مسیرهای شغلی املاک در مغرب

قوانینی که مشاور املاک باید بداند

نهادهای عمومی

نهاد ناظر مشاوران املاک وجود ندارد. وزارت آمایش سرزمین، شهرسازی، مسکن و سیاست شهری بر مشاوران املاک از نظر مبارزه با پولشویی نظارت می‌کند؛ سازمان ملی حفاظت از اراضی، کاداستر و نقشه‌برداری (ANCFCC) اداره ثبت املاک (conservation foncière) را اداره می‌کند

مجوز

مغرب نه مجوز مشاور املاک دارد، نه کارت حرفه‌ای و نه آزمون ورودی: شغل مشاور املاک در هیچ قانونی تعریف نشده است. پیش‌نویس قانونی درباره وضعیت مشاوران املاک (لایحه 36.17، 37 ماده) در فوریه 2014 ثبت و در 2017 به دبیرخانه کل دولت فرستاده شد؛ این لایحه سوءپیشینه پاک و مدرک دوساله پس از دیپلم یا پنج سال تجربه را الزامی می‌کند. وزیر مسکن در اکتبر 2023 وعده داد آن را دوباره به جریان بیندازد، اما در مارس 2025 Bladi گزارش داد که هنوز تصویب نشده و در نوامبر 2025 مشاوران Rabat به Le Brief گفتند که این حرفه هنوز چارچوب قانونی ندارد. تا اکتبر 2026 هیچ تصویبی یافت نشد. یک ثبت ملی داوطلبانه در 2023 حدود 1,312 مشاور را شمرده بود (Le360). مشاوران تحت قوانین عادی شرکت‌ها و مالیات کار می‌کنند و واسطه‌های غیررسمی به نام samsar بر این حرفه مسلط‌اند.

چه کسی می‌تواند مشاور باشد

از آنجا که این فعالیت قانون‌مند نیست، هر کسی، مغربی یا خارجی، می‌تواند مشاور باشد؛ یک آژانس رسمی فقط به‌عنوان کسب‌وکار با شماره ثبت تجاری (RC)، شناسه شرکت ICE و taxe professionnelle (همان patente سابق) ثبت می‌شود، برای مثال از طریق یک SARL. خارجی‌ها می‌توانند چنین شرکتی تأسیس کنند یا در آن شریک باشند. به گفته Upsilon Consulting، وضعیت ساده‌شده auto-entrepreneur (سقف گردش مالی MAD 500,000 برای تجارت و MAD 200,000 برای خدمات، مالیات 0.5% یا 1% گردش مالی) برای ساکنان، از جمله ساکنان خارجی، باز است؛ اینکه واسطه‌گری املاک در فهرست فعالیت‌های مجاز باشد تأیید نشد. کارمند خارجی به قرارداد کاری بر اساس نمونه رسمی وزارت اشتغال نیاز دارد که طبق مواد 516 تا 520 قانون کار از طریق پلتفرم TAECHIR تأیید شود؛ قرارداد فقط از تاریخ تأیید اعتبار دارد. معمولاً کارفرما باید ابتدا گواهی ANAPEC بگیرد که ثابت کند هیچ داوطلب مغربی مناسبی درخواست نداده است (حدود 60 روز پس از یک آگهی 15 روزه). گروه‌های معاف شامل مدیران، شرکا و سهامداران شرکت، همسران مغربی‌ها، خارجی‌های متولد مغرب، افرادی که بیش از 10 سال به‌عنوان کارمند مقیم بوده‌اند، کارکنان شرکت‌های Casablanca Finance City و اتباع مشمول توافق‌های دوجانبه مانند الجزایر، تونس و سنگال هستند. خارجی‌ای که بیش از 90 روز می‌ماند به کارت اقامت از پلیس (DGSN) نیاز دارد: کارت ثبت 1 تا 10 سال معتبر و قابل تمدید است و کارت اقامت دائم پس از چهار سال اقامت قانونی پیوسته ممکن است (قانون 02-03).

