Como funcionam os imóveis na planta (sobre plano) na Espanha

Comprar “sobre plano”, na planta, é um caminho comum para imóveis novos no litoral espanhol. Ao contrário de muitos mercados, os pagamentos antecipados do comprador são protegidos por uma garantia legal específica. O seu trabalho como corretor é garantir que essa garantia realmente exista para cada pagamento, que o comprador entenda as condições de entrega e que ninguém pague um centavo antes de a licença de obra estar concedida.

A versão resumida

1. Os adiantamentos de imóveis na planta são protegidos pela primeira disposição adicional da Lei 38/1999 (a Lei de Ordenação da Edificação, LOE), na redação dada pela Lei 20/2015 a partir de 1 de janeiro de 2016.
2. A incorporadora deve dar a cada comprador uma garantia bancária ou seguro que cubra todos os adiantamentos, os impostos e os juros legais.
3. Os adiantamentos devem ir para uma conta especial usada apenas para aquele empreendimento.
4. A obrigação começa quando a licença de obra é concedida. Sem licença, sem pagamento.
5. Um cronograma comum: uma reserva de alguns milhares de euros, cerca de 20% a 30% durante a construção e o saldo na entrega.
6. Os atrasos são comuns. Leia as cláusulas de data de entrega, período de carência e multa antes de assinar.
7. A entrega deve depender da licença de primeira ocupação.
8. Os imóveis novos pagam 10% de IVA mais o imposto do selo AJD.

O marco legal

Por décadas, os adiantamentos dos compradores foram protegidos pela Lei 57/1968. A Lei 20/2015 a revogou a partir de 1 de janeiro de 2016 e transferiu um regime semelhante para a primeira disposição adicional da Lei 38/1999. O serviço de reclamações do Banco de España resume as regras atuais:

• A obrigação de garantir surge quando a licença de obra é obtida.
• A incorporadora deve garantir a devolução de todos os adiantamentos, mais os impostos aplicáveis, mais os juros legais desde cada pagamento até a data prevista de entrega. Os antigos juros fixos de 6% foram substituídos pela taxa de juros legal.
• A garantia pode ser uma apólice de seguro ou uma garantia bancária solidária (aval) de uma instituição registrada.
• Os adiantamentos devem ser pagos em uma conta especial, separada do restante do dinheiro da incorporadora, e usados apenas na construção.
• O banco que abre essa conta deve exigir a garantia “sob a sua própria responsabilidade”.

O descumprimento dessas regras é uma infração ao direito do consumidor, sujeita a multas regionais.

O cronograma de pagamentos

Não existe cronograma legal. Cada incorporadora define o seu. A Pineapple Homes, uma imobiliária de Málaga, descreveu um padrão típico da Costa del Sol em janeiro de 2026:

• Reserva: €3,000 a €10,000 para garantir a unidade.
• Durante a construção: cerca de 20% do preço ao longo de 6 a 18 meses, às vezes até 30%.
• Na entrega: os 70% a 80% restantes, muitas vezes com financiamento.

A Costa Luz Lawyers acrescenta duas regras para o comprador: não pagar nada até que a licença de obra tenha sido emitida e verificada, e não pagar até ter em mãos um certificado de garantia individual em seu próprio nome que cubra o que já pagou.

Exemplo prático

Estes números são apenas ilustrativos. Quem decide são o contrato e a garantia.

Apartamento em Estepona, €450,000.

Etapa	Pagamento	Pago até agora	A garantia deve cobrir pelo menos
Reserva	€6,000	€6,000	€6,000 + IVA + juros
Contrato particular (até 10%)	€39,000	€45,000	€45,000 + IVA + juros
Parcelas durante a obra (até 30%)	€90,000	€135,000	€135,000 + IVA + juros
Entrega	€315,000	€450,000	A garantia termina

Em cada etapa o comprador também paga 10% de IVA à incorporadora, então €135,000 de preço significam €148,500 pagos no total até o fim da obra. Na escritura, soma-se o imposto do selo AJD: 1.2% na Andaluzia, ou seja, €5,400 neste exemplo (Interforo).

Como a garantia é acionada

O relatório do Banco de España descreve os passos quando a incorporadora não inicia ou não conclui o imóvel no prazo:

1. O comprador envia à incorporadora uma notificação formal e comprovável (na prática, um burofax) pedindo a devolução de todos os valores.
2. Se a incorporadora não pagar em até 30 dias, o comprador pode acionar o banco ou a seguradora.
3. Se não for possível notificar antes a incorporadora, por exemplo após uma insolvência, o comprador pode ir direto ao garantidor.
4. A garantia caduca se passarem dois anos desde o descumprimento da incorporadora sem que o comprador peça a rescisão e a devolução.

A garantia termina normalmente quando a licença de primeira ocupação ou o certificado de habitabilidade é emitido e a entrega é oferecida, ou se o comprador se recusar a receber um imóvel concluído.

