یک زوج بریتانیایی در حال خرید یک آپارتمان پیش‌فروش (sobre plano) در Estepona هستند. مراحل معمول به چه ترتیبی انجام می‌شوند؟
- سند رسمی، رزرو، پرداخت‌های مرحله‌ای، قرارداد خصوصی
- رزرو، قرارداد خصوصی خرید، پرداخت‌های مرحله‌ای در طول ساخت، سپس سند رسمی و تحویل کلید هنگام تکمیل
- قرارداد خصوصی، سند رسمی، رزرو، کلید
- پرداخت‌های مرحله‌ای، رزرو، کلید، قرارداد خصوصی
خریدار ابتدا هزینه رزرو را برای خارج کردن واحد از بازار می‌پردازد، سپس قرارداد خصوصی خرید را همراه با قسط اول امضا می‌کند، مراحل بعدی را در طول ساخت می‌پردازد و باقیمانده را هنگام امضای سند رسمی نزد سردفتر و تحویل کلید پرداخت می‌کند.
Consumer (Eroski), La compraventa de vivienda sobre plano (2024) مشتری شما پیش از تکمیل ساختمان 30% قیمت را به سازنده می‌پردازد. قانون اسپانیا سازنده را به ارائه چه حمایتی برای این پول ملزم می‌کند؟
- هیچ: پیش‌پرداخت‌ها با ریسک خریدار است
- ضمانت شخصی که مشاور امضا می‌کند
- یک ضمانت‌نامه بانکی فردی (aval) یا بیمه‌نامه برای هر خریدار، طبق First Additional Provision قانون LOE
- تعهد محضری به بازپرداخت ظرف ده سال
First Additional Provision قانون ساختمان (Law 38/1999)، که Law 20/2015 از 1 ژانویه 2016 آن را بازنویسی کرد، سازندگان خانه را ملزم می‌کند پیش‌پرداخت‌ها را با بیمه یا ضمانت‌نامه بانکی که به‌صورت فردی برای هر خریدار صادر می‌شود تضمین کنند.
Garrigues, Entregas a cuenta en compra de viviendas (Ley 20/2015) (2015-10) طبق First Additional Provision قانون LOE، ضمانت سپرده‌های پیش‌فروش باید چه چیزی را پوشش دهد و پول باید کجا پرداخت شود؟
- فقط 50% مبالغ، پرداخت‌شده به هر حسابی از سازنده
- مبالغ پرداخت‌شده به‌علاوه بهره قانونی، پرداخت‌شده به یک حساب ویژه جدا از سایر وجوه سازنده
- فقط هزینه رزرو، پرداخت‌شده به‌صورت نقدی
- کل قیمت خانه، پرداخت‌شده به حساب مشتریان مشاور
ضمانت مبالغ پیش‌پرداخت به‌علاوه بهره قانونی را پوشش می‌دهد و پرداخت‌ها باید به یک حساب ویژه در بانک، جدا از سایر پول‌های سازنده، واریز شوند. مشاوران باید مشخصات حساب و گواهی فردی هر پرداخت را بخواهند.
BOE, Ley 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (consolidated), Disposicion adicional primera (2015-07) قرارداد تحویل کلید را تا ژوئن 2026 تعیین می‌کند. در اکتبر 2026 کارها متوقف شده و سازنده هیچ تاریخی نمی‌دهد. خریدار طبق LOE چه کاری می‌تواند بکند؟
- هیچ کاری تا گذشت پنج سال
- فقط از مشاوری که واحد را فروخته شکایت کند
- تخفیف 10% را بپذیرد که تنها راه جبران است
- فسخ را انتخاب کند و مبالغ پرداخت‌شده به‌علاوه بهره قانونی را از طریق ضمانت پس بگیرد، یا به سازنده مهلت تمدید بدهد
اگر کارها آغاز نشود یا خانه به‌موقع تحویل داده نشود، خریدار می‌تواند قرارداد را فسخ کند و پیش‌پرداخت‌ها را همراه با بهره از ضامن پس بگیرد، یا با تمدید موافقت کند. بنابراین تاریخ تحویل روشن در قرارداد ضروری است.
