Un developer vuole che gli acquirenti firmino un PPJB (accordo di vendita condizionato) per ville con terreno in un nuovo progetto a Ubud. Secondo il PP 14/2016 modificato dal PP 12/2021, quali condizioni devono essere soddisfatte prima?

1. Solo un modulo di prenotazione firmato e un acconto
2. Situazione del terreno chiara, l'autorizzazione edilizia (PBG), infrastrutture e utenze disponibili e almeno il 20% della costruzione completato
3. Una garanzia bancaria che copra il 100% del prezzo
4. L'approvazione dell'AREBI e del banjar

Davanti a chi devono firmare un PPJB per una casa l'acquirente e il developer secondo il regolamento sull'edilizia abitativa?

1. Solo il capo del villaggio
2. L'agente incaricato come testimone
3. Nessuno: basta una conferma su WhatsApp
4. Un notaio

Qual è la differenza di tempistica tra la commercializzazione di un progetto di appartamenti e quella di un progetto di case con terreno secondo il regolamento sull'edilizia abitativa?

1. Gli appartamenti (rumah susun) possono essere commercializzati prima dell'inizio della costruzione, mentre le case con terreno si vendono con PPJB quando è costruito almeno il 20%
2. Entrambi possono essere commercializzati solo dopo il rilascio dell'SLF
3. Le case con terreno possono essere commercializzate prima di acquisire il terreno; gli appartamenti no
4. Non c'è alcuna differenza né condizione

Cifre di esempio: un acquirente ha firmato un PPJB per una villa al prezzo di IDR 3,000,000,000 e ha pagato IDR 900,000,000. Recede per colpa propria. Secondo l'articolo 22L(4), il developer può trattenere il 10% del prezzo. Quanto deve essere rimborsato (in IDR)?

Un acquirente ha versato un acconto di IDR 250,000,000 su una villa da IDR 3,000,000,000 con un PPJB, poi si ritira per motivi personali. Cosa consente il regolamento al developer?

1. Rimborsare tutto, perché il recesso è sempre gratuito
2. Rimborsare metà dell'acconto
3. Trattenere l'intero pagamento, perché non supera il 10% del prezzo
4. Chiedere all'acquirente l'intero prezzo

Il developer non rispetta la consegna e viene meno agli obblighi del PPJB, e l'acquirente recede. A cosa ha diritto l'acquirente secondo il regolamento sull'edilizia abitativa?

1. A niente, perché chi compra off-plan si assume tutti i rischi
2. Al 90% dei pagamenti, il developer trattiene il 10%
3. Solo a una nota di credito su un progetto futuro
4. Alla restituzione di tutti i pagamenti ricevuti

La brochure di un progetto di ville a Pecatu prometteva un beach club e un rendimento fisso del 12%, ma nessuno dei due compare nel PPJB. L'acquirente si sente ingannato. Quale legge gli dà una base per agire, e quale sanzione può applicarsi?

1. La Legge sulla tutela dei consumatori: la promozione ingannevole è illecita e può comportare fino a 5 anni di reclusione o una multa fino a IDR 2 miliardi
2. Nessuna: conta solo il PPJB e le brochure non hanno valore legale
3. La legge sul turismo, con una multa massima di IDR 10 milioni
4. Solo il codice etico dell'AREBI, senza sanzioni legali

Un developer mostra un vecchio IMB per un lotto a Jimbaran. Quale documento ha sostituito l'IMB come autorizzazione edilizia secondo il PP 16/2021?

1. Il certificato SHM
2. Il PBG (Persetujuan Bangunan Gedung), richiesto tramite SIMBG
3. Il NIB dell'OSS
4. Il PPJB

Una villa off-plan finita viene consegnata, ma il developer non ha ancora l'SLF. Perché è importante?

