كيف يعمل البيع على الخارطة (sobre plano) في إسبانيا

الشراء “sobre plano”، أي على الخارطة، طريق شائع لامتلاك منازل جديدة على السواحل الإسبانية. وعلى خلاف كثير من الأسواق، فإن دفعات المشتري المسبقة محمية بضمان قانوني خاص. ومهمتك كوسيط أن تتأكد من وجود هذا الضمان فعلًا لكل دفعة، وأن المشتري يفهم شروط التسليم، وألا يدفع أحد سنتًا واحدًا قبل صدور رخصة البناء.

باختصار

1. الدفعات المسبقة في البيع على الخارطة محمية بموجب الحكم الإضافي الأول من القانون 38/1999 (قانون البناء، LOE)، كما أعاد صياغته القانون 20/2015 اعتبارًا من 1 يناير 2016.
2. يجب على المطوّر أن يمنح كل مشترٍ كفالة بنكية أو تأمينًا يغطي جميع الدفعات المسبقة والضرائب والفائدة القانونية.
3. يجب إيداع الدفعات المسبقة في حساب خاص يُستخدم لذلك المشروع فقط.
4. يبدأ الالتزام بمجرد منح رخصة البناء. لا رخصة، لا دفع.
5. جدول شائع: حجز ببضعة آلاف من اليوروهات، ونحو 20% إلى 30% أثناء البناء، والرصيد عند التسليم.
6. التأخير شائع. اقرأ بنود تاريخ التسليم وفترة السماح والغرامة قبل التوقيع.
7. ينبغي أن يكون التسليم مشروطًا بـ رخصة الإشغال الأول.
8. تدفع المنازل الجديدة ضريبة القيمة المضافة 10% زائد رسم الدمغة AJD.

الإطار القانوني

لعقود طويلة، كانت دفعات المشترين المسبقة محمية بالقانون 57/1968. ألغاه القانون 20/2015 اعتبارًا من 1 يناير 2016 ونقل نظامًا مشابهًا إلى الحكم الإضافي الأول من القانون 38/1999. ويلخّص قسم الشكاوى في Banco de España القواعد الحالية:

• ينشأ الالتزام بتقديم الضمان عند الحصول على رخصة البناء.
• يجب على المطوّر ضمان استرداد جميع الدفعات المسبقة، زائد الضرائب المطبقة، زائد الفائدة القانونية من تاريخ كل دفعة حتى تاريخ التسليم المتوقع. وقد حلّت نسبة الفائدة القانونية محل الفائدة الثابتة القديمة البالغة 6%.
• يمكن أن يكون الضمان وثيقة تأمين أو كفالة بنكية تضامنية (aval) من مؤسسة مسجّلة.
• يجب دفع الدفعات المسبقة في حساب خاص، منفصل عن أموال المطوّر الأخرى، ويُستخدم للبناء فقط.
• يجب على البنك الذي يفتح هذا الحساب أن يشترط الضمان “على مسؤوليته الخاصة”.

مخالفة هذه القواعد تُعدّ انتهاكًا لقانون حماية المستهلك، وتعرّض لغرامات إقليمية.

جدول الدفعات

لا يوجد جدول قانوني. فكل مطوّر يحدد جدوله الخاص. ووصفت Pineapple Homes، وهي وكالة في Málaga، نمطًا معتادًا في Costa del Sol في يناير 2026:

• الحجز: من €3,000 إلى €10,000 لحجز الوحدة.
• أثناء البناء: نحو 20% من السعر على مدى 6 إلى 18 شهرًا، وأحيانًا حتى 30%.
• عند التسليم: الـ 70% إلى 80% المتبقية، غالبًا عبر رهن عقاري.

يضيف Costa Luz Lawyers قاعدتين للمشتري: لا تدفع شيئًا حتى تصدر رخصة البناء ويتم التحقق منها، ولا تدفع حتى تحصل على شهادة ضمان فردية باسمك تغطي ما دفعته.