BOE, Ley 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (consolidated), Disposicion adicional primera (2015-07) یک سازنده بدون پرداخت حق بیمه سپرده ورشکست شد. آیا بیمه‌گر می‌تواند به این دلیل از بازپرداخت به مشتری شما خودداری کند؟
- خیر: از اصلاحیه 2015، بیمه‌گر نمی‌تواند از دفاعیاتی که در برابر سازنده دارد، از جمله حق بیمه پرداخت‌نشده، استفاده کند
- بله، حق بیمه پرداخت‌نشده همیشه پوشش را باطل می‌کند
- بله، مگر اینکه خریدار خودش حق بیمه را پرداخته باشد
- فقط اگر خریدار غیرمقیم باشد
Law 20/2015 مقرر می‌کند که بیمه‌گر نمی‌تواند ایراداتی را که علیه سازنده دارد در برابر خریدار مطرح کند، پس نبود حق بیمه مانع بازپرداخت نمی‌شود. سپس بیمه‌گر مبلغ را از سازنده وصول می‌کند و سازنده تا بازپرداخت نمی‌تواند واحد را دوباره بفروشد.
Garrigues, Entregas a cuenta en compra de viviendas (Ley 20/2015) (2015-10) ساختمان تکمیل شده و مجوز اولین سکونت گرفته شده است، اما خریدار از امضای سند رسمی و تحویل گرفتن کلید خودداری می‌کند. ضمانت سپرده چه می‌شود؟
- ده سال دیگر معتبر می‌ماند
- خریدار همچنان می‌تواند هر زمان آن را مطالبه کند
- سازنده می‌تواند آن را لغو کند، پس خریدار این حمایت را از دست می‌دهد
- به‌طور خودکار به وام مسکن تبدیل می‌شود
طبق قوانین 2015، پس از صدور مجوز سکونت و خودداری خریدار از تحویل گرفتن، سازنده می‌تواند ضمانت را لغو کند. به خریداران مردد هشدار دهید: ضمانت در برابر عدم تحویل محافظت می‌کند، نه در برابر تغییر نظر.
Garrigues, Entregas a cuenta en compra de viviendas (Ley 20/2015) (2015-10) ارقام نمونه: یک آپارتمان پیش‌فروش در Torrevieja پیش از مالیات EUR 420,000 قیمت دارد. طرح پرداخت 10% هنگام قرارداد خصوصی، 20% به‌صورت اقساط در طول ساخت و باقیمانده نزد سردفتر است. چه مبلغی از قیمت پایه هنگام تکمیل باقی می‌ماند (به EUR)؟
EUR پرداخت‌شده پیش از تکمیل = 10% + 20% = 30% از 420,000 = EUR 126,000. باقیمانده هنگام تکمیل = 420,000 - 126,000 = EUR 294,000 که اغلب با وام مسکن تأمین می‌شود. VAT در هر مرحله علاوه بر این ارقام دریافت می‌شود.
Consumer (Eroski), La compraventa de vivienda sobre plano (2024) خریداری یک آپارتمان کاملاً نو از سازنده را با یک آپارتمان دست دوم در همسایگی مقایسه می‌کند. کدام مالیات به نخستین فروش آپارتمان نو تعلق می‌گیرد؟
- فقط مالیات نقل و انتقال (ITP)، مانند فروش دست دوم
- VAT با نرخ 21%
- هیچ مالیاتی برای نخستین مالک
- VAT با نرخ کاهش‌یافته 10%، به‌علاوه حق تمبر (AJD) روی سند رسمی
نخستین تحویل خانه توسط سازنده مشمول VAT با نرخ 10% است (4% برای مسکن حمایتی واجد شرایط) و سند رسمی نیز حق تمبر منطقه‌ای (AJD) می‌پردازد. فروش‌های دست دوم به جای VAT، مالیات نقل و انتقال منطقه‌ای (ITP) می‌پردازند.
Agencia Tributaria, Manual IVA 2024, tipo impositivo reducido del 10% (2024) ارقام نمونه: یک آپارتمان نوساز در Malaga از سازنده به EUR 380,000 فروخته می‌شود. VAT برابر 10% و حق تمبر عمومی Andalusia (AJD) برابر 1.2% است. VAT به‌علاوه AJD روی هم چقدر است (به EUR)؟
EUR VAT = 380,000 x 10% = EUR 38,000. AJD = 380,000 x 1.2% = EUR 4,560. مجموع = 38,000 + 4,560 = EUR 42,560، پیش از هزینه‌های سردفتر، اداره ثبت و هرگونه هزینه وام مسکن.
Kelisto, Impuesto de actos juridicos documentados por comunidad autonoma (2025-11) ارقام نمونه: خریدار یک واحد پیش‌فروش در طول ساخت یک قسط EUR 50,000 به سازنده می‌پردازد. VAT خانه‌های نوساز 10% است. چه مقدار VAT به این قسط اضافه می‌شود (به EUR)؟
EUR VAT به هر پیش‌پرداخت تعلق می‌گیرد، نه فقط هنگام سند رسمی. 50,000 x 10% = EUR 5,000، پس خریدار برای این مرحله EUR 55,000 واریز می‌کند. مشتریان باید VAT را در بودجه هر قسط در نظر بگیرند.
