Mısır'da emlak kariyeri

Bir emlak danışmanının bilmesi gereken kurallar

Gayrimenkul kurumu

General Organization for Export and Import Control (GOEIC), Real Estate Brokers Registry (Yatırım ve Dış Ticaret Bakanlığı'na bağlı)

Emlak danışmanı kaydı (GOEIC)

Mülk veya arsanın satışında, alımında ya da kiralanmasında aracılık yapan herkes, Commercial Agency and Brokerage Law 120 of 1982'yi değiştiren Law 21 of 2022 ile oluşturulan GOEIC emlak danışmanı siciline (Real Estate Brokers Registry) kayıtlı olmalıdır. Property Finder Egypt'e göre, emlak danışmanı türleri ve kategorileri hakkındaki Ministerial Decision 578 of 2025, 16 Aralık 2025'te çıkarıldı ve 18 Ocak 2026'da yürürlüğe girdi; halihazırda faaliyet gösterenlere kayıt için Temmuz 2026'ya kadar altı ay süre verildi. Başvuru sahipleri önce GOEIC'in çevrimiçi Real Estate Brokerage Practice kursunu tamamlar (3 gün, 12 saat, %80 devam zorunluluğu ve final değerlendirmesi, EGP 1,500), ardından bireysel veya şirket formunu sertifikayla birlikte bir GOEIC şubesine teslim eder. Emlak danışmanları satıcı, alıcı, çift taraflı veya kiralama danışmanı olarak kaydolur ve işlem büyüklüğüne göre sınıflandırılır: A (EGP 100 milyon üzeri, sermaye EGP 1 milyon), B (EGP 50 milyon üzeri, EGP 500,000), C (EGP 10 milyon üzeri, EGP 50,000) ve D (EGP 10 milyona kadar, EGP 20,000). Emlak danışmanı kartı Maarouf (Kahire), 6th of October veya İskenderiye şubelerinden teslim alınır. Kayıt ücretleri şubelerde ödenir ancak yayınlanmaz; kayıt olmadan faaliyet göstermenin cezası iki yıla kadar hapis ve EGP 50,000 ile EGP 1 milyon arasında para cezasıdır.

Kimler emlak danışmanı olabilir

Bireysel kayıt Mısırlılara ayrılmıştır: Law 120 of 1982 (3. madde; 3 mükerrer madde ile emlak danışmanlarına uygulanır), başvuru sahibinin Mısır vatandaşı olmasını şart koşar; vatandaşlığa sonradan geçen bir Mısırlının bu vatandaşlığı on yıldır taşıyor olması gerekir. Dolayısıyla yabancı bir kişi kendi adına emlak danışmanı olarak kayıt olamaz. Yabancılar yine de bir şirket aracılığıyla yer alabilir: GOEIC sicili, yabancı kurucuları olan Mısır şirketleri ve yabancı şirketlerin Mısır şubeleri için ayrı yollar öngörür ve yasa, bakana yabancı kurucuları olan şirketler için vatandaşlık şartından muafiyet tanıma yetkisi verir. Böyle bir firmada çalışan yabancının Labour Law 14 of 2025 (1 Eylül 2025'te yürürlüğe girdi) kapsamında Çalışma Bakanlığı'ndan çalışma izni alması gerekir ve Ministerial Decision 279 of 2025, yabancı personeli bir işyerinin Mısırlı çalışan sayısının %10'uyla sınırlar (nitelikli Mısırlı bulunamadığında bazı Investment Law projelerinde %20'ye kadar). Firma kaydı elinde tutarken yabancı bir çalışanın aracılık sözleşmelerini bizzat imzalayıp imzalayamayacağı, bulunan hiçbir resmi metinde teyit edilmiyor.

Aracılık kuralları

Her aracılık sözleşmesi yazılı olmalı ve tarihi, tarafları, mülk bilgilerini ve tam ödeme yöntemini belirtmelidir; emlak danışmanı mülk verilerini resmi kayıtlarla karşılaştırmalı ve müşteri bilgilerini gizli tutmalıdır. EGP 10,000 üzerindeki komisyonlar nakit ödenemez, emlak danışmanları fiyatları ve komisyonları kaydeden bir işlem defteri tutar (GOEIC'in web sitesi üzerinden elektronik olarak) ve alınan tutarlar 30 gün içinde Vergi İdaresi'ne bildirilir. Law 120 herhangi bir komisyon üst sınırı koymaz; oran ve para birimi sözleşmede ne yazıyorsa odur. Yeni projelerde emlak danışmanının komisyonunu geliştirici öder, yani alıcı her durumda aynı fiyatı öder; geliştirici satışlarının %70 ila %80'ini emlak danışmanlarının yürüttüğü belirtiliyordu (Invest-Gate, 2022). Bir işlemden önce müşteriler kara para aklamayla mücadele biriminin listelerine göre taranmalıdır.