مثال محسوب

هذه الأرقام توضيحية فقط. العقد والضمان هما المرجع.

شقة في Estepona، €450,000.

المرحلة	الدفعة	المدفوع حتى الآن	يجب أن يغطي الضمان على الأقل
الحجز	€6,000	€6,000	€6,000 + ضريبة القيمة المضافة + الفائدة
العقد الخاص (حتى 10%)	€39,000	€45,000	€45,000 + ضريبة القيمة المضافة + الفائدة
أقساط أثناء الأعمال (حتى 30%)	€90,000	€135,000	€135,000 + ضريبة القيمة المضافة + الفائدة
التسليم	€315,000	€450,000	ينتهي الضمان

في كل مرحلة يدفع المشتري أيضًا ضريبة القيمة المضافة 10% للمطوّر، فيعني €135,000 من السعر دفع €148,500 إجمالًا بنهاية الأعمال. وعند العقد الرسمي، يُضاف رسم الدمغة AJD: 1.2% في Andalusia، أي €5,400 في هذا المثال (Interforo).

كيف يُستخدم الضمان

يحدد تقرير Banco de España الخطوات عندما لا يبدأ المطوّر في بناء المسكن أو لا ينهيه في الموعد:

1. يرسل المشتري إلى المطوّر مطالبة رسمية قابلة للإثبات (عمليًا، burofax) لاسترداد جميع المبالغ.
2. إذا لم يدفع المطوّر خلال 30 يومًا، يمكن للمشتري المطالبة لدى البنك أو شركة التأمين.
3. إذا تعذّرت المطالبة المسبقة للمطوّر، مثلًا بعد إعساره، يمكن للمشتري التوجه مباشرةً إلى الضامن.
4. يسقط الضمان إذا مرّت سنتان على إخلال المطوّر دون أن يطلب المشتري الفسخ والمطالبة بالاسترداد.

ينتهي الضمان عادةً عند صدور رخصة الإشغال الأول أو شهادة الصلاحية للسكن وعرض التسليم، أو إذا رفض المشتري استلام مسكن مكتمل.

يشير Costa Luz Lawyers إلى أن المحاكم حمّلت البنوك المسؤولية عن ردّ أموال المشترين عندما قبلت ودائع لمشروع دون ضمان، وأن المحكمة العليا قضت في يناير 2026 بأن الفائدة على الودائع غير المستردة تسري حتى السداد الفعلي. وحتى مع الضمانات القديمة أو المفقودة، قد يظل للمشتري حق المطالبة، لذا وجّهه إلى محامٍ.

التأخير وخيارات المشتري

التأخير هو أكثر مشكلات البيع على الخارطة شيوعًا. انظر في هذه البنود قبل أن يوقّع المشتري:

• تاريخ التسليم وأي تمديد تلقائي. ووجدت Pineapple Homes بنودًا تمنح المطوّر 180 إلى 365 يومًا إضافية دون غرامة.
• فترة السماح. يقول Costa Luz Lawyers إن نحو 90 يومًا للتأخيرات المبررة (الطقس، الإمدادات) أمر معتاد.
• الغرامات عن كل يوم أو شهر تأخير بعد فترة السماح.
• حقوق الفسخ وما يسترده المشتري.

عندما يمرّ الموعد، يصف Costa Luz Lawyers مسارين: الإبقاء على الشراء، وإرسال burofax يحدد موعدًا نهائيًا، والمطالبة بالغرامات؛ أو الفسخ بسبب التأخير الجسيم والمطالبة بجميع الودائع زائد الفائدة القانونية من تاريخ كل دفعة. وتكون المطالبات ضد المطوّر ممكنة عمومًا لمدة خمس سنوات، وضد البنك أو شركة التأمين لمدة سنتين.