BOE، Ley 37/1992 del IVA (art. 75 و art. 91) (1992-12) خریدار شما دو جای پارک و یک انباری را در همان سند به آپارتمان نوساز خود اضافه می‌کند. چه VAT به این موارد اضافی تعلق می‌گیرد؟
- 10%، چون حداکثر دو جای پارک و ملحقاتی که همراه خانه فروخته می‌شوند از نرخ کاهش‌یافته خانه پیروی می‌کنند
- 21% روی همه موارد اضافی
- 0% چون خانه نیستند
- همیشه 10% روی یک جای پارک و 21% روی بقیه
راهنمای VAT سازمان مالیاتی نرخ 10% را به حداکثر دو جای پارک و ملحقات (مانند انباری) که همراه خانه منتقل می‌شوند تعمیم می‌دهد. اگر جداگانه یا بیش از این حد خریداری شوند، مشمول نرخ 21% هستند.
Agencia Tributaria, Manual IVA 2024, tipo impositivo reducido del 10% (2024) طبق ماده 17 قانون ساختمان (LOE)، سازنده و توسعه‌دهنده تا چه مدت مسئول عیوب یک خانه نو هستند؟
- 6 ماه برای همه چیز
- 2 سال برای همه چیز، مانند کالاهای مصرفی
- 10 سال برای عیوب سازه‌ای، 3 سال برای عیوب قابلیت سکونت، 1 سال برای عیوب نازک‌کاری
- 20 سال برای سازه، 5 سال برای بقیه
LOE سه دوره را از تاریخ تحویل تعیین می‌کند: 10 سال برای خساراتی که بر سازه اثر می‌گذارند، 3 سال برای عیوبی که به قابلیت سکونت آسیب می‌زنند (برای مثال رطوبت یا عایق‌بندی) و 1 سال برای عیوب نازک‌کاری که سازنده باید تعمیر کند.
BOE, Ley 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (art. 17) (1999-11) هشت ماه پس از تحویل کلید، خریدار شما کاشی‌های ترک‌خورده و درهایی را می‌بیند که درست بسته نمی‌شوند. بهترین توصیه چیست؟
- دیر شده: نواقص باید همان روز تحویل اعلام شوند
- همین حالا به‌صورت کتبی به سازنده اطلاع دهید، چون عیوب نازک‌کاری تا یک سال از تحویل پوشش داده می‌شوند
- منتظر بمانید تا بیمه ده‌ساله پرداخت کند
- به یک پیمانکار خصوصی پول بدهید و مطالبه را فراموش کنید
عیوب نازک‌کاری مشمول دوره یک‌ساله ماده 17 LOE هستند. در حالت ایده‌آل در گزارش نواقص هنگام تحویل فهرست می‌شوند، اما هر عیبی که در طول سال پیدا شود باید کتبی و همراه با عکس اعلام شود تا سازنده آن را تعمیر کند.
BOE, Ley 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (art. 17) (1999-11) توسعه‌دهنده خانه‌های نوساز برای پوشش خسارات سازه‌ای باید کدام بیمه را و به چه مبلغی تهیه کند؟
- بیمه یک‌ساله اثاثیه به مبلغ EUR 30,000
- هیچ بیمه‌ای اجباری نیست
- بیمه سه‌ساله به میزان 10% قیمت
- بیمه ده‌ساله که 100% هزینه نهایی ساخت را پوشش می‌دهد
ماده 19 LOE بیمه ده‌ساله را برای ساختمان‌های مسکونی اجباری می‌کند. این بیمه خسارات مادی ناشی از عیوب سازه‌ای را به مدت ده سال پوشش می‌دهد، با مبلغ بیمه‌شده‌ای برابر 100% هزینه نهایی ساخت.
BOE, Ley 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (art. 19) (1999-11) چرا سردفتر و مسئول ثبت املاک می‌توانند از ثبت اظهارنامه ساختمان نوساز تکمیل‌شده (obra nueva terminada) برای یک بلوک مسکونی خودداری کنند؟
- اگر مدرک بیمه ده‌ساله سازه ارائه نشود
- اگر کمیسیون مشاور پرداخت نشده باشد
- اگر کمتر از نیمی از واحدها فروخته شده باشند
- اگر خریداران غیرمقیم باشند
ماده 20 LOE صدور مجوز و ثبت اظهارنامه‌های ساختمان نوساز برای خانه‌ها را بدون مدرک بیمه اجباری ده‌ساله متوقف می‌کند. این از خریداران محافظت می‌کند و وقتی سازنده وعده تکمیل زودهنگام می‌دهد، بررسی مفیدی است.
