Horwath HTL'ye göre 2025'te en yüksek otel doluluk oranını hangi Bali alt pazarı kaydetti?
- Canggu
- Ubud
- Nusa Dua
- Seminyak
Nusa Dua, 2025'te adanın %73.2'lik ortalamasına karşı %79.2 doluluk oranıyla Bali'de ilk sırada yer aldı. Büyük tatil otelleri, kongre faaliyetleri ve havalimanına yakın konumu talebi istikrarlı tutuyor.
Horwath HTL: Bali Hotel and Branded Residences 2026 (2026-03) Bir müşteri, 2025'te Bali'nin en yüksek ortalama günlük otel fiyatına sahip bölgesinde bir villa istiyor. Önce hangi bölgeyi gösterirsiniz?
- Jimbaran ve Uluwatu
- Kuta ve Legian
- Tegallalang
- Sanur
Horwath HTL, Jimbaran ve Uluwatu alt pazarının 2025'te adanın yaklaşık IDR 2.4 milyonluk ortalamasına karşı yaklaşık IDR 4.8 milyonla en yüksek ortalama günlük fiyata sahip olduğunu bildiriyor.
Horwath HTL: Bali Hotel and Branded Residences 2026 (2026-03) Bali'deki markalı konut (branded residence) arzının yaklaşık ne kadarı Canggu ve Berawa'da bulunuyor (Horwath HTL, 2026)?
- Yaklaşık %10
- Yaklaşık %25
- Yaklaşık %60
- Yaklaşık %40
Canggu ve Berawa, markalı konut arzının yaklaşık %40'ına sahip. Markalı konutlar, 70'ten fazla otel yönetimli projeyle Bali'de satıştaki tüm aktif arzın yaklaşık %10'unu oluşturuyor.
Horwath HTL: Bali Hotel and Branded Residences 2026 (2026-03) Ubud'un hangi alt bölgesi, iyi konumlanmış 3 yatak odalı bir villanın gecelik yaklaşık USD 400 ila 700 kazanabildiği, nehir vadisi boyunca uzanan lüks kuşaktır?
- Tegallalang
- Sayan (Ayung Nehri vadisi)
- Mas
- Nyuh Kuning
Ayung Nehri vadisindeki Sayan'da arazi metrekare başına yaklaşık IDR 10 ila 18 milyon, nehir kenarındaki lüks villalar ise USD 800,000'den USD 2 milyonun üzerine kadar (Rumavi, 2026).
Rumavi: Ubud'da mülk satın almak, 2026 kılavuzu (2026-09) Örnek rakamlar: Ubud, Penestanan'daki 3 yatak odalı bir villa, 2026 için bildirilen USD 250 ila 350 aralığında, gecelik USD 300'den yüksek sezonda 20 gece rezerve ediliyor. Bu geceler için brüt oda geliri nedir (USD olarak)?
USD 20 x 300 = USD 6,000. Ara sezon aylarında aynı villa gecelik yaklaşık USD 160 ila 220, düşük sezonda ise USD 100 ila 150 kazanır, bu yüzden yıllık gelir zirve fiyatlara göre değil sezona göre modellenmelidir.
Rumavi: Ubud'da mülk satın almak, 2026 kılavuzu (2026-09) Örnek rakamlar: bir yatırımcı Pererenan'da 4 ar (400 m²) birinci sınıf araziyi ar başına yılda IDR 45 milyondan 25 yıllığına kiralıyor. Toplam kira maliyeti nedir (IDR olarak)?
IDR 4 x 45,000,000 x 25 = IDR 4,500,000,000. Bali Villa Realty, birinci sınıf Pererenan, Berawa ve Batu Bolong leasehold arazisini ar başına yılda yaklaşık IDR 40 ila 50 milyon veya daha fazla olarak veriyor (Eylül 2026).
Bali Villa Realty: 2026 Bali mülk fiyat kılavuzu (2026-09) Bali Villa Realty'ye göre (Eylül 2026) bu Canggu bölgelerinden hangisinde ar başına yıllık leasehold arazi en ucuzdur?
- Batu Bolong
- Berawa (birinci sınıf)
- Seseh ve Cemagi sahil kesimi
- Pererenan (birinci sınıf)
Seseh ve Cemagi sahil kesimindeki arazi ar başına yılda yaklaşık IDR 20 ila 30 milyon, birinci sınıf Berawa, Batu Bolong ve Pererenan'da ise yaklaşık IDR 40 ila 50 milyon veya daha fazla.