قوانین کارگزاری

در نبود قانون خاص، رابطه مشاور با مشتری قراردادی تابع قانون عمومی تعهدات و قراردادهاست. قرارداد نمایندگی کتبی رویه خوبی است، اما مشاوران Rabat در 2025 به Le Brief گفتند که قراردادهای نمایندگی امضاشده، قراردادهای بازاریابی و برگه‌های بازدید اغلب وجود ندارند. سقف قانونی برای کمیسیون نیست: آژانس‌ها معمولاً 2% تا 3% قیمت، اغلب 2.5% از هر طرف، و در برخی معاملات تا 5% می‌گیرند که همه قابل مذاکره است. از 16 ژوئیه 2026 (قانون 41.25)، سند فروش، وعده فروش و قرارداد مقدماتی VEFA باید اسناد رسمی تنظیم‌شده توسط سردفتر یا دو adoul باشند و وکلای پذیرفته‌شده در دیوان عالی دیگر نمی‌توانند آن‌ها را تنظیم کنند؛ از 1 ژوئن 2026 (قانون 31.18) هر وکالت‌نامه‌ای که برای فروش یا رهن ملک استفاده شود باید ابتدا در دفتری در دادگاه بدوی ثبت شود، وگرنه اداره ثبت املاک می‌تواند معامله را رد کند. مشاوران املاک طبق قانون مبارزه با پولشویی 43-05 موظف به گزارش‌دهی هستند: دستورالعمل وزارتی 133.23 (اجرایی از ژانویه 2023) یک سیستم مراقبت و کنترل داخلی مبتنی بر ریسک، شناسایی مشتریان و ذی‌نفعان واقعی، گزارش معاملات مشکوک به نهاد ملی اطلاعات مالی (ANRF)، بررسی فهرست‌های تحریم و گزارش سالانه به وزارت مسکن را الزامی می‌کند که 45 بازرس تعیین کرده است. از 1 ژوئیه 2026 (قانون مالی 2026، ماده 133-III CGI)، فروش‌های بالای MAD 300,000 مشمول 2% حق ثبت اضافی بر هر بخشی از قیمت هستند که با روش قابل ردیابی (انتقال بانکی، چک خط‌دار، کارت) پرداخت نشده و در سند ثبت نشده باشد. آژانس‌های ثبت‌شده برای حق‌الزحمه خود فاکتور صادر می‌کنند و مالیات آن را می‌پردازند، در حالی که samsarهای غیررسمی معمولاً نه VAT می‌پردازند و نه مالیات کسب‌وکار.

خریداران خارجی

خارجی‌ها می‌توانند املاک مسکونی و تجاری در مغرب، به‌ویژه املاک شهری دارای سند ثبتی، را با همان شرایط اتباع بخرند. زمین کشاورزی محافظت می‌شود: خارجی‌ای که زمینی خارج از محدوده شهری می‌خرد باید گواهی کاربری غیرکشاورزی (attestation de vocation non agricole) ارائه دهد که فقط برای پروژه غیرکشاورزی روی زمینی با ارزش کشاورزی کم و متناسب با اندازه پروژه صادر می‌شود (بخشنامه دولتی، 2022). خریداران باید ملک دارای سند ثبتی (titre foncier) ثبت‌شده در ANCFCC را ترجیح دهند که تضمین‌شده و در برابر اشخاص ثالث قابل اجراست؛ ملک بدون سند ثبتی که با melkia نگهداری می‌شود، یعنی سندی که دو adoul بر اساس شهادت شهود تنظیم می‌کنند، ثبت مرکزی ندارد و خطر فروش دوباره دارد و تبدیل آن به سند ثبتی ممکن است 12 تا 36 ماه طول بکشد. برای حفظ حق بازگرداندن قیمت و هر سود سرمایه در آینده، غیرمقیم باید خرید را با ارز خارجی از طریق یک بانک مغربی (یا از حساب درهم قابل تبدیل) تأمین کند و مدرک آن را نگه دارد؛ در فروش مجدد، بانک عواید را بر اساس سند فروش و مدرک پرداخت مالیات منتقل می‌کند (Office des Changes). بانک‌ها از افراد غیرمقیم اظهارنامه‌ای سوگندخورده می‌خواهند که اقامتگاه دیگری در مغرب ندارند، قاعده‌ای که شامل مغربی‌های مقیم خارج (MRE) نمی‌شود.

مالیات و هزینه‌ها

خریداران معمولاً حدود 6% تا 7% علاوه بر قیمت می‌پردازند: 4% حق ثبت برای ملک ساخته‌شده (حداقل MAD 1,000؛ 5% برای زمین خالی؛ 3% برای مسکن اجتماعی واجد شرایط)، 1.5% عوارض ثبت املاک به‌علاوه MAD 100 برای هر سند (حداقل MAD 500، تعرفه ANCFCC مصوب 2016)، حق‌الزحمه سردفتر که معمولاً حدود 1% به‌علاوه VAT است، و هزینه‌های اندک تمبر و رونوشت. فروشندگان مالیات بر سود املاک (TPI) معادل 20% سود خالص را می‌پردازند، با حداقل 3% قیمت فروش حتی بدون سود. محل سکونت اصلی که دست‌کم پنج سال در آن سکونت شده باشد معاف است (قانون مالی 2023 آن را از شش سال کاهش داد) و هر پنج سال یک بار قابل استفاده است، اما حداقل 3% همچنان برای بخشی از قیمت که بالای MAD 4 میلیون است اعمال می‌شود؛ مجموع فروش سالانه کمتر از MAD 140,000 نیز معاف است. اظهارنامه و پرداخت ظرف 30 روز از فروش سررسید می‌شوند. مالکان مالیات سکونت (taxe d'habitation، با پله‌های 10%، 20% و 30% ارزش اجاره‌ای، معاف تا MAD 5,000، تخفیف 75% برای محل سکونت اصلی، معافیت 5 ساله برای خانه‌های نوساز) و مالیات خدمات شهری را می‌پردازند؛ طبق قانون 14-25 مورخ ژوئیه 2025، هر دو اکنون توسط اداره مالیات (DGI) وصول و به‌صورت آنلاین پرداخت می‌شوند. درآمد اجاره پس از کسر 40% با نرخ‌های تصاعدی مالیات بر درآمد مشمول مالیات است و وقتی مستأجر شرکت باشد 10% یا 15% کسر می‌شود.