BOE, Ley 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (art. 20) (1999-11) در Andalusia، طبق قانون زمین LISTA (Law 7/2021)، سکونت در ساختمانی که تازه تکمیل شده و با پروانه ساخت خود مطابقت دارد معمولاً چگونه مجاز می‌شود؟
- با تصمیم پارلمان منطقه‌ای
- با اظهارنامه خود خریدار نزد سردفتر
- با یک declaracion responsable de ocupacion که به شهرداری ارائه می‌شود و جایگزین مجوز قدیمی اولین سکونت شده است
- اصلاً به هیچ مدرکی نیاز ندارد
LISTA بسیاری از مجوزها را به اظهارنامه مسئولانه منتقل کرد، از جمله سکونت یا استفاده از ساختمان‌های تکمیل‌شده‌ای که با پروانه خود مطابقت دارند. این سند، یا پروانه در جایی که هنوز لازم است، برای انشعابات و نهایی کردن فروش لازم است.
AdministracionPublica.com, Primera ocupacion por declaracion responsable (2022) مشتری شما باقیمانده مبلغ هنگام تکمیل را با وام مسکن اسپانیایی تأمین می‌کند. طبق Law 5/2019 درباره اعتبار املاک، پیش از امضا چه باید اتفاق بیفتد؟
- هیچ چیز: می‌تواند همان روزی که پیشنهاد را دریافت می‌کند امضا کند
- بانک برگه اطلاعات استاندارد (FEIN) و مدارک را دست‌کم 10 روز تقویمی پیش از امضا ارائه می‌دهد و او به‌طور رایگان با سردفتر ملاقات می‌کند تا تأیید کند که موضوع را فهمیده است
- مشاور باید از طرف او وام را امضا کند
- او باید سپرده‌ای معادل 50% وام باز کند
Law 5/2019 وام‌دهنده را ملزم می‌کند FEIN و سایر مدارک پیش‌قراردادی را دست‌کم 10 روز تقویمی پیش از امضا تحویل دهد. سپس وام‌گیرنده نزد سردفتر حاضر می‌شود که بدون هزینه برای او، درک او را بررسی می‌کند. این بازه را در تاریخ تکمیل معامله در نظر بگیرید.
BOE, Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de credito inmobiliario (2019-03) داده‌های Savills که در ژوئیه 2026 گزارش شد، میانگین آپارتمان نوساز Costa del Sol را در 2025 برابر EUR 5,725 برای هر m2 اعلام کرد. با این میانگین، یک آپارتمان نو 80 m2 چقدر قیمت دارد (به EUR)؟
EUR 80 x 5,725 = EUR 458,000. همین گزارش به رشد سالانه 23% و ساختمان‌های نوساز لوکس Marbella بالای EUR 8,000 برای هر m2 اشاره می‌کند، پس همیشه قیمت را بر اساس منطقه و بخش بازار اعلام کنید، نه میانگین کل ساحل.
Euro Weekly News، خانه‌های نوساز Costa del Sol حتی پیش از آغاز ساخت فروخته می‌شوند (داده‌های Savills) (2026-07) طبق ارقام Savills منتشرشده در ژوئیه 2026، پروژه‌های نوساز Costa del Sol با چه سرعتی فروخته می‌شوند؟
- کمتر از 5% واحدها پیش از تکمیل فروخته می‌شوند
- سازندگان طبق قانون باید تا تکمیل برای فروش صبر کنند
- برخی پروژه‌ها 30% تا 50% واحدها را پیش از آغاز ساخت می‌فروشند و حدود 12,265 خانه نوساز در 2025 فروخته شد
- همه خانه‌های نوساز به خریداران اسپانیایی خانه اول فروخته می‌شوند
Savills گزارش می‌دهد که برخی پروژه‌ها 30% تا 50% واحدها را پیش از کلنگ‌زنی واگذار می‌کنند، حدود 12,265 خانه نوساز در 2025 در این ساحل فروخته شد و موجودی نوساز تنها 5,328 واحد بود. خریداران بین‌المللی بیش از نیمی از تقاضا در Marbella، Mijas Costa و Fuengirola را تشکیل می‌دهند.
