كيف تعمل العقارات على الخارطة (VEFA) في المغرب

للعقارات على الخارطة في المغرب إطار قانوني مفصّل، هو البيع في طور الإنجاز VEFA (vente en l’état futur d’achèvement)، لكن جزءًا كبيرًا من السوق يعمل خارجه. فكثير من المطوّرين يبيعون بحجوزات بسيطة بدلًا منه. دورك كوسيط هو أن تعرف ما يحميه القانون، وأن تكتشف متى تكون الصفقة خارجه، وأن تشرح الفرق للمشتري قبل انتقال الأموال.

باختصار

1. يخضع البيع على الخارطة لـالقانون 44-00، المعدَّل بـالقانون 107-12، ضمن قانون الالتزامات والعقود.
2. يحدّد القانون مرحلتين: عقد الحجز بمجرد صدور رخصة البناء، ثم العقد الابتدائي، المسموح به أيضًا بمجرد صدور رخصة البناء (المادة 618-5). ومنذ 16 يوليو 2026، يجب أن يكون عقدًا رسميًا يحرّره موثق أو عدول.
3. تتبع الدفعات جدولًا قانونيًا: 5% + 5% + 10% + 60% + 20%، مرتبطًا بتقدّم الأشغال.
4. يجب على المطوّر تقديم ضمان بنكي أو ضمان تأمين يغطي تسبيقات المشتري.
5. يفضّل كثير من المطوّرين الحجوزات غير الرسمية، المدعومة أحيانًا بوصل فقط. وهذا يترك المشتري بحماية ضعيفة.
6. الدعم المباشر للسكن (MAD 70,000 أو 100,000) مخصّص للمغاربة الذين يشترون منزلًا جديدًا لأول مرة، ويُصرف عند البيع النهائي.

الإطار القانوني

أنشأ القانون 44-00 باب البيع في طور الإنجاز (VEFA) في قانون الالتزامات والعقود، وعدّله القانون 107-12، لا سيما بإدخال عقد الحجز. وحتى يوليو 2026، كان يمكن تحرير عقود VEFA كعقد رسمي (من موثق أو عدول) أو كعقد ثابت التاريخ يحرّره مهني معتمد، مثل محامٍ مقبول لدى محكمة النقض. وقد ألغى القانون 41.25، المنشور في الجريدة الرسمية في 16 يوليو 2026، هذا المسار الثاني: يجب الآن أن يكون العقد الابتدائي عقدًا رسميًا يحرّره موثق أو عدول، وإلا كان باطلًا. وكل شرط يخالف القانون باطل.

لا تنتقل الملكية عند توقيع المشتري. بل تنتقل فقط عند تقييد العقد النهائي لدى المحافظة العقارية، بعد الإنجاز. وحتى ذلك الحين، يظل المطوّر مالك المشروع.

عقد الحجز

بمجرد صدور رخصة البناء، يمكن للمطوّر توقيع عقد حجز وتسلّم تسبيق. ويجب أن يتضمن الأطراف، ورقم الرسم العقاري (أو المراجع إذا كان التحفيظ جاريًا)، ورقم الرخصة وتاريخها، ووصف الوحدة ومساحتها التقريبية، وسعر المتر المربع، وشروط الدفع، وتاريخ التسليم. ويجب عرض جدول الدفعات في هذه المرحلة.

يمكن للمشتري التراجع خلال شهر واحد من التوقيع. وعلى المطوّر حينها ردّ التسبيق كاملًا خلال 7 أيام.

العقد الابتدائي

بموجب المادة 618-5 من النص الحالي، يمكن توقيع العقد الابتدائي بمجرد الحصول على رخصة البناء. ولا تزال أدلة قديمة، كُتبت قبل القانون 107-12، تقول إنه يجب انتظار أساسات الطابق الأرضي؛ أما اليوم فالأساسات هي فقط أولى مراحل الدفع الثلاث المرتبطة بالبناء. وتُرفق به نسخ مصادق عليها من التصاميم المعمارية وتصاميم الخرسانة المسلحة ودفتر المواصفات. كما يُعدّ المطوّر دفتر التحملات (cahier des charges، ويغطي الأشغال والتجهيزات والآجال)، يوقّعه الطرفان. وتُودع هذه الوثائق، ونظام الملكية المشتركة عند الاقتضاء، لدى المحافظة العقارية (أو لدى كتابة الضبط بالمحكمة بالنسبة للأراضي غير المحفّظة).

