یک خریدار استرالیایی می‌پرسد: «آیا می‌توانم ویلا را به‌صورت freehold به نام خودم بخرم؟» پاسخ صادقانه چیست؟
- بله، هر خارجی می‌تواند Hak Milik داشته باشد
- خیر. Hak Milik (freehold) مختص شهروندان اندونزی است. گزینه‌های او leasehold (Hak Sewa)، Hak Pakai بر خانه‌ای که حداقل قیمت را دارد، یا شرکتی (PT PMA) دارنده سند HGB است
- بله، اگر با هر کسی ازدواج کند
- فقط اگر BPHTB دو برابر بپردازد
Hak Milik (freehold) فقط برای شهروندان اندونزی است. سه مسیر قانونی و مزایا و معایب هر کدام را از روز اول توضیح دهید تا خریدار به سمت ساختار غیرقانونی nominee کشیده نشود.
Global Investments، جزئیات کامل هزینه‌های خرید در بالی (2026-06-13) یک بازنشسته آلمانی خانه‌ای زمینی در بالی با Hak Pakai (حق استفاده) می‌خواهد. طبق Kepmen ATR/BPN 1241/2022، چه حداقل قیمتی برای خانه زمینی در بالی برای خارجی‌ها اعمال می‌شود؟
- IDR 1 میلیارد
- IDR 2 میلیارد
- IDR 10 میلیارد
- IDR 5 میلیارد
در بالی حداقل قیمت برای خانه زمینی (rumah tapak) IDR 5 میلیارد و برای واحد آپارتمان IDR 2 میلیارد است. زیر این آستانه‌ها، خارجی نمی‌تواند Hak Pakai بر خانه بگیرد.
Hukumonline، حداقل قیمت خانه برای خارجی‌ها (Kepmen ATR/BPN 1241/2022) (2023-02-08) Hak Pakai بر خانه مسکونی برای مالک خارجی، با احتساب تمدیدها، چه مدت می‌تواند دوام داشته باشد؟
- در مجموع تا 80 سال (30 + 20 + 30)
- 10 سال، غیرقابل تجدید
- برای همیشه، مانند freehold
- 25 سال، به اندازه یک اجاره معمول
مقامات مدت Hak Pakai را 30 سال، 20 سال قابل تمدید و 30 سال دیگر قابل تجدید توصیف می‌کنند. این حق قابل ارث و انتقال است. از 2023 ویزا و گذرنامه معتبر کافی است؛ دیگر برای خرید KITAS لازم نیست.
Detik Finance، واقعیت‌هایی درباره مالکیت خانه توسط خارجی‌ها در اندونزی (PP 18/2021) (2023-05-17) یک زوج هلندی PT PMA می‌خواهند تا بتوانند مالک ویلای تعطیلاتی باشند که چند هفته در سال اجاره می‌دهند. صادقانه به آن‌ها چه می‌گویید؟
- PT PMA یک شرکت کاغذی ارزان است که هر کسی می‌تواند آنلاین ثبت کند
- PT PMA یک شرکت عملیاتی واقعی با مالکیت خارجی است، با الزامات سرمایه بالا، مجوزهای منطبق با کد KBLI (55193 برای ویلاهای تجاری)، اظهارنامه‌های مالیاتی و گزارش‌دهی؛ مقامات بالی در 2026 بر اثبات سرمایه و علیه دفاتر مجازی تأکید کردند، پس به ندرت برای خانه تعطیلات گاه‌به‌گاه مناسب است
- PT PMA به آن‌ها اجازه می‌دهد Hak Milik داشته باشند
- به هیچ ثبت مالیاتی اندونزیایی نیاز ندارد
در 2026 مقامات سوءاستفاده از PT PMA در بالی را هدف گرفتند: کدهای KBLI نادرست، کمبود سرمایه، سهامداران nominee و دفاتر مجازی. PT PMA برای یک کسب‌وکار اجاره واقعی معنا دارد، نه به‌عنوان راه دور زدن برای خانه دوم.
