Карьера в недвижимости в Испании

Правила, которые должен знать брокер

Государственные органы

Национального регулятора брокеров нет. Жилищная сфера относится к полномочиям регионов, поэтому каждое автономное сообщество само решает, должны ли агенты регистрироваться: Каталония ведёт обязательный Реестр агентов по недвижимости (Registre d'Agents Immobiliaris de Catalunya), Валенсийское сообщество ведёт обязательный реестр по Decree 98/2022, Андалусия создала Реестр специализированных агентов по жилой недвижимости законом Law 5/2025, а на Балеарских островах действует добровольный официальный реестр (Law 3/2024). На национальном уровне Министерство жилья и городской повестки (MIVAU) определяет жилищную политику, SEPBLAC контролирует соблюдение правил по противодействию отмыванию денег, реестры собственности (Colegio de Registradores) и нотариусы (Consejo General del Notariado) регистрируют сделки, а Налоговое агентство (AEAT) и региональные налоговые органы взимают налоги на недвижимость

Лицензия

В Испании нет национальной лицензии брокера и обязательного экзамена. Королевский декрет-закон 4/2000 (статья 3) открыл посредничество в сделках с недвижимостью для всех, без необходимости иметь официальное звание Agente de la Propiedad Inmobiliaria (API) или состоять в Colegio de APIs; звание API и коллегии по-прежнему существуют и служат знаком качества, а не требованием закона. Региональные правила добавляют условия там, где у агента есть помещение. Каталония (Law 18/2007 и Decree 12/2010) требует регистрации от каждого агента, который работает регулярно и за плату: признанное обучение, офис, открытый для посетителей (или режим только онлайн), страхование профессиональной ответственности не менее EUR 100,000 на один случай и EUR 600,000 в год на офис, а также поручительство EUR 60,000 в год на офис (EUR 300,000 для агентов, работающих только онлайн), по данным Generalitat. Валенсийское сообщество сделало регистрацию обязательной Decree 98/2022, но в январе 2025 года Высокий суд Валенсии (TSJCV) по жалобе антимонопольного органа CNMC отменил гарантию EUR 60,000, страхование ответственности на EUR 100,000 и ещё два требования; решение могло быть обжаловано в Верховном суде. Закон о жилье Андалусии 5/2025 (BOJA от 24 декабря 2025, BOE от 8 января 2026) создаёт реестр, который преамбула называет обязательным; запись в него основана на заявлении под присягой и таких условиях, как звание API, профильный диплом или четыре года подтверждённого опыта, плюс 100 часов специального обучения для владельца и половины персонала, страховка или гарантии и отсутствие судимости; заключительное положение откладывает запуск реестра на более поздний этап, и дата его запуска на октябрь 2026 года не подтверждена. Реестр Балеарских островов добровольный.

Кто может быть агентом

Поскольку национальной лицензии нет, любой гражданин ЕС, ЕЭЗ или Швейцарии может работать агентом в Испании, по найму или как самозанятый, получив идентификационный номер иностранца (NIE), а при пребывании дольше трёх месяцев и сертификат о регистрации гражданина ЕС. Гражданам других стран нужен вид на жительство с правом работы: разрешение для работы по найму при спонсорстве агентства или разрешение на проживание и самозанятость (cuenta propia); с 20 мая 2025 года оба регулируются новым иммиграционным регламентом, Royal Decree 1155/2024. Фрилансеры регистрируются как autónomos в Налоговом агентстве (форма 036 или 037) и в специальном режиме социального страхования для самозанятых, а агентства обычно создаются в форме компании SL. В Каталонии, Валенсийском сообществе и, после открытия реестра, в Андалусии агент или агентство также должны выполнить региональные условия регистрации там, где открывают помещение. Сотрудники агентства, которые только показывают объекты для зарегистрированного агентства, покрываются регистрацией компании.

Правила брокерской деятельности

Комиссия при продаже не регулируется и не ограничена: традиционные агентства обычно берут около 3–7% от цены, на Costa del Sol часто около 5%, плюс 21% НДС (IVA); обычно платит продавец, но некоторые агентства выставляют счёт и покупателю (HelpMyCash, февраль 2026). Письменный договор поручения (nota de encargo) является хорошей практикой везде, а в Каталонии и на Балеарских островах обязателен по региональным правилам; в нём должны быть указаны цена, гонорар, эксклюзивность и срок. Задатки обычно вносятся по частному договору бронирования, а затем по договору arras (часто 10% от цены) до подписания купчей у нотариуса. Агенты по недвижимости и девелоперы являются обязанными лицами по закону о противодействии отмыванию денег Law 10/2010: они должны идентифицировать клиентов и бенефициарных владельцев, проводить проверку с учётом рисков и сообщать о подозрительных сделках в SEPBLAC. Для долгосрочной аренды Закон о жилье 12/2023 (действует с 26 мая 2023 года) изменил Закон о городской аренде так, что гонорар агентства и расходы на составление договора аренды платит арендодатель, а не арендатор, если агентство нанял арендодатель.

