چگونه در بالی مشاور املاک شویم

بالی هزاران خریدار خارجی را جذب می‌کند و بسیاری از کسانی که به آنجا می‌آیند می‌خواهند ویلا بفروشند. اما اندونزی کارگزاری املاک را سخت‌گیرانه‌تر از آنچه بیشتر بازدیدکنندگان انتظار دارند تنظیم می‌کند و از اکتبر 2025 قوانین صراحتاً می‌گویند مشاور املاک باید اندونزیایی باشد. در اینجا می‌بینید این نظام در اکتبر 2026 چگونه کار می‌کند و یک خارجی چه کاری می‌تواند و نمی‌تواند انجام دهد.

خلاصه

1. کارگزاری یک فعالیت تجاری دارای مجوز است. این کار را یک شرکت واسطه تجارت املاک، معروف به P4، انجام می‌دهد که در سامانه OSS با کد KBLI 68200 ثبت شده است.
2. قاعده فعلی مقررات وزیر تجارت شماره 33 سال 2025 (Permendag 33/2025) است که از 5 اکتبر 2025 اجرایی است. این مقررات قاعده قدیمی کارگزاری، Permendag 51/2017، را لغو کرد.
3. مشاوران املاک باید شهروند اندونزی باشند و گواهی صلاحیت داشته باشند. مدیران P4 نیز باید گواهی داشته باشند و می‌توانند خارجی باشند.
4. دوره مهلت در اکتبر 2026 به پایان می‌رسد. پس از آن، به گفته وزارت تجارت، مشاوران بدون گواهی مجازات می‌شوند.
5. خارجی با ویزای توریستی، ویزای فرودگاهی (visa on arrival) یا ترتیبات کار از راه دور نمی‌تواند قانوناً در بالی ملک بفروشد. افرادی به دلیل تبلیغ ویلا در شبکه‌های اجتماعی اخراج شده‌اند.
6. مسیرهای قانونی برای خارجی‌ها وجود دارد اما محدود است: اجازه کار با حامی در نقشی غیر از نقش مشاور املاک، یک PT PMA که مجوزهای لازم را دارد، یا کار معرفی مشتری برای یک آژانس اندونزیایی دارای مجوز، با ساختاری که با یک مشاور حقوقی تنظیم شده باشد.
7. کمیسیون فروش در بازه 2% تا 5% تنظیم شده است و فروشندگان بالی معمولاً حدود 5% می‌پردازند.

کارگزاری چگونه مجوز می‌گیرد

اندونزی به شرکت مجوز می‌دهد، نه فقط به فرد. یک شرکت واسطه تجارت املاک (Perusahaan Perantara Perdagangan Properti, P4) به شماره شناسه کسب‌وکار (NIB) نیاز دارد که از طریق سامانه صدور مجوز دولتی OSS با کد کسب‌وکار KBLI 68200، املاک بر پایه کارمزد یا قرارداد، صادر می‌شود.

طبق گزارش Bisnis.com از یک همایش AREBI در نوامبر 2025، الزامات چارچوب جدید شامل این موارد است:

• شکل حقوقی PT، PT تک‌نفره، تعاونی یا Perum.
• مشاوران املاک دارای گواهی به‌عنوان کارکنان متخصص. طبق این گزارش، مشاوران باید شهروند اندونزی (WNI) باشند.
• مدیران دارای گواهی صلاحیت کاری BNSP. مدیران می‌توانند اتباع خارجی باشند، اما هر کدام فقط در یک محل کسب‌وکار ثبت می‌شوند و نمی‌توانند برای P4 دیگری کار کنند.
• قرارداد کتبی با مشتریان و با شرکای co-broking.
• گزارش فعالیت سالانه از طریق سامانه وزارت تجارت تا 30 آوریل.
• نمایش جزئیات مجوز در وب‌سایت و انتشارات شرکت.

