Carriere immobiliari in Marocco

Le regole che un agente deve conoscere

Enti pubblici

Nessun ente regolatore per i broker. Il Ministero della Pianificazione Territoriale Nazionale, dell'Urbanistica, dell'Edilizia Abitativa e della Politica della Città vigila sugli agenti immobiliari ai fini antiriciclaggio; l'Agenzia Nazionale della Conservazione Fondiaria, del Catasto e della Cartografia (ANCFCC) gestisce il registro fondiario (conservation foncière)

Licenza

Il Marocco non prevede una licenza da broker, né un tesserino professionale, né un esame di accesso: la professione di agente immobiliare non è definita da alcuna legge. Un disegno di legge sullo status degli agenti immobiliari (36.17, 37 articoli) è stato depositato nel febbraio 2014 e trasmesso al Segretariato Generale del Governo nel 2017; richiederebbe un casellario giudiziale pulito e un diploma biennale post-maturità oppure cinque anni di esperienza. Il Ministro dell'Edilizia Abitativa aveva promesso a ottobre 2023 di rilanciarlo, ma a marzo 2025 Bladi ha riportato che non era ancora stato approvato, e a novembre 2025 alcuni agenti di Rabat hanno dichiarato a Le Brief che la professione non aveva ancora un quadro giuridico. A ottobre 2026 non risultava alcuna approvazione. Un registro nazionale volontario contava circa 1,312 agenti nel 2023 (Le360). Gli agenti operano secondo il normale diritto societario e tributario, e il settore è dominato da intermediari informali chiamati samsar.

Chi può fare l'agente

Poiché l'attività non è regolamentata, chiunque, marocchino o straniero, può operare come agente; un'agenzia formale si registra semplicemente come impresa con un numero di registro delle imprese (RC), un identificativo d'impresa ICE e la taxe professionnelle (l'ex patente), ad esempio tramite una SARL. Gli stranieri possono fondare o possedere in parte una società di questo tipo. Lo status semplificato di auto-entrepreneur (limiti di fatturato di MAD 500,000 per il commercio e MAD 200,000 per i servizi, imposta dello 0.5% o 1% sul fatturato) è aperto ai residenti, compresi i residenti stranieri, secondo Upsilon Consulting; non è stato confermato se l'intermediazione immobiliare rientri nell'elenco delle attività ammesse. Un dipendente straniero ha bisogno di un contratto di lavoro sul modello ufficiale del Ministero del Lavoro, vidimato tramite la piattaforma TAECHIR ai sensi degli articoli da 516 a 520 del Codice del Lavoro; il contratto ha effetto solo dalla data del visto. Di norma il datore di lavoro deve prima ottenere un certificato ANAPEC che attesti che nessun candidato marocchino idoneo si è proposto (circa 60 giorni dopo una pubblicazione di 15 giorni). Le categorie esentate comprendono amministratori, soci e azionisti della società, coniugi di marocchini, stranieri nati in Marocco, persone residenti come dipendenti da oltre 10 anni, personale delle società di Casablanca Finance City e cittadini coperti da accordi bilaterali come Algeria, Tunisia e Senegal. Uno straniero che soggiorna oltre 90 giorni ha bisogno di una carta di soggiorno rilasciata dalla polizia (DGSN): la carta di immatricolazione è valida da 1 a 10 anni ed è rinnovabile, e una carta di residente è possibile dopo quattro anni di residenza legale continuativa (Legge 02-03).

