2025 avec effet au 3 avril 2025 (La Moncloa) ; les demandes déposées avant cette date sont traitées selon les anciennes règles, et les permis déjà accordés restent valides et peuvent être renouvelés aux conditions de l'octroi initial. Une proposition de loi visant à taxer jusqu'à 100% du prix les acheteurs non résidents hors UE a été déposée au Congrès en 2025, mais elle n'avait pas été adoptée en octobre 2026. La demande étrangère est à un niveau record : au T2 2026, les étrangers ont réalisé 15.98% de tous les achats de logements (environ 26,800), menés par les acheteurs britanniques (6.99%), néerlandais (6.94%), allemands (6.11%), marocains (6.09%), roumains, italiens, français et polonais (Registradores).

Fiscalité et frais

Pour un logement en revente, l'acheteur paie les droits de mutation régionaux (ITP) : 7% en Andalousie (6% pour une résidence principale jusqu'à EUR 150,000 et 3.5% pour les acheteurs de moins de 35 ans jusqu'à EUR 150,000), et dans la Communauté valencienne 9% pour les actes à partir du 1er juin 2026 (10% auparavant) et 11% sur la totalité du prix lorsque le bien vaut plus de EUR 1 million. Pour un logement neuf acheté à un promoteur, l'acheteur paie 10% d'IVA (21% sur les terrains et les locaux commerciaux) plus le droit de timbre (AJD) de 1.2% en Andalousie et de 1.4% dans la Communauté valencienne à partir de juin 2026 (1.5% auparavant), avec des taux réduits pour certaines résidences principales. Les frais de notaire et de registre foncier sont fixés par des barèmes officiels et représentent ensemble en général bien moins de 1% du prix. Le vendeur paie la taxe municipale sur la plus-value foncière (plusvalía municipal, sur la hausse de valeur du terrain, selon la méthode objective ou celle du gain réel) et l'impôt sur le revenu sur la plus-value. Les vendeurs non résidents paient 19% sur la plus-value, et l'acheteur doit retenir 3% du prix et le verser à l'administration fiscale dans un délai d'un mois (formulaire 211). Les propriétaires non résidents paient chaque année l'impôt sur le revenu des non-résidents : sur les loyers, 19% du revenu net pour les résidents de l'UE et de l'EEE et 24% du revenu brut pour les autres ; pour un bien non loué, un revenu imputé de 1.1% ou 2% de la valeur cadastrale, imposé aux mêmes taux. Les propriétaires paient aussi la taxe foncière municipale annuelle (IBI).

Off-plan

Les logements sur plan sont protégés par la loi sur la construction, loi 38/1999 (LOE). Sa première disposition additionnelle, dans la rédaction issue de la loi 20/2015, impose aux promoteurs qui encaissent de l'argent avant l'achèvement de le verser sur un compte spécial auprès d'un établissement de crédit et de garantir l'intégralité des sommes versées en acompte, plus les intérêts légaux, par une garantie bancaire ou une police d'assurance, afin que l'acheteur soit remboursé si la construction n'est pas commencée ou pas achevée à temps, ou si elle n'obtient pas sa licence d'occupation. La garantie doit être remise à l'acheteur avec chaque reçu de paiement, et la jurisprudence du Tribunal suprême tient la banque responsable des paiements d'acheteurs qu'elle a acceptés sur les comptes du promoteur, même sans garantie individuelle. La LOE accorde aussi aux acheteurs une garantie structurelle de dix ans adossée à une assurance dommages décennale obligatoire (seguro decenal) pour les logements, plus trois ans pour les défauts d'habitabilité et un an pour les défauts de finition. Un plan de paiement type comprend des frais de réservation, puis 20% à 40% en échéances pendant la construction, avec le solde et les taxes à la livraison. Les acheteurs doivent vérifier le permis de construire, le certificat de garantie et l'inscription du programme au registre foncier.

Location

Les baux longue durée relèvent de la loi sur les baux urbains (LAU, loi 29/1994) modifiée par la loi sur le logement 12/2023 : une durée minimale de cinq ans (sept ans lorsque le propriétaire est une société), un dépôt de garantie légal d'un mois de loyer pour les logements, des honoraires d'agence payés par le propriétaire, et un encadrement des loyers uniquement dans les zones qu'une région déclare « tendues » ; la Catalogne l'applique, tandis que l'Andalousie et la Communauté valencienne n'avaient pas déclaré de telles zones en octobre 2026. Les locations saisonnières nécessitent un enregistrement régional (en Andalousie, le registre du tourisme ; dans la Communauté valencienne, le registre des logements touristiques) et, depuis le 1er juillet 2025, un numéro d'enregistrement national du registre unique des locations (Registro Único de Arrendamientos, Real Decreto 1312/2024) pour être annoncées sur les plateformes. Depuis le 3 avril 2025, la loi organique 1/2025 impose aussi l'accord des trois cinquièmes de la copropriété avant qu'un appartement d'un immeuble puisse commencer à être utilisé en location touristique. Les villes peuvent aller plus loin : Málaga a suspendu en août 2025 les nouveaux enregistrements d'appartements touristiques pour une durée pouvant aller jusqu'à trois ans, le temps de modifier son plan d'urbanisme.

Plateformes

Registre foncier (Registro de la Propiedad) et statistiques du Colegio de Registradores (ERI)Catastro (valeur cadastrale et valeur de référence)Notaires (Consejo General del Notariado, Portal Estadístico del Notariado)Agencia Tributaria (formulaires 210 et 211 de l'impôt des non-résidents, recensement des autónomos 036/037)Administrations fiscales régionales (ATRIAN en Andalousie, Agència Tributària Valenciana)SEPBLAC (contrôle anti-blanchiment, loi 10/2010)Bureaux des étrangers de la police (NIE et cartes de séjour)Registre d'Agents Immobiliaris de Catalunya et registre valencien des agents (décret 98/2022)Registre andalou des agents immobiliers spécialisés (loi 5/2025)Registro Único de Arrendamientos (numéro d'enregistrement des locations courte durée)Indice des prix du logement de l'INE et données hypothécaires de la Banco de España