Yabancı alıcılar

Law 230 of 1996, tarihsel olarak Mısırlı olmayan bir kişiyi her biri en fazla 4,000 m² olan iki mülkle sınırlıyor ve beş yıl boyunca yeniden satışa izin vermiyordu. 2023 ile 2026 arasındaki Bakanlar Kurulu kararları, yurt dışından transfer edilen dövizle ödeme yapan alıcılar için konut birimi sayısı sınırını kaldırdı ve NUCA gibi kurumlardan alınan birimler ancak ABD doları ile ödeme kanıtıyla noter onayından geçebilir (Ahram Online, Temmuz 2026). Mülkiyet arsayı değil birimleri kapsar: Başbakan, yabancı mülkiyetinin gayrimenkul birimleriyle sınırlı olduğunu söyledi; çöl arazisi Mısırlılara ve çoğunluğu Mısırlılara ait şirketlere ayrılmıştır (Law 143 of 1981) ve tarım arazisi yabancılara kapalıdır. Sina'da 2012 tarihli Integrated Development Law, arazi ve bina mülkiyetini Mısırlılara ayırır ve yabancılara yenilenebilir intifa hakkı (50 yıla, en fazla 75 yıla kadar) sunar; Ahram, Dahab, Sharm El Sheikh ve Akabe Körfezi turizm bölgesi için istisnalar bildiriyor. Mülk yoluyla oturum izni sunuluyor; bildirilen eşikler bir yıl için USD 50,000, üç yıl için USD 100,000 ve beş yıl için USD 200,000 (IMI Daily, 2023), ancak güncel tutarları doğrulayan resmi bir tarife bulunamadı.

Vergi ve ücretler

Satıcı, sözleşme tescil edilmiş olsun ya da olmasın, yapılı mülk veya inşaat arsasının brüt satış fiyatı üzerinden %2.5 gayrimenkul devir vergisi öder; 29 Temmuz 2026'dan itibaren yürürlükte olan Law 151 of 2026 kapsamındaki gelir vergisi değişiklikleri ödeme için 60 gün tanır. Bir satışın Real Estate Publicity Department'ta (Shahr El Aqary) tescili, Law 83 of 2006 kapsamında alana göre sabit bir ücrete tabidir; bildirilen ücret 100 m²'ye kadar EGP 500'dür ve 300 m² üzerinde EGP 2,000 tavanına kadar çıkar. Buna ölçüm, Avukatlar Barosu onayı (%1, en fazla EGP 25,000) ve sözleşme masrafları eklenir; sürecin tamamı çoğu zaman EGP 30,000 ila 50,000'e mal olur (Enterprise, 2023). Decision 3562 of 2023'ten bu yana, devlet denetimindeki şehirlerdeki birimlerin sözleşmeleri tam tapu sicili kaydı olmadan noter onayından geçebiliyor. Konut dışı kira sözleşmelerine artık %14 KDV uygulanıyor (Law 149 of 2026).

Projeden satış

Yeni konutların çoğu geliştiriciler tarafından uzun taksit planlarıyla projeden satılır; JLL'ye göre bu planlar 2016 öncesindeki iki yıldan bugün 15 yıla kadar uzadı ve çoğu zaman gelir paylaşımı anlaşmalarıyla New Urban Communities Authority'den (NUCA) satın alınan ya da onunla paylaşılan arazi üzerinde yapılır. Mevcut kurallar (Prime Minister's Decree 2184 of 2022) proje banka hesapları ve teminat yatırımları şart koşar ancak geliştirici kaydı veya sınıflandırması gerektirmez; geç teslim ise siyasi bir meseleye dönüştü: Eylül 2026'da hükümet duran projeleri listelemeye başladı. Konut Bakanlığı'nın Eylül 2026 sonunda tamamladığı ve zorunlu bir Mısır Gayrimenkul Geliştiricileri Birliği kuran yasa taslağı; her proje onayından önce kayıt, her proje veya etap için onaylı ilerlemeye bağlı olarak serbest bırakılan tek bir escrow hesabı, tamamlanmaya bağlı ödeme takvimleri ve iki alıcı koruma fonu öngörüyor. Taslağın hâlâ Bakanlar Kurulu'ndan ve Meclis'ten geçmesi gerekiyor.

Kiralama

4 Ağustos 2025'te yayımlanan eski kira yasası Law 164 of 2025, kira kontrollü sözleşmeleri konutlarda yedi yıl, diğer kullanımlarda beş yıl sonra sona erdirir. Geçiş döneminde kiralar seçkin bölgelerde eski kiranın 20 katına (ayda en az EGP 1,000), orta gelirli bölgelerde 10 katına (en az EGP 400) ve ekonomik bölgelerde yine 10 katına (en az EGP 250), konut dışı birimlerde ise beş katına çıkar, ardından her yıl %15 artar; devlet, asıl kiracılara alternatif konut sözü verdi. 30 Ocak 1996'dan bu yana imzalanan kira sözleşmeleri bu yasanın dışındadır ve kiranın ve sürenin serbestçe kararlaştırıldığı Medeni Kanun'a tabidir.

Platformlar

GOEIC emlak danışmanı sicili (Real Estate Brokers Registry) ve emlak danışmanı kartıGOEIC çevrimiçi randevu (goeic.gov.eg/reserv-online, yardım hattı 19591)GOEIC elektronik işlem defteriReal Estate Publicity Department (Shahr El Aqary)New Urban Communities Authority (NUCA)Mısır Vergi İdaresi (Egyptian Tax Authority)Egyptian Money Laundering and Terrorist Financing Combating Unit listeleriÇalışma Bakanlığı (Ministry of Labour) yabancı çalışma izinleri