Bali Villa Realty، اندونزی قواعد سرمایه‌گذاری در بالی را به دلیل سوءاستفاده از مجوز ویلا سخت‌تر می‌کند (2026-02-13) یک مشتری روس می‌گوید راننده بالیایی‌اش زمین را «برای او» به نام خودش ثبت می‌کند، با پشتوانه یک توافق جانبی خصوصی. توصیه شما چیست؟
- این رویه معمول و کاملاً امن است
- اگر توافق به انگلیسی باشد اشکالی ندارد
- از ترتیب دادن آن خودداری کنید: ساختارهای nominee هیچ حمایت قانونی به خارجی نمی‌دهند و بالی برای مجازات آن‌ها اقدام کرده است، پس او در خطر از دست دادن زمین و مسئولیت قانونی است
- اگر راننده از خویشاوندان باشد قانونی است
توافق جانبی نمی‌تواند مالکیت زمین Hak Milik را به خارجی بدهد. رهبران بالی قاعده‌ای منطقه‌ای علیه nominee پیش برده‌اند و قواعد 2026 خارجی‌هایی را که از یک اندونزیایی به‌عنوان نماینده صوری استفاده می‌کنند در معرض مجازات قرار می‌دهد. به جای آن یک مسیر قانونی پیشنهاد دهید.
Antara Bali، Koster و Giri قاعده‌ای منطقه‌ای درباره nominee پیشنهاد می‌کنند (2024-10-11) نخستین بررسی مدارک پیش از هر پیش‌پرداخت برای ویلا یا زمین در بالی چیست؟
- بررسی سند زمین در اداره زمین BPN محلی: نام دارنده، نوع سند، مساحت، و هر رهن، توقیف یا دعوا
- از فروشنده عکس خوبی از سند بخواهید
- نظرات Google درباره سازنده را بررسی کنید
- تأیید کنید ویلا در Airbnb آمده است
بررسی سند (cek sertifikat) در BPN که PPAT انجام می‌دهد تأیید می‌کند فروشنده دارنده ثبت‌شده است و سند پاک است. فتوکپی یا عکس هیچ چیز را ثابت نمی‌کند. بدون بررسی، بدون پیش‌پرداخت.
Global Investments، جزئیات کامل هزینه‌های خرید در بالی (2026-06-13) قطعه‌ای در Canggu عالی به نظر می‌رسد، اما مشتری قصد اجاره کوتاه‌مدت دارد. کدام بررسی کاربری زمین مهم‌تر است؟
- رنگ خانه‌های اطراف
- بررسی کاربری زمین (KKPR) را انجام دهید: مناطق گردشگری از مجوزهای کامل اجاره پشتیبانی می‌کنند، مناطق مسکونی محدودند و مناطق سبز کشاورزی برای اجاره مسدودند
- کاربری زمین فقط برای هتل‌های بیش از 100 اتاق مهم است
- فروشنده می‌تواند کاربری زمین را تغییر دهد
کاربری زمین تعیین می‌کند آیا ویلا اصلاً می‌تواند مجوز بگیرد. مناطق سبز و زمین کشاورزی مولد نشانه خطرند، به‌ویژه پس از دستور 2025 فرماندار درباره مجوزهای زمین کشاورزی. پیش از امضا، بررسی کاربری زمین را کتبی بگیرید.
Villa Bali Sale، راهنمای انطباق اجاره ویلا در بالی (2026-04-02) یک ویلای قدیمی‌تر در حال فروش فقط مجوز ساخت IMB از 2015 دارد. به خریداری که می‌خواهد آن را اجاره دهد چه می‌گویید؟
- IMB برای همیشه کافی است
- ویلاها به مجوز نیاز ندارند
- فقط ویلاهای جدید به مجوز نیاز دارند
- IMB باید پیش از دریافت یا تمدید مجوز اجاره به PBG همراه با SLF (گواهی بهره‌برداری) تبدیل شود، پس هزینه و زمان آن را در پیشنهاد قیمت لحاظ کنید
PBG جایگزین IMB شد و SLF گواهی می‌دهد ساختمان برای استفاده ایمن است. بدون آن‌ها، مسیر اجاره دارای مجوز بسته است. از فروشنده بخواهید تبدیل را انجام دهد یا قیمت را کاهش دهد.
