شراء عقار في إسبانيا كأجنبي

لا تفرض إسبانيا أي قيود على شراء الأجانب للمساكن. فالمشتري البريطاني أو الأمريكي أو الإماراتي يتبع الخطوات نفسها التي يتبعها الإسباني. ما يُربك المشترين الأجانب هو كل ما يحيط بعملية الشراء: الرقم الضريبي، والضرائب الإقليمية التي تغيّر التكلفة بآلاف اليوروهات، وضريبة غير المقيمين، والاعتقاد بأن الشراء لا يزال يمنح تأشيرة. إليك ما يجب أن يشرحه الوسيط في أكتوبر 2026.

باختصار

1. يمكن للأجانب الشراء بحرية. يحتاج المشتري إلى NIE، وعمليًا إلى حساب بنكي إسباني.
2. ينبغي أن يفحص محامٍ مستقل العقار قبل دفع أي عربون.
3. التسلسل المعتاد: الحجز، ثم عقد arras (غالبًا نحو 10%)، ثم العقد الرسمي أمام الموثق والتسجيل في السجل العقاري.
4. تدفع منازل إعادة البيع ضريبة نقل الملكية (ITP)، التي يحددها كل إقليم: 7% في Andalusia، و9% في Valencian Community (11% فوق €1 مليون)، و10% إلى 13% في Catalonia، و6% في Madrid.
5. تدفع المنازل الجديدة ضريبة القيمة المضافة 10% زائد رسم الدمغة (AJD)، مثل 1.2% في Andalusia و1.4% في Valencia.
6. يدفع غير المقيمين ضريبة سنوية على المسكن الذي يملكونه، حتى لو لم يؤجروه أبدًا.
7. انتهت التأشيرة الذهبية المرتبطة بالعقار في 3 أبريل 2025. ولا يمنح الشراء أي حق في الإقامة.
8. تغطي الرهون العقارية لغير المقيمين عادةً 60% إلى 70% من القيمة.

من يشتري وأين

قدّرت بيانات Registradores التي نشرتها Alicante Plaza في أغسطس 2025 حصة الأجانب من مشتريات المساكن بـ 14.1% على المستوى الوطني، ونحو 43% في مقاطعة Alicante، ونحو 33% في Málaga. وتصدّر المشترون البريطانيون والبلجيكيون والهولنديون. وفي Costa Blanca وCosta del Sol، يخسر الوسيط الذي لا يستطيع شرح هذه العملية بالإنجليزية عملاءه.

الخطوة 1: NIE والحساب البنكي

إن NIE (رقم هوية الأجنبي) ضروري لتوقيع العقد الرسمي ودفع الضرائب والحصول على رهن عقاري. في إسبانيا، يتقدّم المشتري على النموذج EX-15 لدى مركز شرطة أو مكتب أجانب، بموعد مسبق، مع جواز سفر والرسوم على النموذج 790 code 012 (€9.84 وفقًا لـ Universidad Autónoma de Madrid). ومن الخارج، يتقدّم المشتري لدى القنصلية الإسبانية، وقد يستغرق ذلك من أسبوعين إلى ثمانية أسابيع، لذا ابدأ مبكرًا.

يسهّل الحساب البنكي الإسباني بقية الخطوات: دفع الثمن بتحويل قابل للتتبع، والخصم المباشر للضرائب المحلية ورسوم الملاك المشتركة، وأي رهن عقاري.

الخطوة 2: المحامي والفحوصات

ينصح Costa Luz Lawyers بتوكيل محامٍ مستقل قبل دفع أي رسوم حجز. فالمحامي يعمل لمصلحة المشتري، على عكس الموثق المحايد. الفحوصات الأساسية:

• Nota simple: مستخرج موجز من السجل العقاري (Registro de la Propiedad) يبيّن المالك والوصف وأي أعباء مثل الرهون العقارية (Your Overseas Home). يحصل عليه المشتري قبل توقيع أي شيء.
• Catastro: يصف السجل المساحي المنفصل العقار ويحدد القيمة المساحية المستخدمة في الضريبة المحلية. ولا يتطابق دائمًا مع السجل العقاري، ويجب تفسير أي اختلاف.
• الرخص: في المباني الجديدة، تأكد من رخصة الإشغال الأول. فبدونها قد لا يتمكن المشتري من توصيل المرافق أو البيع لاحقًا (Costa Luz Lawyers).
• الديون: توصي Legálitas بأن يقدّم البائع شهادة من جمعية الملاك تثبت عدم وجود رسوم غير مدفوعة عند التوقيع.
• على الساحل، تحقّق مما إذا كان قانون السواحل (Ley de Costas) يقيّد الأعمال في العقار.