Иностранные покупатели

Любой человек, резидент или нет, любого гражданства, может купить недвижимость в Испании; покупателю нужен NIE, а для оплаты налогов и счетов обычно используют испанский банковский счёт. Главное исключение составляют военные или оборонные зоны, где некоторым покупателям не из ЕС нужно предварительное разрешение. Вид на жительство для инвесторов («золотая виза») за покупку недвижимости от EUR 500,000 отменён Organic Law 1/2025 с 3 апреля 2025 года (La Moncloa); заявки, поданные до этой даты, рассматриваются по старым правилам, а уже выданные разрешения остаются действительными и могут продлеваться на условиях первоначальной выдачи. В 2025 году в Конгресс внесён законопроект о налоге до 100% от цены для покупателей-нерезидентов не из ЕС, но на октябрь 2026 года он не принят. Иностранный спрос на рекордном уровне: во втором квартале 2026 года иностранцы совершили 15,98% всех покупок жилья (около 26,800), впереди британцы (6,99%), нидерландцы (6,94%), немцы (6,11%), марокканцы (6,09%), румыны, итальянцы, французы и поляки (Registradores).

Налоги и сборы

При покупке вторичного жилья покупатель платит региональный налог на передачу собственности (ITP): 7% в Андалусии (6% для основного жилья до EUR 150,000 и 3,5% для покупателей младше 35 лет до EUR 150,000), а в Валенсийском сообществе 9% по купчим с 1 июня 2026 года (ранее 10%) и 11% на всю цену, если объект стоит больше EUR 1 million. При покупке новостройки у девелопера покупатель платит 10% НДС (21% для участков и коммерческих помещений) плюс гербовый сбор (AJD) 1,2% в Андалусии и 1,4% в Валенсийском сообществе с июня 2026 года (ранее 1,5%), с пониженными ставками для некоторого основного жилья. Услуги нотариуса и реестра собственности оплачиваются по официальным тарифам и в сумме обычно составляют намного меньше 1% от цены. Продавец платит муниципальный налог на рост стоимости земли (plusvalía municipal, по объективному или реальному методу расчёта прироста) и подоходный налог на прирост капитала. Продавцы-нерезиденты платят 19% с прироста, а покупатель обязан удержать 3% от цены и перечислить их в Налоговое агентство в течение месяца (form 211). Владельцы-нерезиденты ежегодно платят подоходный налог для нерезидентов: с аренды 19% от чистого дохода для резидентов ЕС и ЕЭЗ и 24% от валового дохода для остальных; с несдаваемого объекта облагается вменённый доход в размере 1,1% или 2% от кадастровой стоимости по тем же ставкам. Владельцы также платят ежегодный муниципальный налог на недвижимость (IBI).

Off-plan

Жильё off-plan защищено Законом о строительстве, Law 38/1999 (LOE). Его первое дополнительное положение в редакции Law 20/2015 обязывает девелоперов, получающих деньги до завершения строительства, зачислять их на специальный счёт в кредитном учреждении и гарантировать все уплаченные авансом суммы плюс законные проценты банковской гарантией или страховым полисом, чтобы покупатель получил деньги обратно, если строительство не начато, не завершено в срок или объект не получил лицензию на заселение. Гарантия должна передаваться покупателю вместе с каждой квитанцией об оплате, а по судебной практике Верховного суда банк несёт ответственность за платежи покупателей, принятые на счета девелопера, даже без индивидуальной гарантии. LOE также даёт покупателям десятилетнюю гарантию на конструкции, подкреплённую обязательным десятилетним страхованием (seguro decenal) для жилья, плюс три года на дефекты, влияющие на пригодность для проживания, и один год на дефекты отделки. Типичный график оплаты: плата за бронирование, затем 20–40% взносами во время строительства, а остаток и налоги при завершении. Покупателям следует проверить разрешение на строительство, сертификат гарантии и запись о проекте в реестре собственности.

Аренда

Долгосрочная аренда регулируется Законом о городской аренде (LAU, Law 29/1994) с изменениями Закона о жилье 12/2023: минимальный срок пять лет (семь, если арендодатель компания), законный депозит в размере месячной арендной платы для жилья, гонорар агентства платит арендодатель, а ограничения арендной платы действуют только в зонах, которые регион объявил «напряжёнными»; Каталония их применяет, а Андалусия и Валенсийское сообщество на октябрь 2026 года такие зоны не объявляли. Для аренды отдыхающим нужна региональная регистрация (в Андалусии в Реестре туризма, в Валенсийском сообществе в реестре туристического жилья), а с 1 июля 2025 года и национальный регистрационный номер из Единого реестра аренды (Registro Único de Arrendamientos, Royal Decree 1312/2024), чтобы размещать объявления на платформах. С 3 апреля 2025 года Organic Law 1/2025 также требует одобрения трёх пятых сообщества собственников, прежде чем квартиру в здании можно будет сдавать туристам. Города могут идти дальше: в августе 2025 года Málaga приостановила регистрацию новых туристических квартир на срок до трёх лет на время изменения градостроительного плана.

Платформы

Реестр собственности (Registro de la Propiedad) и статистика Colegio de Registradores (ERI)Catastro (кадастровая и справочная стоимость)Нотариусы (Consejo General del Notariado, Portal Estadístico del Notariado)Agencia Tributaria (налоговые формы для нерезидентов 210 и 211, регистрация autónomo 036/037)Региональные налоговые органы (ATRIAN в Андалусии, Agència Tributària Valenciana)SEPBLAC (надзор за противодействием отмыванию денег, Law 10/2010)Отделы полиции по делам иностранцев (NIE и карты резидента)Registre d'Agents Immobiliaris de Catalunya и валенсийский реестр агентов (Decree 98/2022)Андалусский реестр специализированных агентов по недвижимости (Law 5/2025)Registro Único de Arrendamientos (регистрационный номер для краткосрочной аренды)Индекс цен на жильё INE и данные Banco de España по ипотеке