Bali Villa Realty: 2026 Bali mülk fiyat kılavuzu (2026-09) Rumavi'nin 4 yatak odalı villalar için 2026 verilerine göre en yüksek gecelik fiyat hangi Canggu mikro bölgesinde?
- Pererenan
- Umalas
- Seseh
- Batu Bolong
Batu Bolong, %50 medyan dolulukla gecelik yaklaşık USD 310 gösterdi ve Berawa'nın (USD 290, %48) ve Pererenan'ın (USD 240, %44) önünde yer aldı. Bu medyanlar, satış broşürlerinde sıkça belirtilen zirve rakamların oldukça altındadır.
Rumavi: Canggu'da mülk satın almak, 2026 kılavuzu (2026-09) Seminyak'ta hangi mikro bölge en yüksek kısa dönem kiralama talebine ve en yüksek giriş fiyatına (yaklaşık USD 700,000'den başlayan) sahip?
- Petitenget
- Drupadi
- Legian
- Batu Belig
Beach club'ların ve seçkin restoranların bulunduğu Petitenget, gecelik yaklaşık IDR 3 ila 8 milyon fiyatlarla Seminyak'ta ilk sırada. Drupadi yaklaşık USD 350,000'den, Batu Belig ise yaklaşık USD 400,000'den başlıyor (Rumavi, 2026).
Rumavi: Seminyak'ta mülk satın almak, 2026 kılavuzu (2026-05) Hangi Bukit bölgesi ar başına yılda yaklaşık IDR 10 ila 15 milyonla en ucuz leasehold araziye sahip (Bali Villa Realty, Eylül 2026)?
- Birinci sınıf Bingin ve Uluwatu plajları
- Ungasan, Pandawa ve iç kesim Bukit
- Pecatu ve Balangan
- Jimbaran koyu cephesi
Ungasan, Pandawa ve iç kesim Bukit'te arazi ar başına yılda yaklaşık IDR 10 ila 15 milyon; Pecatu ve Balangan'da IDR 15 ila 25 milyon, Bingin ve Uluwatu plajlarının yakınında ise IDR 30 milyon veya daha fazla.
Bali Villa Realty: 2026 Bali mülk fiyat kılavuzu (2026-09) NusaBali'nin Mayıs 2026 rakamlarına göre Ungasan'da medyan freehold villa fiyatı, medyan leasehold villa fiyatından ne kadar yüksek (USD olarak)?
USD USD 329,000 freehold eksi USD 228,000 leasehold = USD 101,000. Yabancılar doğrudan freehold (Hak Milik) sahibi olamaz, bu yüzden freehold fiyatları esas olarak Endonezyalı alıcılar ve bir kiranın arkasındaki arazinin değerlemesi için önemlidir.
NusaBali: Bukit yarımadası arazi piyasası 2026, Balangan ve Ungasan (2026-05) 2026'nın 1. çeyreğinde freehold'un leasehold'a göre primi, yaklaşık %82 ile adanın neresinde en yüksekti?
- Ubud
- Canggu
- Pecatu
- Seminyak
Propertia ilan verilerine dayanan NusaBali, Bukit'teki freehold uçurum arazisi kıt olduğu için Pecatu'da yaklaşık %82 ve Uluwatu'da %76 ile Bali'deki en yüksek freehold primlerini bildiriyor.
NusaBali: Bukit yarımadası arazi piyasası 2026, Balangan ve Ungasan (2026-05) Örnek rakamlar: Pecatu'daki 3 yatak odalı bir villa, yüksek sezonda ayda 50 tanker su ihtiyacı duyuyor; 5,000 litrelik tanker başına IDR 200,000. Aylık su maliyeti nedir (IDR olarak)?
IDR 50 x 200,000 = IDR 10,000,000. Rumavi, Bukit'in büyük bölümünde şebeke suyunun olmadığını veya güvenilir olmadığını, tankerlerin yaklaşık IDR 150,000 ila 250,000 tuttuğunu belirtiyor; alıcıların sıkça unuttuğu gerçek bir maliyet.
Rumavi: Uluwatu'da mülk satın almak, yabancılar için 2026 kuralları (2026-09) Bir yabancının Bali'de Hak Pakai kapsamında müstakil konut satın alması için asgari fiyat nedir?
