İspanya'da emlak danışmanı nasıl olunur

İspanya'da emlak danışmanları için ulusal bir lisans yok. Herkes başlayabilir ve sahil bölgelerindeki birçok danışman yurt dışından geliyor. Ancak üç bölge artık kendi sicilini tutuyor, kara para aklamayla mücadele mevzuatına tabisiniz ve uyruğunuz nasıl çalışabileceğinizi belirliyor. Ekim 2026 itibarıyla her şeyin nasıl bir araya geldiği aşağıda.

Kısaca

1. Ulusal bir lisans veya sınav yok. Eski API unvanı hâlâ var, ancak Haziran 2000'deki serbestleştirici bir kararnameden bu yana zorunlu değil.
2. Katalonya, eğitim, ofis, sigorta ve teminat şartıyla AICAT siciline kayıt zorunluluğu getirir.
3. Valensiya Topluluğu, en az 200 saat eğitimle 98/2022 sayılı Kararname kapsamında kayıt zorunluluğu getirir. Bir mahkeme, Ocak 2025'te sigorta ve teminat tutarlarını iptal etti.
4. Endülüs, 24 Ocak 2026'dan beri yürürlükte olan 5/2025 sayılı Konut Kanunu ile zorunlu bir sicil oluşturdu. Buna güvenmeden önce kayıtların açık olup olmadığını kontrol edin.
5. AB vatandaşları serbestçe çalışabilir. AB dışı vatandaşların çalışan veya serbest çalışan olarak bir oturum ve çalışma iznine ihtiyacı vardır.
6. Herkesin bir NIE'ye ihtiyacı vardır ve ya çalışan ya da autónomo (serbest çalışan) olarak çalışırsınız.
7. Ödeme genellikle sabit maaş artı komisyon şeklindedir, autónomo'lar için ise yalnızca komisyon.

Ulusal lisans yok

İspanya bu mesleği 2000 yılında serbestleştirdi. Consumer'a göre, 23 Haziran tarihli 4/2000 sayılı Kraliyet Kanun Hükmünde Kararnamesi herkesin bir unvana sahip olmadan emlak aracılığı yapmasına izin veriyor ve resmi Agente de la Propiedad Inmobiliaria (API) unvanı için son giriş sınavı 9 Nisan 2000'de yapıldı. API unvanı ve meslek odaları hâlâ var ve bazı danışmanlar bunları bir kalite işareti olarak kullanıyor, ancak isteğe bağlıdır.

Tüketici örgütü OCU, Ocak 2026'da aracılığı hem kimlerin bu işi yapabileceği hem de danışmanların ne kadar ücret alabileceği açısından “devlet düzeyinde az düzenlenmiş” olarak tanımladı. Bu boşluk, birçok bölgenin kendi kurallarını oluşturmasının nedenidir. OCU, Katalonya, Valensiya ve Balear Adaları'nı zorunlu sicili olan bölgeler, Madrid, Kanarya Adaları ve Navarra'yı ise gönüllü sicili olan bölgeler olarak listeliyor.

Katalonya: AICAT sicili

Katalonya'da halka açık bir ofisten çalışıyorsanız, danışmanların taşıdığı rozet nedeniyle genellikle AICAT olarak anılan Katalonya Emlak Danışmanları Sicili'ne kayıtlı olmanız gerekir. Kurallar, konut hakkına ilişkin 18/2007 sayılı Kanun ve 12/2010 sayılı Kararname'den gelir. Generalitat'ın işlem sayfası şunları belirtir:

• Eğitim: ilgili bir üniversite diploması (hukuk, ekonomi, işletme, inşaat mühendisliği ve benzeri) veya tanınmış emlak kurslarından sertifikalar. Bir şirkette yöneticilerin ve her ofisin sorumlusunun bu şartı karşılaması gerekir.
• Halka açık bir işyeri, yalnızca çevrimiçi çalışmıyorsanız.
• Ofis başına en az talep başına €100,000 ve yıllık €600,000 tutarında sorumluluk sigortası. Yalnızca çevrimiçi faaliyet için €150,000 ve €1,000,000.
• Ofis başına en az €60,000 veya yalnızca çevrimiçi faaliyet için danışman başına €300,000 tutarında bir teminat (kefalet veya garanti).
• İşlem için ücret yok.

