Suudi Arabistan'da emlak kariyeri

Bir emlak danışmanının bilmesi gereken kurallar

Gayrimenkul kurumu

Real Estate General Authority (REGA)

Emlak danışmanı lisansı (FAL)

Hiç kimse REGA lisansı olmadan mülk aracılığı veya pazarlaması yapamaz; lisans FAL markası altında verilir ve REGA'nın aracılık platformu üzerinden çevrimiçi başvurulur. Uygulama yönetmeliğine göre bir birey en az 18 yaşında olmalı, tam fiil ehliyetine ve temiz sicile sahip olmalı, her faaliyet için REGA'nın yeterlilik programını tamamlamalı ve ücreti ödemelidir; lisans bir yıl geçerlidir ve beş yıla kadar uzatılabilir, yenileme ise süre dolmadan önceki 60 gün içinde talep edilir. 1 Eylül 2026'dan itibaren ilk kez başvuranlar üç zorunlu uzaktan kurs (aracılık, pazarlama, dolandırıcılık ve kara para aklamayla mücadele) alır ve Saudi Real Estate Institute tarafından hazırlanan yüz yüze bir sınava girer. Yönetmelikte uyruk kuralı yoktur, ancak aracılık ve emlak pazarlaması Ekim 2021'den beri çalışma bakanlığı tarafından %100 Suudi vatandaşlarına ayrılmıştır; dolayısıyla uygulamada Suudi olmayanlar lisanslı emlak danışmanı olarak çalışamaz. Resmi ücret tutarları yönetmelikte yayınlanmamıştır.

Aracılık kuralları

Emlak Aracılığı Kanunu (Royal Decree M/130, Haziran 2022), belirli süreli (süre belirtilmemişse 90 gün) yazılı bir aracılık sözleşmesi yapılmasını ve bunun REGA platformuna yüklenmesini şart koşar; aksi halde sözleşme icra edilemez. Varsayılan komisyon, satış fiyatının veya ilk yıl kirasının %2,5'idir ve emlak danışmanıyla sözleşme yapan tarafça ödenir; farklı bir oran ancak yazılı anlaşmayla mümkündür. Birden fazla taraf aynı işlemi paylaştığında toplam bu oranı aşamaz. Her ilan kendi REGA reklam lisansına ihtiyaç duyar ve emlak danışmanının adını ve lisans numarasını göstermelidir; çevrimiçi emlak platformlarının da lisanslı ve REGA ile entegre olması gerekir (Nisan 2025 itibarıyla 71 platform lisanslıydı). Para cezaları SAR 200,000'a ulaşır; ciddi ihlallerde lisans askıya alınır veya iptal edilir.

Yabancı alıcılar

Suudi Olmayanların Gayrimenkul Mülkiyeti ve Yatırımı Kanunu (Royal Decree M/14, 19/1/1447 AH, Temmuz 2025, 25 Temmuz 2025'te yayınlandı) 22 Ocak 2026'da yürürlüğe girdi ve 2000 tarihli kanunun yerini aldı. Bakanlar Kurulu, yönetmeliğini ve bölgelerini 23 Haziran 2026'da onayladı: Riyad'da 9 bölge (KAFD, Diriyah Gate, New Murabba, King Salman Park, Qiddiya, Sedra ve Sports Boulevard dahil), Jeddah Central dahil Cidde'de yaklaşık 57, AlUla'da 17, ayrıca yalnızca Müslüman bireylerin yararlanabildiği Mekke'de 12 ve Medine'de 10 bölge. Yasal yerleşikler bölgeler dışında da (Mekke veya Medine hariç) kendileri için bir konut satın alabilir; yerleşik olmayanlar ise bölgeler içinde kalmalı ve önce bir Suudi büyükelçiliği aracılığıyla dijital kimlik almalıdır. Yabancı şirketler Yatırım Bakanlığı'na (Invest Saudi) kaydolur ve herkes Saudi Properties portalı üzerinden başvurur. Kanun, ayrı KİK mülkiyet mevzuatını ve Premium Residency haklarını korur; REGA, Suudi olmayanlardan %5'e kadar tasarruf ücreti alabilir (ilk yönetmelikte %2 olarak bildirildi).

Vergi ve ücretler

Satışlar ZATCA'ya %5 Gayrimenkul İşlem Vergisi öder (mevcut kanun ve yönetmelik 9 Nisan 2025'ten beri yürürlükte); yasal olarak satıcı sorumludur, alıcı vergiyi üstlenmeyi kabul edebilir ve müteselsilen sorumlu tutulabilir. Vergi, tapu devri tamamlanmadan önce 30 gün içinde ödenmelidir. Mülk satışları standart %15 KDV yerine RETT kapsamına girer ve devlet, bir Suudi vatandaşının ilk konutunun ilk SAR 1 million'luk kısmı için RETT'i üstlenir. Suudi olmayanlar ayrıca REGA'nın tasarruf ücretini (kanunla %5 ile sınırlı) öder ve her devir ulusal Real Estate Registry'ye kaydedilmelidir.

Projeden satış (Wafi)

Projeden satışlar, Off-Plan Real Estate Projects Sale and Lease Law ile düzenlenir ve REGA tarafından Wafi programı aracılığıyla denetlenir: proje lisansı olmadan hiçbir birim projeden pazarlanamaz, satılamaz veya kiralanamaz ve geliştiricilerin kayıtlı olması gerekir. Alıcı ödemeleri her proje için ayrılmış bir escrow hesabına yatırılır ve inşaat ilerledikçe serbest bırakılır; proje değerinin %20'si tamamlanana kadar, %5'i (veya bir banka teminatı) ise teslimden sonra bir yıl boyunca tutulur. Kasım 2025'ten beri REGA, şartlar karşılandığında projeden satış lisanslarını 30 gün içinde değil, anında veriyor.

Kiralama

Her konut ve ticari kira sözleşmesi, birleşik kira sözleşmesi kullanılarak ulusal kiralama platformu Ejar'a kaydedilir; mülk sahibi kaydetmezse kiracı kaydedebilir. 25 Eylül 2025'te Suudi Arabistan, Riyad kentsel alanında yeni ve mevcut kira sözleşmeleri için kiraları beş yıl süreyle dondurdu: her kira Ejar'a kayıtlı son tutarda sabitlendi, belirli istisnalar dışında otomatik yenileme getirildi ve 12 aylık kiraya kadar para cezaları belirlendi. REGA yönetim kurulu, Ekonomik ve Kalkınma İşleri Konseyi'nin onayıyla dondurmayı diğer şehirlere genişletebilir, ancak Ekim 2026 itibarıyla hiçbir genişletme teyit edilmemişti.

Platformlar

FAL (REGA aracılık lisansı)REGA reklam lisansıEjarWafiSaudi Properties (saudiproperties.rega.gov.sa)Real Estate RegistrySREM (Saudi Real Estate Market, Adalet Bakanlığı)SakaniNafath