شراء عقار في المغرب كأجنبي

المغرب من الأسواق الأسهل للمشتري الأجنبي: لا حصص، ولا رخصة خاصة، ولا منع من امتلاك شقة أو فيلا أو محل. الفخاخ في مكان آخر: نوع سند الملكية، وطريقة وصول الأموال، والضرائب عند إعادة البيع. كوسيط، ستُسأل عن الثلاثة. إليك ما يجب أن تعرفه وتقوله.

باختصار

1. يمكن للأجانب شراء العقارات السكنية والتجارية بنفس شروط المغاربة. والأراضي الفلاحية هي الاستثناء.
2. فضّل دائمًا العقار الذي له رسم عقاري (titre foncier، سند ملكية مسجّل). أما عقد الملكية (melkia) فهو عقد قائم على الشهود دون سجل مركزي.
3. يوقَّع العقد أمام موثق (أو عدلين؛ ومنذ يوليو 2026، بموجب القانون 41.25، لم يعد بإمكان المحامين تحريره)، ثم يُقيَّد لدى المحافظة العقارية (conservation foncière).
4. ادفع من الخارج بالعملة الأجنبية عبر بنك مغربي واحتفظ بالإثبات. فبدونه يصعب إخراج الأموال لاحقًا.
5. خصّص نحو 6.5% إلى 7% فوق السعر للرسوم والمصاريف، قبل أي أتعاب للوكالة.
6. منذ 1 يوليو 2026، يكلّف النقد المدفوع في بيع يتجاوز MAD 300,000 نسبة 2% إضافية.
7. منذ 1 يونيو 2026، يجب أن تُسجَّل أولًا لدى المحكمة أي وكالة (توكيل) تُستخدم للشراء أو البيع أو الرهن.
8. شراء منزل لا يمنح تصريح إقامة.

ما يمكن للأجانب شراؤه

يشير Global Property Guide إلى عدم وجود أي قيد على نوع العقار السكني أو التجاري الذي يمكن للأجنبي امتلاكه. أما الأراضي الفلاحية فهي محمية. وخارج المدار الحضري، يحتاج الأجنبي الراغب في أرض إلى شهادة الصبغة غير الفلاحية (attestation de vocation non agricole): شهادة تثبت أن المشروع ليس فلاحيًا، وأن الأرض ذات قيمة فلاحية ضعيفة، وأن مساحة القطعة تتناسب مع الحاجة. وقد ذكّرت دورية حكومية بهذه القواعد في 2022، كما أفادت Bladi. عمليًا، وجّه العملاء الأجانب نحو الشقق والفيلات والقطع الأرضية داخل حدود المدن.

الرسم العقاري (titre foncier) مقابل عقد الملكية (melkia)

الرسم العقاري (titre foncier) سند ملكية مسجّل تحتفظ به المحافظة العقارية، التابعة لـ ANCFCC. وبمجرد تسجيله، يصبح الحق نهائيًا ويمكن الاحتجاج به في مواجهة الجميع. يُظهر الرسم المالك وأي رهن أو حجز، فيمكنك التحقّق منه قبل أن يلتزم العميل.

عقد الملكية (melkia أو moulkia) عقد يحرّره عدلان، استنادًا إلى شهادات شهود بأن البائع امتلك العقار وتصرّف فيه. لا يوجد سجل مركزي، لذا يمكن بيع العقار نفسه مرتين، وقد تكون الحدود غير واضحة. ويوضح Lesmre أن تحويل عقد الملكية إلى رسم عقاري (عبر مطلب التحفيظ، réquisition d’immatriculation) قد يستغرق من 12 إلى 36 شهرًا. والرياضات في المدن العتيقة والقطع القروية هي الحالات المعتادة. ولا ينبغي للمشتري الأجنبي المضي في صفقة بعقد ملكية إلا بمساعدة محامٍ، ويُفضَّل إتمام التحفيظ قبل الدفعة النهائية.

الخطوات

1. العرض والتحقّقات. اتفقوا على السعر، ثم اطلب رقم الرسم العقاري وشهادة عقارية حديثة. تحقّق من هوية البائع والرهون والتحمّلات ووضعية الملكية المشتركة (syndic).
2. الوعد بالبيع (Compromis de vente). اتفاق أولي يحدّد السعر، والعربون، والشروط (مثل الحصول على قرض)، وتاريخ العقد النهائي. اطلب أن يحرّره الموثق أو يراجعه.
3. الموثق. يتحقّق الموثق من الملف، ويُعدّ العقد، ويحصّل الرسوم. والأموال المدفوعة للموثقين تُودَع في حسابات ودائع مركزية لدى CDG، وليس في حساب البائع.
4. الدفع. يرسل غير المقيم عملة أجنبية إلى بنك مغربي يحوّلها إلى دراهم. ووفق قواعد مكتب الصرف (Office des Changes)، يجب أن تأتي دراهم المشتري الأجنبي غير المقيم من عملة بيعت في سوق الصرف، أو من حساب بالعملة الأجنبية، أو من حساب بالدرهم القابل للتحويل. احتفظ بإثبات التحويل الصادر عن البنك: فهو ما يسمح بإعادة الأموال إلى الخارج لاحقًا.
5. التوقيع والتسجيل. يُوقَّع العقد، وتُدفع رسوم التسجيل لدى مصلحة الضرائب، ويودع الموثق البيع لدى المحافظة العقارية (conservation foncière) التي تحيّن الرسم العقاري. وتصبح الملكية مضمونة بمجرد أن يظهر اسم المشتري في الرسم.

