Marbella 的房地产职业

Marbella 市场

2025 年 Marbella 高端房价上涨 8.1%，而全球高端市场平均涨幅为 3.2%（Knight Frank《2026 年财富报告》，经 Brainsre 发布），该市约 62% 的买家为外国人（Notariado）。

Marbella 是 Costa del Sol 的豪宅之都，也是与 Benahavís 和 Estepona 组成的所谓“黄金三角”的核心。公证数据显示，2025 年均价为每平方米 EUR 4,424，一年上涨 7.67%，2026 年第一季度为 EUR 4,864；Knight Frank 的《2026 年财富报告》称，2025 年 Marbella 高端房价上涨 8.1%，远高于全球高端市场平均水平。由于该市的总体城市规划已停滞十多年，供应紧张；新规划（PGOM）即将获批，详细规划预计在 2027 年至 2028 年左右出台。买家变得更加挑剔：DM Properties 报告称，别墅成交价比要价低约 13.6%。

外国买家

据 Brainsre 发布的公证数据，2025 年 Marbella 约 62% 的购房者为外国人，以英国（占购买量的 12.4%）、瑞典（8.9%）、荷兰（8.1%）、波兰（7.0%）和德国（6.7%）买家为主。在相邻的 Benahavís，外国人占比约为 84%。美国、中东和拉丁美洲买家在顶级市场也很活跃。自 2025 年 4 月黄金签证取消后，非欧盟买家如今是为了生活方式和投资而来，而不是为了居留。

主要街区

Golden Mile (Milla de Oro, Nagüeles)Sierra BlancaMarbella 市中心和老城Puerto BanúsNueva Andalucía（Golf Valley，高尔夫谷）San Pedro AlcántaraGuadalminaLos MonterosElviria 和 Las Chapas（Marbella 东部）CabopinoLa Zagaleta 和 Benahavís（相邻）

经纪人执照

西班牙没有全国性的经纪人执照，也没有强制考试。Royal Decree-law 4/2000（第 3 条）向所有人开放了房地产中介业务，无需官方 Agente de la Propiedad Inmobiliaria (API) 头衔，也无需加入 Colegio de APIs；API 头衔和行业协会仍然存在，是品质的标志，而非法律要求。各地区的规定则对设有营业场所的经纪人附加了条件。据 Generalitat 介绍，Catalonia（Law 18/2007 和 Decree 12/2010）要求每位经常性有偿执业的经纪人登记，须具备认可的培训、对公众开放的办公室（或适用仅线上制度）、每个办公室每次索赔至少 EUR 100,000、每年 EUR 600,000 的职业责任保险，以及每个办公室每年 EUR 60,000 的保证金（仅线上经纪人为 EUR 300,000）。Valencian Community 通过 Decree 98/2022 将登记设为强制，但在 2025 年 1 月，Valencia 高等法院（TSJCV）应竞争主管机构 CNMC 的上诉，撤销了 EUR 60,000 担保、EUR 100,000 责任保险以及另外两项要求；该判决可上诉至最高法院。Andalusia 的《住房法》Law 5/2025（BOJA 2025 年 12 月 24 日，BOE 2026 年 1 月 8 日）设立了序言称为强制性的登记册，凭宣誓声明登记，条件包括 API 头衔、相关学位或四年有据可查的从业经验，另需业主和一半员工完成 100 小时的专项培训、提供保险或担保且无犯罪记录；一项最终条款将登记册的启用留待后续步骤，截至 2026 年 10 月其启用日期尚未确认。Balearic 登记册为自愿性质。完整指南