A Costa Luz Lawyers observa que os tribunais consideraram bancos responsáveis por devolver o dinheiro dos compradores quando aceitaram depósitos para um empreendimento sem a garantia, e que o Supremo Tribunal decidiu em janeiro de 2026 que os juros sobre depósitos não devolvidos correm até a devolução efetiva. Mesmo com garantias antigas ou inexistentes, o comprador ainda pode ter direito a reclamar, então encaminhe-o a um advogado.

Atrasos e as opções do comprador

Os atrasos são o problema mais comum dos imóveis na planta. Veja estas cláusulas antes de o comprador assinar:

• Data de entrega e qualquer prorrogação automática. A Pineapple Homes encontrou cláusulas que dão à incorporadora 180 a 365 dias de prazo extra sem multa.
• Período de carência. A Costa Luz Lawyers diz que cerca de 90 dias para atrasos justificados (clima, materiais) é o habitual.
• Multas por dia ou por mês de atraso após o período de carência.
• Direitos de rescisão e o que o comprador recebe de volta.

Quando a data já passou, a Costa Luz Lawyers descreve dois caminhos: manter a compra, enviar um burofax fixando uma data final e cobrar as multas; ou rescindir por atraso grave e cobrar todos os depósitos mais os juros legais desde cada pagamento. As reclamações contra a incorporadora geralmente são possíveis por cinco anos, e contra o banco ou a seguradora por dois anos.

Licença de primeira ocupação

A licença de primeira ocupação (licencia de primera ocupación, ou a declaração equivalente em algumas regiões) mostra que o edifício concluído corresponde à sua licença e pode ser habitado. A Pineapple Homes recomenda condicionar a entrega e a escritura a ela, com os serviços públicos ligados. A Costa Luz Lawyers alerta que, sem ela, o comprador pode não conseguir registrar os serviços públicos ou vender depois. Nunca deixe um comprador assinar a escritura de um imóvel novo sem vê-la.

Vistoria de entrega e defeitos posteriores

Antes da escritura, o comprador ou um vistoriador deve percorrer o imóvel e listar todos os defeitos. A Costa Luz Lawyers recomenda uma lista de pendências por escrito e assinada, com prazo firme para os reparos, e não concluir a compra de um imóvel com defeitos graves sem um acordo de reparo exigível. Após a entrega, os imóveis novos têm um seguro estrutural de dez anos (seguro decenal) para defeitos estruturais significativos.

Costa del Sol e Costa Blanca

• A província de Málaga (Costa del Sol) e a província de Alicante (Costa Blanca) são os dois maiores mercados de imóveis na planta para estrangeiros. Dados dos Registradores divulgados pelo Alicante Plaza em agosto de 2025 indicavam os compradores estrangeiros em cerca de 33% das compras de imóveis em Málaga e 43% em Alicante.
• Andaluzia: IVA de 10% mais AJD de 1.2% sobre imóveis novos.
• Comunidade Valenciana: IVA de 10% mais AJD de 1.4% a partir de 1 de junho de 2026 (Guía Fiscal).
• Planos de aluguel turístico: se o comprador pretende alugar por temporada, verifique primeiro os limites do município. Na Andaluzia, as prefeituras podem limitar os imóveis turísticos por edifício ou por zona, e os estatutos do condomínio podem proibi-los (Colegio de Arquitectos de Málaga).
• Sem visto: o golden visa por compra de imóvel terminou em 3 de abril de 2025, então o marketing para investidores não deve prometer residência.

O que verificar sobre a incorporadora e o empreendimento

• A licença de obra: número, data e o terreno que ela abrange.
• Um certificado de garantia individual para cada pagamento, em nome do comprador.
• Os dados da conta especial, em nome da incorporadora e vinculada ao empreendimento.
• O memorial descritivo e as plantas anexados ao contrato. A Costa Luz Lawyers observa que folhetos e especificações de qualidade podem ter valor jurídico.
• O histórico da incorporadora: projetos concluídos, atrasos de entrega, litígios.
• As cláusulas de entrega, prorrogação e multa.

Sinais de alerta

• Pagamento solicitado antes da licença de obra.
• Nenhuma garantia individual, ou a promessa de que ela virá “depois”.
• Pagamentos para uma conta que não é a conta especial do empreendimento, ou para um intermediário.
• Prorrogações ilimitadas da data de entrega.
• Uma escritura oferecida sem a licença de primeira ocupação.
• Marketing que promete um golden visa ou rendimentos de aluguel garantidos.

As regras dos imóveis na planta valem para todo o país, mas licenças e impostos variam por região. Este guia foi verificado na data indicada acima. É uma informação geral, não aconselhamento jurídico ou fiscal. A CloserPass não tem vínculo com nenhuma incorporadora, banco ou autoridade.

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