همین گزارش می‌گوید مقررات دولتی شماره 28 سال 2025، که جایگزین مقررات صدور مجوز مبتنی بر ریسک 2021 شد، KBLI 68200 را از ریسک پایین به ریسک متوسط رو به بالا منتقل کرد. یعنی پیش از آغاز فعالیت آژانس کارگزاری بررسی‌های بیشتری انجام می‌شود.

پایگاه داده حقوقی BPK ثبت کرده است که Permendag 33/2025 در 3 اکتبر 2025 تصویب و ابلاغ شد و از 5 اکتبر 2025 اجرایی است، و اینکه Permendag 51/2017 درباره شرکت‌های واسطه تجارت املاک را لغو کرد.

صدور گواهی و مهلت اکتبر 2026

SIP Law Firm توضیح می‌دهد که هر مشاور باید گواهی صلاحیت داشته باشد که معمولاً یک نهاد صدور گواهی حرفه‌ای معتبر (LSP) بر اساس استاندارد ملی صلاحیت (SKKNI) صادر می‌کند. این مؤسسه مجازات‌های اداری فعالیت بدون مجوز را اخطار کتبی، تعلیق، لغو و جریمه ذکر می‌کند.

در ژوئیه 2026، Dwinanto Rumpoko، یکی از مدیران وزارت تجارت، در بیانیه‌ای کتبی که AFU گزارش کرد گفت دوره اطلاع‌رسانی Permendag 33/2025 در اکتبر 2026 پایان می‌یابد و پس از آن مشاوران بدون گواهی توبیخ می‌شوند. اگر اکنون قصد پیوستن به یک آژانس در بالی را دارید، بخواهید گواهی‌های مشاوران و مدیر آن را ببینید.

AREBI

AREBI (Asosiasi Real Estate Broker Indonesia) انجمن ملی کارگزاران املاک است. این انجمن نهاد نظارتی نیست و عضویت در آن جایگزین مجوز نمی‌شود، اما دوره‌های آموزشی و کارزارهای صدور گواهی برگزار می‌کند و صدای این صنعت است. رئیس ملی آن در 2025، Clement Francis، Permendag 33/2025 را پایه‌ای جدید برای این حرفه توصیف کرد (Bisnis.com). در بالی، رئیس شاخه، Michael Hikma Gunawan، یکی از جدی‌ترین منتقدان مشاوران خارجی بدون مجوز بوده است.

آیا یک خارجی می‌تواند در بالی مشاور املاک باشد؟

پاسخ صادقانه در 2026 این است: نه به‌عنوان مشاور املاک، و هرگز با ویزای توریستی.

نقش مشاور املاک مختص شهروندان است. در چارچوبی که بالا توضیح داده شد، مشاوران دارای گواهی که کارکنان متخصص P4 هستند باید اندونزیایی باشند. یک تبعه خارجی می‌تواند مدیر دارای گواهی یک P4 باشد، اما نمی‌تواند مشاور املاک باشد.

کار به مجوز اقامت مبتنی بر کار نیاز دارد. Hukumonline توضیح می‌دهد که مجوز اقامت محدود (ITAS، که کارت آن KITAS نام دارد) می‌تواند برای کار صادر شود و کارگران خارجی معمولاً به ضمانت‌نامه شرکت کارفرما نیاز دارند. ویزای فرودگاهی یا ویزای دیدار اجازه کار نمی‌دهد. اندونزی همچنین فهرستی از سمت‌های بسته به روی کارگران خارجی دارد که با فرمان وزیر نیروی انسانی شماره 349 سال 2019 تعیین شده است.

