Девелопер хочет, чтобы покупатели подписали PPJB (условный договор купли-продажи) на виллы на земле в новом проекте в Ubud. Какие условия должны быть выполнены сначала согласно PP 14/2016 с изменениями PP 12/2021?

1. Только подписанная форма бронирования и задаток
2. Ясный статус земли, разрешение на строительство (PBG), наличие инфраструктуры и коммуникаций и готовность строительства не менее 20%
3. Банковская гарантия на 100% цены
4. Одобрение AREBI и banjar

Перед кем покупатель и девелопер должны подписать PPJB на дом согласно постановлению о жилье?

1. Только перед главой деревни
2. Перед агентом по объекту в качестве свидетеля
3. Ни перед кем: достаточно подтверждения в WhatsApp
4. Перед нотариусом

Чем отличаются сроки маркетинга проекта квартир и проекта домов на земле согласно постановлению о жилье?

1. Квартиры (rumah susun) можно продвигать до начала строительства, а дома на земле продаются по PPJB после готовности не менее 20%
2. И те и другие можно продвигать только после выдачи SLF
3. Дома на земле можно продвигать до приобретения земли, а квартиры нельзя
4. Никакой разницы и никаких условий

Пример расчёта: покупатель подписал PPJB на виллу стоимостью IDR 3,000,000,000 и заплатил IDR 900,000,000. Он расторгает договор по своей вине. Согласно статье 22L(4), девелопер может удержать 10% цены. Какую сумму нужно вернуть (в IDR)?

Покупатель внёс задаток IDR 250,000,000 за виллу стоимостью IDR 3,000,000,000 по PPJB, а затем отказывается от покупки по личным причинам. Что постановление позволяет сделать девелоперу?

1. Вернуть всё, поскольку расторжение всегда бесплатно
2. Вернуть половину задатка
3. Оставить себе весь платёж, поскольку он не превышает 10% цены
4. Потребовать с покупателя полную цену

Девелопер срывает срок передачи и не выполняет обязательства по PPJB, и покупатель расторгает договор. На что покупатель имеет право согласно постановлению о жилье?

1. Ни на что, поскольку покупатели off-plan несут весь риск
2. На 90% платежей, девелопер оставляет 10%
3. Только на зачёт в будущем проекте
4. На возврат всех полученных платежей

Брошюра проекта вилл в Pecatu обещала пляжный клуб и фиксированную доходность 12%, но в PPJB нет ни того, ни другого. Покупатель считает, что его ввели в заблуждение. Какой закон даёт ему основание действовать и какое наказание может применяться?

1. Закон о защите прав потребителей: вводящая в заблуждение реклама незаконна и может повлечь до 5 лет лишения свободы или штраф до IDR 2 млрд
2. Никакой: значение имеет только PPJB, а брошюры не имеют юридической силы
3. Закон о туризме, с максимальным штрафом IDR 10 млн
4. Только этический кодекс AREBI, без юридической ответственности

Девелопер показывает старый IMB на участок в Jimbaran. Какой документ заменил IMB в качестве разрешения на строительство согласно PP 16/2021?

1. Сертификат SHM
2. PBG (Persetujuan Bangunan Gedung), оформляемый через SIMBG
3. NIB из OSS
4. PPJB

Готовая вилла off-plan передана, но у девелопера ещё нет SLF. Почему это важно?

1. Не важно: SLF для вилл необязателен
2. Это влияет только на налоговую декларацию девелопера
3. SLF (сертификат пригодности к эксплуатации) подтверждает, что здание пригодно для использования, и его нужно получить до начала использования или заселения
4. SLF является правом на землю, поэтому покупатель ничем не владеет

Как часто нужно обновлять SLF для здания, которое не является жилым домом, например для отеля?

1. Каждые 5 лет
2. Каждые 20 лет
3. Каждый год
4. Никогда

Пример расчёта: вилла off-plan с 2 спальнями стоит IDR 6,800,000,000, а девелопер прогнозирует годовую выручку от аренды IDR 485,000,000. Какова валовая доходность (в %, два знака после запятой)?

Пример расчёта: та же вилла, цена IDR 6,800,000,000 и выручка IDR 485,000,000. Вычтите управление 20%, комиссии OTA 15%, операционные расходы 15% и резерв на капитальные затраты 5%, всё от выручки. Какова чистая доходность (в %, два знака после запятой)?

Клиент спрашивает, сколько обычно берёт управляющий виллой на Бали с полным сервисом. Какой диапазон указан в анализе рынка 2026 года?

1. От 1% до 3% выручки
2. Фиксированные USD 100 в месяц
3. От 50% до 70% выручки
4. Около 15–30% выручки, до комиссий OTA

Девелопер в Canggu рекламирует «валовой ROI 11.5%» на виллу стоимостью IDR 4.2 млрд. Как точнее всего объяснить эту цифру покупателю?

1. Это гарантированный чистый доход после налогов
2. Это прогнозируемая выручка, делённая на стоимость покупки, до любых операционных вычетов, поэтому нужно запросить допущения по загрузке и тарифу за ночь
3. Это ежегодный рост цены виллы
4. Это доходность, уже достигнутая прошлыми проектами девелопера

Брендированные виллы и кондотели на Бали давно продают с гарантированной доходностью. На какую слабость указало исследование JLL?

1. Гарантии незаконны и ничтожны
2. Гарантии всегда действуют весь срок аренды
3. Типичные гарантии были короткими (около 7% на три года), и некоторые слабые проекты не смогли обеспечить достаточную доходность после окончания гарантии
4. Гарантии выплачивает правительство Бали

Пример расчёта: девелопер предлагает гарантию доходности от аренды 8% в год на 3 года для виллы стоимостью IDR 4,000,000,000. Какова общая гарантированная выплата за этот период (в IDR)?

Пример расчёта: покупатель подписывает сделку на виллу off-plan на праве аренды на 30 лет; срок аренды начинается с даты подписания. Передачу обещали через 18 месяцев, но виллу передают через 36 месяцев. Сколько лет аренды остаётся, когда он может ею пользоваться?

Небольшой девелопер на Бали просит вашего покупателя заплатить 70% авансом на счёт компании без эскроу. Какую защиту вы порекомендуете?

1. Платежи по этапам, которые перечисляются только после независимой проверки, с подробным договором и независимым строительным аудитором
2. Заплатить авансом, но попросить скидку
3. Заплатить наличными прорабу, чтобы ускорить работу
4. Согласиться, поскольку индонезийский закон гарантирует все депозиты off-plan

На каком этапе строительства виллы off-plan подрядчик скорее всего бросит работу, по мнению операторов на Бали?

1. До расчистки участка
2. В день подписания PPJB
3. После выдачи SLF
4. Ближе к концу строительства, когда большая часть денег уже выплачена

Пример расчёта: недавно сданная вилла сдаётся за IDR 3,500,000 за ночь. Региональный налог на гостиничные услуги (PBJT, распространяется на виллы) взимается по ставке 10%. Сколько PBJT нужно уплатить за ночь (в IDR)?