تكاليف المشتري، مع مثال محسوب

النسب التي تم التحقّق منها لسنة 2026:

• رسوم التسجيل: 4% من السعر للعقار المبني (بحد أدنى MAD 1,000). والأرض العارية 5%، والسكن الاجتماعي المؤهَّل 3%.
• المحافظة العقارية (ANCFCC): 1.5% من السعر إضافة إلى MAD 100 عن كل رسم عقاري، بحد أدنى MAD 500 (التعريفة المعمول بها منذ نوفمبر 2016).
• الموثق: عادةً نحو 1% من السعر إضافة إلى الضريبة على القيمة المضافة. لم نتمكن من التأكد من وجود جدول أتعاب، لذا اطلب عرض سعر مكتوبًا.
• الشهادات والطوابع والنسخ: مبالغ صغيرة، مثل MAD 100 لكل شهادة عقارية.

أرقام توضيحية: مشترٍ أجنبي يدفع MAD 2,000,000 مقابل شقة محفّظة في الدار البيضاء.

البند	طريقة الحساب	MAD
رسوم التسجيل	4% x 2,000,000	80,000
المحافظة العقارية	1.5% x 2,000,000 + 100	30,100
أتعاب الموثق	نحو 1% x 2,000,000، إضافة إلى الضريبة على القيمة المضافة	نحو 22,000 إلى 24,000
الشهادات والمصاريف المتفرقة	مبلغ تقديري	نحو 2,000
الإجمالي		نحو 134,000 إلى 136,000

أي ما يعادل تقريبًا 6.7% إلى 6.8% من السعر، وهو قريب من تقدير ReaConsult لسنة 2026 البالغ نحو 6.85% لشقة بقيمة MAD 2 مليون. وإذا دفع المشتري أيضًا أتعاب وكالة بنسبة 2.5%، فأضف MAD 50,000. وتنصح Knight Frank المشترين الدوليين بتخصيص نحو 10% إجمالًا، ما يترك هامشًا للأتعاب والأثاث والاستشارة القانونية.

الرسم الإضافي على النقد لسنة 2026

بموجب قانون المالية لسنة 2026 (المادة 133-III من المدونة العامة للضرائب CGI)، وابتداءً من 1 يوليو 2026، يخضع البيع الذي يتجاوز MAD 300,000 لـرسوم تسجيل إضافية بنسبة 2% على أي جزء من الثمن لم يُدفع بوسيلة قابلة للتتبع (تحويل بنكي، شيك مسطّر، بطاقة) ولم يُقيَّد في العقد. وتُعفى عمليات الشراء الممولة بقرض، وفقًا لـ Medias24.

أرقام توضيحية: في الشقة البالغة MAD 2,000,000، إذا سُلّم MAD 300,000 نقدًا، فإن الرسم الإضافي هو 2% x 300,000 = MAD 6,000. وبالنسبة للمشتري الأجنبي، الأمر أسوأ من نسبة 2%: لا يمكن إثبات أن النقد عملة أجنبية، لذا قد لا يمكن إعادة هذا الجزء إلى الخارج أبدًا. انصح العملاء بدفع كل شيء عبر البنك.

الوكالات (التوكيلات): القانون 31.18

كثير من المشترين الأجانب يوقّعون عبر ممثل. ومنذ 1 يونيو 2026، وبموجب القانون 31.18 ونصوصه التطبيقية، يجب أن تُقيَّد في سجل لدى المحكمة الابتدائية كل وكالة (procuration أو وكالة) تتعلق بحقوق عينية قبل استخدامها. وتفيد Al3omk بأن الوكالة غير المسجّلة باطلة في البيوع والرهون، ويمكن للمحافظة العقارية رفض العقد. إذا كان عميلك سيوقّع من الخارج، فخصّص وقتًا لتحرير الوكالة بشكل صحيح وتسجيلها.