برخورد قانونی واقعی است. اجرای قانون از 2023 شدت گرفته است:

• در آوریل 2023، اداره مهاجرت بالی زنی اسلواکیایی را اخراج کرد که با مجوز اقامت دیداری، املاک را در حساب‌های Instagram و Facebook خود بازاریابی می‌کرد (Detik Bali).
• در سپتامبر 2024، یک استرالیایی با ویزای فرودگاهی پس از تبلیغ یک ویلا در شبکه‌های اجتماعی اخراج شد و دست‌کم شش ماه از ورود مجدد منع شد. اداره مهاجرت گفت او را از طریق پایش دیجیتال پیدا کرده است (INP Polri).
• در ژوئن 2025، The Jakarta Post گزارش داد که اداره مهاجرت در ژانویه و فوریه 312 خارجی را در بالی به دلیل تخلفات ویزایی مرتبط با سرمایه‌گذاری‌های خارجی مشکل‌دار بازداشت کرده و مجوز کسب‌وکار 267 شرکت خارجی به دلیل عدم رعایت الزام سرمایه لغو شده است. فرماندار Wayan Koster کارگروهی برای بازرسی مجوزهای کسب‌وکار گردشگری تشکیل داد.
• در ژوئیه 2025، رئیس AREBI Bali به Tirto گفت خارجی‌ها حدود 20% همه مشاوران املاک در بالی را تشکیل می‌دهند، بسیاری بدون دفتر کار می‌کنند، در Instagram و وب‌سایت‌های خود بازاریابی می‌کنند، پول را در خارج دریافت می‌کنند و هیچ مالیاتی در اندونزی نمی‌پردازند.
• در فوریه 2026، وزارت سرمایه‌گذاری قواعد سخت‌گیرانه‌تری برای شرکت‌های با مالکیت خارجی در بالی پیشنهاد داد، از جمله ممنوعیت دفتر مجازی و اثبات سرمایه (Bali Villa Realty).

اگر کسی به شما در بالی با ویزای توریستی نقش «مشاور فریلنس» پیشنهاد دهد، ریسک اخراج بر عهده شماست، نه آن‌ها.

مسیرهای قانونی باقی‌مانده

این‌ها گزینه‌هایی است که متخصصان خارجی واقعاً از آن‌ها استفاده می‌کنند. هر کدام پیش از شروع به مشاوره یک وکیل اندونزیایی نیاز دارد.

1. استخدام با اجازه کار در نقشی غیر از مشاور املاک. یک آژانس یا سازنده دارای مجوز می‌تواند حامی KITAS کاری برای نقشی مانند مدیر، مدیر بازاریابی یا سرپرست فروش بین‌المللی باشد، جایی که قانون به خارجی اجازه می‌دهد. از آنجا که مدیر P4 می‌تواند خارجی باشد، مدیر خارجی دارای گواهی ممکن است. مشاوری که قراردادهای مشتری را تأیید و امضا می‌کند همچنان باید اندونزیایی باشد.

2. PT PMA خودتان. یک شرکت با مالکیت خارجی (PT PMA) می‌تواند از طریق OSS برای KBLI 68200 درخواست دهد و سپس مشاوران اندونزیایی دارای گواهی استخدام کند. Infiniti گزارش می‌دهد که مقررات BKPM شماره 5/2025 حداقل سرمایه پرداخت‌شده PT PMAهای جدید را از Rp10 میلیارد به Rp2.5 میلیارد کاهش داد، در حالی که ارزش سرمایه‌گذاری برنامه‌ریزی‌شده همچنان باید بیش از Rp10 میلیارد باشد. بالی این شرکت‌ها را از نزدیک زیر نظر دارد، پس منتظر بازرسی سرمایه، نشانی دفتر و استفاده از KBLI باشید.

3. کار معرفی مشتری برای یک آژانس دارای مجوز. برخی خارجی‌ها خریدارانی از خارج معرفی می‌کنند و از یک P4 اندونزیایی دارای مجوز کارمزد معرفی دریافت می‌کنند؛ آن P4 قرارداد مشتری، بازدیدها و فروش را انجام می‌دهد. قانونی بودن این کار به محل زندگی، محل کار و نحوه پرداخت به شما بستگی دارد. انجام آن از بالی با ویزای دیداری امن نیست.

4. فروش برای سازنده در خارج از کشور. کار برای دفتر فروش یک سازنده در کشور خودتان، طبق قوانین کشور خودتان، شما را خارج از قانون مهاجرت اندونزی نگه می‌دارد. همچنان لازم است سازنده در اندونزی مجوز درست داشته باشد.