Villa Bali Sale، سرمایه‌گذاری در بالی در 2026: چه چیزهایی تغییر کرده است (2026-07-03) به یک قطعه ارزان نزدیک Uluwatu فقط از طریق یک کوره‌راه روی زمین همسایه می‌توان رسید. توصیه درست چیست؟
- همین حالا بخرید، همسایه حتماً بعداً موافقت می‌کند
- دسترسی برای ارزش ویلا اهمیتی ندارد
- دسترسی جاده‌ای قانونی را شرط کنید: حق عبور ثبت‌شده بگیرید یا نوار دسترسی را بخرید، چون ساخت، گرفتن مجوز یا فروش مجدد قطعه‌ای محصور ممکن است ناممکن باشد
- به جای آن از سکوی فرود هلیکوپتر استفاده کنید
بدون دسترسی مستند، کامیون‌های ساختمانی، تأسیسات و خریداران آینده همگی ممکن است مسدود شوند. راهنماهای بررسی‌های لازم در بالی دسترسی را در کنار سند و کاربری زمین بررسی اصلی می‌دانند. اصرار کنید پیش از پرداخت نهایی حل شود.
Global Investments، جزئیات کامل هزینه‌های خرید در بالی (2026-06-13) زمین پیشنهادی زمین خانوادگی بالیایی است که به چهار خواهر و برادر به ارث رسیده، اما فقط برادر بزرگ‌تر مذاکره می‌کند. چه چیزی را باید الزامی کنید؟
- هیچ چیز، برادر بزرگ‌تر تصمیم می‌گیرد
- مدرکی که نشان دهد همه دارندگان ثبت‌شده یا وارثان رضایت دارند و نزد سردفتر امضا می‌کنند (و در صورت لزوم همسرانشان)، وگرنه معامله بعداً قابل اعتراض است
- فقط «بله» شفاهی از والدین
- پیش‌پرداخت بیشتر برای جبران
زمین خانوادگی اغلب چند وارث یا دارنده ثبت‌شده دارد. اگر یکی امضا نکند، اجاره یا فروش ممکن است سال‌ها محل دعوا باشد. PPAT باید هویت همه مالکان را با کارت شناسایی و سند تطبیق دهد.
Global Investments، جزئیات کامل هزینه‌های خرید در بالی (2026-06-13) یک سرمایه‌گذار خاورمیانه‌ای می‌خواهد خرید ویلا برایش ویزای طلایی اندونزی بیاورد. کدام درست است؟
- هر ویلای بالای USD 300,000 واجد شرایط است
- دارندگان ویزای طلایی می‌توانند Hak Milik داشته باشند
- ویلای روی زمین اجاره‌ای مستقیماً واجد شرایط نیست؛ مسیرهای فردی عمدتاً USD 350,000 (5 سال) یا USD 700,000 (10 سال) در اوراق، سهام یا صندوق‌ها هستند، پس او را به متخصص مهاجرت ارجاع دهید
- ویزای طلایی فقط برای اندونزیایی‌هاست
ویزایی را که نمی‌توانید تحویل دهید نفروشید. ویزای طلایی مسیرهای سرمایه‌گذاری خاص خود را دارد و ویلاهای مستقل روی زمین اجاره‌ای جزو آن‌ها نیستند. مشاوره ملک و مشاوره ویزا را از هم جدا نگه دارید.
Bali Exception، راهنمای سرمایه‌گذاران برای ویزای طلایی اندونزی 2026 (2026-05-11) یک خریدار فرانسوی می‌خواند که اجاره «گزینه تمدید» دارد. کدام بند بهتر از او حمایت می‌کند؟
- تمدید با قیمت ثابت یا شاخص‌شده به تورم که در اجاره‌نامه نوشته شده، به‌علاوه بند واگذاری که به او اجازه انتقال اجاره را بدهد
- تمدید «با قیمتی که با مالک زمین توافق خواهد شد»
- وعده شفاهی از پسر مالک زمین
- هیچ بندی، چون تمدیدها خودکارند
تمدید با قیمتی به صلاحدید مالک زمین دامی رایج است. قیمت قفل‌شده (یا یک فرمول) و بند واگذاری، اجاره را باارزش و قابل فروش نگه می‌دارند. بدون آن‌ها، سال‌های آخر اجاره ارزش بسیار کمی دارند.