الخطوة 3: الحجز وarras والعقد الرسمي

1. الحجز. مبلغ صغير يسحب العقار من السوق أثناء فحص المحامي.
2. عقد arras. عقد خاص مع عربون، غالبًا نحو 10% من السعر (Your Overseas Home). وبموجب arras penitenciales (المادة 1454 من القانون المدني)، يخسر المشتري الذي ينسحب العربون، ويردّ البائع الذي ينسحب ضعفه. وإذا لم يحدد العقد نوع الـ arras، يفترض القانون أنها arras تأكيدية، يمكن بموجبها للطرف المتضرر المطالبة بالتنفيذ أو الفسخ مع التعويض (Legálitas). تأكد من أن العقد يحدد نوعها.
3. العقد الرسمي (escritura) أمام الموثق. يتحقّق الموثق من الهوية والدفع وقانونية البيع، ويحتفظ بأصل العقد.
4. التسجيل. يُسجَّل العقد في السجل العقاري، ما يجعل الشراء نافذًا في مواجهة الغير. وتشير Legálitas إلى أن التسجيل لا يتم إلا بعد دفع الضرائب.

تكاليف المشتري حسب الإقليم

منازل إعادة البيع: ضريبة نقل الملكية (ITP). يحدد كل إقليم نسبته الخاصة.

الإقليم	النسبة العامة لـ ITP على المساكن	المصدر
Andalusia (Costa del Sol)	7%	Interforo، أبريل 2026
Valencian Community (Costa Blanca)	9%، و11% على كامل السعر فوق €1 مليون	Taxdown وGuía Fiscal
Catalonia	10% حتى €600,000، و11% حتى €900,000، و12% حتى €1.5 مليون، و13% فوق ذلك	Osborne Clarke
مدريد	6%	Gibobs، يوليو 2026

ملاحظات:

• خفّضت Valencia نسبتها العامة من 10% إلى 9% بموجب القانون 5/2025. ويحدد Taxdown وGuía Fiscal تاريخ البدء بـ 1 يونيو 2026. وتستحق الضريبة في تاريخ العقد الرسمي، لذا تحقّق من النسبة التي طُبّقت عند توقيع عميلك.
• تطبّق Catalonia نسبة ثابتة قدرها 20% على المشترين من كبار الملاك (أكثر من 10 مساكن، أو 5 في منطقة سوق متوترة) وعلى شراء مبانٍ سكنية كاملة، منذ المرسوم بقانون 5/2025.
• لدى Andalusia نسب مخفّضة لبعض مشتري المسكن الرئيسي، مثل 6% حتى €150,000 و3.5% للمشترين دون 35 عامًا وبعض الفئات الأخرى، مع حدود للسعر.

المنازل الجديدة: ضريبة القيمة المضافة وAJD. يدفع المنزل الجديد المشترى من المطوّر ضريبة القيمة المضافة 10%، سواء كان مسكنًا رئيسيًا أو ثانيًا، بموجب المادة 91 من قانون ضريبة القيمة المضافة. ويدفع أيضًا حتى موقفين للسيارات ومخزن يُباعان معه في العقد نفسه 10%. ولا يدفع 4% إلا الإسكان المدعوم ذو النظام الخاص (Interforo). ويُضاف إلى ذلك رسم الدمغة (AJD) على العقد الرسمي: 1.2% في Andalusia و1.4% في Valencian Community اعتبارًا من 1 يونيو 2026 (Guía Fiscal).

الموثق والسجل والمساعدة. يقدّم Interforo نطاقات تقريبية من €500 إلى €1,000 للموثق و€400 إلى €650 للسجل العقاري، إضافة إلى نحو €300 لـ gestoría اختيارية. ويحدد المحامون أتعابهم بأنفسهم، لذا اتفق عليها كتابيًا. ويقدّر Interforo أن الضرائب والتكاليف تضيف 8% إلى 11% إلى السعر في Andalusia.

أمثلة محسوبة

تستخدم هذه الأمثلة النسب المذكورة أعلاه ورسومًا تقريبية. ويجب أن يؤكدها محامٍ لكل صفقة.

شقة إعادة بيع في Marbella، €400,000. ITP بنسبة 7%: €28,000. الموثق والسجل نحو €1,500. الإجمالي قبل أتعاب المحامي: نحو €29,500، أي 7.4% من السعر.

فيلا إعادة بيع قرب Alicante، €650,000، عقد رسمي بعد 1 يونيو 2026. ITP بنسبة 9%: €58,500. الموثق والسجل نحو €1,600. الإجمالي قبل أتعاب المحامي: نحو €60,100.

