Immobilienkauf in Spanien als Ausländer

Spanien beschränkt den Immobilienkauf durch Ausländer nicht. Ein britischer, amerikanischer oder emiratischer Käufer geht dieselben Schritte wie ein Spanier. Was ausländische Käufer ins Stolpern bringt, ist alles rund um den Kauf: die Steuernummer, regionale Steuern, die die Kosten um Tausende Euro verändern, die Steuer für Nichtansässige und der Glaube, ein Kauf bringe noch ein Visum. Das muss ein Makler im Oktober 2026 erklären.

Die Kurzfassung

1. Ausländer dürfen frei kaufen. Der Käufer braucht eine NIE und in der Praxis ein spanisches Bankkonto.
2. Ein unabhängiger Anwalt sollte die Immobilie prüfen, bevor eine Anzahlung geleistet wird.
3. Der übliche Ablauf: Reservierung, Arras-Vertrag (oft etwa 10%), dann die Kaufurkunde vor einem Notar und die Eintragung im Grundbuch.
4. Bestandsimmobilien unterliegen der Grunderwerbsteuer (ITP), die jede Region festlegt: 7% in Andalusien, 9% in der Valencianischen Gemeinschaft (11% über €1 Million), 10% bis 13% in Katalonien, 6% in Madrid.
5. Neubauten unterliegen 10% MwSt. plus Stempelsteuer (AJD), zum Beispiel 1.2% in Andalusien und 1.4% in Valencia.
6. Nichtansässige zahlen eine jährliche Steuer auf eine Wohnung, die sie besitzen, auch wenn sie sie nie vermieten.
7. Das Golden Visa für Immobilien endete am 3. April 2025. Ein Kauf gibt kein Aufenthaltsrecht.
8. Hypotheken für Nichtansässige decken meist 60% bis 70% des Werts.

Wer kauft und wo

Daten der Registradores, über die Alicante Plaza im August 2025 berichtete, bezifferten den Anteil ausländischer Käufer an Wohnungskäufen auf 14.1% landesweit, etwa 43% in der Provinz Alicante und etwa 33% in Málaga. Briten, Belgier und Niederländer lagen vorn. An der Costa Blanca und der Costa del Sol verliert ein Makler, der diesen Ablauf nicht auf Englisch erklären kann, Kunden.

Schritt 1: NIE und Bankkonto

Die NIE (Ausländeridentifikationsnummer) wird gebraucht, um die Kaufurkunde zu unterzeichnen, die Steuern zu zahlen und eine Hypothek zu erhalten. In Spanien beantragt der Käufer sie mit dem Formular EX-15 bei einer Polizeidienststelle oder Ausländerbehörde, mit Termin, Reisepass und der Gebühr über das Formular 790 Code 012 (€9.84 laut Universidad Autónoma de Madrid). Aus dem Ausland beantragt der Käufer sie beim spanischen Konsulat, was zwei bis acht Wochen dauern kann, beginnen Sie also früh.

Ein spanisches Bankkonto erleichtert den Rest: Zahlung des Preises per nachvollziehbarer Überweisung, Lastschriften für lokale Steuern und Gemeinschaftsgebühren und eine eventuelle Hypothek.

Schritt 2: Anwalt und Prüfungen

Costa Luz Lawyers raten, einen unabhängigen Anwalt vor der Zahlung einer Reservierungsgebühr zu beauftragen. Der Anwalt arbeitet für den Käufer, anders als der Notar, der neutral ist. Die wichtigsten Prüfungen:

• Nota simple: ein kurzer Auszug aus dem Grundbuch (Registro de la Propiedad) mit Eigentümer, Beschreibung und Belastungen wie Hypotheken (Your Overseas Home). Der Käufer erhält ihn, bevor er etwas unterschreibt.
• Catastro: Das separate Katasterregister beschreibt die Immobilie und legt den Katasterwert fest, der für die Kommunalsteuer verwendet wird. Es stimmt nicht immer mit dem Grundbuch überein, und eine Abweichung muss erklärt werden.
• Lizenzen: Bei einem Neubau bestätigen Sie die Erstbezugsgenehmigung. Ohne sie kann der Käufer womöglich keine Versorgungsanschlüsse anmelden oder später nicht verkaufen (Costa Luz Lawyers).
• Schulden: Legálitas empfiehlt, dass der Verkäufer bei der Unterzeichnung eine Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft vorlegt, dass keine Gebühren offen sind.
• Prüfen Sie an der Küste, ob das Küstengesetz (Ley de Costas) Bauarbeiten an der Immobilie einschränkt.

