Carriere immobiliari a Ubud

Il mercato a Ubud

Il ricavo per camera degli hotel di Ubud è aumentato del 5.6% nel 2025 grazie a un aumento dell'11% delle tariffe medie (Horwath HTL), mentre una villa con 3 camere a Sayan può rendere circa USD 400-700 a notte (Rumavi, 2026).

Ubud, nella reggenza di Gianyar, sulle colline del centro di Bali, è la capitale culturale e del benessere dell'isola: templi, villaggi di artisti, ritiri di yoga e risaie a terrazza attirano ospiti che restano più a lungo invece delle folle da spiaggia. I terreni costano meno che sulla costa, con una media di circa IDR 5.18 milioni al mq secondo i dati degli annunci (Own Property Abroad, 2026), e le ville in leasehold vanno da circa USD 100,000-180,000 per 1-2 camere fino a USD 800,000-2 milioni o più nella valle del fiume Ayung (Rumavi, 2026). Il mercato alberghiero è in crescita: Horwath HTL riporta che il ricavo per camera di Ubud è aumentato del 5.6% nel 2025 grazie a un aumento dell'11% delle tariffe medie, e Colliers prevede che Ubud riceverà il maggior numero di nuove camere d'albergo entro il 2027. Il grande vincolo è la destinazione urbanistica, perché gran parte dei terreni intorno a Ubud è zona verde o terreno protetto dell'irrigazione delle risaie subak, e la legge di Bali del 2026 sulle risaie viene applicata con più rigore a Gianyar e Tabanan.

Acquirenti stranieri

Ubud attira viaggiatori in cerca di benessere, pensionati, artisti e lavoratori da remoto da Europa, Australia e Nord America, molti dei quali restano per settimane o mesi, il che sostiene gli affitti a lungo termine e mensili. Gli acquirenti stranieri usano il leasehold, di solito da 25 a 30 anni. Prima di qualsiasi acquisto, la destinazione urbanistica del lotto va verificata presso l'ufficio urbanistica e licenze della reggenza di Gianyar, perché le ville su terreni verdi o su risaie protette non possono ottenere le autorizzazioni edilizie e la provincia ha congelato i permessi di conversione delle risaie.

Quartieri principali

Ubud centro (Jalan Monkey Forest, Jalan Hanoman)PenestananSayan e la valle del fiume AyungNyuh KuningTegallalangMasPeliatanKeliki e Payangan (nord)

Licenza da agente

Un'agenzia immobiliare deve essere una persona giuridica (una PT, una PT Perorangan a socio unico, una cooperativa o un ente pubblico) con un NIB nel codice di intermediazione immobiliare KBLI 68200 (in via di passaggio al KBLI 68210, servizi di intermediazione immobiliare, che copre l'intermediazione online e offline, secondo il Ministero del Commercio a gennaio 2026). Secondo il Permendag 33/2025, che il Kemendag ora considera un'attività a rischio medio-alto, la P4 deve impiegare agenti immobiliari certificati (Broker Properti) come personale esperto, usare accordi scritti con i clienti e con i partner in co-brokeraggio, presentare al Kemendag una relazione annuale sull'attività entro il 30 aprile, esporre le proprie licenze sul sito web e nella pubblicità e rispettare le regole dell'e-commerce quando opera online. I manager dell'intermediazione e i manager della gestione immobiliare devono avere un certificato di competenza professionale dell'Agenzia nazionale di certificazione professionale (BNSP), rilasciato tramite enti di certificazione accreditati secondo lo standard nazionale di competenza (SKKNI), e possono essere registrati presso una sola P4. L'Associazione indonesiana degli agenti immobiliari (AREBI) è il principale organismo professionale: guida la campagna di certificazione (circa 5.000 persone si erano iscritte alla certificazione a gennaio 2026) e chiede alle banche di lavorare solo con agenti autorizzati. A Bali, a novembre 2025 l'AREBI stimava che sull'isola operassero circa 200 agenzie immobiliari, di cui circa 110 iscritte all'associazione, per oltre 3.000 agenti, molti dei quali non ancora certificati. La guida completa