Regole sull'intermediazione

In assenza di una legge specifica, il rapporto tra agente e cliente è un contratto regolato dal Codice generale delle Obbligazioni e dei Contratti. Un mandato scritto è una buona prassi, ma nel 2025 alcuni agenti di Rabat hanno dichiarato a Le Brief che mandati firmati, contratti di prospezione e buoni di visita mancano spesso. Non esiste un tetto legale alla commissione: le agenzie di solito applicano dal 2% al 3% del prezzo, spesso il 2.5% per parte, e fino al 5% su alcune operazioni, tutto negoziabile. Dal 16 luglio 2026 (Legge 41.25), l'atto di vendita, la promessa di vendita e il contratto preliminare VEFA devono essere atti pubblici redatti da un notaio o da due adoul, e gli avvocati ammessi alla Corte di Cassazione non possono più redigerli; dal 1 giugno 2026 (Legge 31.18) ogni procura usata per vendere o ipotecare un immobile deve prima essere iscritta in un registro presso il tribunale di primo grado, altrimenti il catasto può respingere l'operazione. Gli agenti immobiliari sono soggetti obbligati ai sensi della legge antiriciclaggio 43-05: il Decreto Ministeriale 133.23 (in vigore da gennaio 2023) impone un sistema di vigilanza e controllo interno basato sul rischio, l'identificazione di clienti e titolari effettivi, le segnalazioni di operazioni sospette all'Autorità Nazionale di Informazione Finanziaria (ANRF), la verifica rispetto alle liste di sanzioni e una relazione annuale al Ministero dell'Edilizia Abitativa, che ha nominato 45 controllori. Dal 1 luglio 2026 (Legge Finanziaria 2026, articolo 133-III del CGI), le vendite superiori a MAD 300,000 comportano un'imposta di registro aggiuntiva del 2% su qualsiasi parte del prezzo non pagata con mezzi tracciabili (bonifico, assegno sbarrato, carta) e indicata nell'atto. Le agenzie registrate fatturano i propri compensi e pagano le tasse su di essi, mentre i samsar informali di solito non pagano né IVA né imposta sulle attività.

Acquirenti stranieri

Gli stranieri possono acquistare immobili residenziali e commerciali in Marocco, in particolare immobili urbani con titolo, alle stesse condizioni dei cittadini. I terreni agricoli sono tutelati: uno straniero che acquista un terreno fuori da un perimetro urbano deve presentare un certificato di destinazione non agricola (attestation de vocation non agricole), concesso solo per un progetto non agricolo su un terreno di scarso valore agricolo e dimensionato al progetto (circolare governativa, 2022). Gli acquirenti dovrebbero preferire immobili con titolo (titre foncier) registrati presso l'ANCFCC, garantiti e opponibili a terzi; gli immobili senza titolo detenuti in base a una melkia, un atto redatto da due adoul sulla base di dichiarazioni di testimoni, non hanno un registro centrale e comportano il rischio di doppie vendite, e convertirli in titolo può richiedere da 12 a 36 mesi. Per conservare il diritto di rimpatriare in seguito il prezzo e l'eventuale plusvalenza, un non residente deve finanziare l'acquisto in valuta estera tramite una banca marocchina (o da un conto in dirham convertibili) e conservarne la prova; alla rivendita, la banca trasferisce il ricavato sulla base dell'atto di vendita e della prova del pagamento delle imposte (Office des Changes). Le banche chiedono alle persone fisiche non residenti una dichiarazione giurata di non possedere altre residenze in Marocco, una regola che non si applica ai marocchini residenti all'estero (MRE).

Tasse e tariffe

Gli acquirenti di solito pagano circa dal 6% al 7% in più rispetto al prezzo: 4% di imposta di registro sugli immobili costruiti (minimo MAD 1,000; 5% sui terreni non costruiti; 3% per l'edilizia sociale ammissibile), 1.5% di diritti catastali più MAD 100 per titolo (minimo MAD 500, tariffa ANCFCC del 2016), onorario notarile di solito intorno all'1% più IVA, e piccoli costi di bollo e copie. I venditori pagano l'imposta sui profitti immobiliari (TPI) del 20% della plusvalenza netta, con un minimo del 3% del prezzo di vendita anche in assenza di plusvalenza. Un'abitazione principale occupata per almeno cinque anni è esente (ridotti da sei anni dalla Legge Finanziaria 2023), utilizzabile una volta ogni cinque anni, ma il minimo del 3% si applica comunque alla parte del prezzo superiore a MAD 4 milioni; sono esenti anche le vendite annue totali inferiori a MAD 140,000. La dichiarazione e il pagamento sono dovuti entro 30 giorni dalla vendita. I proprietari pagano la tassa di abitazione (taxe d'habitation, scaglioni del 10%, 20% e 30% del valore locativo, esenzione fino a MAD 5,000, abbattimento del 75% sull'abitazione principale, esenzione di 5 anni sulle case nuove) e la tassa sui servizi comunali; in base alla Legge 14-25 del luglio 2025 entrambe sono ora riscosse dall'amministrazione fiscale (DGI) e pagate online. I redditi da locazione sono tassati secondo gli scaglioni progressivi dell'imposta sul reddito dopo una deduzione del 40%, con una ritenuta del 10% o 15% quando l'inquilino è una società.