Rumavi، فروش ویلای leasehold در بالی (2026-09-11) خریداری از Jakarta می‌پرسد خرید او با خرید یک خارجی چه تفاوتی دارد. چه توضیحی می‌دهید؟
- او هم مانند خارجی‌ها باید از leasehold استفاده کند
- او به‌عنوان شهروند اندونزی می‌تواند Hak Milik (freehold) داشته باشد، در نخستین تملک پس از کسر NPOPTKP محلی 5% BPHTB می‌پردازد و فروشنده مالیات قطعی 2.5% را می‌پردازد
- او هیچ مالیاتی نمی‌پردازد
- او به PT PMA نیاز دارد
خریداران داخلی گسترده‌ترین گزینه‌ها و روشن‌ترین سند را دارند. BPHTB، 2.5% فروشنده و هزینه سردفتر را برایش توضیح دهید تا کل بودجه‌اش واقع‌بینانه باشد.
DDTCNews، قواعد UU HKPD درباره NPOPTKP و BPHTB (2021-12-24) برای یک مشتری بریتانیایی سفر بازدید ترتیب می‌دهید. او درباره عوارض گردشگری بالی چه باید بداند؟
- برای هر روز اقامت پرداخت می‌شود
- IDR 1.5 میلیون است
- برای خریداران ملک اختیاری است
- IDR 150,000 برای هر بازدیدکننده خارجی در هر سفر است که در درگاه رسمی LoveBali (lovebali.baliprov.go.id) یا در فرودگاه پرداخت می‌شود و دارندگان KITAS و KITAP معاف‌اند
این عوارض از 14 فوریه 2024 طبق Perda 6/2023 اعمال می‌شود. لینک رسمی را خودتان بفرستید، چون سایت‌های پرداخت جعلی وجود دارند. جزئیات کوچکی مانند این پیش از نخستین بازدید اعتماد می‌سازد.
Bali Travel Life، عوارض گردشگری بالی 2026 (Perda 6/2023) (2026-04-27) خریداری در Melbourne می‌خواهد بدون سفر بخرد. امن‌ترین روش برای خرید از راه دور چیست؟
- برای قطعی کردن، کل قیمت را به حساب شخصی فروشنده بفرستید
- فقط پس از تأیید سند، کاربری زمین و مجوزها و از طریق فرایند سردفتر پرداخت کنید، و با وکالت‌نامه‌ای که به‌درستی تنظیم شده یا حضوری در سفر بعدی امضا کنید، در حالی که یک وکیل مستقل همه‌چیز را بررسی می‌کند
- بگذارید مشاور بدون وکالت کتبی همه‌چیز را امضا کند
- از طریق یک دوست نقدی بپردازید
خریداران از راه دور هدف اصلی کلاهبرداری هستند. پرداخت‌ها باید از فرایند PPAT و نتایج بررسی‌های لازم پیروی کنند و هر نماینده‌ای به وکالت‌نامه رسمی نیاز دارد. IDR 5 تا 20 میلیون برای بررسی حقوقی مستقل در بودجه در نظر بگیرید.
Global Investments، جزئیات کامل هزینه‌های خرید در بالی (2026-06-13) یک سازنده پیش‌فروش «ROI تضمینی 15%» پیشنهاد می‌دهد و پیش از نشان دادن سند زمین، پیش‌پرداخت به حساب شخصی می‌خواهد. واکنش شما چیست؟
- سریع بپردازید تا قیمت پیش‌فروش ویژه را بگیرید
- فقط تخفیف بخواهید
- آن را نشانه خطر بدانید: پیش از بررسی سند در BPN، کاربری زمین و مجوزها از پرداخت خودداری کنید و وعده را با معیارهای واقعی مقایسه کنید (میانگین نرخ اشغال حدود 57% در AirDNA)
- بازده‌های تضمینی در بالی از حمایت قانونی برخوردارند
تضمین‌هایی بسیار بالاتر از داده‌های بازار، فشار برای پرداخت سریع و حساب‌های بانکی شخصی نشانه‌های هشدار کلاسیک هستند. اصرار کنید اول مدارک ارائه شود. نهادهای صنفی نیز هشدار می‌دهند آگهی‌های آنلاین عرضه واقعی را بیش از واقع نشان می‌دهند، با آگهی‌های تکراری و بدون مجوز.
