چگونه در اسپانیا مشاور املاک شویم

اسپانیا مجوز ملی برای مشاوران املاک ندارد. هر کسی می‌تواند شروع کند و بسیاری از مشاوران در مناطق ساحلی از خارج آمده‌اند. اما اکنون سه منطقه دفتر ثبت خود را دارند، شما مشمول قانون مبارزه با پولشویی هستید و ملیت شما تعیین می‌کند چگونه می‌توانید کار کنید. در ادامه می‌بینید همه این‌ها در اکتبر 2026 چگونه کنار هم قرار می‌گیرند.

خلاصه

1. هیچ مجوز یا آزمون ملی وجود ندارد. عنوان قدیمی API هنوز وجود دارد، اما از زمان یک فرمان آزادسازی در ژوئن 2000 الزامی نیست.
2. Catalonia ثبت‌نام در دفتر AICAT را همراه با آموزش، دفتر کار، بیمه و ضمانت‌نامه الزامی می‌داند.
3. Valencian Community ثبت‌نام طبق Decree 98/2022 را با دست‌کم 200 ساعت آموزش الزامی می‌داند. یک دادگاه در ژانویه 2025 مبالغ بیمه و ضمانت‌نامه آن را باطل کرد.
4. Andalusia در Housing Law 5/2025 خود یک دفتر ثبت اجباری ایجاد کرد که از 24 ژانویه 2026 لازم‌الاجراست. پیش از اتکا به آن، بررسی کنید که آیا باز است.
5. شهروندان اتحادیه اروپا می‌توانند آزادانه کار کنند. اتباع غیراروپایی به اجازه اقامت و کار نیاز دارند، چه به‌عنوان کارمند و چه به‌عنوان خویش‌فرما.
6. همه به NIE نیاز دارند و شما یا به‌عنوان کارمند کار می‌کنید یا به‌عنوان autónomo (خویش‌فرما).
7. پرداخت معمولاً حقوق ثابت به‌علاوه کمیسیون است، یا برای autónomoها فقط کمیسیون.

مجوز ملی وجود ندارد

اسپانیا این حرفه را در 2000 آزاد کرد. به گفته Consumer، Royal Decree-law 4/2000 of 23 June به هر کسی اجازه می‌دهد بدون داشتن عنوان رسمی واسطه‌گری املاک انجام دهد، و آخرین آزمون ورودی برای عنوان رسمی Agente de la Propiedad Inmobiliaria (API) در 9 آوریل 2000 برگزار شد. عنوان API و کانون‌های حرفه‌ای آن هنوز وجود دارند و برخی مشاوران از آن‌ها به‌عنوان نشان کیفیت استفاده می‌کنند، اما اختیاری‌اند.

گروه حمایت از مصرف‌کننده OCU در ژانویه 2026 واسطه‌گری را «با مقررات اندک در سطح ملی» توصیف کرد، هم درباره اینکه چه کسی می‌تواند فعالیت کند و هم درباره اینکه مشاوران چه مبلغی می‌توانند دریافت کنند. همین خلأ دلیل آن است که چند منطقه قوانین خود را ساختند. OCU مناطق Catalonia، Valencia و Balearic Islands را دارای دفتر ثبت اجباری، و Madrid، Canary Islands و Navarre را دارای دفتر ثبت داوطلبانه فهرست می‌کند.

Catalonia: دفتر ثبت AICAT

اگر از دفتری باز به روی عموم در Catalonia کار می‌کنید، باید در دفتر ثبت مشاوران املاک کاتالونیا باشید که اغلب به نام نشانی که مشاوران نصب می‌کنند AICAT نامیده می‌شود. قوانین از Law 18/2007 درباره حق مسکن و Decree 12/2010 می‌آیند. صفحه رویه اداری Generalitat این موارد را بیان می‌کند:

• آموزش: مدرک دانشگاهی مرتبط (حقوق، اقتصاد، مدیریت بازرگانی، مهندسی ساختمان و مشابه) یا گواهی دوره‌های معتبر املاک. در یک شرکت، مدیران و مسئول هر دفتر باید این شرط را داشته باشند.
• محلی باز به روی عموم، مگر اینکه فقط آنلاین کار کنید.
• بیمه مسئولیت دست‌کم €100,000 برای هر ادعا و €600,000 در سال برای هر دفتر. برای فعالیت فقط آنلاین، €150,000 و €1,000,000.
• ضمانت‌نامه (وثیقه یا ضمانت) دست‌کم €60,000 برای هر دفتر، یا €300,000 برای هر مشاور در فعالیت فقط آنلاین.
• بدون هزینه برای این رویه.