Kayıt olduktan sonra sicil numaranızı taşıyan bir rozet ve tabela gösterirsiniz; numara kırtasiye malzemelerinizde ve ilanlarınızda yer almalıdır. Kararnamenin 6.2 maddesi uyarınca, soran herkese teminatınızı hangi sigorta şirketinin veya bankanın verdiğini söylemeniz gerekir.

Valensiya Topluluğu: RAI sicili

Valensiya Emlak Aracılık Danışmanları Sicili, 16 Ekim 2022'den beri yürürlükte olan 29 Temmuz tarihli 98/2022 sayılı Kararname ile kuruldu. Generalitat'ın SSS sayfasına göre sicil, mülk satışı, kiralama, takas veya mülkiyet haklarının devrinde aracılık, danışmanlık veya yönetim yapan herkesi kapsar. Salt mülk yönetimi ve anahtar muhafazası ile temizlik gibi turistik kiralama hizmetleri kapsam dışındadır.

• Eğitim: emlak konularında en az 200 ders saati için sertifikalar.
• Bir şirkette yöneticilerin ve her ofis müdürünün bu şartı karşılaması gerekir ve bir kişi en fazla üç ofisi denetleyebilir.
• Yalnızca çevrimiçi çalışan danışmanların bölgede fiziksel bir adresi olmalıdır.

Ocak 2025'te Valensiya Yüksek Mahkemesi, rekabet otoritesinin (CNMC) itirazını kısmen kabul etti ve kararnamenin, €60,000 teminat (çevrimiçi danışmanlar için €300,000) ve €100,000 sorumluluk sigortası (çevrimiçi €600,000) dahil birkaç şartını iptal etti. Mahkeme çevrimiçi danışmanlar için öngörülen daha yüksek tutarları ayrımcı buldu. Karar Yüksek Mahkeme'ye (Supreme Court) taşınabilir; bu nedenle kayıt olduğunuz gün neyin geçerli olduğunu Generalitat'a veya bir avukata sorun.

Endülüs: 5/2025 sayılı Kanun kapsamında yeni bir sicil

Endülüs, Costa del Sol'ü kapsadığı için yabancı danışmanlar açısından önemlidir. 16 Aralık tarihli 5/2025 sayılı Konut Kanunu 24 Aralık 2025'te resmi gazetede (BOJA) yayımlandı ve 24 Ocak 2026'da yürürlüğe girdi. Kanun, başlangıç bölümünde zorunlu olarak nitelendirilen Endülüs Konut Sektörü Uzman Emlak Danışmanları Sicili'ni oluşturuyor.

52. madde kayıt koşullarını belirler:

• Şunlardan biri: resmi API unvanı, sosyal ve hukuk bilimleri, mühendislik veya mimarlık alanında üniversite diploması, başvurudan hemen önce en az dört yıllık emlak deneyimi veya resmi bir danışmanlar odasına üyelik.
• Son dört yıl içinde tamamlanmış, konut aracılığı ve korunan konut alanında en az 100 saatlik resmi eğitim. İşletme sahibi ve çalışan personelin %50'si için geçerlidir.
• Kanun ve yönetmeliklerinde belirtildiği şekilde bir teminat veya sigorta.
• Emlak aracılığıyla bağlantılı adli sicil kaydı bulunmaması.

Kanunda sicilin faaliyete geçirilmesine ilişkin ayrı bir son hüküm var. Sicilin Ekim 2026'da başvurulara açık olduğunu teyit edemedik. Deneyiminizin ve eğitiminizin kanıtlarını şimdiden saklayın ve kendinizi kayıtlı olarak tanıtmadan önce Junta de Andalucía'ya danışın.

Kara para aklamayla mücadele yükümlülükleri

10/2010 sayılı Kanun'un 2.1(l) maddesi uyarınca, geliştiriciler ve mülk satışlarında profesyonel olarak danışman, komisyoncu veya aracı olarak çalışan herkes yükümlü kuruluşlardır. Bu; müşterini tanı kontrolleri, gerçek faydalanıcının tespiti ve şüpheli işlemlerin İspanya'nın mali istihbarat birimi SEPBLAC'a bildirilmesi anlamına gelir. Her emlak ofisine bu kontrolleri nasıl yaptığını sorun. Ciddi bir emlak ofisinin yazılı bir prosedürü ve belirlenmiş bir sorumlusu olur.