شقة جديدة في Estepona، €400,000. ضريبة القيمة المضافة 10%: €40,000. AJD بنسبة 1.2%: €4,800. إجمالي الضرائب: €44,800، قبل الموثق والسجل والمحامي.

الضرائب المحلية وتكاليف التشغيل

• IBI: ضريبة العقارات البلدية السنوية، وتستند إلى القيمة المساحية. ويدين المالك في 1 يناير بفاتورة السنة (Your Overseas Home). وتشير Legálitas إلى أنها تُقسَّم عادةً بالتناسب مع مدة الملكية ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك.
• Plusvalía municipal: ضريبة بلدية على ارتفاع قيمة الأرض خلال فترة ملكية البائع. وبحكم القانون يدفعها البائع، ما لم ينص العقد على خلاف ذلك (Legálitas).
• رسوم جمعية الملاك: في المبنى أو المجمع السكني، يدفع المالك لجمعية الملاك حصته من التكاليف المشتركة.

ضريبة غير المقيمين

يدفع غير المقيم الذي يملك مسكنًا في إسبانيا ضريبة دخل غير المقيمين (IRNR) كل عام، حتى لو لم يُؤجَّر المسكن أبدًا. وتحدد مصلحة الضرائب الوعاء الخاضع للضريبة بـ 1.1% من القيمة المساحية (للبلديات التي أُعيد فيها التقييم مؤخرًا) أو 2% للعقارات الأخرى. والنسبة 19% للمقيمين في الاتحاد الأوروبي وأيسلندا والنرويج وليختنشتاين، و24% لغيرهم. ويُقدَّم الإقرار على النموذج 210.

مثال. مقيم في المملكة المتحدة يملك شقة بقيمة مساحية قدرها €150,000 في بلدية أُعيد تقييمها. الوعاء الخاضع للضريبة: 150,000 x 1.1% = €1,650. الضريبة: 1,650 x 24% = €396 سنويًا.

عندما يبيع غير مقيم، يجب على المشتري حجز 3% من السعر ودفعها لمصلحة الضرائب على النموذج 211 خلال شهر واحد من البيع. ثم يخصم البائع هذه الدفعة من الضريبة على الربح في نموذجه 210. وبصفتك وسيطًا، تأكد من أن محامي المشتري يتولى ذلك عند الموثق.

التأشيرة الذهبية انتهت

أُلغيت تأشيرة إقامة المستثمر في إسبانيا، التي كانت متاحة لمشتريات العقارات التي تتجاوز €500,000، بموجب القانون الأساسي 1/2025 اعتبارًا من 3 أبريل 2025، وفقًا للمكتب الصحفي للحكومة. لا تسوّق العقارات الإسبانية كطريق إلى الإقامة. فالمشتري الذي يحتاج إلى العيش في إسبانيا يجب أن يستوفي شروط تصريح آخر.

الرهون العقارية لغير المقيمين

تفيد Gibobs بأن البنوك الإسبانية تقرض غير المقيمين عادةً 60% إلى 70% من القيمة المقدّرة، باعتماد الأقل بين التقييم والسعر. توقّع أن تقدّم:

• جواز السفر وNIE.
• كشوف الرواتب أو العقد، وآخر إقرار ضريبي.
• كشوف حساب بنكي لستة أشهر.
• تقرير ائتماني من بلدك الأصلي.
• شهادة إقامة ضريبية، مع ترجمات محلّفة عند الحاجة.

لذا يحتاج المشتري إلى 30% إلى 40% من السعر زائد 10% إلى 14% للتكاليف من أمواله الخاصة. قل ذلك في الاجتماع الأول.

ما يجب على الوسيط شرحه

• يستغرق الـ NIE وقتًا؛ ابدأ إجراءاته يوم يقرر العميل الشراء.
• يفحص محامي المشتري قبل دفع العربون، لا بعده.
• نوع الـ arras الذي يستخدمه العقد، وما يخسره كل طرف إذا انسحب.
• نسبة الضريبة في ذلك الإقليم في تاريخ العقد الرسمي، مع تقدير مكتوب للتكاليف.
• ضريبة غير المقيمين السنوية والضرائب المحلية بعد الشراء.
• أن الشراء لا يمنح أي تأشيرة.

يحدد كل إقليم في إسبانيا نسب الضرائب، وتتغير كثيرًا. تمت مراجعة هذا الدليل في التاريخ المذكور أعلاه. وهو معلومات عامة، وليس استشارة قانونية أو ضريبية. CloserPass غير تابع لأي جهة رسمية إسبانية أو موثق أو بنك.

اعثر على وظائف ومزيد من الأدلة في إسبانيا على CloserPass.