Uluwatu 和 Bukit 的房地产职业

Uluwatu 和 Bukit 市场

2025 年，Jimbaran 和 Uluwatu 的酒店平均每日房价为巴厘岛最高，约 IDR 480 万，Nusa Dua 入住率最高，为 79.2%（Horwath HTL，2026）。

Bukit 半岛位于 Badung 县 South Kuta 区，涵盖 Uluwatu、Pecatu、Bingin 和 Ungasan 的石灰岩悬崖和冲浪海滩，以及 Jimbaran 湾和 Nusa Dua 度假区。它是巴厘岛上涨最快的豪宅市场：Colliers 在 2025 年将 Uluwatu 列为新兴酒店业中心，Horwath HTL 报告称，2025 年 Jimbaran 和 Uluwatu 子市场的酒店平均每日房价为全岛最高，约 IDR 480 万，而 Nusa Dua 的入住率最高，为 79.2%。地价差异很大，从 Ungasan 内陆地块每 are 约 IDR 1.2 亿至 2.5 亿，到 Uluwatu 悬崖前沿每 are IDR 3.5 亿至超过 IDR 10 亿（NusaBali，2026 年 5 月）。主要的实际风险是用水：Bukit 大部分地区没有可靠的自来水供应，别墅依赖运水车，每车 5,000 升约 IDR 150,000 至 250,000（Rumavi，2026）。

外国买家

Bukit 吸引冲浪者、高端度假者、澳大利亚人和欧洲人，以及越来越多从 Canggu 转来寻找土地和更高每晚房价的投资者。外国买家持有租赁产权，通常为 25 + 25 年，Bukit 挂牌房源的租期中位数超过 34 年（NusaBali，2026 年 5 月），或购买品牌及酒店托管单位。尽职调查应涵盖供水、Bingin 和 Balangan 陡峭狭窄的进出道路、悬崖退让距离，以及按晚出租所需的旅游分区和执照。

主要街区

Uluwatu 和 SulubanPecatu（包括 Pecatu Graha 和 Dreamland）Bingin 和 Padang PadangBalanganUngasan 和 Pandawa（Kutuh）JimbaranNusa Dua 和 Tanjung Benoa

经纪人执照

经纪公司必须是法人实体（PT、单一创始人的 PT Perorangan、合作社或公共公司），并持有房地产经纪代码 KBLI 68200 下的 NIB（据贸易部 2026 年 1 月消息，该代码正改为 KBLI 68210，即房地产中介服务，涵盖线上和线下经纪）。根据 Permendag 33/2025（Kemendag 现将其列为中高风险业务），P4 必须聘用经认证的房产经纪人（Broker Properti）作为专业人员，与客户和合作经纪伙伴签订书面协议，于 4 月 30 日前向 Kemendag 提交年度业务报告，在网站和广告中展示其执照，并在线上经营时遵守电子商务规定。经纪经理和物业管理经理必须持有国家专业认证局（BNSP）颁发的工作能力证书，该证书由经认可的认证机构依据国家能力标准（SKKNI）签发，且只能在一家 P4 注册。印度尼西亚房地产经纪人协会（AREBI）是主要的行业组织：它正在推动认证工作（截至 2026 年 1 月约有 5,000 人报名认证），并要求银行只与持牌经纪人合作。在巴厘岛，AREBI 于 2025 年 11 月估计，岛上约有 200 家经纪公司，其中约 110 家已在协会登记，经纪人超过 3,000 名，其中许多尚未获得认证。完整指南