Çalışma hakları: AB ve AB dışı

AB, AEA ve İsviçre vatandaşları. İspanya'da çalışan veya serbest çalışan olarak çalışabilirsiniz. Üç aydan fazla kalırsanız, varışınızdan itibaren üç ay içinde ilinizdeki yabancılar ofisine (Oficina de Extranjería) veya polis merkezine şahsen kayıt olmanız gerekir. İçişleri Bakanlığı'na göre kayıt belgesi anında verilir ve yabancı kimlik numaranızı gösterir.

Çalışan olarak AB dışı vatandaşlar. İşveren, 4/2000 sayılı Organik Kanun ve 1155/2024 sayılı Kraliyet Kararnamesi kapsamında ilk oturum ve çalışma izni için başvurur. Sosyal İçerme Bakanlığı'nın bilgi formuna göre, işin üç ayda bir yayımlanan doldurulması zor meslekler listesinde olması veya işverenin, ilanı kamu iş portalında yayımlamak dahil, pozisyonu yerel olarak dolduramadığını göstermesi gerekir. Sözleşme, izin süresi boyunca işi garanti etmelidir. Karar üç ay içinde verilmelidir ve yanıt verilmemesi ret anlamına gelir. Ardından bir ay içinde konsoloslukta vizeye başvurur, İspanya'ya girer, Sosyal Güvenlik'e kaydolur ve yabancı kimlik kartınıza (TIE) başvurursunuz.

Serbest çalışan olarak AB dışı vatandaşlar. Bakanlığın serbest çalışma izni formu; faaliyetinizin gerektirdiği lisansları, nitelik veya deneyim belgelerini, yatırımınızın yeterli olduğuna dair kanıtı (ATA veya UPTA gibi bir serbest çalışanlar derneğinden alınacak bir fizibilite raporu bir yoldur) ve adli sicil kaydı bulunmamasını ister. Yaşadığınız yerdeki İspanya konsolosluğuna şahsen başvurursunuz. İlk izin bir yıl geçerlidir ve tek bir bölge ve tek bir sektörle sınırlıdır.

NIE

İspanya'da çalışan, mülk satın alan veya iş yapan her yabancının bir NIE'ye (yabancı kimlik numarası) ihtiyacı vardır. Bir kez verilir ve değişmez. İspanya'da randevu, pasaport ve 790 kod 012 formuyla ödenen harçla (Universidad Autónoma de Madrid'e göre €9.84) bir polis merkezinde veya yabancılar ofisinde EX-15 formuyla başvurursunuz. Yurt dışından İspanya konsolosluğuna başvurursunuz. Çalışma vizesiyle gelen AB dışı çalışanlar genellikle NIE'nin vizenin üzerinde zaten basılı olduğunu görür.

Çalışan veya autónomo

Çalışan. Emlak ofisi bir iş sözleşmesi imzalar, Sosyal Güvenlik priminizi öder ve gelir vergisini keser. Genellikle sabit bir maaş ve getirdiğiniz ücretlerden bir pay alırsınız.

Autónomo. Özellikle franchise ve ağ modellerinde birçok danışman serbest çalışandır. Vergi dairesine ve Sosyal Güvenlik'e kaydolur, emlak ofisine veya müşteriye fatura keser, ücretlerinize %21 KDV ekler ve aylık priminizi kendiniz ödersiniz.

• Yeni autónomo'lar ilk 12 ay için aylık €80 sabit oranı kullanabilir; net geliriniz asgari ücretin altında kalırsa bu ikinci bir yıl için uzatılabilir (Billeo).
• Sonrasında prim net gelirinize bağlıdır. Hükümet 2026 için 2025 tutarlarını korudu: her dilimin asgari matrahı üzerinden aylık €200 ile €590 arası (El Derecho, Aralık 2025). Küçük bir ek kesinti (MEI) Ocak 2026'da %0.8'den %0.9'a yükseldi.