التمويل

• المقيمون يقترضون من البنوك المغربية بالدرهم. وقد قدّر استطلاع بنك المغرب (Bank Al-Maghrib) متوسط سعر الفائدة على القروض العقارية بـ5.06% في الربع الثاني من 2026، مع إبقاء سعر الفائدة الرئيسي عند 2.25%.
• الأجانب غير المقيمين يمكنهم الاقتراض أيضًا، لكن البنوك تطلب عادةً مساهمة أكبر. ويذكر Global Property Guide دفعات أولى بنسبة 30% إلى 50%. كما تطلب البنوك من الأفراد غير المقيمين (من غير MRE) تصريحًا بالشرف بأنه لا إقامة لهم في المغرب.
• MRE (المغاربة المقيمون بالخارج) يمكنهم الآن الاقتراض بالدرهم حتى 80% من السعر (بعد أن كانت 70%)، على أن يُدفع الباقي بالعملة الأجنبية، وفقًا لـ Bladi نقلًا عن مكتب الصرف في يوليو 2026. ويُضمن القرض برهن من الدرجة الأولى أو بضمان من بنك أجنبي، ويُسدَّد بالعملة الأجنبية أو من حساب بالدرهم القابل للتحويل.

البيع لاحقًا: الضريبة على الأرباح العقارية (TPI)

عندما يبيع العميل، يكون ملزمًا بأداء الضريبة على الأرباح العقارية (TPI):

• 20% من الربح الصافي (سعر البيع ناقص سعر الشراء والتكاليف القابلة للخصم)، مع حد أدنى قدره 3% من سعر البيع، حتى في غياب أي ربح. ويدفع البائع المبلغ الأعلى بينهما.
• يُعفى السكن الرئيسي المشغول لمدة خمس سنوات على الأقل (خُفّضت من ست سنوات بموجب قانون المالية لسنة 2023)، مرة كل خمس سنوات. ويظل الحد الأدنى البالغ 3% مطبقًا على الجزء من السعر الذي يتجاوز MAD 4 ملايين.
• تُعفى المبيعات التي لا يتجاوز مجموعها MAD 140,000 سنويًا.
• يجب تقديم الإقرار وأداء الضريبة خلال 30 يومًا من البيع.

أرقام توضيحية: الشقة المشتراة بـ MAD 2,000,000 تُباع بـ MAD 2,600,000، والربح الصافي الخاضع للضريبة بعد التكاليف القابلة للخصم هو MAD 450,000. الضريبة TPI هي 20% x 450,000 = MAD 90,000. والحد الأدنى هو 3% x 2,600,000 = MAD 78,000. يدفع البائع MAD 90,000. ولا يستفيد منزل العطلات من إعفاء السكن الرئيسي.

لتحويل عائدات البيع إلى الخارج، يحتاج البنك إلى إثبات التمويل بالعملة الأجنبية، وعقد البيع، وإثبات أداء الضرائب. ويسمح مكتب الصرف بخروج الاستثمار الأصلي مع الربح.

الإقامة غير مشمولة

لا توجد في المغرب تأشيرة ذهبية ولا مسار للإقامة مقابل الاستثمار وفق ما توصلنا إليه. شراء عقار لا يمنح حق البقاء. وبموجب القانون 02-03، يحتاج الأجنبي الذي يقيم أكثر من 90 يومًا إلى بطاقة تسجيل من الشرطة، تُمنح لأسباب مثل الدخل أو العمل أو الدراسة أو الأسرة. ويمكن للعقار أن يدعم هذا الملف كإثبات للسكن، لا أكثر. إذا قال عميل إن بائعًا وعده بالإقامة، فاطلب منه التحقّق مباشرةً لدى المديرية العامة للأمن الوطني (DGSN) أو محامٍ مختص بالهجرة قبل أن يعتمد على ذلك.

ما يجب على الوسيط شرحه

• هل العقار محفّظ، وهل اطّلعت على شهادة عقارية حديثة.
• أن الأرض خارج حدود المدينة تحتاج إلى شهادة الصبغة غير الفلاحية.
• أن كل درهم يجب أن يصل عبر البنك، بالعملة الأجنبية، مع الاحتفاظ بالإثبات لإعادته إلى الخارج.
• التكلفة الحقيقية فوق السعر، بالدرهم، قبل توقيع الوعد بالبيع (compromis).
• أن الوكالة (التوكيل) يجب أن تُسجَّل لدى المحكمة قبل استخدامها.
• أن الضريبة على الأرباح العقارية (TPI) مستحقة عند إعادة البيع، بحد أدنى 3%.
• أن الشراء لا يمنح الإقامة.
• أن أتعابك محدّدة في تفويض مكتوب.

هذا الدليل معلومات عامة، وليس استشارة قانونية أو ضريبية. غيّر المغرب قواعده المتعلقة بالنقد والوكالات في 2026. CloserPass غير تابع لأي سلطة مغربية.

اعثر على وظائف ومزيد من الأدلة في المغرب على CloserPass.