Schritt 3: Reservierung, Arras und Kaufurkunde

1. Reservierung. Eine kleine Summe nimmt die Immobilie vom Markt, während der Anwalt prüft.
2. Arras-Vertrag. Ein privater Vertrag mit Anzahlung, oft etwa 10% des Preises (Your Overseas Home). Bei arras penitenciales (Artikel 1454 des Zivilgesetzbuchs) verliert ein Käufer, der zurücktritt, die Anzahlung, und ein Verkäufer, der zurücktritt, zahlt das Doppelte zurück. Sagt der Vertrag nicht, welche Art von Arras gilt, vermutet das Gesetz bestätigende Arras, bei denen die geschädigte Partei Erfüllung oder Rücktritt plus Schadensersatz verlangen kann (Legálitas). Achten Sie darauf, dass der Vertrag die Art festlegt.
3. Kaufurkunde (escritura) vor einem Notar. Der Notar prüft Identität, Zahlung und Rechtmäßigkeit des Verkaufs und verwahrt die Originalurkunde.
4. Eintragung. Die Kaufurkunde wird im Grundbuch eingetragen, wodurch der Kauf gegenüber Dritten wirksam wird. Legálitas weist darauf hin, dass die Eintragung erst nach Zahlung der Steuern erfolgen kann.

Käuferkosten nach Region

Bestandsimmobilien: Grunderwerbsteuer (ITP). Jede Region legt ihren eigenen Satz fest.

Region	Allgemeiner ITP-Satz für Wohnimmobilien	Quelle
Andalusien (Costa del Sol)	7%	Interforo, April 2026
Valencianische Gemeinschaft (Costa Blanca)	9%, und 11% auf den gesamten Preis über €1 Million	Taxdown und Guía Fiscal
Katalonien	10% bis €600,000, 11% bis €900,000, 12% bis €1.5 Millionen, 13% darüber	Osborne Clarke
Madrid	6%	Gibobs, Juli 2026

Hinweise:

• Valencia hat seinen allgemeinen Satz mit dem Gesetz 5/2025 von 10% auf 9% gesenkt. Taxdown und Guía Fiscal nennen als Startdatum den 1. Juni 2026. Die Steuer ist am Datum der Kaufurkunde fällig, prüfen Sie also, welcher Satz galt, als Ihr Kunde unterschrieb.
• Katalonien wendet seit dem Gesetzesdekret 5/2025 pauschal 20% auf Käufer an, die Großeigentümer sind (mehr als 10 Wohnungen oder 5 in einem angespannten Wohnungsmarkt), und auf den Kauf ganzer Wohngebäude.
• Andalusien hat ermäßigte Sätze für manche Käufer einer Hauptwohnung, etwa 6% bis €150,000 und 3.5% für Käufer unter 35 und einige andere Gruppen, mit Preisgrenzen.

Neubauten: MwSt. und AJD. Eine vom Bauträger gekaufte neue Wohnung unterliegt nach Artikel 91 des MwSt.-Gesetzes 10% MwSt., egal ob Haupt- oder Zweitwohnsitz. Bis zu zwei Garagenstellplätze und ein Abstellraum, die in derselben Urkunde mitverkauft werden, unterliegen ebenfalls 10%. Nur geförderter Wohnraum mit Sonderregelung zahlt 4% (Interforo). Hinzu kommt die Stempelsteuer (AJD) auf die Urkunde: 1.2% in Andalusien und 1.4% in der Valencianischen Gemeinschaft ab dem 1. Juni 2026 (Guía Fiscal).

Notar, Grundbuch und Unterstützung. Interforo nennt grobe Spannen von €500 bis €1,000 für den Notar und €400 bis €650 für das Grundbuch, plus etwa €300 für eine optionale gestoría. Anwälte legen ihre Honorare selbst fest, vereinbaren Sie sie daher schriftlich. Interforo schätzt, dass Steuern und Kosten in Andalusien 8% bis 11% zum Preis hinzufügen.

Rechenbeispiele

Diese verwenden die obigen Sätze und grobe Gebühren. Ein Anwalt muss sie für jedes Geschäft bestätigen.

Bestandswohnung in Marbella, €400,000. ITP 7%: €28,000. Notar und Grundbuch etwa €1,500. Summe vor Anwaltskosten: etwa €29,500 bzw. 7.4% des Preises.

Bestandsvilla bei Alicante, €650,000, Kaufurkunde nach dem 1. Juni 2026. ITP 9%: €58,500. Notar und Grundbuch etwa €1,600. Summe vor Anwaltskosten: etwa €60,100.

