Comprar un inmueble en España siendo extranjero

España no impone ninguna restricción a los extranjeros que compran vivienda. Un comprador británico, estadounidense o emiratí sigue los mismos pasos que un español. Lo que complica las cosas a los compradores extranjeros es todo lo que rodea a la compra: el número fiscal, los impuestos autonómicos que cambian el coste en miles de euros, el impuesto de no residentes y la creencia de que una compra todavía da derecho a un visado. Esto es lo que un agente debe explicar en octubre de 2026.

En resumen

1. Los extranjeros pueden comprar libremente. El comprador necesita un NIE y, en la práctica, una cuenta bancaria española.
2. Un abogado independiente debe revisar el inmueble antes de pagar cualquier señal.
3. La secuencia habitual: reserva, contrato de arras (a menudo de un 10%), después la escritura ante notario y la inscripción en el Registro de la Propiedad.
4. La vivienda de segunda mano paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que fija cada comunidad: 7% en Andalucía, 9% en la Comunidad Valenciana (11% por encima de €1 millón), 10% a 13% en Cataluña y 6% en Madrid.
5. La vivienda nueva paga un 10% de IVA más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), por ejemplo un 1.2% en Andalucía y un 1.4% en la Comunidad Valenciana.
6. Los no residentes pagan un impuesto anual por la vivienda que poseen, aunque nunca la alquilen.
7. La golden visa por compra de inmuebles terminó el 3 de abril de 2025. Una compra no da ningún derecho de residencia.
8. Las hipotecas para no residentes suelen financiar del 60% al 70% del valor.

Quién compra y dónde

Los datos de los Registradores publicados por Alicante Plaza en agosto de 2025 situaban la cuota extranjera de las compras de vivienda en un 14.1% a nivel nacional, en torno al 43% en la provincia de Alicante y al 33% en Málaga. Encabezaban la lista los compradores británicos, belgas y neerlandeses. En la Costa Blanca y la Costa del Sol, un agente que no sabe explicar este proceso en inglés pierde clientes.

Paso 1: NIE y cuenta bancaria

El NIE (número de identidad de extranjero) es necesario para firmar la escritura, pagar los impuestos y obtener una hipoteca. En España, el comprador lo solicita con el formulario EX-15 en una comisaría o una oficina de extranjería, con cita previa, el pasaporte y la tasa del modelo 790 código 012 (€9.84 según la Universidad Autónoma de Madrid). Desde el extranjero, el comprador lo solicita en el consulado de España, lo que puede tardar de dos a ocho semanas, así que conviene empezar pronto.

Una cuenta bancaria española facilita todo lo demás: pagar el precio por transferencia trazable, domiciliar los impuestos locales y las cuotas de comunidad, y cualquier hipoteca.

Paso 2: abogado y comprobaciones

Costa Luz Lawyers aconseja contratar a un abogado independiente antes de pagar cualquier señal de reserva. El abogado trabaja para el comprador, a diferencia del notario, que es neutral. Las comprobaciones básicas:

• Nota simple: un breve extracto del Registro de la Propiedad que muestra el titular, la descripción y las cargas, como hipotecas (Your Overseas Home). El comprador la obtiene antes de firmar nada.
• Catastro: el registro catastral, independiente, describe el inmueble y fija el valor catastral que se usa para los impuestos locales. No siempre coincide con el Registro de la Propiedad, y cualquier discrepancia debe explicarse.
• Licencias: en una obra nueva, confirma la licencia de primera ocupación. Sin ella, puede que el comprador no consiga dar de alta los suministros ni vender más adelante (Costa Luz Lawyers).
• Deudas: Legálitas recomienda que el vendedor aporte en la firma un certificado de la comunidad de propietarios que acredite que no hay cuotas pendientes.
• En la costa, comprueba si la Ley de Costas limita las obras en el inmueble.

Paso 3: reserva, arras y escritura

1. Reserva. Una pequeña cantidad retira el inmueble del mercado mientras el abogado hace las comprobaciones.
2. Contrato de arras. Un contrato privado con una señal, a menudo en torno al 10% del precio (Your Overseas Home). Con arras penitenciales (artículo 1454 del Código Civil), el comprador que se echa atrás pierde la señal y el vendedor que se echa atrás devuelve el doble. Si el contrato no dice de qué tipo de arras se trata, la ley presume que son confirmatorias, con las que la parte perjudicada puede exigir el cumplimiento o la resolución más daños y perjuicios (Legálitas). Asegúrate de que el contrato indica el tipo.
3. Escritura ante notario. El notario comprueba la identidad, el pago y la legalidad de la venta, y conserva la escritura original.
4. Inscripción. La escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad, lo que hace la compra oponible frente a terceros. Legálitas señala que la inscripción solo puede hacerse una vez pagados los impuestos.

Costes del comprador por comunidad autónoma

Vivienda de segunda mano: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Cada comunidad fija su propio tipo.

Comunidad autónoma	Tipo general del ITP en vivienda	Fuente
Andalucía (Costa del Sol)	7%	Interforo, abril de 2026
Comunidad Valenciana (Costa Blanca)	9%, y 11% sobre todo el precio por encima de €1 millón	Taxdown y Guía Fiscal
Cataluña	10% hasta €600,000, 11% hasta €900,000, 12% hasta €1.5 millones, 13% por encima	Osborne Clarke
Madrid	6%	Gibobs, julio de 2026

Notas:

• La Comunidad Valenciana bajó su tipo general del 10% al 9% con la Ley 5/2025. Taxdown y Guía Fiscal indican como fecha de inicio el 1 de junio de 2026. El impuesto se devenga en la fecha de la escritura, así que comprueba qué tipo se aplicaba cuando firmó tu cliente.
• Cataluña aplica un tipo único del 20% a los compradores que son grandes tenedores (más de 10 viviendas, o 5 en una zona de mercado tensionado) y a las compras de edificios residenciales completos, desde el Decreto-ley 5/2025.
• Andalucía tiene tipos reducidos para algunos compradores de vivienda habitual, como un 6% hasta €150,000 y un 3.5% para menores de 35 años y otros colectivos, con límites de precio.