رخصة الإشغال الأول

تُثبت رخصة الإشغال الأول (licencia de primera ocupación، أو الإقرار المعادل لها في بعض الأقاليم) أن المبنى المكتمل مطابق لرخصته وصالح للسكن. وتوصي Pineapple Homes بجعل التسليم والعقد الرسمي مشروطين بها، مع توصيل المرافق. ويحذّر Costa Luz Lawyers من أنه بدونها قد لا يتمكن المشتري من تسجيل المرافق أو البيع لاحقًا. لا تدع مشتريًا يوقّع العقد الرسمي على مبنى جديد دون أن يراها.

فحص العيوب والعيوب اللاحقة

قبل العقد الرسمي، ينبغي أن يتجول المشتري أو مسّاح في المسكن ويدرج كل عيب. وينصح Costa Luz Lawyers بـ قائمة عيوب مكتوبة وموقّعة مع موعد نهائي محدد للإصلاحات، وبعدم إتمام شراء مسكن به عيوب جسيمة ما لم يوجد اتفاق إصلاح قابل للتنفيذ. وبعد التسليم، تتمتع المباني الجديدة بـ تأمين إنشائي لمدة عشر سنوات (seguro decenal) للعيوب الإنشائية الجسيمة.

Costa del Sol وCosta Blanca

• مقاطعة Málaga (Costa del Sol) ومقاطعة Alicante (Costa Blanca) هما أكبر سوقين للبيع على الخارطة للأجانب. وقدّرت بيانات Registradores التي نشرتها Alicante Plaza في أغسطس 2025 حصة المشترين الأجانب بنحو 33% من مشتريات المساكن في Málaga و43% في Alicante.
• Andalusia: ضريبة القيمة المضافة 10% زائد AJD بنسبة 1.2% على المباني الجديدة.
• Valencian Community: ضريبة القيمة المضافة 10% زائد AJD بنسبة 1.4% اعتبارًا من 1 يونيو 2026 (Guía Fiscal).
• خطط الإيجار السياحي: إذا كان المشتري يخطط لإيجارات سياحية، تحقّق أولًا من قيود البلدية. ففي Andalusia، يمكن للمجالس البلدية تحديد عدد المساكن السياحية حسب المبنى أو المنطقة، ويمكن لأنظمة جمعيات الملاك حظرها (Colegio de Arquitectos de Málaga).
• لا تأشيرة: انتهت التأشيرة الذهبية المرتبطة بالعقار في 3 أبريل 2025، لذا يجب ألا يعد التسويق الموجّه للمستثمرين بالإقامة.

ما يجب التحقّق منه بشأن المطوّر والمشروع

• رخصة البناء: الرقم والتاريخ وقطعة الأرض التي تغطيها.
• شهادة ضمان فردية لكل دفعة، باسم المشتري.
• بيانات الحساب الخاص، باسم المطوّر ومرتبط بالمشروع.
• المواصفات والمخططات المرفقة بالعقد. ويشير Costa Luz Lawyers إلى أن الكتيبات ومواصفات الجودة قد تكون ذات أثر قانوني.
• سجل إنجازات المطوّر: المشاريع المكتملة، وتأخيرات التسليم، والنزاعات.
• بنود التسليم والتمديد والغرامة.

علامات التحذير

• طلب الدفع قبل رخصة البناء.
• عدم وجود ضمان فردي، أو وعد بأنه سيأتي “لاحقًا”.
• دفعات إلى حساب ليس الحساب الخاص بالمشروع، أو إلى وسيط.
• تمديدات غير محدودة لتاريخ التسليم.
• عقد رسمي يُعرض دون رخصة الإشغال الأول.
• تسويق يَعِد بـ تأشيرة ذهبية أو بعوائد إيجارية مضمونة.

تسري قواعد البيع على الخارطة على المستوى الوطني، لكن الرخص والضرائب تختلف حسب الإقليم. تمت مراجعة هذا الدليل في التاريخ المذكور أعلاه. وهو معلومات عامة، وليس استشارة قانونية أو ضريبية. CloserPass غير تابع لأي مطوّر أو بنك أو جهة رسمية.

اعثر على وظائف ومزيد من الأدلة في إسبانيا على CloserPass.