Carrières immobilières à Canggu

Le marché à Canggu

Canggu et Berawa concentrent environ 40% de l'offre de résidences de marque de Bali (Horwath HTL, 2026), et un terrain prime en leasehold à Berawa, Batu Bolong et Pererenan coûte environ IDR 40 à 50 millions par are et par an (Bali Villa Realty, septembre 2026).

Canggu, dans le district de Kuta Utara de la régence de Badung, est passé des rizières et des spots de surf au plus grand pôle de villas, de cafés et de digital nomads de Bali, et s'étend désormais au nord et à l'ouest vers Pererenan et Seseh. C'est le principal marché de l'île pour les villas en leasehold vendues aux étrangers : les annonces situent les villas en leasehold à environ USD 200,000 à 600,000 et les constructions en pleine propriété au-dessus de USD 1 million (Rumavi, 2026), et Canggu/Berawa concentre environ 40% de l'offre de résidences de marque de Bali (Horwath HTL, 2026). Ce boom a un coût : circulation, inondations et hausse de l'offre. Le parc Airbnb de Bali a augmenté d'environ 162% entre 2022 et 2025, et les gestionnaires de villas prévoyaient une baisse de 10% du taux d'occupation et des prix à la nuitée sur toute l'île en 2026 (Villa-Finder) : la micro-localisation, le zonage et les licences font désormais la différence entre les bons projets et les plus faibles.

Acheteurs étrangers

Les acheteurs et locataires de Canggu sont surtout étrangers : Australiens (premier marché de Bali, 1.63 million d'arrivées en 2025 selon Horwath HTL), Européens, Russes et Ukrainiens, Indiens et digital nomads titulaires d'un visa de travailleur à distance. Les étrangers achètent en leasehold, pas en pleine propriété, et beaucoup d'investisseurs plus anciens détenaient leurs villas via de petites sociétés PT PMA ; depuis 2026, l'OSS n'accepte plus de nouvelles immatriculations PMA à faible risque à Bali, donc les nouveaux acheteurs doivent prévoir la structure locative avant de signer. Les locations courte durée sans licence, les agents étrangers illégaux et les villas construites sur des zones de rizières sont les principales cibles des contrôles à Badung.

Principaux quartiers

Batu Bolong et Echo BeachBerawaPererenanSeseh et CemagiUmalasTibubenengBabakan et Padonan (Canggu intérieur)Munggu (voisin, Badung)

Licence d'agent

Une agence de courtage doit être une personne morale (une PT, une PT Perorangan à fondateur unique, une coopérative ou une entreprise publique) disposant d'un NIB sous le code du courtage immobilier KBLI 68200 (en cours de transfert vers le KBLI 68210, services d'intermédiation immobilière, couvrant le courtage en ligne et hors ligne, selon le ministère du Commerce en janvier 2026). Selon le Permendag 33/2025, que le Kemendag classe désormais comme une activité à risque moyen-élevé, le P4 doit employer des courtiers immobiliers certifiés (Broker Properti) comme personnel expert, conclure des contrats écrits avec ses clients et ses partenaires de co-courtage, déposer un rapport d'activité annuel auprès du Kemendag avant le 30 avril, afficher ses licences sur son site web et dans ses publicités, et respecter les règles du e-commerce lorsqu'il travaille en ligne. Les managers de courtage et de gestion immobilière doivent détenir un certificat de compétence professionnelle de l'agence nationale de certification professionnelle (BNSP), délivré par des organismes de certification accrédités selon la norme nationale de compétence (SKKNI), et ne peuvent être enregistrés qu'auprès d'un seul P4. L'association indonésienne des courtiers immobiliers (AREBI) est la principale organisation professionnelle : elle mène la campagne de certification (environ 5,000 personnes s'étaient inscrites à la certification en janvier 2026) et demande aux banques de ne travailler qu'avec des courtiers agréés. À Bali, l'AREBI estimait en novembre 2025 qu'environ 200 sociétés de courtage opèrent sur l'île, dont environ 110 sont membres de l'association, pour plus de 3,000 agents, dont beaucoup ne sont pas encore certifiés. Le guide complet