Bisnis.com، کشمکش بر سر مجوز اقامتگاه‌های ویلایی (2026-05-15) اداره مهاجرت از ژانویه تا ژوئن 2026، 342 خارجی را در بالی اخراج کرد. رایج‌ترین تخلفات چه بودند؟
- سرعت غیرمجاز
- خرید ویلاهای leasehold
- پرداخت دیرهنگام عوارض گردشگری
- سوءاستفاده از مجوز اقامت و ماندن بیش از مدت مجاز
بیشتر پرونده‌ها مربوط به سوءاستفاده از مجوز و ماندن بیش از مدت مجاز بود. به مشتریان یادآوری کنید ویزای توریستی اجازه اداره کسب‌وکار اجاره یا کار روی پروژه ویلایشان را نمی‌دهد و هر فعالیت به مجوز مناسب نیاز دارد.
RRI، نظارت مهاجرتی در بالی: اخراج 342 خارجی (2026-07-05) پس از فروش، مشتری می‌پرسد آیا می‌تواند ویلا را به نام خودش در پلتفرم‌های رزرو اجاره دهد. پاسخ درست در 2026 چیست؟
- بله، هر شخص حقیقی می‌تواند ویلا را ثبت کند
- اجاره کوتاه‌مدت فعالیت تجاری محسوب می‌شود، پس باید از طریق یک شخص حقوقی ثبت‌شده (PT PMA خودش یا یک شرکت مدیریت دارای مجوز به‌عنوان اپراتور) انجام شود و آگهی‌های بدون مجوز در معرض حذف هستند
- بله، اگر عوارض گردشگری را بپردازد
- فقط روس‌ها محدودیت دارند
طبق PP 28/2025، اقامتگاه گردشگری باید پشتوانه یک کسب‌وکار ثبت‌شده داشته باشد. پلتفرم‌ها آگهی‌ها را با سامانه مجوز OSS همگام می‌کنند و آگهی‌های تأییدنشده را غیرفعال می‌کنند. مدیر دارای مجوز از درآمد او محافظت می‌کند.
Villa Bali Sale، سرمایه‌گذاری در بالی در 2026: چه چیزهایی تغییر کرده است (2026-07-03) یک قرارداد مدیریت ویلای خوب برای مالکی که خارج از کشور است باید شامل چه چیزهایی باشد؟
- فقط برنامه نظافت
- وعده نرخ اشغال 90%
- کارمزدهای روشن (مدیریت معمولاً درصدی از درآمد ناخالص می‌گیرد)، صورت‌حساب‌های ماهانه، مسئولیت مجوزها، مالیات 10% هتل و مالیات 10% بر درآمد اجاره در صورت لزوم، بودجه نگهداری و بند خروج
- هیچ چیز، دست دادن در بالی عادی است
مدیر از طرف مالک درباره مجوزها، پرداخت مالیات و مهمانان اقدام می‌کند. بپرسید چه کسی مالیات ماهانه هتل را از طریق NPWPD اظهار می‌کند، درآمد چگونه گزارش می‌شود و مالک چگونه می‌تواند از قرارداد خارج شود.
Villa Bali Sale، راهنمای انطباق اجاره ویلا در بالی (2026-04-02) مشتری دو ویلای leasehold با قیمت یکسان را مقایسه می‌کند: یکی با 28 سال باقی‌مانده و دیگری با 13 سال. تفاوت را چگونه صادقانه توضیح می‌دهید؟
- ارزششان یکسان است چون قیمت یکسان است
- ارزش leasehold از منحنی S پیروی می‌کند: ابتدا آهسته و پس از حدود سال 15 سریع‌تر کاهش می‌یابد، پس اجاره 13 ساله باید با تخفیف واقعی (اغلب 20% تا 30%) معامله شود، مگر اینکه تمدید قفل‌شده داشته باشد
- اجاره کوتاه‌تر بهتر است چون جدیدتر است
- سال‌های باقی‌مانده فقط برای freehold مهم است
زیر 15 سال، خریداران و بانک‌ها دارایی‌ای را می‌بینند که به‌سرعت کوچک می‌شود، و فقط حدود 4% از موجودی leasehold آگهی‌شده چنین مدت کوتاهی دارد. هزینه هر سال باقی‌مانده و شرایط تمدید را کنار هم نشان دهید.