پس از ثبت‌نام، یک نشان و یک تابلو با شماره ثبت خود نصب می‌کنید و این شماره باید روی سربرگ‌ها و آگهی‌های شما درج شود. طبق Article 6.2 این فرمان، باید به هر کسی که بپرسد بگویید کدام بیمه‌گر یا بانک ضمانت‌نامه شما را صادر کرده است.

Valencian Community: دفتر ثبت RAI

دفتر ثبت مشاوران واسطه‌گری املاک والنسیا با Decree 98/2022 مورخ 29 ژوئیه ایجاد شد و از 16 اکتبر 2022 لازم‌الاجراست. پرسش‌های متداول Generalitat می‌گوید این دفتر هر کسی را که در فروش، اجاره، معاوضه یا انتقال حقوق مالکیت واسطه‌گری، مشاوره یا مدیریت می‌کند پوشش می‌دهد. مدیریت صرف ملک و خدمات اجاره گردشگری مانند نگهداری کلید و نظافت خارج از آن است.

• آموزش: گواهی دست‌کم 200 ساعت آموزشی در موضوعات املاک.
• در یک شرکت، مدیران و مدیر هر دفتر باید این شرط را داشته باشند و یک نفر نمی‌تواند بر بیش از سه دفتر نظارت کند.
• مشاورانی که فقط آنلاین کار می‌کنند به یک نشانی فیزیکی در منطقه نیاز دارند.

در ژانویه 2025، دادگاه عالی Valencia بخشی از اعتراض نهاد رقابت (CNMC) را پذیرفت و چند الزام این فرمان را باطل کرد، از جمله ضمانت‌نامه €60,000 (€300,000 برای مشاوران آنلاین) و بیمه مسئولیت €100,000 (€600,000 آنلاین). دادگاه مبالغ بالاتر برای مشاوران آنلاین را تبعیض‌آمیز دانست. این حکم قابل تجدیدنظر در دیوان عالی بود، پس از Generalitat یا یک وکیل بپرسید در روز ثبت‌نام شما چه قاعده‌ای اعمال می‌شود.

Andalusia: دفتر ثبت جدید طبق Law 5/2025

Andalusia برای مشاوران خارجی اهمیت دارد، چون Costa del Sol را در بر می‌گیرد. Housing Law 5/2025 آن مورخ 16 دسامبر در روزنامه رسمی (BOJA) در 24 دسامبر 2025 منتشر شد و از 24 ژانویه 2026 لازم‌الاجرا شد. این قانون دفتر ثبت مشاوران املاک متخصص بخش مسکونی Andalusia را ایجاد می‌کند که مقدمه قانون آن را اجباری می‌نامد.

Article 52 شرایط ثبت‌نام را تعیین می‌کند:

• یکی از این موارد: عنوان رسمی API، مدرک دانشگاهی در علوم اجتماعی و حقوقی، مهندسی یا معماری، دست‌کم چهار سال تجربه در املاک درست پیش از درخواست، یا عضویت در یک کانون رسمی مشاوران.
• دست‌کم 100 ساعت آموزش رسمی در واسطه‌گری مسکونی و مسکن حمایتی، گذرانده‌شده در چهار سال گذشته. این شرط برای صاحب کسب‌وکار و 50% کارکنان استخدام‌شده اعمال می‌شود.
• ضمانت‌نامه یا بیمه، طبق آنچه قانون و آیین‌نامه‌های آن تعیین می‌کنند.
• نداشتن سابقه کیفری مرتبط با واسطه‌گری املاک.

قانون یک حکم نهایی جداگانه درباره راه‌اندازی دفتر ثبت دارد. ما نتوانستیم تأیید کنیم که دفتر ثبت در اکتبر 2026 برای پذیرش درخواست‌ها باز بوده است. از همین حالا مدارک تجربه و آموزش خود را نگه دارید و پیش از اینکه خود را ثبت‌شده معرفی کنید، با Junta de Andalucía بررسی کنید.

تکالیف مبارزه با پولشویی

طبق Article 2.1(l) از Law 10/2010، سازندگان و هر کسی که به‌طور حرفه‌ای به‌عنوان مشاور، حق‌العمل‌کار یا واسطه در فروش املاک کار می‌کند اشخاص مشمول هستند. یعنی بررسی‌های شناخت مشتری (KYC)، شناسایی مالک ذی‌نفع و گزارش معاملات مشکوک به SEPBLAC، واحد اطلاعات مالی اسپانیا. از هر آژانسی بپرسید این بررسی‌ها را چگونه انجام می‌دهد. یک آژانس جدی رویه‌ای کتبی و فردی مشخص برای آن دارد.