Örnek hesaplamalar için İspanya'da emlak danışmanı komisyonu sayfasına bakın.

Danışmanlar nasıl kazanır

İspanya'da danışmanlar için resmi maaş verisi yoktur. Aşağıdaki rakamlar, en son Ekim 2023'te güncellenen GoWork iş ilanı sitesi tahminleridir. Bunları bir vaat olarak değil, pazarlık için bir başlangıç noktası olarak kullanın.

Profil	Tahmini sabit ücret (yıllık brüt)
Deneyim yok	€12,800 ile €20,000 arası
4 ile 10 yıl	€25,000 ile €33,600 arası
20 yıldan fazla	€46,300'ün üzerinde
Satış müdürü	€32,600 ile €60,200 arası

Kaynak: GoWork, Ekim 2023.

GoWork, maaş artı komisyon olarak tipik toplam kazancı şehre, deneyime ve sonuçlara bağlı olarak yılda €20,000 ile €60,000 arasında gösteriyor. Komisyon, kapattığınız her işte emlak ofisinin ücretinden alınan bir paydır. Paylaşım oranını emlak ofisleri kendileri belirler, bu yüzden imzalamadan önce yazılı olarak alın.

İşin olduğu yerler ve diller

Yabancı alıcılar sahil piyasasının büyük bir bölümünü oluşturuyor. Alicante Plaza'nın Ağustos 2025'te aktardığı Registradores verilerine göre konut alımlarında yabancıların payı Alicante ilinde yaklaşık %43, Málaga'da yaklaşık %33, ülke ortalaması ise %14.1. Başı çeken alıcı uyrukları İngiliz, Belçikalı ve Hollandalıydı.

• Noterler, bankalar, belediyeler ve çoğu evrak işi için İspanyolca gereklidir.
• İngilizce, Costa del Sol ve Costa Blanca'daki birçok uluslararası alıcıyla çalışma dilidir.
• Sahillerde kimlerin satın aldığı düşünüldüğünde Felemenkçe, Fransızca, Almanca veya İskandinav dilleri gerçek bir avantajdır.
• Katalanca veya Valensiyaca, Katalonya ve Valensiya Topluluğu'nda hem yerel müşterilerle hem de bölgesel idarelerle işinize yarar.

Emlak ofisi nasıl seçilir

• Katalonya, Valensiya veya Endülüs'te emlak ofisinin sicil numarasını isteyin ve ilanlarında yer aldığını kontrol edin.
• Müşteri parasını hangi sigorta ve teminatın kapsadığını ve bunları kimin verdiğini sorun.
• 10/2010 sayılı Kanun kapsamındaki kara para aklamayla mücadele kontrollerini nasıl yaptığını sorun.
• Çalışan mı yoksa autónomo mu olacağınızı sorun ve sabit maaşı, komisyon paylaşımını, hedefleri ve ödeme tarihini yazılı olarak alın.
• Siz ayrıldıktan sonra kapanan işlere ne olacağını sorun.
• AB dışı bir vatandaşsanız, emlak ofisinin siz başlamadan önce çalışma izniniz için başvuracağından emin olun.

Tehlike işaretleri

• Sizi sözleşmesiz veya autónomo olarak kaydolmadan çalıştırmak isteyen bir emlak ofisi.
• Nakit olarak veya kişisel bir hesaba tahsil edilen ücretler.
• Satıcılarla yazılı yetki belgesi (“nota de encargo”) yok, dolayısıyla ücret hakkınızı kanıtlayamazsınız.
• AB dışından işe alınan birinden izin ve vize verilmeden önce işe başlamasının istenmesi.
• Bu kılavuzdaki aralıkların çok üzerinde kazanç vaatleri.

İspanya'da emlak danışmanlığı kuralları bölgeye göre farklılık gösterir ve Endülüs'te 2026'da değişti. Bu kılavuz yukarıda belirtilen tarihte kontrol edilmiştir. Genel bilgi niteliğindedir, hukuki veya vergi danışmanlığı değildir. CloserPass hiçbir İspanyol resmi kurumuyla bağlantılı değildir.

Pozisyonları ve daha fazla kılavuzu CloserPass'te İspanya sayfasında bulun.