Neubauwohnung in Estepona, €400,000. MwSt. 10%: €40,000. AJD 1.2%: €4,800. Steuern gesamt: €44,800, vor Notar, Grundbuch und Anwalt.

Lokale Steuern und laufende Kosten

• IBI: die jährliche kommunale Grundsteuer auf Basis des Katasterwerts. Der Eigentümer am 1. Januar schuldet die Jahresrechnung (Your Overseas Home). Legálitas weist darauf hin, dass sie meist anteilig nach Besitzdauer geteilt wird, sofern die Parteien nichts anderes vereinbaren.
• Plusvalía municipal: eine kommunale Steuer auf den Wertzuwachs des Bodens während der Besitzzeit des Verkäufers. Laut Gesetz zahlt der Verkäufer, sofern der Vertrag nichts anderes vorsieht (Legálitas).
• Gemeinschaftsgebühren: In einem Gebäude oder einer Wohnanlage zahlt der Eigentümer an die Eigentümergemeinschaft für gemeinsame Kosten.

Steuer für Nichtansässige

Ein Nichtansässiger, der eine Wohnung in Spanien besitzt, zahlt jedes Jahr die Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR), auch wenn die Wohnung nie vermietet wird. Das Finanzamt setzt die Bemessungsgrundlage auf 1.1% des Katasterwerts fest (bei Gemeinden mit kürzlicher Neubewertung) oder auf 2% bei anderen Immobilien. Der Satz beträgt 19% für Ansässige der EU, Islands, Norwegens und Liechtensteins und 24% für alle anderen. Die Erklärung erfolgt mit dem Formular 210.

Beispiel. Ein im Vereinigten Königreich Ansässiger besitzt eine Wohnung mit einem Katasterwert von €150,000 in einer neu bewerteten Gemeinde. Bemessungsgrundlage: 150,000 x 1.1% = €1,650. Steuer: 1,650 x 24% = €396 pro Jahr.

Wenn ein Nichtansässiger verkauft, muss der Käufer 3% des Preises einbehalten und innerhalb eines Monats nach dem Verkauf mit dem Formular 211 an das Finanzamt abführen. Der Verkäufer rechnet diese Zahlung dann in seinem eigenen Formular 210 auf die Steuer auf den Gewinn an. Achten Sie als Makler darauf, dass der Anwalt des Käufers dies beim Notar erledigt.

Das Golden Visa ist abgeschafft

Spaniens Investorenvisum, verfügbar für Immobilienkäufe über €500,000, wurde laut Presseamt der Regierung durch das Organgesetz 1/2025 mit Wirkung zum 3. April 2025 abgeschafft. Vermarkten Sie spanische Immobilien nicht als Weg zu einem Aufenthaltsrecht. Ein Käufer, der in Spanien leben muss, braucht dafür eine andere Erlaubnis.

Hypotheken für Nichtansässige

Gibobs berichtet, dass spanische Banken Nichtansässigen meist 60% bis 70% des Schätzwerts leihen, wobei der niedrigere Wert aus Schätzung und Preis zählt. Rechnen Sie mit folgenden Unterlagen:

• Reisepass und NIE.
• Gehaltsabrechnungen oder Vertrag und der letzte Steuerbescheid.
• Kontoauszüge der letzten sechs Monate.
• Eine Bonitätsauskunft aus dem Heimatland.
• Eine Steueransässigkeitsbescheinigung, bei Bedarf mit beglaubigten Übersetzungen.

Ein Käufer braucht also 30% bis 40% des Preises plus 10% bis 14% für Kosten aus eigenen Mitteln. Sagen Sie das im ersten Gespräch.

Was ein Makler erklären muss

• Die NIE braucht Zeit; beantragen Sie sie an dem Tag, an dem der Kunde sich zum Kauf entschließt.
• Der Anwalt des Käufers prüft vor der Anzahlung, nicht danach.
• Welche Art von Arras der Vertrag verwendet und was jede Partei bei einem Rücktritt verliert.
• Der Steuersatz in dieser Region am Datum der Kaufurkunde, mit einer schriftlichen Kostenschätzung.
• Die jährliche Steuer für Nichtansässige und die lokalen Steuern nach dem Kauf.
• Dass ein Kauf kein Visum gibt.

Steuersätze in Spanien werden von jeder Region festgelegt und ändern sich oft. Dieser Ratgeber wurde zum oben angegebenen Datum geprüft. Er dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts- oder Steuerberatung. CloserPass ist mit keiner spanischen Behörde, keinem Notar und keiner Bank verbunden.

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