حق کار: اتباع اروپایی و غیراروپایی

شهروندان اتحادیه اروپا، EEA و سوئیس. می‌توانید در اسپانیا به‌عنوان کارمند یا خویش‌فرما کار کنید. اگر بیش از سه ماه بمانید، باید ظرف سه ماه از ورود، حضوری در اداره اتباع خارجی (Oficina de Extranjería) یا اداره پلیس استان خود ثبت‌نام کنید. Ministry of the Interior می‌گوید گواهی ثبت‌نام در همان محل صادر می‌شود و شماره شناسایی اتباع خارجی شما را نشان می‌دهد.

اتباع غیراروپایی به‌عنوان کارمند. کارفرما طبق Organic Law 4/2000 و Royal Decree 1155/2024 برای اجازه اقامت و کار اولیه درخواست می‌دهد. برگه اطلاعات Ministry of Inclusion می‌گوید شغل باید یا در فهرست فصلی مشاغل کمبود باشد یا کارفرما نشان دهد که نتوانسته این جایگاه را از نیروی محلی پر کند، از جمله با انتشار آگهی در پورتال عمومی کاریابی. قرارداد باید کار را برای مدت اعتبار اجازه تضمین کند. تصمیم باید ظرف سه ماه گرفته شود و سکوت به معنای رد است. سپس ظرف یک ماه در کنسولگری برای ویزا درخواست می‌دهید، وارد اسپانیا می‌شوید، در تأمین اجتماعی ثبت‌نام می‌کنید و برای کارت شناسایی اتباع خارجی (TIE) درخواست می‌دهید.

اتباع غیراروپایی به‌عنوان خویش‌فرما. برگه Ministry برای اجازه کار خویش‌فرمایی این موارد را می‌خواهد: مجوزهای لازم برای فعالیت شما، مدرک صلاحیت یا تجربه، اثبات کافی بودن سرمایه‌گذاری (گزارش امکان‌سنجی از یک انجمن خویش‌فرمایان مانند ATA یا UPTA یکی از راه‌هاست) و نداشتن سابقه کیفری. درخواست را حضوری در کنسولگری اسپانیا در محل زندگی خود ثبت می‌کنید. نخستین اجازه یک سال اعتبار دارد و به یک منطقه و یک بخش محدود است.

NIE

هر خارجی که در اسپانیا کار می‌کند، ملک می‌خرد یا کسب‌وکار دارد به NIE (شماره شناسایی اتباع خارجی) نیاز دارد. این شماره یک بار تخصیص می‌یابد و تغییر نمی‌کند. در اسپانیا با فرم EX-15 در اداره پلیس یا اداره اتباع خارجی، با وقت قبلی، گذرنامه و هزینه با فرم 790 code 012 (€9.84 به گفته Universidad Autónoma de Madrid) درخواست می‌دهید. از خارج، در کنسولگری اسپانیا درخواست می‌دهید. کارگران غیراروپایی که با ویزای کار وارد می‌شوند معمولاً NIE را از قبل روی ویزا چاپ‌شده می‌بینند.

کارمند یا autónomo

کارمند. آژانس قرارداد کار امضا می‌کند، تأمین اجتماعی شما را می‌پردازد و مالیات بر درآمد را کسر می‌کند. معمولاً حقوق ثابت و سهمی از حق‌الزحمه‌هایی که ایجاد می‌کنید دریافت می‌کنید.

Autónomo. بسیاری از مشاوران، به‌ویژه در مدل‌های فرنچایز و شبکه‌ای، خویش‌فرما هستند. در سازمان مالیاتی و تأمین اجتماعی ثبت‌نام می‌کنید، برای آژانس یا مشتری فاکتور صادر می‌کنید، روی حق‌الزحمه‌هایتان 21% VAT دریافت می‌کنید و حق بیمه ماهانه خود را می‌پردازید.

• autónomoهای تازه‌کار می‌توانند از نرخ ثابت €80 در ماه برای 12 ماه اول استفاده کنند که اگر درآمد خالص شما زیر حداقل دستمزد بماند، برای سال دوم قابل تمدید است (Billeo).
• پس از آن، حق بیمه به درآمد خالص شما بستگی دارد. دولت مبالغ 2025 را برای 2026 حفظ کرد، بین €200 و €590 در ماه بر اساس حداقل پایه هر رده (El Derecho، دسامبر 2025). یک عوارض اضافه کوچک (MEI) در ژانویه 2026 از 0.8% به 0.9% افزایش یافت.

