如何在巴厘岛成为房产经纪人

巴厘岛吸引了成千上万的外国买家，许多来到这里的人都想卖别墅。然而，印度尼西亚对房产经纪的监管比大多数访客想象的更严格，自 2025 年 10 月起，规定明确要求经纪人必须是印尼人。以下是 2026 年 10 月的制度运作方式，以及外国人能做什么、不能做什么。

简要版

1. 经纪是一项需要许可的经营活动。它由房产贸易中介公司（即 P4）开展，在 OSS 系统中以 KBLI 68200 注册。
2. 现行规定是贸易部长 2025 年第 33 号条例（Permendag 33/2025），自 2025 年 10 月 5 日起施行。它废止了旧的经纪人条例 Permendag 51/2017。
3. 经纪人必须是印尼公民，并持有能力证书。P4 的经理也必须经过认证，可以是外国人。
4. 宽限期于 2026 年 10 月结束。贸易部表示，此后未经认证的经纪人将受到处罚。
5. 持旅游签证、落地签或以远程工作方式停留的外国人不能在巴厘岛合法销售房产。已有人因在社交媒体上宣传别墅而被驱逐出境。
6. 外国人的合法途径存在但很有限：在非经纪人职位上取得担保工作许可、设立持有正确执照的 PT PMA，或在顾问协助下为持牌印尼中介公司从事推荐业务。
7. 销售佣金规定为 2% 至 5%，巴厘岛卖方通常支付约 5%。

经纪业务如何取得许可

印度尼西亚对公司发放许可，而不只是对个人。房产贸易中介公司（Perusahaan Perantara Perdagangan Properti，P4）需要通过政府的 OSS 许可系统取得营业识别号（NIB），营业代码为 KBLI 68200，即按收费或合同方式开展的房地产业务。

根据 Bisnis.com 对 2025 年 11 月 AREBI 研讨会的报道，新框架下的要求包括：

• 法律形式为 PT、个人 PT、合作社或 Perum。
• 以经认证的房产经纪人作为专业人员。报道称经纪人必须是印尼公民（WNI）。
• 经理须持有 BNSP 工作能力证书。经理可以是外国公民，但每人只能在一个营业地点登记，且不得为另一家 P4 工作。
• 与客户及合作经纪伙伴签订书面协议。
• 在 4 月 30 日前通过贸易部系统提交年度业务报告。
• 执照 details shown on the company’s website and publications.

同一报道称，取代 2021 年基于风险许可条例的 2025 年第 28 号政府条例，将 KBLI 68200 从低风险调整为中高风险。这意味着经纪公司开业前要经过更多审查。

BPK 法律数据库显示，Permendag 33/2025 于 2025 年 10 月 3 日制定并公布，自 2025 年 10 月 5 日起施行，并记载其废止了关于房产贸易中介公司的 Permendag 51/2017。

认证及 2026 年 10 月截止日期

SIP Law Firm 解释说，每位经纪人都必须持有能力证书，通常由经认可的专业认证机构（LSP）依据国家能力标准（SKKNI）签发。该律所列出的无证经营行政处罚包括书面警告、暂停、吊销和罚款。

2026 年 7 月，贸易部司长 Dwinanto Rumpoko 在 AFU 报道的书面声明中表示，Permendag 33/2025 的宣传过渡期于 2026 年 10 月结束，此后未经认证的经纪人将受到训诫。如果你现在打算加入巴厘岛的中介公司，请要求查看其经纪人和经理的证书。

AREBI

AREBI（Asosiasi Real Estate Broker Indonesia）是全国性的房地产经纪人协会。它不是监管机构，会员资格也不能替代执照，但它组织培训和认证活动，并代表行业发声。其 2025 年全国主席 Clement Francis 称 Permendag 33/2025 为该职业奠定了新基础（Bisnis.com）。在巴厘岛，分会主席 Michael Hikma Gunawan 是反对无证外国经纪人最积极的声音之一。

外国人能在巴厘岛做经纪人吗？

2026 年的真实答案是：不能担任经纪人，持旅游签证更是绝对不行。

经纪人职位仅限公民担任。根据上述框架，作为 P4 专业人员的认证经纪人必须是印尼人。外国公民可以担任 P4 的认证经理，但不能担任经纪人。

工作需要以工作为目的的居留许可。Hukumonline 解释说，有限居留许可（ITAS，卡片称为 KITAS）可以为工作签发，外籍员工通常需要雇主公司出具的担保函。落地签或访问签证不允许工作。印度尼西亚还根据人力部长 2019 年第 349 号决定，列有不对外籍员工开放的职位清单。