نحوه پرداخت به مشاوران

طبق خلاصه Bisnis.com از Permendag 33/2025، کمیسیون فروش در بازه 2% تا 5% ارزش معامله و در اجاره 5% تا 8% تنظیم شده است. یک P4 می‌تواند تا 70% کمیسیون دریافتی را به کارکنان متخصص خود بپردازد.

در عمل در بالی، Global Investments (ژوئن 2026) می‌گوید مشاور فروشنده معمولاً حدود 5% دریافت می‌کند که اغلب در قیمت گنجانده شده است، و مشاوران خریدار یا 2.5% تا 5% می‌گیرند یا در کارمزد فروشنده سهیم می‌شوند. Brighton اشاره می‌کند که آژانس‌های قانونمند VAT را به کمیسیون اضافه می‌کنند.

ما هیچ داده رسمی درباره حقوق مشاوران املاک در بالی پیدا نکردیم. از هر آژانس بپرسید که حقوق پایه می‌دهد یا فقط کمیسیون، و سهم تقسیم را کتبی بگیرید. برای ارقام محاسبه‌شده، کمیسیون مشاور املاک در بالی را ببینید.

زبان‌ها و بازار

خریداران بالی از کشورهای زیادی می‌آیند. رئیس AREBI Bali در ژوئیه 2025 به Tirto گفت بسیاری از خریداران خارجی اخیر از روسیه، اوکراین، فرانسه، بریتانیا و سوئد بوده‌اند. انگلیسی زبان کاری بیشتر معاملات بین‌المللی است. زبان اندونزیایی برای سردفتران، اداره زمین، قراردادها و فروشندگان محلی لازم است. روسی و فرانسوی برای نقش‌های بازاریابی مزیت واقعی هستند.

چگونه آژانس انتخاب کنیم

• NIB و KBLI 68200 آژانس را بخواهید و بررسی کنید که مجوز، طبق الزام قوانین، در وب‌سایت آن آمده باشد.
• بخواهید گواهی‌های صلاحیت مشاوران و مدیر آن را ببینید.
• بپرسید آیا عضو AREBI است.
• بپرسید چگونه حامی اجازه کار شما خواهد بود، از چه عنوان شغلی استفاده می‌کند، و پیش از رسیدن، آن را کتبی بگیرید.
• سهم تقسیم کمیسیون، تاریخ پرداخت و سرنوشت معاملاتی را که پس از رفتن شما بسته می‌شوند بپرسید.
• بپرسید پول مشتری را چگونه مدیریت می‌کند. پرداخت‌ها باید از طریق حساب‌های بانکی اندونزیایی به نام شرکت انجام شود.

نشانه‌های هشدار

• پیشنهاد شغلی که می‌گوید ویزای توریستی یا ویزای فرودگاهی «فعلاً کافی است».
• آژانسی بدون دفتر فیزیکی، با نشانی دفتر مجازی، یا بدون جزئیات مجوز در وب‌سایتش.
• کمیسیونی که در خارج از کشور، نقدی یا با رمزارز به شما پرداخت می‌شود.
• درخواست اینکه قراردادهای مشتری را به نام خودتان امضا کنید.
• آگهی‌هایی که از عکس‌های آژانس دیگر بدون قرارداد کتبی co-broking استفاده می‌کنند.

قوانین کارگزاری اندونزی در اکتبر 2025 تغییر کرد و اجرای آن پس از اکتبر 2026 آغاز می‌شود. این راهنما در تاریخ نشان‌داده‌شده در بالا بررسی شده است. این اطلاعات عمومی است، نه مشاوره حقوقی یا مهاجرتی. CloserPass به هیچ نهاد یا انجمن اندونزیایی وابسته نیست.

فرصت‌های شغلی و راهنماهای بیشتر را در اندونزی در CloserPass پیدا کنید.