Ubud 的房地产职业

Ubud 市场

2025 年，Ubud 酒店每间可售房收入增长 5.6%，平均房价上涨 11%（Horwath HTL），而 Sayan 的一栋 3 卧室别墅每晚收入约 USD 400 至 700（Rumavi，2026）。

Ubud 位于巴厘岛中部山区的 Gianyar 县，是全岛的文化与身心健康之都：寺庙、艺术村、瑜伽静修和梯田吸引的是长住客人，而非海滩人群。这里的地价比沿海便宜，根据挂牌数据平均约每平方米 IDR 518 万（Own Property Abroad，2026），租赁产权别墅价格从 1 至 2 卧室的约 USD 100,000 至 180,000，到 Ayung 河谷的 USD 800,000 至 200 万或更高（Rumavi，2026）。酒店市场正在增长：Horwath HTL 报告称，得益于平均房价上涨 11%，2025 年 Ubud 每间可售房收入增长 5.6%，Colliers 预计到 2027 年 Ubud 将迎来最多的新增酒店客房。最大的限制是土地分区，因为 Ubud 周边大量土地属于绿化带或受保护的 subak 稻田灌溉用地，而巴厘岛 2026 年的稻田法在 Gianyar 和 Tabanan 执行最严。

外国买家

Ubud 吸引来自欧洲、澳大利亚和北美的身心健康旅行者、退休人士、艺术家和远程工作者，其中许多人一住就是几周或几个月，这支撑了长租和月租市场。外国买家使用租赁产权，通常为 25 至 30 年。购买前，必须向 Gianyar 县规划和许可办公室核实地块分区，因为位于绿地或受保护稻田上的别墅无法取得建筑批准，且省政府已冻结稻田转用许可。

主要街区

Ubud 中心（Jalan Monkey Forest、Jalan Hanoman）PenestananSayan 和 Ayung 河谷Nyuh KuningTegallalangMasPeliatanKeliki 和 Payangan（北部）

经纪人执照

经纪公司必须是法人实体（PT、单一创始人的 PT Perorangan、合作社或公共公司），并持有房地产经纪代码 KBLI 68200 下的 NIB（据贸易部 2026 年 1 月消息，该代码正改为 KBLI 68210，即房地产中介服务，涵盖线上和线下经纪）。根据 Permendag 33/2025（Kemendag 现将其列为中高风险业务），P4 必须聘用经认证的房产经纪人（Broker Properti）作为专业人员，与客户和合作经纪伙伴签订书面协议，于 4 月 30 日前向 Kemendag 提交年度业务报告，在网站和广告中展示其执照，并在线上经营时遵守电子商务规定。经纪经理和物业管理经理必须持有国家专业认证局（BNSP）颁发的工作能力证书，该证书由经认可的认证机构依据国家能力标准（SKKNI）签发，且只能在一家 P4 注册。印度尼西亚房地产经纪人协会（AREBI）是主要的行业组织：它正在推动认证工作（截至 2026 年 1 月约有 5,000 人报名认证），并要求银行只与持牌经纪人合作。在巴厘岛，AREBI 于 2025 年 11 月估计，岛上约有 200 家经纪公司，其中约 110 家已在协会登记，经纪人超过 3,000 名，其中许多尚未获得认证。完整指南