打击是真实的。自 2023 年以来，执法力度不断加大：

• 2023 年 4 月，巴厘岛移民局驱逐了一名斯洛伐克女子，她持访问居留许可期间在自己的 Instagram 和 Facebook 账号上推销房产（Detik Bali）。
• 2024 年 9 月，一名持落地签的澳大利亚人因在社交媒体上推广别墅被驱逐出境，并被禁止至少六个月内再次入境。移民局称是通过数字监控发现他的（INP Polri）。
• 2025 年 6 月，The Jakarta Post 报道称，1 月和 2 月移民局在巴厘岛因与问题外国投资相关的签证违规拘留了 312 名外国人，并有 267 家外国公司因未达到资本要求被吊销营业许可。省长 Wayan Koster 成立了专门工作组审查旅游业营业许可。
• 2025 年 7 月，AREBI Bali 主席告诉 Tirto，外国人约占巴厘岛全部经纪人的 20%，其中许多人没有办公室，在 Instagram 和自己的网站上营销，在境外收款且不缴纳印尼税款。
• 2026 年 2 月，投资部提议收紧对巴厘岛外资公司的规定，包括禁止虚拟办公室并要求提供资本证明（Bali Villa Realty）。

如果有人让你持旅游签证在巴厘岛担任“自由经纪人”，被驱逐出境的风险由你承担，而不是他们。

仍然可行的合法途径

以下是外籍专业人士实际采用的方案。每一种在开始前都需要咨询印尼律师。

1. 持工作许可受雇于非经纪人职位。持牌中介公司或开发商可以为法律允许外国人担任的职位（如经理、营销总监或国际销售负责人）担保办理工作 KITAS。由于 P4 经理可以是外国人，认证外籍经理是可行的。签署客户协议的经纪人仍必须是印尼人。

2. 自己的 PT PMA。外资公司（PT PMA）可以通过 OSS 申请 KBLI 68200，然后聘用经认证的印尼经纪人。Infiniti 报道称，BKPM 条例 5/2025 将新 PT PMA 的最低实缴资本从 Rp100 亿降至 Rp25 亿，但计划投资额仍须超过 Rp100 亿。巴厘岛正密切关注这些公司，因此要做好资本、办公地址和 KBLI 使用情况受审查的准备。

3. 为持牌中介公司做推荐业务。一些外国人从海外介绍买家，并从持牌印尼 P4 获得推荐费，由 P4 负责客户协议、看房和交易。这是否合法取决于你住在哪里、在哪里工作以及如何获得报酬。持访问签证在巴厘岛做这件事并不安全。

4. 在海外为开发商做销售。在本国为开发商的销售办公室工作，遵守本国规定，就不受印尼移民法约束。但你仍需确保开发商在印度尼西亚持有合规执照。

经纪人如何获得报酬

根据 Bisnis.com 对 Permendag 33/2025 的总结，规定的销售佣金为交易价值的 2% 至 5%，租赁为 5% 至 8%。P4 最多可将其所得佣金的 70% 付给其专业人员。

在巴厘岛的实际操作中，Global Investments（2026 年 6 月）表示，卖方经纪人通常收取约 5%，往往已包含在价格中，买方经纪人则收取 2.5% 至 5%，或分享卖方的佣金。Brighton 指出，合规的中介公司会对佣金加收增值税。

我们没有找到巴厘岛经纪人的官方薪资数据。请询问每家中介公司是提供底薪还是纯佣金，并把分成比例写进书面协议。具体计算示例请参阅巴厘岛经纪人佣金。

语言与市场

巴厘岛的买家来自许多国家。AREBI Bali 主席在 2025 年 7 月告诉 Tirto，近期许多外国买家来自俄罗斯、乌克兰、法国、英国和瑞典。英语是大多数国际交易的工作语言。与公证人、土地局、合同和本地卖家打交道需要印尼语。俄语和法语对营销职位来说是真正的优势。

如何选择中介公司

• 向中介公司索取其 NIB 和 KBLI 68200，并按规定核实其网站上是否展示了执照。
• 要求查看其经纪人和经理的能力证书。
• 询问它是否为 AREBI 会员。
• 询问它将如何为你担保工作许可、使用什么职位名称，并在你抵达前拿到书面确认。
• 询问佣金分成、付款日期，以及你离职后才成交的交易如何处理。
• 询问它如何处理客户资金。款项应通过公司名下的印尼银行账户支付。

危险信号

• 职位邀约称旅游签证或落地签“暂时没问题”。
• 中介公司没有实体办公室、使用虚拟办公地址，或网站上没有执照信息。
• 佣金在境外、以现金或加密货币支付给你。
• 被要求以你个人的名义签署客户协议。
• 未签订书面合作经纪协议就使用其他中介公司照片的房源。

印度尼西亚的经纪人规定于 2025 年 10 月变更，执法将在 2026 年 10 月后开始。本指南已于上方所示日期核查。本文为一般性信息，不构成法律或移民建议。CloserPass 与任何印尼机构或协会均无关联。

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