Euro Weekly News، خانه‌های نوساز Costa del Sol حتی پیش از آغاز ساخت فروخته می‌شوند (داده‌های Savills) (2026-07) داده‌های INE و Registradores برای استان Alicante (Costa Blanca) در نیمه اول 2026 چه نشان دادند؟
- فروش خانه‌های نوساز دو برابر شد و خارجی‌ها کمتر از 10% خانه‌ها را خریدند
- فروش بدون تغییر ماند و خانه‌های نوساز 50% بازار بودند
- خریداران خارجی پس از پایان ویزای طلایی ناپدید شدند
- کل فروش 7.6% کاهش یافت و به 25,085 رسید، فروش خانه‌های نوساز 12.4% کاهش یافت و به 4,657 رسید و خارجی‌ها حدود 44.65% خانه‌ها را خریدند
Alicante Plaza، با استفاده از آمار انتقال INE، 25,085 فروش در H1 2026 (منفی 7.6%) شمرد که 4,657 مورد آن خانه نوساز بود (18.6% کل، منفی 12.4%). Registradores سهم خارجی‌ها را 44.65% اعلام کرد، بالاترین رقم در میان استان‌های ساحلی، جلوتر از Malaga با 34.30%.
Alicante Plaza, La compra de viviendas afloja en Alicante con 25.085 operaciones en el primer semestre (2026-08) - مناطق دبی
- قوانین و فرایندها
- پول و محاسبات
- پیش‌فروش
- اجاره
- مهارت‌های فروش
- فروش دبی
- انطباق با مقررات
- بازاریابی و شبکه‌های اجتماعی
- تسلط بر مشتری
- ذهنیت و عملکرد
- چرخه‌های بازار و ارزش‌گذاری
- ابوظبی: قوانین و مناطق
- شارجه: قوانین و مناطق
- رأس‌الخیمه: قوانین و مناطق
- عجمان: قوانین و مناطق
- ام‌القیوین: قوانین و مناطق
- فجیره: قوانین و مناطق
- عربستان سعودی: قوانین و مجوز
- مناطق و محله‌های عربستان سعودی
- پیش‌فروش در عربستان سعودی (Wafi)
- کجا در عربستان سعودی سرمایه‌گذاری کنیم
- محاسبات عربستان سعودی: ROI و بازده
- مشتریان و فرهنگ در عربستان سعودی
- مصر: قوانین و دفتر ثبت مشاوران املاک
- مناطق و شهرهای جدید مصر
- پیش‌فروش در مصر
- کجا در مصر سرمایه‌گذاری کنیم
- محاسبات مصر: ROI و طرح‌های پرداخت
- مشتریان و فرهنگ در مصر
- مغرب: قوانین و حرفه مشاور املاک
- شهرها و مناطق مغرب
- پیش‌فروش در مغرب (VEFA)
- کجای مغرب سرمایه‌گذاری کنیم
- محاسبات مغرب: هزینه‌ها، ROI و بازده
- مشتریان و فرهنگ مغربی
- اسپانیا: قوانین و حرفه مشاور املاک
- شهرها و مناطق اسپانیا
- پیش‌فروش در اسپانیا
- کجای Spain سرمایه‌گذاری کنیم
- محاسبات اسپانیا: مالیات‌ها، ROI و بازده
- مشتریان بین‌المللی در اسپانیا
- همه امارات: چه کسی چه کاری انجام می‌دهد
- کارآموز
- مشاور املاک تازه‌کار
- مشاور املاک
- مشاور املاک ارشد
- فروشنده برتر
- استاد بستن معامله (Closer)
آسانمتوسطپیشرفته درست است!آفرین!دقیقاً همین!کاملاً درست! نه کاملاً.این بار نه.نزدیک بود، ولی نه. فوق‌العاده! جایزه پاسخ‌های پیاپی سؤال بعدیدیدن نتیجه من پاسخ درست:پاسخ شما: به بالاترین رتبه رسیدیدامتیاز تا رسیدن بهبهترین عالی بود. مثل یک مشاور املاک برتر بلدید. دور خوبی بود. برای رسیدن به 90%، اصلاحات زیر را ببینید. تلاش خوبی بود. اصلاحات را بخوانید و دوباره بازی کنید: دور دوم همیشه بهتر است. همه مشاوران املاک برتر از همین‌جا شروع کردند. اصلاحات را بخوانید و دوباره بازی کنید. من همین الانگرفتم در آموزش مشاوران املاک CloserPass. می‌توانید از من جلو بزنید؟ لینک کپی شد دور اولاولین دور خود را تمام کردید دور بی‌نقص100% پاسخ درست در اوج5 پاسخ درست پیاپی ذهن متخصصپاسخ درست به یک سؤال سطح متخصص استاد محاسبهپاسخ درست به یک محاسبه بازیکن روزانهچالش امروز انجام شد آماده آزمون80% یا بیشتر در حالت آزمون 