Rumavi، فروش ویلای leasehold در بالی (2026-09-11) - مناطق دبی
- قوانین و فرایندها
- پول و محاسبات
- پیش‌فروش
- اجاره
- مهارت‌های فروش
- فروش دبی
- انطباق با مقررات
- بازاریابی و شبکه‌های اجتماعی
- تسلط بر مشتری
- ذهنیت و عملکرد
- چرخه‌های بازار و ارزش‌گذاری
- ابوظبی: قوانین و مناطق
- شارجه: قوانین و مناطق
- رأس‌الخیمه: قوانین و مناطق
- عجمان: قوانین و مناطق
- ام‌القیوین: قوانین و مناطق
- فجیره: قوانین و مناطق
- عربستان سعودی: قوانین و مجوز
- مناطق و محله‌های عربستان سعودی
- پیش‌فروش در عربستان سعودی (Wafi)
- کجا در عربستان سعودی سرمایه‌گذاری کنیم
- محاسبات عربستان سعودی: ROI و بازده
- مشتریان و فرهنگ در عربستان سعودی
- مصر: قوانین و دفتر ثبت مشاوران املاک
- مناطق و شهرهای جدید مصر
- پیش‌فروش در مصر
- کجا در مصر سرمایه‌گذاری کنیم
- محاسبات مصر: ROI و طرح‌های پرداخت
- مشتریان و فرهنگ در مصر
- مغرب: قوانین و حرفه مشاور املاک
- شهرها و مناطق مغرب
- پیش‌فروش در مغرب (VEFA)
- کجای مغرب سرمایه‌گذاری کنیم
- محاسبات مغرب: هزینه‌ها، ROI و بازده
- مشتریان و فرهنگ مغربی
- اسپانیا: قوانین و حرفه مشاور املاک
- شهرها و مناطق اسپانیا
- پیش‌فروش در اسپانیا
- کجای Spain سرمایه‌گذاری کنیم
- محاسبات اسپانیا: مالیات‌ها، ROI و بازده
- مشتریان بین‌المللی در اسپانیا
- بالی: قوانین، مجوزها و اینکه چه کسی می‌تواند مشاور املاک باشد
- مناطق بالی
- ویلاهای پیش‌فروش بالی
- کجای بالی سرمایه‌گذاری کنیم
- محاسبات بالی: مالیات‌ها، ROI و بازده
- مشتریان بین‌المللی در بالی
- همه امارات: چه کسی چه کاری انجام می‌دهد
- کارآموز
- مشاور املاک تازه‌کار
- مشاور املاک
- مشاور املاک ارشد
- فروشنده برتر
- استاد بستن معامله (Closer)
آسانمتوسطپیشرفته درست است!آفرین!دقیقاً همین!کاملاً درست! نه کاملاً.این بار نه.نزدیک بود، ولی نه. فوق‌العاده! جایزه پاسخ‌های پیاپی سؤال بعدیدیدن نتیجه من پاسخ درست:پاسخ شما: به بالاترین رتبه رسیدیدامتیاز تا رسیدن بهبهترین عالی بود. مثل یک مشاور املاک برتر بلدید. دور خوبی بود. برای رسیدن به 90%، اصلاحات زیر را ببینید. تلاش خوبی بود. اصلاحات را بخوانید و دوباره بازی کنید: دور دوم همیشه بهتر است. همه مشاوران املاک برتر از همین‌جا شروع کردند. اصلاحات را بخوانید و دوباره بازی کنید. من همین الانگرفتم در آموزش مشاوران املاک CloserPass. می‌توانید از من جلو بزنید؟ لینک کپی شد دور اولاولین دور خود را تمام کردید دور بی‌نقص100% پاسخ درست در اوج5 پاسخ درست پیاپی ذهن متخصصپاسخ درست به یک سؤال سطح متخصص استاد محاسبهپاسخ درست به یک محاسبه بازیکن روزانهچالش امروز انجام شد آماده آزمون80% یا بیشتر در حالت آزمون 