Vivienda nueva: IVA y AJD. Una vivienda nueva comprada al promotor paga un 10% de IVA, sea vivienda habitual o segunda residencia, según el artículo 91 de la Ley del IVA. Hasta dos plazas de garaje y un trastero vendidos con ella en la misma escritura también pagan el 10%. Solo la vivienda protegida de régimen especial paga el 4% (Interforo). A eso se suma el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) sobre la escritura: 1.2% en Andalucía y 1.4% en la Comunidad Valenciana desde el 1 de junio de 2026 (Guía Fiscal).

Notaría, registro y gestoría. Interforo da horquillas aproximadas de €500 a €1,000 para el notario y de €400 a €650 para el Registro de la Propiedad, más unos €300 por una gestoría opcional. Los abogados fijan sus propios honorarios, así que acuérdalos por escrito. Interforo calcula que los impuestos y gastos suman entre un 8% y un 11% al precio en Andalucía.

Ejemplos prácticos

Se usan los tipos anteriores y honorarios aproximados. Un abogado debe confirmarlos en cada operación.

Piso de segunda mano en Marbella, €400,000. ITP del 7%: €28,000. Notaría y registro, unos €1,500. Total antes del abogado: unos €29,500, es decir, el 7.4% del precio.

Villa de segunda mano cerca de Alicante, €650,000, escritura después del 1 de junio de 2026. ITP del 9%: €58,500. Notaría y registro, unos €1,600. Total antes del abogado: unos €60,100.

Piso de obra nueva en Estepona, €400,000. IVA del 10%: €40,000. AJD del 1.2%: €4,800. Total de impuestos: €44,800, antes de notaría, registro y abogado.

Impuestos locales y gastos corrientes

• IBI: el impuesto municipal anual sobre bienes inmuebles, basado en el valor catastral. El propietario a 1 de enero debe el recibo de todo el año (Your Overseas Home). Legálitas señala que suele repartirse en proporción al tiempo de propiedad, salvo que las partes acuerden otra cosa.
• Plusvalía municipal: un impuesto municipal sobre el aumento del valor del suelo durante el tiempo en que el vendedor fue propietario. Por ley paga el vendedor, salvo que el contrato diga otra cosa (Legálitas).
• Cuotas de comunidad: en un edificio o urbanización, el propietario paga a la comunidad de propietarios los gastos comunes.

Impuesto de no residentes

Un no residente propietario de una vivienda en España paga cada año el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), aunque la vivienda nunca se alquile. Hacienda fija la base imponible en el 1.1% del valor catastral (en municipios con revisión catastral reciente) o en el 2% para los demás inmuebles. El tipo es del 19% para los residentes en la UE, Islandia, Noruega y Liechtenstein, y del 24% para todos los demás. La declaración se presenta con el modelo 210.

Ejemplo. Un residente en el Reino Unido tiene un piso con un valor catastral de €150,000 en un municipio revisado. Base imponible: 150,000 x 1.1% = €1,650. Impuesto: 1,650 x 24% = €396 al año.

Cuando vende un no residente, el comprador debe retener el 3% del precio e ingresarlo en Hacienda con el modelo 211 en el plazo de un mes desde la venta. El vendedor descuenta después ese pago del impuesto sobre la ganancia en su propio modelo 210. Como agente, asegúrate de que el abogado del comprador se ocupa de ello en la notaría.

Se acabó la golden visa

El visado de residencia para inversores de España, disponible para compras de inmuebles de más de €500,000, se suprimió con la Ley Orgánica 1/2025 con efectos desde el 3 de abril de 2025, según la oficina de prensa del Gobierno. No promociones inmuebles españoles como vía para obtener la residencia. Un comprador que necesite vivir en España debe cumplir los requisitos de otra autorización.

Hipotecas para no residentes

Gibobs indica que los bancos españoles suelen prestar a los no residentes entre el 60% y el 70% del valor de tasación, tomando el menor entre la tasación y el precio. Prevé aportar:

• Pasaporte y NIE.
• Nóminas o contrato, y la última declaración de la renta.
• Seis meses de extractos bancarios.
• Un informe de solvencia de tu país de origen.
• Un certificado de residencia fiscal, con traducciones juradas cuando sea necesario.

Así que un comprador necesita entre el 30% y el 40% del precio, más un 10% a 14% para gastos, con fondos propios. Dilo en la primera reunión.

Lo que un agente debe explicar

• El NIE lleva tiempo; empieza a tramitarlo el día en que el cliente decide comprar.
• El abogado del comprador revisa antes de pagar la señal, no después.
• Qué tipo de arras usa el contrato y qué pierde cada parte si se echa atrás.
• El tipo impositivo de esa comunidad en la fecha de la escritura, con una estimación de costes por escrito.
• El impuesto anual de no residentes y los impuestos locales después de la compra.
• Que una compra no da ningún visado.

En España, los tipos impositivos los fija cada comunidad autónoma y cambian a menudo. Esta guía se comprobó en la fecha indicada arriba. Es información general, no asesoramiento legal ni fiscal. CloserPass no está afiliado a ninguna autoridad, notaría ni banco españoles.

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