مراحل الدفع

الجدول القانوني، كما ورد في مقابلة 2016:

المرحلة	النسبة من السعر
توقيع عقد الحجز	5%
توقيع العقد الابتدائي	5%
بدء الأشغال	10%
ثلاث دفعات مرتبطة بمراحل البناء (الأشغال الكبرى، أشغال التشطيب، رخصة السكن)	60%
تسليم المفاتيح وتوقيع العقد النهائي	20%

يتفق الطرفان على توزيع نسبة 60% على مراحلها الثلاث.

مثال محسوب

أرقام توضيحية: مشترٍ يحجز شقة بقيمة MAD 1,200,000 في مشروع VEFA بالرباط. ويقسّم العقد نسبة 60% إلى ثلاثة أجزاء متساوية.

المرحلة	طريقة الحساب	MAD	المدفوع حتى الآن
عقد الحجز	5% x 1,200,000	60,000	60,000
العقد الابتدائي	5% x 1,200,000	60,000	120,000
بدء الأشغال	10% x 1,200,000	120,000	240,000
الأشغال الكبرى	20% x 1,200,000	240,000	480,000
أشغال التشطيب	20% x 1,200,000	240,000	720,000
رخصة السكن	20% x 1,200,000	240,000	960,000
المفاتيح والعقد النهائي	20% x 1,200,000	240,000	1,200,000

بعد مرحلة الأشغال الكبرى، يكون المشتري قد دفع 40%. وبمجرد دفع قسط أشغال التشطيب، يكون قد تجاوز 50% (60% هنا)، ما يفتح له الحق في تقييد حجز تحفظي على الرسم العقاري (انظر أدناه). وفوق السعر، يدفع المشتري رسوم التسجيل ورسوم المحافظة العقارية وأتعاب الموثق عند العقد النهائي، أي نحو 6.5% إلى 7% للعقار المبني. ويجب أن يتم كل قسط بتحويل بنكي: فمنذ 1 يوليو 2026، يخضع النقد المدفوع في بيع يتجاوز MAD 300,000 لرسم إضافي بنسبة 2%.

الضمانات

عند العقد الابتدائي، يجب على المطوّر تقديم مراجع ضمان يردّ تسبيقات المشتري في حال إخفاق المطوّر. والأشكال المقبولة هي ضمان بنكي للإنجاز، أو ضمان بنكي للاسترداد، أو وثيقة تأمين. ولا ينبغي للمهني الذي يحرّر العقد تحويل أموال المشتري إلى المطوّر قبل إثبات هذا الضمان.

يمكن للمشتري الذي دفع أكثر من 50% من السعر تقييد حجز تحفظي (saisie conservatoire) على الرسم العقاري. ولا يمكن إلغاء هذا الحق بشرط تعاقدي. ويبقى مقيَّدًا على الرسم حتى تسجيل ملكية المشتري، ويمكن تحويله إلى حجز تنفيذي إذا تجاوز المطوّر الأجل أو سلّم شيئًا غير مطابق.

فخ الحجز

أفادت Finances News في مارس 2023 بأن معاملات VEFA لا تزال “ضئيلة جدًا”: فالمطوّرون يفضّلون صفقات الحجز التي يرونها أقل تقييدًا. وفي بعض الحالات لا يوجد أي عقد، بل مجرد دفعات مسبقة مقابل وصل بسيط، دون أي ضمان بشأن الأجل أو المواصفات. واستشهد خبير نقلت عنه المقالة بقضية Bab Darna كمثال نموذجي على ما يؤدي إليه ذلك، وأشار إلى أن القضايا أمام المحاكم تستغرق في المتوسط سنتين إلى ثلاث سنوات.

كيف تكتشفه:

• تحمل الوثيقة عبارة “bon de réservation” أو “reçu” لكن دون رقم رخصة، ولا رقم رسم عقاري، ولا تاريخ تسليم.
• لا مرجع لضمان، ولا دفتر تحملات، ولا موثق أو محرّر معتمد.
• يُطلب المال قبل وجود رخصة البناء.
• تُدفع المبالغ لشخص، أو نقدًا.

إذا رفض المطوّر توقيع عقد حجز سليم، فأخبر المشتري بوضوح بما يتخلى عنه.

ما يجب التحقّق منه بشأن المطوّر والمشروع

• رخصة البناء: رقمها وتاريخها، وأنها تغطي هذه المرحلة. لا رخصة، لا حجز قانوني.
• الرسم العقاري: اطلب شهادة عقارية تُظهر المطوّر مالكًا، وأي رهن بنكي على الأرض.
• الضمان: اسم البنك أو شركة التأمين والمرجع.
• المشاريع المسلَّمة للمطوّر ومدى تأخرها. زر أحدها وتحدّث مع المالكين.
• النزاعات في الصحافة أو أمام المحاكم.
• العقد: تاريخ التسليم، وسبل الانتصاف عند التأخير، والمواصفات، وهامش التفاوت في المساحة، ومصير التسبيق إذا ألغى المشتري.