1. Non lo è: l'SLF è facoltativo per le ville
2. Riguarda solo la dichiarazione dei redditi del developer
3. L'SLF (certificato di agibilità) conferma che l'edificio è idoneo all'uso e deve essere ottenuto prima che venga usato o abitato
4. L'SLF è il titolo fondiario, quindi l'acquirente non possiede nulla

Ogni quanto va rinnovato l'SLF per un edificio che non è una casa residenziale, come un hotel?

1. Ogni 5 anni
2. Ogni 20 anni
3. Ogni anno
4. Mai

Cifre di esempio: una villa off-plan con 2 camere costa IDR 6,800,000,000 e il developer prevede IDR 485,000,000 di ricavi annui da affitto. Qual è il rendimento lordo (in %, due decimali)?

Cifre di esempio: stessa villa, prezzo IDR 6,800,000,000 e ricavi IDR 485,000,000. Togli gestione 20%, commissioni OTA 15%, costi operativi 15% e una riserva per spese in conto capitale del 5%, tutto calcolato sui ricavi. Qual è il rendimento netto (in %, due decimali)?

Un cliente chiede quanto applica di solito un gestore di ville a Bali con servizio completo. Quale fascia è riportata nelle analisi di mercato del 2026?

1. Dall'1% al 3% dei ricavi
2. Un fisso di USD 100 al mese
3. Dal 50% al 70% dei ricavi
4. Circa dal 15% al 30% dei ricavi, prima delle commissioni OTA

Un developer di Canggu pubblicizza un "ROI lordo dell'11.5%" su una villa da IDR 4.2 miliardi. Qual è il modo più corretto di spiegare questa cifra a un acquirente?

1. È il reddito netto garantito dopo le tasse
2. Sono i ricavi previsti divisi per il costo di acquisto, prima di qualsiasi deduzione operativa, quindi devi chiedere le ipotesi di occupazione e di tariffa a notte
3. È la crescita annua del prezzo della villa
4. È il rendimento già ottenuto dai progetti passati del developer

Le ville e i condotel di marca a Bali sono stati a lungo venduti con un rendimento garantito. Quale debolezza ha evidenziato una ricerca di JLL?

1. Le garanzie sono illegali e nulle
2. Le garanzie durano sempre per tutta la locazione
3. Le garanzie tipiche erano brevi (circa il 7% per tre anni), e alcuni progetti più deboli non riuscivano a garantire rendimenti adeguati una volta terminata la garanzia
4. Le garanzie sono pagate dal governo di Bali

Cifre di esempio: un developer offre una garanzia di rendimento da affitto dell'8% annuo per 3 anni su una villa al prezzo di IDR 4,000,000,000. Qual è il pagamento totale garantito nel periodo (in IDR)?

Cifre di esempio: un acquirente firma un'operazione per una villa off-plan in leasehold di 30 anni; la durata della locazione decorre dalla data della firma. La consegna era promessa in 18 mesi ma la villa viene consegnata dopo 36 mesi. Quanti anni di locazione restano quando può usarla?

Un piccolo developer di Bali chiede al tuo acquirente di pagare il 70% in anticipo sul conto della sua società, senza escrow. Quale tutela dovresti consigliare?

1. Pagamenti a stati di avanzamento, rilasciati solo dopo una verifica indipendente, con un contratto dettagliato e un revisore di cantiere indipendente
2. Pagare in anticipo ma chiedere uno sconto
3. Pagare in contanti al capocantiere per accelerare i lavori
4. Accettare, perché la legge indonesiana garantisce tutti gli acconti off-plan

In quale fase della costruzione di una villa off-plan è più probabile che un'impresa edile abbandoni il cantiere, secondo gli operatori di Bali?

1. Prima che il terreno venga sgomberato
2. Il giorno della firma del PPJB
3. Dopo il rilascio dell'SLF
4. Verso la fine della costruzione, quando la maggior parte del denaro è già stata pagata

Cifre di esempio: una villa appena consegnata si affitta a IDR 3,500,000 a notte. L'imposta regionale sui servizi alberghieri (PBJT, che riguarda anche le ville) è applicata al 10%. Quanta PBJT è dovuta per notte (in IDR)?