یک سازنده می‌خواهد خریداران برای ویلاهای زمینی در پروژه جدیدی در Ubud یک PPJB (قرارداد فروش مشروط) امضا کنند. طبق PP 14/2016 با اصلاحات PP 12/2021، چه شرایطی باید از قبل فراهم باشد؟

1. فقط فرم رزرو امضاشده و پیش‌پرداخت
2. وضعیت روشن زمین، مجوز ساخت (PBG)، زیرساخت و تأسیسات موجود، و دست‌کم 20% ساخت تکمیل‌شده
3. ضمانت بانکی که 100% قیمت را پوشش دهد
4. تأیید AREBI و banjar

طبق مقررات مسکن، خریدار و سازنده PPJB یک خانه را باید نزد چه کسی امضا کنند؟

1. فقط دهیار
2. مشاور عرضه‌کننده به‌عنوان شاهد
3. هیچ‌کس: تأیید در WhatsApp کافی است
4. سردفتر

طبق مقررات مسکن، تفاوت زمان‌بندی بازاریابی پروژه آپارتمانی و پروژه خانه زمینی چیست؟

1. آپارتمان‌ها (rumah susun) را می‌توان پیش از شروع ساخت بازاریابی کرد، در حالی که خانه‌های زمینی پس از ساخت دست‌کم 20% با PPJB فروخته می‌شوند
2. هر دو فقط پس از صدور SLF قابل بازاریابی هستند
3. خانه‌های زمینی را می‌توان پیش از تملک زمین بازاریابی کرد؛ آپارتمان‌ها را نه
4. هیچ تفاوت و هیچ شرطی وجود ندارد

ارقام نمونه: خریداری برای ویلایی به قیمت IDR 3,000,000,000 یک PPJB امضا کرده و IDR 900,000,000 پرداخته است. او به تقصیر خودش فسخ می‌کند. طبق ماده 22L(4)، سازنده می‌تواند 10% قیمت را کسر کند. چه مبلغی باید بازپرداخت شود (به IDR)؟

خریداری طبق PPJB برای ویلایی به قیمت IDR 3,000,000,000 پیش‌پرداخت IDR 250,000,000 داده و سپس به دلایل شخصی کنار می‌کشد. این مقررات به سازنده اجازه چه کاری را می‌دهد؟

1. همه را بازپرداخت کند، چون فسخ همیشه رایگان است
2. نیمی از پیش‌پرداخت را بازپرداخت کند
3. کل پرداخت را نگه دارد، چون از 10% قیمت بیشتر نیست
4. کل قیمت را از خریدار مطالبه کند

سازنده موعد تحویل را از دست می‌دهد و به تعهدات PPJB عمل نمی‌کند، و خریدار فسخ می‌کند. طبق مقررات مسکن، خریدار مستحق چه چیزی است؟

1. هیچ چیز، چون خریداران پیش‌فروش همه ریسک را بر عهده دارند
2. 90% پرداخت‌ها، سازنده 10% را نگه می‌دارد
3. فقط اعتباری برای یک پروژه آینده
4. بازگشت همه پرداخت‌های دریافت‌شده

بروشور یک پروژه ویلایی در Pecatu وعده بیچ‌کلاب و بازده ثابت 12% را داده بود، اما هیچ‌کدام در PPJB نیامده است. خریدار احساس می‌کند گمراه شده است. کدام قانون مبنای اقدام او است و چه مجازاتی ممکن است اعمال شود؟

1. قانون حمایت از مصرف‌کننده: تبلیغ گمراه‌کننده غیرقانونی است و می‌تواند تا 5 سال زندان یا جریمه تا IDR 2 میلیارد داشته باشد
2. هیچ‌کدام: فقط PPJB معتبر است و بروشورها ارزش حقوقی ندارند
3. قانون گردشگری، با حداکثر جریمه IDR 10 میلیون
4. فقط منشور اخلاقی AREBI، بدون مجازات قانونی

سازنده‌ای یک IMB قدیمی برای قطعه‌ای در Jimbaran نشان می‌دهد. طبق PP 16/2021 کدام مدرک به‌عنوان مجوز ساخت جایگزین IMB شد؟

1. سند SHM
2. PBG (Persetujuan Bangunan Gedung)، که از طریق SIMBG درخواست می‌شود
3. NIB از OSS
4. PPJB

یک ویلای پیش‌فروش تکمیل‌شده تحویل داده می‌شود، اما سازنده هنوز SLF ندارد. چرا این مهم است؟

1. مهم نیست: SLF برای ویلاها اختیاری است
2. فقط بر اظهارنامه مالیاتی سازنده اثر دارد
3. SLF (گواهی بهره‌برداری) تأیید می‌کند ساختمان قابل استفاده است و باید پیش از استفاده یا سکونت دریافت شود
4. SLF سند زمین است، پس خریدار مالک هیچ چیزی نیست