- IDR 2 milyar
- IDR 3 milyar
- IDR 1 milyar
- IDR 5 milyar
ATR/BPN Kararı 1241/SK-HK.02/IX/2022, Bali'de (Cakarta ve Java'da olduğu gibi) müstakil konutlar için IDR 5 milyar, daireler için IDR 2 milyar belirler. Endonezya diasporası mensupları bu sınırların %75'inden satın alabilir.
Hukumonline: Konut satın alan yabancılar için asgari fiyatlar (Karar 1241/2022) (2023-02) 2026'dan bu yana OSS, Bali'de düşük ve orta-düşük riskli faaliyetler için yeni PMA kayıtlarını reddediyor. Valinin mektubu özellikle hangi gayrimenkul KBLI'sini belirtti?
- 68111 (kendine ait veya kiralanmış gayrimenkul)
- 68200 (ücret esasına dayalı emlak aracılığı)
- 41011 (konut binası inşaatı)
- 55110 (yıldızlı oteller)
Valinin Ocak 2026 tarihli mektubu, düşük riskli şirketlerin gerçek bir iş yapılmadan oturma izni almak için kullanıldığını belirterek KBLI 68111'i dokuz kod arasında saydı. Orta-yüksek ve yüksek riskli faaliyetler açık kalmaya devam ediyor (Emerhub, Mayıs 2026).
Emerhub: Bali, OSS'de düşük riskli ve orta-düşük riskli PMA lisanslamasını kapatıyor (2026-05) Bali'nin 4/2026 sayılı Bölgesel Yönetmeliği, korunan pirinç tarlalarının villaya dönüştürülmesini suç haline getiriyor. Denetimin başlıca odağındaki iki regency hangileri?
- Badung ve Denpasar
- Tabanan ve Gianyar
- Buleleng ve Karangasem
- Klungkung ve Bangli
Tabanan ve Gianyar, başlıca subak pirinç regency'leridir. Ubud (Gianyar) alıcıları için yeşil veya pirinç tarlası bölgesindeki bir parsel, yapı onayı alınamaması ve olası kovuşturma anlamına gelebilir.
Emerhub: Bali pirinç tarlası dönüşümlerini suç haline getiriyor (Bölgesel Yönetmelik 4/2026) (2026-03) Dört kişilik yabancı turist bir aile tatil için Bali'ye geliyor. Toplamda ne kadar turist vergisi öderler (IDR olarak)?
IDR Vergi, yaştan bağımsız olarak uluslararası turist başına ziyaret başına IDR 150,000'dir, yani 4 x 150,000 = IDR 600,000. KITAS, KITAP ve golden visa sahipleri muaftır.
Bali Travel Life: Bali turizm vergisi 2026, nasıl ödenir ve kimler muaftır (2026-10) AREBI Bali'ye göre (Kasım 2025), Permendag 33/2025 kapsamında yabancı bir kişi Bali'deki bir emlak aracılık şirketinde ne yapabilir?
- KITAS'ı varsa saha danışmanı olarak çalışabilir
- Kendi ülkesinden müşteriler için işlem pazarlığı yapabilir
- Saha danışmanlığı değil, yalnızca yönetim rolü üstlenebilir
- Yatırımcı olarak bile hiçbir şey yapamaz
Yalnızca Endonezya vatandaşları Broker Properti olabilir. Yabancılar iş geliştirme veya stratejik pazarlama gibi yönetim rollerinde bulunabilir, ancak müşteri kazanımı, pazarlık veya işlem yürütme yapamaz.
NusaBali: Yabancı uyrukluların aktif emlak danışmanı olarak faaliyet göstermesi yasak, AREBI Bali (2025-11) Örnek rakamlar: bir emlak ofisi Berawa'daki leasehold bir villayı Permendag 33/2025 satış aralığının üst sınırı olan %5 komisyonla USD 400,000'e satıyor ve emlak danışmanına izin verilen azami payı ödüyor. Emlak danışmanı ne alır (USD olarak)?
USD %5 x 400,000 = USD 20,000 komisyon; P4, uzman personeline en fazla %70 aktarabilir, yani 0.70 x 20,000 = USD 14,000.
Bisnis.com: Permendag 33/2025'in uygulanması, emlak danışmanları bankalarla ortaklık kuruyor (2025-12) Örnek rakamlar: Kerobokan'daki bir villa sahibi uzun dönem bir kiracıdan yıllık IDR 300 milyon kira alıyor. Ne kadar nihai gelir vergisi ödenmelidir (IDR olarak)?