پیش‌فروش (VEFA)

پیش‌فروش‌ها تابع قوانین فروش ساختمان‌های در دست ساخت (VEFA) در قانون 44-00 با اصلاحات قانون 107-12 هستند. قانون این موارد را پیش‌بینی می‌کند: قرارداد رزرو پس از صدور پروانه ساخت (خریدار می‌تواند ظرف یک ماه انصراف دهد)، قرارداد مقدماتی پس از اخذ پروانه ساخت (ماده 618-5) که از 16 ژوئیه 2026 باید سند رسمی سردفتر یا adoulها باشد (قانون 41.25)، ضمانت بازپرداخت یا اتمام کار از سوی سازنده، و جدول مرحله‌ای که چنین گزارش شده است: 5% هنگام رزرو، 5% هنگام قرارداد مقدماتی، 10% در شروع کار، 60% در مراحل سفت‌کاری و نازک‌کاری، و 20% هنگام تحویل. در عمل VEFA به‌ندرت استفاده می‌شود: سازندگان معاملات رزرو آزادتر را ترجیح می‌دهند که گاهی فقط با یک رسید پشتیبانی می‌شوند و این خریداران را با حمایت اندکی در مورد مهلت‌ها و مشخصات رها می‌کند (Finances News، 2023). کمک مستقیم مسکن دولت که از 2024 تا 2028 اجرا می‌شود، برای خریدارانی که خانه دیگری ندارند MAD 100,000 برای خانه نوساز با قیمت تا MAD 300,000 و MAD 70,000 برای خانه‌ای با قیمت MAD 300,000 تا 700,000 می‌پردازد. تا ژوئن 2026 به بیش از 105,000 بهره‌مند از 218,000 درخواست رسیده بود که 24% آن‌ها MRE بودند و قانون مالی 2026 آن را برای مالکان مشاع نیز باز کرد.

اجاره

اجاره‌های مسکونی تابع قانون 67-12 هستند. اجاره‌نامه باید کتبی باشد، سقف ودیعه تضمین اجاره دو ماه است و اجاره حداکثر هر سه سال یک بار با سقف افزایش 8% قابل بازنگری است؛ تخلیه به حکم دادگاه نیاز دارد. اجاره‌های تعطیلات و گردشگری تابع قانون 80-14 درباره اقامتگاه‌های گردشگری هستند که مجوز بهره‌برداری الزامی می‌کند و درآمد اجاره کوتاه‌مدت مشمول مالیات است و باید به DGI اظهار شود. در ژوئیه 2025 وزیر گردشگری دستورالعملی اجرایی برای وارد کردن آپارتمان‌ها و ریادهای اظهارنشده به سیستم اعلام کرد و در ژانویه 2026 معاون وزارت مسکن گفت فرمانی برای محدود کردن اجاره‌های کوتاه‌مدت در مناطق غیرگردشگری در دست تهیه است؛ تا اکتبر 2026 تصویب هیچ‌یک از این دو متن تأیید نشده بود.

پلتفرم‌ها

اداره ثبت املاک ANCFCC (conservation foncière) و کاداسترDirection Générale des Impôts (حق ثبت، TPI، مالیات سکونت)سردفتران و adoulها (اسناد رسمی، قانون 41.25)دفتر ثبت وکالت‌نامه‌های ملکی دادگاه بدوی (قانون 31.18)نهاد ملی اطلاعات مالی (ANRF)نظارت AML وزارت مسکن بر مشاوران املاکOffice des Changes (تأمین با ارز خارجی و بازگرداندن پول)پلتفرم TAECHIR و ANAPEC (قراردادهای کاری خارجی‌ها)ثبت تجاری (RC)، ICE و taxe professionnelleشاخص قیمت املاک Bank Al-Maghrib و ANCFCC (IPAI)