SLF ساختمانی که خانه مسکونی نیست، مانند هتل، هر چند وقت یک بار باید تمدید شود؟

1. هر 5 سال
2. هر 20 سال
3. هر سال
4. هرگز

ارقام نمونه: یک ویلای پیش‌فروش 2 خوابه IDR 6,800,000,000 قیمت دارد و سازنده درآمد اجاره سالانه IDR 485,000,000 پیش‌بینی می‌کند. بازده ناخالص چقدر است (به %، با دو رقم اعشار)؟

ارقام نمونه: همان ویلا، قیمت IDR 6,800,000,000 و درآمد IDR 485,000,000. مدیریت 20%، کمیسیون OTA 15%، هزینه‌های عملیاتی 15% و ذخیره سرمایه‌ای 5% را، همه بر مبنای درآمد، کسر کنید. بازده خالص چقدر است (به %، با دو رقم اعشار)؟

مشتری می‌پرسد یک مدیر ویلای خدمات کامل در بالی معمولاً چقدر می‌گیرد. در تحلیل‌های بازار 2026 چه بازه‌ای گزارش شده است؟

1. 1% تا 3% درآمد
2. مبلغ ثابت USD 100 در ماه
3. 50% تا 70% درآمد
4. حدود 15% تا 30% درآمد، پیش از کمیسیون OTA

سازنده‌ای در Canggu برای ویلایی به قیمت IDR 4.2 میلیارد «ROI ناخالص 11.5%» تبلیغ می‌کند. دقیق‌ترین راه توضیح این رقم به خریدار چیست؟

1. این درآمد خالص تضمین‌شده پس از مالیات است
2. این درآمد پیش‌بینی‌شده تقسیم بر هزینه خرید است، پیش از هر کسر عملیاتی، پس باید فرض‌های نرخ اشغال و نرخ شبانه را بپرسید
3. این رشد سالانه قیمت ویلا است
4. این بازدهی است که پروژه‌های قبلی سازنده به دست آورده‌اند

ویلاهای برنددار و condotelهای بالی مدت‌هاست با بازده تضمینی فروخته می‌شوند. پژوهش JLL به کدام ضعف اشاره کرد؟

1. تضمین‌ها غیرقانونی و باطل‌اند
2. تضمین‌ها همیشه برای کل مدت اجاره ادامه دارند
3. تضمین‌های معمول کوتاه بودند (حدود 7% برای سه سال) و برخی پروژه‌های ضعیف‌تر پس از پایان تضمین نتوانستند بازده کافی ارائه دهند
4. تضمین‌ها را دولت بالی پرداخت می‌کند

ارقام نمونه: سازنده‌ای برای ویلایی به قیمت IDR 4,000,000,000 تضمین اجاره سالانه 8% به مدت 3 سال پیشنهاد می‌دهد. کل مبلغ تضمین‌شده در این دوره چقدر است (به IDR)؟

ارقام نمونه: خریداری قرارداد ویلای پیش‌فروش با leasehold سی‌ساله امضا می‌کند؛ مدت اجاره از تاریخ امضا شروع می‌شود. تحویل در 18 ماه وعده داده شده بود اما ویلا پس از 36 ماه تحویل داده می‌شود. وقتی بتواند از آن استفاده کند، چند سال از اجاره باقی مانده است؟

یک سازنده کوچک در بالی از خریدار شما می‌خواهد 70% مبلغ را از پیش به حساب شرکتش، بدون escrow، بپردازد. چه حمایتی را توصیه می‌کنید؟

1. پرداخت‌های مرحله‌ای که فقط پس از راستی‌آزمایی مستقل آزاد شوند، با قرارداد دقیق و یک بازرس ساختمانی مستقل
2. از پیش بپردازید اما تخفیف بخواهید
3. برای تسریع کار، نقدی به سرکارگر پروژه بپردازید
4. بپذیرید، چون قانون اندونزی همه پیش‌پرداخت‌های پیش‌فروش را تضمین می‌کند

به گفته فعالان بالی، پیمانکار در کدام مرحله ساخت ویلای پیش‌فروش به احتمال زیاد کار را رها می‌کند؟

1. پیش از پاکسازی زمین
2. در روز امضای PPJB
3. پس از صدور SLF
4. نزدیک پایان ساخت، وقتی بیشتر پول از قبل پرداخت شده است

ارقام نمونه: ویلایی که تازه تحویل شده شبی IDR 3,500,000 اجاره داده می‌شود. مالیات منطقه‌ای خدمات هتلی (PBJT که ویلاها را هم شامل می‌شود) 10% است. برای هر شب چقدر PBJT باید پرداخت شود (به IDR)؟