Off-plan (VEFA)

Le vendite off-plan rientrano nelle regole sulla vendita di immobili da costruire (VEFA) della Legge 44-00, come modificata dalla Legge 107-12. La legge prevede un contratto di prenotazione una volta rilasciato il permesso di costruire (l'acquirente può recedere entro un mese), un contratto preliminare una volta ottenuto il permesso di costruire (art. 618-5), che dal 16 luglio 2026 deve essere un atto pubblico redatto da un notaio o da adoul (Legge 41.25), una garanzia di restituzione o di completamento da parte del promotore, e un calendario a tappe indicato come 5% alla prenotazione, 5% al contratto preliminare, 10% all'inizio dei lavori, 60% suddiviso tra le fasi strutturali e di finitura, e 20% alla consegna. Nella pratica la VEFA è usata raramente: i promotori preferiscono prenotazioni meno vincolanti, a volte supportate solo da una ricevuta, che lasciano agli acquirenti poca tutela su scadenze e capitolato (Finances News, 2023). L'aiuto diretto all'abitazione del governo, previsto dal 2024 al 2028, versa MAD 100,000 per una casa nuova con prezzo fino a MAD 300,000 e MAD 70,000 per una con prezzo tra MAD 300,000 e 700,000, per acquirenti che non possiedono altre abitazioni. A giugno 2026 aveva raggiunto oltre 105,000 beneficiari su 218,000 domande, il 24% dei quali MRE, e la Legge Finanziaria 2026 lo ha esteso ai comproprietari.

Affitti

Le locazioni residenziali sono disciplinate dalla Legge 67-12. Il contratto deve essere scritto, il deposito cauzionale è limitato a due mesi di affitto e il canone può essere rivisto al massimo ogni tre anni con un aumento limitato all'8%; lo sfratto richiede un'ordinanza del tribunale. Gli affitti per vacanze e turistici rientrano nella Legge 80-14 sulle strutture ricettive turistiche, che richiede una licenza di esercizio, e i redditi da affitti brevi sono tassabili e vanno dichiarati alla DGI. A luglio 2025 il Ministro del Turismo ha annunciato un decreto attuativo per far rientrare nel sistema appartamenti e riad non dichiarati, e a gennaio 2026 il Segretario di Stato all'Edilizia Abitativa ha dichiarato che era in preparazione un decreto per limitare gli affitti brevi nelle zone non turistiche; a ottobre 2026 nessuno dei due testi risultava approvato.

Piattaforme

Registro fondiario ANCFCC (conservation foncière) e catastoDirection Générale des Impôts (imposte di registro, TPI, tassa di abitazione)Notai e adoul (atti pubblici, Legge 41.25)Registro delle procure immobiliari presso il tribunale di primo grado (Legge 31.18)Autorità Nazionale di Informazione Finanziaria (ANRF)Vigilanza antiriciclaggio del Ministero dell'Edilizia Abitativa sugli agenti immobiliariOffice des Changes (finanziamento in valuta estera e rimpatrio)Piattaforma TAECHIR e ANAPEC (contratti di lavoro per stranieri)Registro delle imprese (RC), ICE e taxe professionnelleIndice dei prezzi immobiliari di Bank Al-Maghrib e ANCFCC (IPAI)