IDR PP 34/2017 uyarınca arazi ve binalardan elde edilen kira, brüt tutarın %10'u oranında nihai gelir vergisine tabidir, yani %10 x 300,000,000 = IDR 30,000,000. Kurumsal bir kiracı bunu stopaj olarak kesebilir; aksi halde malik öder.
Pajakku: Mülk satışlarında ve mülk kiralamalarında nihai gelir vergisi (2026-07) - Dubai bölgeleri
- Kurallar ve süreçler
- Para ve hesaplamalar
- Projeden satış
- Kiralama
- Satış becerileri
- Dubai'yi satmak
- Mevzuata uyum
- Pazarlama ve sosyal medya
- Müşteri ustalığı
- Zihniyet ve performans
- Piyasa döngüleri ve değerleme
- Abu Dabi: kurallar ve bölgeler
- Şarja: kurallar ve bölgeler
- Ras Al Khaimah: kurallar ve bölgeler
- Ajman: kurallar ve bölgeler
- Umm Al Quwain: kurallar ve bölgeler
- Fujairah: kurallar ve bölgeler
- Suudi Arabistan: kurallar ve lisans
- Suudi bölgeleri ve mahalleleri
- Suudi Arabistan'da projeden satış (Wafi)
- Suudi Arabistan'da nereye yatırım yapılır
- Suudi hesaplamaları: ROI ve getiriler
- Suudi müşteriler ve kültür
- Mısır: kurallar ve emlak danışmanı sicili
- Mısır'da bölgeler ve yeni şehirler
- Mısır'da projeden satış
- Mısır'da nereye yatırım yapılır
- Mısır hesaplamaları: ROI ve ödeme planları
- Mısırlı müşteriler ve kültür
- Fas: kurallar ve emlak danışmanlığı mesleği
- Fas'ın şehirleri ve bölgeleri
- Fas'ta projeden satış (VEFA)
- Fas'ta nereye yatırım yapılır
- Fas hesaplamaları: masraflar, ROI ve getiriler
- Faslı müşteriler ve kültür
- İspanya: kurallar ve emlak danışmanlığı mesleği
- İspanya'nın şehirleri ve bölgeleri
- İspanya'da projeden satış
- İspanya'da nereye yatırım yapılır
- İspanya hesaplamaları: vergiler, ROI ve getiriler
- İspanya'da uluslararası müşteriler
- Bali: kurallar, lisanslar ve kimler emlak danışmanı olabilir
- Bali bölgeleri
- Bali'de projeden satış villalar
- Bali'de nereye yatırım yapılır
- Bali hesaplamaları: vergiler, ROI ve getiriler
- Bali'de uluslararası müşteriler
- Tüm emirlikler: kim ne yapar
- Stajyer
- Kıdemsiz emlak danışmanı
- Emlak danışmanı
- Kıdemli emlak danışmanı
- En çok satan
- Closer
KolayOrta düzeyUzman Doğru!Aferin!Tam isabet!Kesinlikle doğru! Tam değil.Bu sefer olmadı.Yaklaştınız ama değil. Alev aldınız! Seri bonusu Sonraki soruSonucumu gör Doğru cevap:Sizin cevabınız: En yüksek rütbeye ulaşıldıpuan kaldı:En iyi Muhteşem. Bu konuyu bir top producer gibi biliyorsunuz. Güçlü bir tur. %90'a ulaşmak için aşağıdaki düzeltmelere göz atın. İyi çaba. Düzeltmeleri okuyun ve tekrar oynayın: ikinci tur her zaman daha iyi geçer. Her başarılı emlak danışmanı buradan başladı. Düzeltmeleri okuyun, sonra tekrar oynayın. Skorum:CloserPass emlak danışmanı eğitiminde. Beni geçebilir misin? Bağlantı kopyalandı İlk turİlk turunuzu tamamladınız Kusursuz tur%100 doğru cevap Alev aldıÜst üste 5 doğru cevap Uzman zihinBir uzman sorusu doğru Rakam ustasıBir hesaplama doğru Günün oyuncusuBugünün meydan okuması tamam Sınava hazırSınav modunda %80 veya üzeri 
Endonezya kuralları. Bu içerik Endonezya hukukunu ve Bali kurallarını esas alır: yalnızca sertifikalı Endonezya vatandaşları emlak danışmanı olabilir, yabancılar freehold araziye sahip olamaz ve işlemler bir noter (PPAT) aracılığıyla yapılır. CloserPass'te Bali sayfasına bakın.