برای ارقام محاسبه‌شده، کمیسیون مشاور املاک در اسپانیا را ببینید.

نحوه پرداخت به مشاوران

اسپانیا داده رسمی درباره حقوق مشاوران ندارد. ارقام زیر برآوردهای سایت کاریابی GoWork هستند که آخرین بار در اکتبر 2023 به‌روز شده‌اند. از آن‌ها به‌عنوان نقطه شروع مذاکره استفاده کنید، نه به‌عنوان وعده.

پروفایل	حقوق ثابت برآوردی (ناخالص سالانه)
بدون تجربه	€12,800 تا €20,000
4 تا 10 سال	€25,000 تا €33,600
بیش از 20 سال	بیش از €46,300
مدیر فروش	€32,600 تا €60,200

منبع: GoWork، اکتبر 2023.

GoWork کل درآمد معمول، حقوق به‌علاوه کمیسیون، را بسته به شهر، تجربه و نتایج €20,000 تا €60,000 در سال می‌داند. کمیسیون سهمی از حق‌الزحمه آژانس در هر معامله‌ای است که می‌بندید. آژانس‌ها سهم را خودشان تعیین می‌کنند، پس پیش از امضا آن را کتبی بگیرید.

کار کجاست و چه زبان‌هایی لازم است

خریداران خارجی بخش بزرگی از بازار ساحلی هستند. داده‌های Registradores که Alicante Plaza در اوت 2025 گزارش کرد، سهم خارجی‌ها از خرید خانه را حدود 43% در استان Alicante و حدود 33% در Málaga نشان می‌دهد، در برابر میانگین ملی 14.1%. ملیت‌های پیشرو در خرید بریتانیایی، بلژیکی و هلندی بودند.

• اسپانیایی برای دفاتر اسناد رسمی، بانک‌ها، شهرداری‌ها و بیشتر کارهای اداری لازم است.
• انگلیسی زبان کاری با بسیاری از خریداران بین‌المللی در Costa del Sol و Costa Blanca است.
• هلندی، فرانسوی، آلمانی یا زبان‌های اسکاندیناوی با توجه به خریداران مناطق ساحلی، مزیتی واقعی هستند.
• کاتالان یا والنسیایی در Catalonia و Valencian Community، هم با مشتریان محلی و هم با ادارات منطقه‌ای، کمک می‌کند.

چگونه آژانس انتخاب کنیم

• در Catalonia، Valencia یا Andalusia، شماره ثبت آژانس را بخواهید و بررسی کنید که روی آگهی‌هایش درج شده باشد.
• بپرسید کدام بیمه و ضمانت‌نامه پول مشتری را پوشش می‌دهد و چه کسی آن‌ها را صادر کرده است.
• بپرسید بررسی‌های مبارزه با پولشویی طبق Law 10/2010 را چگونه انجام می‌دهد.
• بپرسید آیا کارمند خواهید بود یا autónomo، و حقوق ثابت، سهم کمیسیون، اهداف و تاریخ پرداخت را کتبی بگیرید.
• بپرسید معاملاتی که پس از رفتن شما بسته می‌شوند چه سرنوشتی دارند.
• اگر غیراروپایی هستید، مطمئن شوید آژانس پیش از شروع کار برای اجازه کار شما درخواست می‌دهد.

نشانه‌های هشدار

• آژانسی که از شما می‌خواهد بدون قرارداد یا بدون ثبت‌نام به‌عنوان autónomo کار کنید.
• حق‌الزحمه‌هایی که نقدی یا به حساب شخصی دریافت می‌شوند.
• نبود قرارداد کتبی با فروشندگان («nota de encargo»)، که در نتیجه نمی‌توانید حق خود برای دریافت حق‌الزحمه را ثابت کنید.
• از نیروی غیراروپایی خواسته می‌شود پیش از صدور اجازه کار و ویزا شروع به کار کند.
• وعده درآمدهایی بسیار بالاتر از بازه‌های این راهنما.

قوانین مشاوران املاک در اسپانیا در هر منطقه متفاوت است و در Andalusia در 2026 تغییر کرد. این راهنما در تاریخ ذکرشده در بالا بررسی شده است. این اطلاعات کلی است، نه مشاوره حقوقی یا مالیاتی. CloserPass به هیچ نهاد اسپانیایی وابسته نیست.

فرصت‌های شغلی و راهنماهای بیشتر را در اسپانیا در CloserPass پیدا کنید.