التأخير وما يمكن للمشتري فعله

يمكن للمطوّر تمديد أجل التسليم لمدة ستة أشهر، لكن عليه إخطار المشتري قبل شهر على الأقل من التاريخ الأصلي. وبعد ذلك، وفقًا للمحامي الذي نقلت عنه Finances News، يمكن للمشتري الذي يواجه تأخرًا في التسليم فسخ العقد دون غرامة والمطالبة بـتعويض قدره 20% من المبالغ المدفوعة مسبقًا. وعندما يُنهي أحد الطرفين العقد بخطأ من الآخر، يمكن للطرف المتضرر المطالبة بـ15% من الدفعات بعد انتهاء الأشغال الكبرى، أو 20% بعد صدور رخصة السكن.

تذكر ReaConsult، في مقال من يونيو 2026، المسار المعتاد عمليًا: إنذار رسمي برسالة مضمونة يحدّد أجلًا جديدًا، ثم غرامات التأخير المنصوص عليها في العقد (وتقول إنها تتراوح عادةً بين 0.1% و0.5% من السعر شهريًا، كممارسة سوقية وليس كنسبة قانونية)، ثم دعوى قضائية لـالفسخ مع الاسترداد، إضافة إلى تعويضات مثل الإيجار المدفوع خلال الانتظار. وتستشهد بحكم استئنافي تجاري صدر في الدار البيضاء سنة 2021 ألزم مطوّرًا بردّ MAD 332,500 إضافة إلى MAD 20,000 تعويضًا. والضمان والحجز التحفظي هما ما يمنح هذه السبل قيمة فعلية، ولهذا يجب على المشتري أن يصرّ عليهما منذ اليوم الأول.

الدعم المباشر للسكن والمنازل الجديدة

يمتد برنامج الدعم المباشر للسكن الحكومي من 2024 إلى 2028. ووفقًا لـ Medias24:

• MAD 100,000 لمنزل لا يتجاوز سعره MAD 300,000 شاملًا الضريبة، وMAD 70,000 لمنزل يزيد سعره على MAD 300,000 ولا يتجاوز MAD 700,000.
• يجب أن يكون المشتري مغربي الجنسية (بمن فيهم MRE) وألا يملك منزلًا في المغرب.
• يجب أن يكون المنزل مبيعًا لأول مرة، وأن يضم غرفتين على الأقل، وأن يتوفر على رخصة سكن مؤرخة في 1 يناير 2023 أو بعده.
• يقدّم المشتري طلبه على daamsakane.ma، ويوقّع الوعد بالبيع (compromis) خلال 30 يومًا من الموافقة، ويُصرف الدعم للموثق، الذي يتولى بعد ذلك توقيع العقد النهائي.
• يمنح المشتري الدولة رهنًا، ويجب أن يسكن المنزل كسكن رئيسي لمدة خمس سنوات، وإلا وجب عليه ردّ الدعم.

بالنسبة للعقارات على الخارطة، النقطة الأساسية هي التوقيت: لأن المنزل يحتاج إلى رخصة سكن، يصل الدعم عند البيع النهائي، وليس خلال البناء. أرقام توضيحية: مشترٍ مغربي لأول مرة يشتري شقة جديدة بقيمة MAD 650,000؛ والدعم هو MAD 70,000، فيموّل المشتري MAD 580,000 إضافة إلى التكاليف. وابتداءً من 2026، يمكن للمالكين على الشياع التقدّم أيضًا. وبحلول يونيو 2026، استفادت أكثر من 105,000 أسرة، 24% منها من MRE. ولا يمكن للمشتري الأجنبي الاستفادة منه.

علامات التحذير

• حجز قبل صدور رخصة البناء، أو بوصل فقط.
• لا مرجع لضمان في العقد الابتدائي.
• مطوّر ليس لديه مشاريع مسلَّمة يمكنك زيارتها.
• دفعات نقدية، أو دفعات إلى حساب شخصي.
• تاريخ تسليم موعود غير مكتوب في العقد.

تم التحقّق من قواعد البيع على الخارطة في المغرب في التاريخ المذكور أعلاه. هذا الدليل معلومات عامة، وليس استشارة قانونية. CloserPass غير تابع لأي مطوّر أو سلطة.

اعثر على وظائف ومزيد من الأدلة في المغرب على CloserPass.